臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第2102號
原 告 賴健升
訴訟代理人 王可文律師
吳勇君律師
被 告 合康建設股份有限公司
法定代理人 陳上賓
訴訟代理人 沈志成律師
複代理人 劉彥麟律師
被 告 綠堡國際廣告行銷股份有限公司
法定代理人 蔡季君
訴訟代理人 陳明宗律師
複代理人 李介文律師
上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國106年6月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告前於民國(下同)103年9月間透過被告綠堡國際廣告行銷 股份有限公司（下稱被告綠堡公司）之說明，向被告合康建 設股份有限公司(下稱被告合康公司)以預售屋方式購買門牌 號碼為新北市○○○路000號3樓之房屋（下稱系爭房屋）及 座落基地，雙方並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契 約），約定價金為新臺幣(下同)1922萬元，原告已依約給付 價金。豈料，在房屋完工交屋後，在原告房屋外之約定專用 露臺上，驚見在當初所有合約及銷售廣告中未見之排煙設備 ，且在原告購買之約定專用露臺上與他戶之距離甚近，一般 成年人即可輕鬆翻越，致使原告及公司之貨物，時常陷於遭 竊之風險中，此乃原告從未能預見之情事。
㈡原告遂向被告綠堡公司反映上情望能轉達被告合康公司，但 皆未獲正面回覆，無奈下僅得以律師函方式，告知被告合康 公司此事，被告合康公司遂於105年5月4日回函稱：「就該 建案消防排煙設備之設置及系爭房屋約定專用部分露臺之女 兒牆，均係依法按圖施作並領有使用執照」等語。換言之， 被告合康公司自始皆知該排煙設備設置處所即在原告露臺旁 及該女兒牆之高度僅119公分餘，而未確實要求被告綠堡公 司在代為銷售過程中，需具體妥善說明，卻放任其隱瞞、詐 欺原告，致原告在資訊不透明、不完整下購買系爭房屋，然 房屋屬保值性資產，乃日常生活起居之重要場所，其結構是
否正常及安全非但影響交易價格及交易意願，且影響人身安 全甚劇，依通常交易觀念，若房屋旁有此巨大之消防排煙設 備緊鄰而設，即會影響交易意願或減少房屋之通常效用及經 濟上之價值，是被告合康公司對此應負瑕疵擔保責任，原告 依據民法第359條之規定，向被告合康公司請求減少系爭買 賣價金120萬元，自屬有據。
㈢此外，被告綠堡公司明知系爭房屋有緊鄰巨大排煙設備及與 他戶僅以119公分之女兒牆阻隔得輕鬆跨越而有失竊風險之 情形，竟刻意隱瞞原告，致原告陷於錯誤而買受系爭房屋， 被告前揭詐欺行為乃故意侵害原告之財產權及意思表示自由 ，被告應依民法第184條第1項前段之規定負損害賠償責任。 又被告係以背於善良風俗之方法侵害原告之利益，原告亦得 依據民法第184條第1項後段之規定，向被告綠堡公司請求損 害賠償。
㈣原告分別本於以民法第359條及第184條之規定向被告兩公司 分別請求給付120萬元，此為數債務人基於不同之債務發生 原因，就同一內容之給付，對於同一債權人各負全部給付義 務，因一債務人給付，他債務人即同免其責任，為不真正連 帶債務。
㈤並聲明：1.被告合康公司應給付原告120萬元，及自起訴狀 繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息。2.被告綠堡公司應給付原告120萬元，及自起訴狀繕 本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。3.前二項如其中任一被告為一部或全部給付，於其給付 範圍內，其他被告免給付之義務。5.如受有利判決，原告願 供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
㈠被告合康公司部分：
1.本件原告起訴主張其在房屋完工交屋後，在原告房屋外之 約定專用露臺上，驚見在當初所有合約及銷售廣告中未見 之排煙設備等語，固非無見。惟查：本件原告所指之排煙 設備係位於兩造所約定專用之露台旁邊，並非原告所稱在 約定專用之露台上，且該排煙設備所在位置為排煙管道口 上，屬整棟大廈之消防公共設施，根本不得約定為原告所 專用。又由兩造所訂「合康新世紀」房屋預定買賣契約書 第53頁之「三樓約定專用示意圖(一)」所載內容觀之，明 顯可見該示意圖上方正中間斜線部分即為約定專用之露台 ，而在該約定專用之露台下方左右兩邊則均設有一個排煙 口，原告於起訴狀所指與事實不符，不足採信。 2.按供公眾使用之建築物，依第七十條之規定申請使用執照
時，直轄市、縣(市)(局)主管建築機關應會同消防主管機 關檢查其消防設備，合格後方得發給使用執照。建築法第 72條定有明文。經查，被告合康公司係依雙方所訂之系爭 房屋預定買賣契約之約定及新北市政府核准之壹零壹莊建 字第肆捌玖號建築執照興建完成系爭建物，並由新北市政 府依建築法第72條之規定查驗合格且核發系爭建物之使用 執照在案。系爭建物之排煙設備既經新北市政府消防局查 驗合格，且原告所稱系爭女兒牆之高度1.19公尺亦符合建 築技術規則建築設計施工編第1條第9款第3目女兒牆高度 之規定，顯見被告合康公司不惟已依債之本旨所為之給付 ，系爭建物之排煙設備及女兒牆亦無原告所稱之瑕疵。 3.退萬步言，系爭建物之排煙設備及女兒牆倘有原告所稱之 瑕疵，惟原告係於104年4月16日就系爭房屋為初驗時發現 系爭房屋有排煙設備緊鄰及專用露台女兒牆過低等情事， 其並於初驗當日及事後即一再向被告合康公司反應請求修 補，關此有原告配偶即證人徐菽敏於105年11月16日在鈞 院審理時之證言可證，故原告請求減少價金6個月之除斥 期間應已於104年10月16日(按即原告在104年4月16日通知 被告合康公司系爭房屋存有瑕疵之日後六個月)屆滿，據 此，原告應不得向被告請求減少系爭房屋之買賣價金而無 疑。
4.又有關原告指稱其所購買之系爭房屋專用露台與他戶之距 離甚近，且露台之女兒牆僅119公分餘易遭他人入侵，而 被告合康公司竟未要求另一被告綠堡公司於代銷過程中向 其妥善說明，放任綠堡公司隱瞞及詐欺原告等語，經查微 論被告合康公司並未放任綠堡公司隱瞞或詐欺原告，苟由 被告合康公司係依建築法令設計系爭女兒牆及棟距，且亦 經新北市政府核發建造執照在案，及原告於購買系爭房屋 時，該房屋位置、與他戶房屋之間距及女兒牆之高度為何 ，不惟均載明於建造執照中，且原告於購買之初亦得隨時 瞭解等情觀之，足認另一被告綠堡公司於銷售時，根本無 法亦無須隱瞞，原告上開關此之主張，顯非事實，被告鄭 重否認之。
5.並聲明：(1)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(2)若受不 利判決，被告願供擔保，請准免予假執行。
㈡被告綠堡公司部分：
1.原告雖簽訂有「合康新世紀房屋預定買賣契約書」，但原 告於103年9月間買受系爭房屋時，系爭房屋業已結構體大 致完成，是原告於買受系爭房屋時，銷售系爭房屋之經紀 人員李佳玲已帶領原告參觀系爭房屋並向原告說明排煙設
施設置之位置，是原告清楚知悉系爭房屋外之約定專用露 臺旁設置有排煙設施、女兒牆之高度及與鄰戶之間隔距離 ，且因原告已多次參觀系爭房屋，清楚知悉系爭房屋之相 關屋況、空間規劃及配置後，原告除買受系爭房屋外，還 以原告配偶名義同時購買與系爭房屋相鄰之A9戶別，是原 告於起訴狀主張：「、、以預售屋方式購買、、」等語容 有誤會。
2.且經紀人員李佳玲於銷售系爭房屋時，業以系爭房屋當層 平面配置參考圖向原告說明，並於帶領原告參觀系爭房屋 時向原告解釋及說明；且因原告買受系爭房屋尚有約定專 用部份，是系爭房屋於約定專用空間旁之排煙設施及規劃 配置之圖說，亦於系爭買賣契約書一併交付原告，並經原 告於約定專用部份特別簽名，足證原告明知約定專用空間 旁之排煙設施及規劃配置，原告起訴狀主張：「、、被告 綠堡公司明知系爭房屋有緊鄰巨大排煙設備、、竟刻意隱 瞞原告，致原告陷於錯誤而買受系爭房屋、、」，並不足 採。
3.再者，原告簽立系爭房屋買賣契約書後約半年，原告即於 104年4月至6月間陸續辦理驗屋之初驗及覆驗，就約定專 用空間旁之排煙設施、空間規劃配置及女兒牆之高度均無 意見，始同意完成驗屋及於104年6月29日完成交屋事宜。 復因系爭約定專用空間旁之排煙設施及女兒牆之設置均屬 共用部份，原告身為系爭房屋所在社區大樓管理委員會之 委員，並向管理委員會聲請設置柵欄美化排煙設備進而強 化住戶安全，而經管理委員會同意原告聲請設置柵欄，更 足證系爭房屋並無瑕疵。
4.系爭約定專用空間旁之排煙設施及女兒牆之設置均係依相 關消防及建築法規所設置，且為原告所知悉，又排煙設施 所占面積甚小，女兒牆之高度亦符合法規設置及施作，足 見排煙設施及女兒牆之設置，未減少系爭房屋通常效用。 原告迄今均未舉證說明系爭約定專用空間旁之排煙設施及 女兒牆之設置，有何未依相關消防及建築法規所設置之情 事，或有有不具備通常價值、效用或品質之瑕疵，其主張 自不足採信。
5.並聲明：(1)原告之訴駁回。(2)如受不利判決，被告願供 擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷二第41頁）： ㈠原告經被告綠堡公司人員說明，買受被告合康公司興建案名 「合康新世紀」，A10棟3樓之預售房地，於103年9月25日簽 訂買賣契約書，系爭房屋於103年12月13日竣工，於104年4
月29日領得使用執照，系爭房屋門牌號碼為新北市○○區○ ○○路000號3樓。原告已依約給付價金完畢。 ㈡原告於104年4月16日與被告合康公司辦理系爭房屋之驗屋手 續，於客戶驗屋確認書簽名，並於104年6月29日辦理交屋。 ㈢系爭房屋旁有露臺，使用性質為原告約定專用，露臺旁設置 有進排風口；從系爭三樓陽台及樓梯間目視可見進排風口。 ㈣進排風口為系爭房屋之大樓共用部份，記載於買賣契約附件 (九)分管特約，而系爭房屋之三樓約定專用示意圖(一)為系 爭房屋買賣契約之附件。
四、本件爭執點：
㈠原告主張被告合康公司應依民法第359條規定負瑕疵擔保責 任，請求減少系爭買賣價金120萬元，是否有理由？ ㈡原告主張被告綠堡公司應依民法第184條第1項規定負損害賠 償責任，賠償原告120萬元，是否有理由？
以下分別說明
五、就原告主張被告合康公司應負瑕疵擔保責任一節而言： ㈠按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度， 無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移 轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出 賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契 約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買 受人僅得請求減少價金。」民法第354條、民法第359條分別 定有明文。
㈡再按，「依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具 備之價值、效用或品質而不具備者，始為物有瑕疵（最高法 院90年度台上字第1460號、82年度台上字第1158號判決意旨 參照）。易言之，倘出賣人所給付之買賣標的物，並無不具 備通常價值、效用或品質者，即無物之瑕疵可言，買受人自 不得請求減少價金。又此項出賣人之瑕疵擔保責任係法定責 任，不以出賣人具有過失為必要，惟買受人以物有瑕疵，主 張出賣人應負瑕疵擔保責任，仍須就物有瑕疵之事實負舉證 之責。
㈢原告主張其於交屋後，發現被告合康公司在原告房屋外之約 定專用露臺上，設置合約銷售廣告中未見之排煙設備，如此 巨大排煙設備，顯會影響交易意願或減少房屋之通常效用及 經濟上價值，是被告合康公司對此應負瑕疵擔保責任等語。 惟查：
1.原告上開所指之排煙設備係位於兩造所約定專用之露台旁
邊，並非原告所稱在約定專用之露台上，此有現場照片可 稽（見本院卷一第15頁）；且該排煙設備所在位置為排煙 管道口上，屬整棟大廈之消防公共設施，不得約定為原告 所專用，原告上開關此所指與事實不符，先予敘明。 2.又由兩造所訂「合康新世紀」房屋預定買賣契約書第53頁 之「三樓約定專用示意圖(一)」所載內容觀之（見本院卷 一第67頁），明顯可見該示意圖上方正中間斜線部分即為 約定專用之露台，而在該約定專用之露台下方左右兩邊則 均設有一個排煙口（按即瑩光筆所標示之□×部分），此 部分消防設施之設計不惟係建築法令所要求，且載明於建 造執照中，而被告合康公司完成建造後亦經主管機關核發 使用執照在案，被告合康公司顯係依兩造所約定之建造執 照完成。此外，原告於104年4月16日驗屋時，亦從未就其 約定專用露台旁設有排煙口部分有所主張（見本院卷一第 69頁），此均足證被告合康公司已依債之本旨提出給付， 實無瑕疵之情事。
3.至原告雖另主張原證一之廣告模型屋並無排煙設備之設計 等語，惟查一般之廣告模型屋之製作均僅係表現房屋之外 觀輪廓而已，其內之消防水電等相關設施根本不加表示， 且業界亦無人如此製作，原告上開關此之主張，顯與經驗 法則及常理不符，不足採信。
㈣原告又主張於交屋後，發現在其購買之約定專用露臺上與他 戶之距離甚近，一般成年人即可輕鬆翻越，致使原告及公司 之貨物，時常陷於遭竊之風險中，此項風險顯會影響交易意 願或減少房屋之通常效用及經濟上價值，是被告合康公司對 此應負瑕疵擔保責任等語。惟查：
1.按供公眾使用之建築物，依第七十條之規定申請使用執照 時，直轄市、縣(市)(局)主管建築機關應會同消防主管機 關檢查其消防設備，合格後方得發給使用執照。建築法第 72條定有明文。另按「本編建築技術用語，其他各編得適 用，其定義如下：九、建築物高度：自基地地面計量至建 築物最高部分之垂直高度。但屋頂突出物或非平屋頂建築 物之屋頂，自其頂點往下垂直計量之高度應依下列規定， 且不計入建築物高度：（一）…（二）…（三）女兒牆高 度在一點五公尺以內。」建築技術規則建築設計施工編第 1條第9款第3目定有明文。
2.被告合康公司係依雙方所訂之系爭房屋預定買賣契約之約 定及新北市政府核准之壹零壹莊建字第肆捌玖號建築執照 興建完成系爭建物，並由新北市政府依上開建築法第72條 之規定查驗合格且核發系爭建物之使用執照在案。系爭建
物之排煙設備既經新北市政府消防局查驗合格，且原告所 稱系爭女兒牆之高度1.19公尺亦符合上開建築技術規則建 築設計施工編第1條第9款第3目女兒牆高度之規定，顯見 被告合康公司已依債之本旨所為之給付，系爭建物之排煙 設備及女兒牆亦無原告所稱之瑕疵。
㈤何況，民法第365條第1項規定：「買受人因物有瑕疵，而得 解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人 依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起 經過五年而消滅」。縱使如原告所言，系爭建物之排煙設備 及女兒牆有如其所稱之瑕疵存在，惟原告自陳於104年4月16 日就系爭房屋為初驗之前，即已前往系爭房屋現場查看（見 本院卷一第200頁），應可發現系爭房屋有排煙設備緊鄰及 專用露台女兒牆過低等情事，且據證人即原告配偶徐菽敏於 本院證稱：「我印象中是在驗屋之前，我們看了發現為什麼 女兒牆這麼低，及排煙管這麼大。驗屋印象中是去年(104年 )四、五月」、「（驗屋的時候，你有無跟現場的李佳玲或 是那位工務人員去表示說，為什麼旁邊會有一個排煙設備或 女兒牆為什麼這麼低？）當時都有跟他們兩人反應，後來李 佳玲跟我們提說，因為工班還沒有撤出，所以還沒有完全完 工，這部分他們還會有繼續加蓋，叫我不用擔心，後來李佳 玲就離開了，我還是跟工務人員表示意見，工務人員說這是 屬於公設，不在我這次驗屋的範圍」、「（你在驗屋完之後 ，有無跟綠堡公司或是合康公司去反應這排煙設備跟女兒牆 的問題？）有的，我在這個部分，我一再的去找建商跟綠堡 ，他們都沒有回應」等情（見本院卷一第194-197頁），由 此證詞可知，原告及其配偶徐菽敏於驗屋之前，即已發現有 設置排煙管及女兒牆過低之情形，而依104年4月16日客戶驗 屋確認書所載，當日是由原告本人簽名確認，故原告與其配 偶徐菽敏於共同驗屋時既然已經發現有瑕疵情形，且已經通 知被告合康公司人員，之後也一再找建商反應，應認其原告 減少價金請求權6個月之除斥期間，已於104年10月16日(即 原告在104年4月16日通知被告合康公司系爭房屋存有瑕疵之 日後六個月)屆滿。從而，原告減少價金請求權既因6個月除 斥期間經過而消滅，自不得再向被告合康公司請求減少系爭 房屋之買賣價金。
六、就原告主張被告綠堡公司應負民法第184條第1項侵權行為損 害賠償責任一節而言：
㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法 第184條第1項定有明文。又侵權行為之成立，須行為人因故
意過失不法侵害他人權利，亦即行為人之行為須具備歸責性 、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且 主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要 件應負舉證責任（最高法院100年度台上字第328號判決要旨 參照）。
㈡原告主張被告綠堡公司明知系爭房屋有緊鄰巨大排煙設備及 與他戶僅以119公分之女兒牆阻隔得輕鬆跨越而有失竊風險 之情形，竟刻意隱瞞原告，致原告陷於錯誤而買受系爭房屋 ，被告前揭詐欺行為乃故意侵害原告之財產權及意思表示自 由，且係以背於善良風俗之方法侵害原告之利益云云。惟查 ：
1.原告主張上開侵權行為事實，係以證人徐菽敏到庭證稱： 「原告購買本案這間房子，是被告綠堡公司銷售人員李佳 玲跟原告負責說明。我們買的時候，還算是預售屋，當時 我們看模型屋，還有我們那間的平面圖，還有一些彩色的 週邊環境介紹。李佳玲那時候沒有說明建物旁邊會有一個 這麼大的排煙設備及女兒牆的高度。當時在看房子的時候 ，鷹架都還沒有拆，所以都不能進入屋內去看。我印象中 是在驗屋之前，我們看了發現為什麼女兒牆這麼低，及排 煙管這麼大」等情為據。
2.然據證人李佳玲到庭證稱：「原告在103年9月間買受系爭 房屋時，系爭房屋的大樓工程進度是結構體頂版完成，在 貼外面的磁磚，鷹架應該是存在。他在九月的時候跟我看 房子，第一次是看模型沒有錯，後來我有打電話再邀約他 們回來，後來原告說他要看現場，而且他們夫妻是各買一 戶，我有帶他們兩位實際到現場去看，當時現場很髒亂， 後來看完之後，原告就決定回去談價錢。我們有平面圖， 在平面解說的時候，其實有講解到，地點在銷售中心，我 有說明平面圖在露台旁邊的打叉部分就是排煙口，當時他 們沒有表示意見，第二次再到現場時，他們也是從房屋的 外觀看，也有進屋內，當時在房屋外就可以清楚看到排煙 設備，女兒牆上面有一個固定窗，再上面才是一個可開窗 ，當時去看得時候，就如本院卷第15頁的照片所示，只是 沒有裝上窗戶的玻璃而已，可以清楚的看到這兩個排煙設 備，我當時並沒有告訴原告，說還要繼續施作，因為窗框 都已經做好了」、「簽訂買賣契約時，我有將系爭房屋的 平面配置參考圖還有排煙設施及配置的圖說向原告說明。 在104年4月份原告驗屋時我在場，原告當時沒有提到女兒 牆的問題，但有提到排煙設備的問題，原告只說這兩個排 煙設施很醜，希望能夠美化，我當下只有說，我跟公司反
應，我只是個銷售員，我只能反應問題，後來因為原告希 望要求做的格柵跟圖面不符合，所以建設公司沒有辦法做 」等情（見本院卷一第197-199頁）。
3.由上可知，證人徐菽敏、李佳玲證稱內容並不一致，本院 審酌證人徐菽敏為原告之配偶、證人李佳玲為被告綠堡公 司職員，與兩造分別具有利害關係，惟原告於103年9月25 日簽訂系爭房屋買賣契約書，然系爭房屋於103年12月13 日即告竣工，並於104年4月29日領得使用執照（見本院卷 二第21頁），而自103年9月25日簽訂系爭房屋買賣契約書 至於103年12月13日竣工，僅有二個多月期間，且系爭房 屋之大樓為地上十八層及地下四層之建築物，如系爭三樓 房屋於交易時尚未完成約定專用露臺旁之進排風口之設置 及女兒牆設置，被告合康公司應無可能在短短不到三個月 內竣工，足證原告於買受系爭房屋時，系爭房屋之大樓已 接近全數完工階段，且證人徐菽敏證稱「曾前往現場看屋 ，當時鷹架尚未拆除」一節，與證人李佳玲證述原告夫婦 簽約時之情形相符，故證人李佳玲證稱曾向原告說明平面 圖在露台旁邊的打叉部分就是排煙口，且因原告夫婦各買 一戶，所以曾要求於簽約前看過現場，當時在房屋外就可 以清楚看到排煙設備及女兒牆等情，應可採信。 ㈢從而，被告綠堡公司於銷售系爭房屋時所提供之相關文書及 原告所簽定之買賣契約，於圖說上均有繪製進排風口設置之 管道間（見本院卷一第74頁），且於原告簽約買受系爭房屋 時，曾經被告綠堡公司之銷售人員李佳玲陪同至現場看屋， 並從系爭房屋三樓樓梯間及陽台處清楚可見系爭房屋露臺旁 有進排風口之設置及系爭房屋陽台處女兒牆之設置及高度， 且原告所稱系爭女兒牆之高度1.19公尺亦符合上開建築技術 規則建築設計施工編第1條第9款第3目女兒牆高度之規定， 並無瑕疵可言，即難以認定被告綠堡公司有何所指詐欺或以 背於善良風俗方法損害原告利益之情形可言，故原告此部分 請求，也無法准許。
七、綜上所述，原告依民法第359條及第184條之規定，向被告兩 公司分別請求給付120萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，均無理由， 應予駁回。又其既受敗訴之判決，其假執行之聲請已經失所 依據，應併予駁回。
八、本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據，核予 判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 106 年 7 月 19 日
民事第二庭法 官 劉以全
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 7 月 19 日
書記官 蔡忠衛
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