臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第1968號
原 告 韓樹美
訴訟代理人 詹德柱律師
被 告 鄧桂
訴訟代理人 顏瑞成律師
林子陽律師
上列當事人間債務不履行損害賠償事件，本院於民國106 年7 月
4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：緣原告於民國95年8 月15日，經信義房屋仲介股 份有限公司（下稱信義房屋）仲介，向被告買受坐落新北市 ○○區○○○段○○○○段0000地號之土地（權利範圍1857 /100000 ），及其上門牌號碼新北市○○區○○街000 巷00 號房屋及地下室停車位（下稱系爭不動產），並簽立不動產 買賣合約書（下稱系爭買賣合約）；被告所有同段33-16 地 號土地（下稱系爭土地）因已規劃為道路用地，有遭徵收可 能，於未經徵收前，考量日後補償金領取問題，兩造協議系 爭買賣合約之買賣標的包括系爭土地使用權，但不辦理所有 權移轉登記，而系爭土地設置大小2 個停車位（下稱系爭大 停車位，系爭小停車位，下合稱系爭停車位），系爭小停車 位約定由原告單獨使用，系爭大停車位則為兩造共用，並在 系爭買賣合約附件一特約加註第8 項予以載明，故系爭買賣 合約之價金包含系爭土地使用權。詎被告竟將系爭土地出售 予訴外人陳國來，且未告知陳國來兩造間就系爭土地使用權 之約定，嗣陳國來基於系爭土地所有權人身份，將系爭土地 圈圍，劃設3 個停車位出租他人使用，致使原告無法繼續使 用系爭土地。原告於104 年7 月3 日以存證信函通知被告應 儘速提出解決方案，被告則於104 年7 月13日表示系爭土地 係無償使用之借貸關係，其自得隨時終止該使用借貸關係等 語。基此，被告未能依系爭買賣契約繼續履行給付義務，顯 屬可歸責於被告之事由，而有給付不能之情事。又依社團法 人新北市不動產估價師公會所出具估價報告書（下稱系爭估 價報告書）可知，在系爭買賣合約當時，永續使用系爭停車 位之價格為新臺幣（下同）1,005,000 元（計算式：650,00 0 元＋710,000 元÷2 ）；使用至土地遭徵收時，系爭停車 位價格應有570,000 元（計算式：370,000 元＋400,000 元 ÷2 ），故原告無法使用系爭停車位所受損害應為1,005,00
0 元；又系爭估價報告書所認定之地下室停車位於95年間價 格為1,200,000 元，而鄰近之新北市板橋區大同街停車位近 期之實價登錄價格為1,950,000 元，且周遭停車位價格為2, 000,000 元者亦多有，應可推斷停車位已漲價約62.5% （計 算式：〈1,950,000 元－1,200,000 元〉÷120 ），則系爭 停車位使用權應為相應漲價，始符合市場交易行情，且不動 產漲價情形依通常情形係可得預期利益，得視為原告所失利 益，故永續使用系爭停車位價格加計所失利益後應為1,633, 125 元（計算式：1,005,000 元+1,005,000元×62.5% ）； 使用至土地被徵收時，加計所失利益後應有926,250 元（計 算式：570,000 元＋570,000 元×62.5% ）。從而，原告自 得向被告請求給付無法使用系爭停車位之所受損害及所失利 益共1,000,000 元，爰依民法第226 條第1 項規定，請求被 告負債務不履行損害賠償責任。並聲明：㈠被告應給付原告 1,000,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以下列情詞置辯：
㈠系爭買賣合約之買賣標的不包含系爭土地使用權，被告未出 賣系爭土地之使用權。系爭買賣合約附件一特約加註第8 項 約定，僅係提供原告無償使用系爭土地以供停車之利益，此 應非法律行為（屬友誼行為），或兩造間至多成立使用借貸 契約。又被告願意無償將系爭土地提供原告停車使用，係因 系爭不動產出售已久，乏人問津，而被告亟欲取得資金紓困 ，故為增加出售機會，始承諾將之無償供原告停車使用，自 與出售系爭土地使用權予原告有別。又使用權係所有權之權 能而非一單獨權利，不得與所有權分離而單獨讓與，且將某 物之使用權永久讓與，與讓與所有權即無區別，故依原告之 解釋，等同將系爭土地之使用權與所有權永久分離，於法不 符。又系爭買賣合約第2 項及附件一特約加註第6 項均明載 地下室車位之公設車位編號，因此，若系爭停車位之使用權 為被告出售範圍內，何以不直接明載在系爭買賣合約本文內 ，而僅在特約加註約定使用權，顯見系爭土地之使用權，並 非買賣範圍內，故原告主張系爭買賣合約附件一特約加註事 項第8 項、第10項約定，係被告將系爭土地之使用權，有償 且永久讓與原告云云，與事實不符。
㈡兩造就系爭土地成立使用借貸契約，已如前述，而兩造亦未 約定使用期限，且難依借貸之目的定其使用期限，故被告自 得隨時終使用借貸關係收回系爭土地，被告於102 年9 月間 將系爭土地出售予陳國來，即屬合法終止兩造間之使用借貸 關係，難謂有債務不履行損害賠償責任。退步言，依民法第
472 條第1 項之規定，被告於102 年間有資金周轉之需求， 而須出賣系爭土地予陳國來套現，自無債務不履行損害賠償 責任
㈢系爭估價報告書係以「比較法」及「收益之直接資本化法」 之權重各50% 為鑑價方法，惟「比較法」應以所為比較之標 的與鑑價標的間具條件相同或相似為前提，然系爭買賣合約 附件一特約加註第8 項約明原告對系爭小停車位有使用權； 對系爭大停車位則與被告共同使用權，並未約定原告得出租 收益系爭停車位。換言之，與一般停車位租賃契約相較，原 告未取得系爭停車位之完整權利，系爭估價報告書所選擇之 比較標的均非停車位，而係一般建物，且未注意本件原告所 有之權利受有限制，則依「比較法」所得出價格之參考價值 ，應極為有限。就「收益之直接資本化法」而言，內含「總 收入推估」、「收益資本化率推估」，更係以一樓商辦產品 合理租金水準作為依據，然本件標的為停車位，且兩造並未 約定原告得出租收益系爭停車位，何以能以「收益法」作為 計算之基礎？故系爭估價報告書以「收益法」之計算基準實 難謂所得出之價格具參考依據。又縱使系爭估價報告書可採 ，原告亦未證明被告係將系爭土地使用權永久讓售予原告。 況且，原告縱係有償購入系爭土地使用權，類推適用租賃法 律關係，至多以20年為上限，參以原告就系爭大停車位僅有 共用權，系爭停車位之價值總計亦約為570,000 元等語。 ㈣答辯聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。⒉願供擔保請 准宣告免為假執行。
三、原告主張其於95年間向被告購買系爭不動產，並簽立系爭買 賣合約，買賣價金為11,920,000元；被告於102 年8 月28日 將系爭土地出賣予陳國來，並於102 年9 月30日完成登記， 陳國來將系爭土地劃分為3 個停車位出租他人等情，並提出 系爭買賣合約、土地登記謄本、存證信函、停車位出租契約 書等件為證，此為被告所不爭執，堪信為真實。四、原告主張被告出售系爭土地予陳國來，致原告無法繼續使用 系爭土地之系爭停車位，顯屬可歸責於被告之事由，而有給 付不能之情事，依民法第266 條第1 項之規定，被告應負債 務不履行之損害賠償等語，則為被告所否認，並以前開情詞 置辯。經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴 訟法第277 條定有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利 者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自 己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，
或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17 年上字第917 號判例意旨可參），故原告主張之事實經過及 其據以請求之法律上之依據未能相符，又未能舉證證明其請 求已符合法律所規定之要件者，即難認為其請求為有理由。 ㈡原告主張系爭買賣合約之標的包含系爭土地使用權云云。然 觀諸系爭買賣合約第1 條約定之內容，其所載系爭買賣合約 之標的僅為系爭不動產，並未包含系爭土地所有權及使用權 ，顯見系爭買賣合約標的應僅為系爭不動產，而不包含系爭 土地所有權及使用權。又系爭買賣合約附件一特約加註第8 項約定：「買賣雙方確已知悉本物件門前可供停車使用之位 置（即系爭土地）為依社會習慣之使用權並無所有權，目前 現況共有二個停車位雙方協議買方（即原告）固定使用一個 …另一個車位為買賣雙方共同使用。…且買賣雙方達成協議 共同停車使用之該車位不得於日後租賃於他人、其停車位之 使用權利，仍須符合慣例之使用、住戶公約、大樓管理委員 會之規章或分管契約之規定等遵守使用。」等語（本院卷第 8 頁），亦未約定系爭土地之使用權為兩造買賣之標的範圍 。復參以證人即訴外人黃國維到庭證稱：伊在95年間任職信 義房屋，為專案經理，本件買賣是擔任買方（即原告）經紀 人，當時除了權狀所載系爭不動產外，系爭停車位使用有作 協調，即協調左邊車位由原告使用，右邊是被告使用，之後 被告也有給原告鎖匙開鐵鍊之用；當時沒有討論到系爭土地 所有權要移轉給原告；被告有說沒人會購買系爭土地；前開 協調是由兩造自己為之；前述系爭停車位由原告使用，不是 原告出價買斷系爭停車位之使用權，亦無討論被告不得將之 出賣他方，本件買賣不包括系爭土地，系爭買賣合約價金不 包括在買賣價金內等語（本院卷第82頁反面至第83頁反面） ，足見系爭土地所有權或使用權並非為兩造間買賣之標的， 系爭買賣合約之價金亦未包含系爭土地之所有權或使用權。 是以，原告主張系爭買賣合約之標的包含系爭土地使用權云 云，應不足採。至原告再主張系爭買賣合約附件一特別加註 第8 項約定，係為系爭土地使用權之讓與云云。然系爭買賣 合約附件一特別加註第8 項約定並無法看出系爭土地使用權 為系爭買賣合約之標的，已如前述；且該約定內容雖可見兩 造約定系爭土地之使用方式，及被告不得出租他人使用，惟 此非可逕為解釋成被告將系爭土地使用權讓與原告，況該約 定未限制被告不得將系爭土地出售，益足徵該約定僅限制被 告所有系爭土地時之使用方式，故原告此部分主張亦不足採 。
㈢綜上，系爭買賣合約標的並未包含系爭土地使用權，原告既
未買斷系爭土地之使用權，被告亦未將系爭土地使用權讓與 原告，則被告將系爭土地出賣予他人，自未違反兩造間系爭 買賣合約約定，則原告主張被告未能履行前開義務，而有未 依債之本旨為給付之情云云，應不足採，故原告執此主張因 被告有給付不能之情事，並請求債務不履行損害賠償云云， 洵屬無據。
五、從而，本件原告依民法第226 條第1 項規定，請求被告應給 付原告1,000,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原 告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失依附，應併駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 7 月 28 日
民事第五庭審判長法 官 連士綱
法 官 楊千儀
法 官 陳威憲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 7 月 28 日
書記官 黃炎煌