臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第2477號
原 告 蔡銘振
訴訟代理人 周逸濱律師
黃程國律師
蘇忠聖律師
被 告 王義龍
陳宜偵
共 同
訴訟代理人 鄭富方律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國106年6月23日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告王義龍、陳宜偵應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○○○○號房屋騰空遷讓返還原告，並應自民國一○四年七月二十三日起至返還上開房屋之日止，按月連帶給付原告新台幣貳仟肆佰柒拾陸元。
訴訟費用由被告王義龍、陳宜偵連帶負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部 。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，同法第262 條第1項亦有明文。本件原告起訴聲明：㈠被告王義龍、陳 宜偵（合稱被告）應將坐落新北市○○區○○段000000000 地號土地上00000-000建號即門牌號新北市○○區○○街00 巷00○0號房屋（下稱系爭房屋，與土地合稱系爭房地）騰 空遷讓返還予原告。㈡被告應連帶給付原告新臺幣（下同） 1,898元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 百分之5計算之利息。㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至 遷讓系爭房屋之日止，按月連帶給付原告2,476元及至清償 日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於訴訟程序中，本於 被告無權占有系爭房屋之同一基礎事實，追加民法第185條 第1項前段之共同侵權行為規定為請求權基礎，並撤回上開 聲明第2項及第3項後段請求部分之訴，而經被告同意在案， 皆核與首揭規定相符，應予准許。
二、原告主張：㈠緣訴外人王佳鈴、王佳惠與被告王義龍同為訴 外人王登財之子女，其3人共同繼承王登財所有系爭房地， 嗣王佳鈴、王佳惠（下稱王佳玲2人）依土地法第34條之1第 1項規定，以過半數之同意，與原告於民國104年2月9日就系 爭房地達成買賣之合意，雙方除簽立不動產買賣契約書1紙
外，並於104年4月9日辦妥所有權移轉登記。詎系爭房地竟 遭被告無權占有，雖經原告數次催告，並以存證信函通知被 告限期遷離，然被告均置之不理，造成原告受有無法處分系 爭房地之損害，被告並受有相當於租金之不當得利，且共同 不法侵害原告之權利，原告迫於不得已，爰依所有物返還請 求權、不當得利、共同侵權行為等法律關係即民法第767條 第1項前段、第179條、第185條第1項前段等規定提起本件訴 訟，以維權益。㈡原告既未同意被告使用系爭房屋，被告並 無合法占有之權源，屬無權占有人，原告自得依民法第767 條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告 。㈢被告共同無權占用系爭房地，原告亦得依民法第179條 、第185條第1項前段規定，請求被告連帶賠償所受有相當於 租金之不當得利損害金。按「城市地方房屋之租金，以不超 過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。約定房屋租 金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項 所定標準強制減定之」，土地法第97條定有明文。至基地租 用之租金，依同法第105條規定，亦準用前開法條之規定。 查系爭房地位於新北市新莊區境內，附近住宅林立，自屬城 市地方房屋，且地處交通便捷之處，距離捷運站步行僅需約 10分鐘，公車站牌僅需步行約5分鐘即可達，且附近亦有數 間學校、圖書館、公園綠地、便利商店及美廉社等，生活機 能佳，被告未經原告同意占用系爭房地，即屬無法律上原因 受有利益，致原告受有損害，並共同不法侵害原告權利，是 原告向被告請求以系爭土地及房屋申報總價年息百分之10（ 被告所占有土地之面積×每平方公尺之申報地價×百分之10 ）計算相當於租金之不當得利損害金洵屬合理公允。次查， 系爭房地之土地面積為84.40平方公尺，申報地價為每平方 公尺1萬4,080元，又原告土地應有部分為4分之1，故原告得 請求被告按月連帶給付相當於租金之不當得利損害金即應為 2,476元【計算式：84.40（平方公尺）×14,080（每平方公 尺申報地價）×1/4（應有部分）×10%÷12（月），小數點 以下4捨5入至整數】等情。並聲明：被告應將系爭房屋騰空 遷讓返還原告，並應自起訴狀送達翌日起至返還房屋之日止 按月連帶給付原告2,476元。
三、被告則以：㈠王佳鈴2人與王義龍因繼承父親王登財遺產， 而為系爭房地之公同共有人，王佳鈴2人與原告間於104年2 月9日作成系爭房地之買賣契約，其後於104年2月16日以存 證信函通知王義龍行使優先承購權，次日104年2月17日送達 王義龍，然而王義龍已委請其叔父王天虹，於104年2月18日 （當天為農曆除夕夜）以王佳鈴之行動電話告知王佳惠同意
以同一條件優先承買系爭房地，顯見王佳鈴2人對於王義龍 已行使優先承買權乙節知之甚詳。再者，原告為王佳惠之男 友，王天虹以電話代王義龍行使優先承買權時，原告亦在王 佳惠旁邊，甚至接過電話與王天虹通話，顯見原告對於104 年2月18日王義龍透過王天虹行使優先承買權乙節亦知之甚 詳。原告及王佳鈴2人明知公同共有人間因行使優先承買權 而締結買賣契約乙節，竟仍以違反誠信原則及權利濫用之手 段遂其目的，辦理系爭房地所有權移轉登記，其行為自屬無 效。㈡王佳鈴2人與原告間系爭房地買賣契約之買賣價金遠 低合理市價，甚至低於土地公告現值之253.2萬元，明顯不 合理，其買賣契約為通謀虛偽意思表示甚明。而系爭房地合 理市價應在500萬元左右，茲說明如下：①系爭房地坐落土 地即415地號總面積為84.4㎡，本件爭議之權利範圍為該土 地之1/4，即權利範圍面積為21.1㎡。另系爭房屋為66年間 取得使用執照，67年間辦理第1次所有權登記，屋齡為37、 38年，房屋面積為65.5㎡即19.81375坪。②依系爭房地之土 地登記簿謄本記載，於104年1、2月間之土地公告現值為每 平方公尺12萬元，以土地權利範圍21.1㎡計算，土地價值即 價值253.2萬元（21.1㎡×12萬元＝253.2萬元）。尤以，土 地公告現值低於合理市價乃眾所週知之事，足見，系爭房地 光是土地部分之市價，即超過253.2萬元，但王佳鈴2人與原 告間就系爭房地之買賣契約價金竟僅有240萬元，顯不合理 。③原告起訴時以系爭房地買賣契約所載之價金240萬元， 為本件訴訟標的價額，據以計算並繳納裁判費。惟本院三重 簡易庭承審法官，即以系爭房地價值不可能低於土地公告現 值（253.2萬元），更遑論加上建築物之價值，自應高於原 告主張之買賣價金240萬元，為此命原告陳報並補繳裁判費 。原告則於104年9月30日依據內政部實價登錄網頁查詢之其 他不動產交易價格，計算系爭房地價值為518萬1,295元。由 此可知系爭房地合理市價應在500萬元左右。④復依內政部 網站公佈之103年至104年間，與系爭房地條件相近，均為坐 落於新北市新莊區裕民街55巷，屋齡同為36~38年間，同為4 層樓公寓之房地交易價格以觀，系爭房地於104年2月間之合 理市價每坪平均價格約26.675萬元，總價約528.75萬元。而 系爭房地面積為19.81375坪（65.5㎡×0.3025＝19.81375坪 ），買賣契約價金為240萬元，換算每坪單價約為12.11萬元 竟不及實價登錄1/2之價格。至於另案王義龍起訴請求王佳 鈴2人與原告塗銷104年4月9日之系爭房地所有權移轉登記事 件（本院104年度訴字第1324號），其判決固然認定，一般 購買不動產之成交價格，會隨土地所在區域、購買者之議價
能力、出售者之經濟情形、購買時之市場景氣、社會整體經 濟環境等而有差異，同區域土地縱使面積相近，成交價格亦 未必相同等語，認定上開買賣契約並無通謀虛偽意思表示， 以顯不合理之低價出售情形。惟查：①王義龍於另案所引據 之內政部營建署實價登錄資料，亦為原告於本件訴訟中所引 用，且為目前不動產評估市場交易價格之重要依據，自有其 參考價值。②另案判決理由所稱可能影響成交價格之因素， 包括土地所在區域、購買者之議價能力、出售者之經濟情形 、購買時之市場景氣、社會整體經濟環境等，依據兩造引用 之內政部實價登錄網頁所載之參考交易，與系爭房地所在區 域相近（同在裕民街55巷），買賣標的之條件亦屬為1、2年 間之同期建物（屋齡37、38年間），建築物之型態及規模相 同（4樓建物）、交易時間同在103年底至104年中，交易時 點之市場景氣及社會整體經濟環境並無重大差異，其每坪交 易價格尚有26萬元以上水準，豈可能半價折減至12.11萬元 ，不及合理市價5成。③再者，原告為王佳惠之同居男友， 王佳鈴2人出售系爭房地，其交易價格悉由渠等自行決定， 原告及王佳惠曾於103年間向王義龍及家族長輩提出，願以 約400萬元買受系爭房地，顯見原告亦明知系爭房地之價格 至少在400萬元以上，爾後竟於104年2月間以240萬元簽定買 賣契約，其交易價格明顯遠低於合理市價，自屬原告與王佳 鈴2人間之通謀虛偽意思表示。綜上所陳，原告係與王佳玲2 人通謀虛偽意思表示，而締結系爭買賣契約並移轉所有權， 原告取得系爭房地所有權應屬無效，原告無權請求被告遷讓 房屋及給付不當得利損害金等語置辯。並聲明：㈠原告之訴 駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、原告主張王佳鈴、王佳惠、王義龍同為王登財之子女，其3 人共同繼承王登財所有系爭房地，嗣王佳玲2人依土地法第 34條之1第1項規定，以過半數之同意，與原告於104年2月9 日就系爭房地達成買賣之合意，並於104年4月9日辦妥所有 權移轉登記，及系爭房地為被告占有使用迄今之事實，有不 動產買賣契約書、建物登記謄本、照片、土地登記謄本等件 在卷可稽（本院司重簡調字卷第14至24頁、第27、28頁）， 且為被告所不爭執，自堪信為真實。
五、原告復主張被告並無任何權源占有使用原告所有系爭房地， 要屬無權占有，致原告受有每月相當租金5萬元之損害，原 告自得依民法第767條第1項、第179條、第185條第1項前段 規定，訴請被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並應自起訴 狀送達翌日起至返還房屋之日止，按月連帶給付原告2,476 元等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 」、「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」、 「數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任」 ，民法第767條第1項前段、第179條、第185條第1項前段分 別規定甚明。次按「依不當得利之法則請求返還不當得利， 以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故 其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求 人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於 租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭 土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬 可採」，亦有最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照。 ㈡被告固抗辯：①王義龍已委請王天虹於104年2月18日告知王 佳惠同意以同一條件優先承買系爭房地，原告及王佳鈴2人 明知公同共有人間因行使優先承買權而締結買賣契約乙節， 竟仍以違反誠信原則及權利濫用之手段遂其目的，辦理系爭 房地所有權移轉登記，其行為自屬無效。②王佳鈴2人與原 告間系爭房地買賣契約之買賣價金遠低合理市價，甚至低於 土地公告現值之253.2萬元，明顯不合理，其買賣契約為通 謀虛偽意思表示甚明云云。惟本件王義龍於另案主張上開抗 辯事實，訴請王佳鈴2人與原告塗銷104年4月9日之系爭房地 所有權移轉登記事件，經本院104年度訴字第1324號判決駁 回其訴，王義龍不服提起上訴，復經台灣高等法院以105年 度上字第380號判決駁回其上訴，該判決已詳細論述被告前 揭①、②抗辯等情皆屬無據（本院訴字卷第140至145頁）， 已足認被告所辯應無可取，況被告復未能再積極舉證以實其 說，益徵所辯確不足採。
㈢原告既為系爭房地所有權人，且被告並未主張舉證其有何占 有系爭房地之正當權源，故原告依民法第767條第1項前段規 定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，自屬有據， 應予准許。
㈣原告主張本件相當於租金之不當得利損害金，應自起訴狀送 達翌日（本院司重簡調字卷第34、35頁）即104年7月23日起 按月以2,476元計算，並由被告連帶給付等情，被告並不爭 執，亦應如數准計之。
六、從而，原告依民法第767條第1項前段、179條規定、第185條 第1項前段，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並 應自104年7月23日起至返還房屋之日止，按月連帶給付原告 2,476元，為有理由，應予准許。
七、原告陳明請依職權宣告假執行等語，無非促請本院依職權宣
告假執行而已，且本件亦不符合民事訴訟法第389條第1項應 依職權宣告假執行之各款規定，本院自無從依職權宣告假執 行。另被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，亦無必要， 併此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經 審酌與判決結果不生影響，爰不一一論述，亦併予敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。中 華 民 國 106 年 7 月 14 日
民事第五庭 法 官 連士綱
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 14 日
書記官 廖美紅