返還押租金
臺灣高等法院 臺中分院(民事),上字,96年度,131號
TCHV,96,上,131,20070711,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　　 96年度上字第131號
　　上　訴　人　好樂迪股份有限公司
　　法定代理人　甲○○
　　訴訟代理人　蔡順雄　律師
　　複　代理人　丙○○
　　被　上訴人　寶麟資產管理股份有限公司
　　兼　　　上
　　法定代理人　戊○○
　　被　上訴人　乙○○
　　上三人共同
　　訴訟代理人　黃秀蘭　律師
　　複　代理人　黃文皇　律師
　　　　　　　　丁○○
上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於民國96年02月14
日臺灣臺中地方法院94年度訴字第1051號第一審判決提起上訴，
本院於96年6月27日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
一、上訴人聲明求為判決：㈠本訴部分①原判決廢棄。②被上訴 人戊○○應返還上訴人新台幣（下同）18萬元及自民國（下 同）94年05月10日起至清償日止按年息5%計算之利息。③被 上訴人寶麟資產管理股份有限公司應返還上訴人38萬元及自 94年05月10日起至清償日止按年息5%計算之利息。④被上訴 人乙○○應返還上訴人20萬元及自94年05月09日起至清償日 止按年息5%計算之利息。⑤第一、二審訴訟費用由被上訴人 等負擔。㈡反訴部分①原判決不利於上訴人之部分廢棄。② 上開廢棄部份，被上訴人於第一審之反訴及其假執行之聲請 均駁回。③第一、二審之訴訟費用由被上訴人等負擔。④如 受不利判決，請准供擔保免為假執行。其陳述除與原判決記 載相同者予以引用之外，另補稱：
㈠被上訴人於原審94年5月日民事答辯一狀第4頁第1行：「被 告戊○○於94年2月28日代表3位當事人前往系爭租賃物欲辦 理點交事宜，為原告並未如期將其所增設之工作物全數拆除 ：：：反而將原先租賃物附屬之消防管路及設備、電路設備 等予以拆除破壞：：：原告之代理人復表示願意再依雙方之 約定予回復，有當日原告所供之『好樂迪股份有限公司興大 分公司工程項目表』（即原審被證2）可資證明」、證人陳 慧雯於原審94年6月29日結證稱：「打字部分是我們與房東



協調之後雙方可以接受的範圍，拆屋的時候也是依照這個方 面來做：：：當天就是驗收這些工程項目所載的事項。後面 用手寫部分就是戊○○當天看完之後認為我們還需要再做的 部份就加上去，但他手寫追加的部份我們沒有同意，因這部 分我要陳報公司，我沒有這個權限同意」、證人林其泉於原 審94年11月21日證稱：「當天原告公司的女性職員與戊○○ 談交接的事情，戊○○有說這裡要復原及那裡要復原，戊○ ○與女性職員間就有爭執，女性職員有說要回去向公司報告 」、「雙方都沒有管理（指系爭房屋），是由大樓管理員來 負責看，一樓的鐵門是我放下來的，鑰匙是由我保管」等語 。足證兩造對於系爭租賃物之點交適為原審被證2工程項目 表之打字部份而不及於手寫部份，且系爭租賃物於94年2月 28日之後即非由上訴人占有，上訴人於94年2月28日即將系 爭租賃物點交予被上訴人，惟被上訴人拒絕受領。是以被上 訴人對於上訴人依債務本旨提出之給付拒絕受領自屬受領遲 延，上訴人得依民法第241條主張拋棄系爭租賃物之占有。 ㈡依被上訴人於原審之主張，足證兩造間係約定將上訴人之增 設之工作物，即係以「拆除淨空」為原則；又兩造於94年2 月28日係以原審被證2之工程項目表為點交之依據，足證原 審被證2之工程項目表「打字部分」確為兩造之合意，惟被 上訴人戊○○於94年2月28日點交當天追加應回復或應拆除 之部分，即手寫於原審被證2之工程項目表，惟上訴人之陳 慧雯未表示同意。
㈢被證2之工程項目表「手寫部分」中之「消防管線復原」、 「原電路復原」為本件最大之爭執點所在。惟依被上訴人於 原審之主張，足證上訴人增設之工作物即KTV營業用之消防 管線及電路係兩造合意上訴人應拆除之部分。查上訴人於裝 設營業用之消防管線及電路時，須將建築物原有之消防管線 及電線拆除，始能裝設營業用之消防管線及電線。是以上訴 人於拆除營業用之消防管線及電線後，當然不會存有建築物 原本之消防管線及電線。故被上訴人於94年2月28日點交當 天發現上訴人於拆除營業用之消防管線及電線後，竟未有留 存建築物原本之消防管線及電線，被上訴人始於被證2手寫 「消防管線復原」、「原電路復原」。惟被上訴人手寫部份 非兩造合意之點交適狀，上訴人亦未表示同意。 ㈣按「承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。但應回復 租賃物之原狀」（民法第431條第2項）。系爭租賃物於84年 8月23日建築完成（參上訴人94年9月26日民事爭點整理狀， 原證17），訴外人友文公司原為上訴人之加盟店，伊於86年 5月13日與上能建設開發股份有限公司，就系爭租賃物訂立



設店租賃契約經營KTV（參同上書狀原證19），於87年8月17 日以後才由上訴人之興大分公司與汪仁村定立租賃契約接手 經營，就系爭租賃物定有房屋租賃合約書，租期為87年8月 17日起至93年8月21日止（參同上書狀原證16）。惟系爭租 賃物於前開租約到期前，即遭被上訴人等因法拍而繼受系爭 租賃物之所有權，故始有原審原證6、原證10、原證15（參 上訴人原審94年4月28日起訴狀內證物）租期為93年3月22日 至93年9月21日之租賃契約書。依據系爭租賃物之土地所有 權狀及建物所有權狀，被上訴人戊○○於92年7月17日取得 系爭租賃物1樓之所有權；被上訴人寶麟資產管理股份有限 公司於92年11月21日取得系爭租賃物2樓、3樓之所有權；被 上訴人乙○○於92年11月21日取得系爭租賃物4樓之所有權 （參原審上訴人95年6月15日民事陳述意見二狀原證20）。 是以，兩造間「出租時之原狀」絕非系爭建築物84年8月23 日建築完成日期之狀態。原審適用民法第431條第2項認定兩 造間之原狀為系爭建築物84年8月23日建築完成日期之狀態 ，而令上訴人負擔消防管線及水電復原工程費用乙節，實有 違誤。
㈤進一步言之，上訴人係依據與被上訴人之合意，即「拆除淨 空」原則，將增設之消防及水電管線全數拆除，而非依據民 法第431條第2項之規定將增設物拆除。上訴人需耗費雇工拆 除、清除拆除物，拆除後之消防及水電管線並無利用價值， 上訴人並未因拆除增設物而受有利益。是以，兩造應無民法 第431條第2項之適用。
㈥原審判決以系爭租賃契約租金1樓、2，3樓、4樓之租金分別 為9萬、19萬、10萬來計算上訴人應賠償被上訴人之損失， 惟被上訴人於原審陳報之反原證9租契約（系爭租賃物之1樓 ）每月租金4萬元，與被上訴人要求每月9萬元，相差甚大。 足證現在之租金行情並非等同於兩造承租時之租金，是以原 審依系爭租賃物兩造合意之租金，計算上訴人應賠償被上訴 人之損失，顯有過高於市場行情而不足採。又原審判決認： 「合理修復施工期間計為2個月，本院因而認為反訴原告排 除：：：障礙期間以10個月為適當：：：以前述租賃契約所 定租金之4分之1計算其損害額」云云（原審判決第25頁第14 行以下）。原審認定合理修復施工期間為2個月、並以兩造 間租賃契約所定租金之4分之1計算被上訴人之損害額，並未 有任何法律依據，亦未於判決中敘明其認定之理由，顯有違 誤。
二、被上訴人聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由 上訴人負擔。其陳述除與原審判決所載相同者予以引用外，



另補稱：
㈠上訴人以「依被上訴人於原審之主張及證人陳慧雯、證人林 其泉之證詞，足證原審被證2之工程項目「打字部分」確為 兩造合意，兩造係以拆除淨空為原則；原審認不能以兩造提 出之證據資料判斷兩造合意之點交適狀，應有違誤」為上訴 理由。然查，依據上訴人公司職員陳慧雯在原審證述：「電 腦打字的部分是約定要拆除的部分，當天就是要驗收這些工 程項目所載的事項。後面用手寫部分就是戊○○當天看完之 後認為我們還需要再做的部分，他就用手寫加上去，但他手 寫追加的這部分我們沒有同意，因這部分要陳報公司，我沒 有這個權限同意」及證人林其泉在原審之證述，均足資證明 94年2月28日點交當日，被上訴人戊○○對上訴人拆除裝潢 設施後之租賃物現況並不滿意，雙方未完成點交，被上訴人 戊○○並於原審被證2之工程項目表以手寫方式增加上訴人 須繼續施作之項目。上訴人雖主張系爭租賃物之點交適狀為 上訴人完成原審被證2工程項目表之電腦打字部分，但該工 程項目表電腦打字部分，為上訴人單方所製作，其上並無被 上訴人或代理人之簽章確認，故無法由該文書之形式據以認 定此為兩造合意之點交適狀。至於工程項目表手寫部分，上 訴人公司職員陳慧雯（即上訴人之代理人）未於其上簽章確 認，於94年2月28日點交當日亦未口頭表示同意，上訴人嗣 後也未回覆同意施作，故亦無法認定工程項目表手寫部分為 兩造合意應回復原狀之範圍。是以原審認定實無法確認兩造 合意之點交適狀為何，故就上訴人是否完成搬遷及交還系爭 租賃物乙節，即應回歸前述民法第431條第2項之規範意旨以 為判斷，並無違誤。
㈡上訴人又以「原審適用民法第431條第2項認定兩造間之原狀 為系爭建築物84年8月23日建築完成日期之狀態，而令上訴 人負擔消防管線及水電復原工程費用乙節，實有違誤」為上 訴理由。然查，依民法第431條第2項之規範意旨判斷，原審 被證2工程項目表上之消防管路復原、原有電路系統復原， 自應理解為上訴人將該租賃物供作KTV使用之消防管線及水 電設施全數拆除後，須回復該建築物原有之消防管線及水電 設施，使系爭租賃物有基本之消防管線及水電設施而能為通 常之使用，而被上訴人請求依同棟建物第5、6樓為鑑定基準 ，係因依上訴人所言，「現況」是為租賃契約簽定時之情形 ，即指遭其拆毀前之情況，易言之，即指符合法令對KTV等 八大行業較高要求之消防、水電等級。惟被上訴人不要求其 回復如經營KTV所需較高之水電、消防設備等級，仍係本於 公平、對等原則，並求充分發揮物之經濟效用，減少不必要



浪費，始要求其僅須回復租賃物未使用前之狀態（即回復原 設計配電情形及最低使用標準之消防設備），並以同棟未使 用之第5、6樓層為鑑定基準，目的僅在確保鑑定基準之客觀 及公平。故原審認定上訴人於取回供作KTV使用之消防管線 及水電設備後，即負有回復該建築物原有消防管線及水電設 施之義務，並無違誤。
㈢上訴人又以：「退千萬步言之，原審依系爭租賃物兩造合意 之租金，計算上訴人應賠償被上訴人之損失，顯有過高於市 場行情而不足採」為由提起上訴。然查原審認定計算上訴人 應賠償被上訴人之租金損失，係以系爭租賃契約之租金，1 樓部分每月9萬元，2、3樓部分每月19萬元，4樓部分每月10 萬元。而被上訴人既然同意上訴人提前終止租約，則於被上 訴人未能證明系爭租賃物於兩造合意終止租約後已有他人願 意承租或有其他具體利用計畫之情形下，自難以兩造原定之 租金計算其損害額。茲原審既已酌定被上訴人排除系爭租賃 物無基本消防水電設備之使用障礙期間為10個月，則該10個 月期間，即以最低度之利用狀態為評估（如被上訴人可將之 作為住家、倉庫或停車位使用等），而以前述租賃契約所定 租金之4分之1計算其損害額。準此計算結果，被上訴人戊○ ○（1樓部分）所受損害為225,000元（計算式：90,000×10 ×1/4=225,000）、被上訴人寶麟公司（2、3樓部分）所受 損害為475,000元（計算式：190,000×10×1/4=475000）、 被上訴人乙○○（4樓部分）所受損害為250,000元（計算式 ：100,000×10×1/4=250,000），故原審判決計算上訴人應 給付被上訴人之損失時，即已考量以最低度之利用狀態為評 估，並無上訴人所指顯有高於市場行情之情事。故本件上訴 人對原判決本訴及反訴之上訴，均顯無理由，應予駁回。 理 由
壹、本訴部分：
一、上訴人主張：上訴人好樂迪股份有限公司興大分公司於93年 03月22日分別與被上訴人⑴戊○○、⑵寶麟資產管理股份有 限公司（下稱寶麟公司）、⑶乙○○訂立房屋租賃契約，由 上訴人承租被上訴人三人分別所有之⑴門牌號碼台中市○○ 路1637號1樓、⑵門牌號碼台中市○○路79號2、3樓、⑶門 牌號碼台中市○○路79號4樓之建物（下稱系爭租賃物）， 租賃期間均自93年3月22日至93年9月21日。嗣於93年9月22 日續行訂立房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），租賃期間 自93年9月22日至95年9月22日止，並由前租約移轉房屋押金 分別⑴18萬元、⑵38萬元、⑶20萬元。嗣兩造合意系爭租賃 契約提前於94年2月28日前終止。而上訴人於94年3月15日通



知被上訴人戊○○、寶麟公司、乙○○於94年3月18日辦理 點交，被上訴人三人於94年3月16日收受送達。被上訴人戊 ○○（兼被上訴人寶麟公司之代表人）於當日前往租賃地點 ，故上訴人就被上訴人戊○○及寶麟公司部分，業已完成房 屋租賃合約書第7條第3項之現況交屋之義務；另被上訴人乙 ○○當日未前往租賃地點，依房屋租賃合約書第7條第3項約 定，押金之返還是以上訴人搬遷完畢交還房屋為停止條件， 被上訴人乙○○未於上訴人通知點交之日出面辦理點交，依 民法第101條第1項之規定，被上訴人乙○○拒絕出面點交， 係因條件成就而受不利益之人，以不正當之行為阻止條件成 就者，則押金返還之停止條件視為已成就，即上訴人業已完 成房屋租賃合約書第7條第3項之現況交屋之義務。據上所述 ，被上訴人三人於94年3月19日即應依約返還押租金。為此 提起本件訴訟，請求判命：⑴被上訴人戊○○應給付上訴人 18萬元，及自起訴狀繕本送達之日起（即94年5月10日）至 清償日止按週年利率5%計算之利息；⑵被上訴人寶麟公司應 給付上訴人38萬元，及自起訴狀繕本送達之日（即94年5月 10日）起至清償日止按週年利率5%計算之利息；⑶被上訴人 乙○○應給付上訴人20萬元，及自起訴狀繕本送達之日（即 94年5月9日）起至清償日止按週年利率5%計算之利息；⑷願 供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：被上訴人乙○○於上訴人片面表示終止契約 之際，即委請被上訴人戊○○代為處理租賃物返還事宜，又 被上訴人寶麟公司之代表人為被上訴人戊○○，亦為上訴人 所明知。因此，與上訴人接洽租賃物回復原狀等事宜，皆由 被上訴人戊○○代理乙○○並代表寶麟公司為之，故被上訴 人三人之主要答辯事由皆相同。上訴人單方無故表示於94年 2月28日終止雙方之租賃契約，被上訴人三人迫於無奈而同 意，並請上訴人於契約終止日（即94年2月28日）依雙方契 約第7條第3項約定，依是日租賃物之現況進行交屋（即請上 訴人將動產搬離，保留裝潢現況交還租賃物）。但上訴人以 存證信函表示拒絕依現況交屋，將拆除清空現有隔間、裝潢 、恢復水電表獨立系統，上訴人此舉即已放棄依契約得現況 交屋之權利，自應回歸民法之規定，依民法第431條第2項， 回復租賃物出租前之原狀。被上訴人戊○○於94年2月28日 代表三位被上訴人前往系爭租賃物欲辦理點交事宜，惟上訴 人並未如期將其增設之工作物全數拆除，亦未修復租賃物受 損部分，反而將原先租賃物附屬之消防管路及設備、電路設 備等拆除、破壞，因其未依債之本旨將租賃物回復原狀，又 破壞租賃物之電路系統及消防設備，被上訴人當場拒絕受領



。上訴人之代理人復表示願意再依雙方之約定予以回復，有 當日上訴人所提供之「好樂迪股份有限公司興大分公司工程 項目表」可證。其中電腦打字部分，為上訴人預先準備表示 仍未完成之部分，手寫部分為被上訴人戊○○於當日到場表 示尚待履行之部分，並同意雙方另行約定日期再予點交。惟 上訴人未與被上訴人協商，即片面決定於94年3月18日再行 點交，復以存證信函方式通知，被上訴人戊○○於接獲存證 信函之際，即以電話告知是日另有行程無法前往，雙方同意 延至同年月21日再行點交，有上訴人公關室專員田孟儀親簽 之文件可證明。是上訴人所述其已於94年3月18日完成現況 交屋之義務，顯與事實不符。被上訴人戊○○既未於94年3 月18日前往租賃地點，自無上訴人所言依現況交屋之事實， 上訴人尚未履行租賃債務，其請求被上訴人返還押租金，自 屬於法無據。被上訴人於94年4月26日發函請求上訴人履行 租賃債務，但上訴人遲至今日仍未完成租賃物回復原狀（增 建物尚未全數拆除、賠償租賃物受損部分、回復電路系統及 消防設備等）之義務，被上訴人自得類推適用民法第264條 規定，主張同時履行抗辯而拒絕返還押租金。且押租金於承 租人債務不履行所應支付之金額抵充後，如尚有餘額，始生 返還問題。今上訴人債務不履行之金額尚未確定，抵充後是 否尚有餘額仍屬未知，上訴人主張返還押租金，顯無理由等 語，資為抗辯。
三、兩造前揭主張及抗辯，對於①上訴人好樂迪股份有限公司興 大分公司於93年9月22日分別與被上訴人⑴戊○○、⑵寶麟 公司、⑶乙○○訂立房屋租賃契約，由上訴人承租被上訴人 三人分別所有之⑴門牌號碼台中市○○路1637號1樓、⑵門 牌號碼台中市○○路79號2、3樓、⑶門牌號碼台中市○○路 79號4樓之建物，租賃期間均自93年9月22日起至95年9月22 日止。因上訴人與被上訴人就系爭租賃物自93年9月22日前 有租賃關係存在，上開租賃契約乃由前租約移轉房屋押金分 別為⑴18萬元、⑵38萬元、⑶20萬元。嗣兩造合意系爭租約 提前於94年2月28日前終止。②系爭房屋租賃契約書第7條第 3項約定：「乙方（即上訴人）於租賃期限屆滿不擬續租或 欲提早終止本租約時，應於3個月前以書面通知甲方（即被 上訴人），並應於租期屆滿或終止日前以現況交屋於甲方， 甲方應於乙方搬遷完畢交還房屋之次日，無息返還未到期租 金票據或押金」。③上訴人寄發予被上訴人之存證信函表示 94年2月28日點交時，上訴人將租賃標的物之現有隔間裝潢 清空，及水電錶獨立系統一併交還等事實，雙方均不爭執， 自得採為判決之基礎。而兩造爭執之重點則為①上訴人於系



爭租賃契約終止後，有無完成搬遷及交還系爭租賃物予被上 訴人？②兩造間有無上訴人所主張之合意「拆除淨空」原則 ？上訴人於拆除營業用之消防管線及電線後，有無將建築物 原有非營業用之消防管線及電線予以回復之義務？③上訴人 請求被上訴人返還押租金，有無理由？爰分析說明如下： ㈠兩造簽訂之房屋租賃契約書於第7條第3項約定：「乙方（即 上訴人）於租賃期限屆滿不擬續租或欲提早終止本租約時， 應於3個月前以書面通知甲方（即被上訴人），並應於租期 屆滿或終止日前以現況交屋於甲方，甲方應於乙方搬遷完畢 交還房屋之次日，無息返還未到期租金票據或押金」，可知 上訴人於租賃關係消滅後，依約本應以「現況交屋」方式返 還租賃物。惟上訴人於93年11月25日寄發予被上訴人之存證 信函表示94年2月28日點交時，上訴人將租賃標的物之現有 隔間裝潢清空，及水電錶獨立系統一併交還。亦即，上訴人 於兩造合意終止系爭租賃契約後，即主動向被上訴人表示不 依租賃契約所約定之「現況交屋」方式返還租賃物，而改以 「現有隔間裝潢清空」方式返還租賃物（至於存證信函提及 之「水電錶獨立系統一併交還」乙節，應僅指將水電申請名 義人由承租人即上訴人變更為出租人即被上訴人而已，核與 本件爭執之「上訴人有無回復租賃物原狀」，尚屬無涉）。 ㈡上訴人雖向被上訴人表示將以「現有隔間裝潢清空」方式返 還租賃物，但被上訴人並未同意，此由上訴人於94年2月4日 寄發予被上訴人之存證信函謂：「二、惟台端援引租賃契約 第7條第3項約定，近日多次向本公司承辦人員要求，返還租 賃物時須保留所有裝潢設施不得拆除云云；惟查，上開援引 之約定，實並未賦予台端有要求保留所有裝潢設施之權利， 而係約定本公司僅須以租期終止日當日之房屋狀況交屋於台 端即可，又綜觀貴我之契約全文，亦未有台端得要求保留所 有裝潢設施之條文，是顯見本公司當無保留所有裝潢設施之 義務」足資證明。亦即上訴人對於租賃契約所約定之「現況 交屋」方式，認為僅須以租期終止日當日之房屋狀況交屋即 可，並無保留所有裝潢設施之義務，遂憑此執意要將裝潢設 施拆除。是以上訴人主張：上訴人係依據與被上訴人之合意 ，即「拆除淨空」原則，而將增設之消防及水電管線全數拆 除；上訴人需耗費雇工拆除、清除拆除物，拆除後之消防及 水電管線並無利用價值，上訴人並未因拆除增設物而受有利 益；因上訴人於裝設營業用之消防管線及電路時，須將建築 物原有之消防管線及電線拆除，始能裝設營業用之消防管線 及電線，而上訴人依兩造之合意「拆除淨空」時，在拆除營 業用之消防管線及電線後，當然不會存有建築物原本之消防



管線及電線云云，殊無足採。
㈢按民法第431條第2項規定：「承租人就租賃物所增設之工作 物，得取回之，但應回復租賃物之原狀」。其立法理由謂： 「至承租人就租賃物上所增設之工作物，如無害於出租人之 利益，應許承租人取回，但應回復租賃物之原狀，庶於雙方 保護，咸得其平」。據此可知，於租賃關係消滅後，承租人 得取回在租賃物上所增設之工作物（此謂承租人之取回權） ，出租人於承租人行使該取回權時，負有容忍之義務。但承 租人於取回之際，亦應同時將租賃物回復原狀，非謂拆走即 了事，而留下殘破之租賃物讓出租人收拾。上訴人對於租賃 契約所約定之「現況交屋」方式，既片面認為僅須以租期終 止日當日之房屋狀況交屋即可，並無保留所有裝潢設施之義 務，而執意將裝潢設施拆除，則其依民法第431條第2項規定 ，自負有回復租賃物之原狀之義務。
㈣上訴人既不諱言稱：伊於裝設營業用之消防管線及電路時， 必須將建築物原有之消防管線及電線拆除，始能裝設營業用 之消防管線及電線，故於其「拆除淨空」時，在拆除營業用 之消防管線及電線後，當然不會存有建築物原本之消防管線 及電線等情。則上訴人其執意將裝潢設施拆除，而連同其所 裝設營業用之消防管線及電線後，自應再將建築物原有非營 業用之消防管線及電線回復，始符上述民法第431條第2項規 定之旨。
㈤上訴人雖指被上訴人於原審所具民事答辯一狀載稱：「被告 戊○○於94年2月28日代表3位當事人前往系爭租賃物欲辦理 點交事宜，為原告並未如期將其所增設之工作物全數拆除： ：：反而將原先租賃物附屬之消防管路及設備、電路設備等 予以拆除破壞：：：原告之代理人復表示願意再依雙方之約 定予回復，有當日原告所供之『好樂迪股份有限公司興大分 公司工程項目表』可資證明」等情；證人即代表上訴人之陳　　慧雯於原審亦證稱：「打字部分是我們與房東協調之後雙方 　可以接受的範圍，拆屋的時候也是依照這個方面來做：：： 當天就是驗收這些工程項目所載的事項」；進而主張兩造對　　於系爭租賃物之點交適狀即係「好樂迪股份有限公司興大分 　公司工程項目表」之打字部份，而有合意「拆除淨空」原則 云云。然上訴人蓄意將被上訴人上開書狀中所載「亦未修復 租賃物受損部分」、「因其未依債之本旨將租賃物回復原狀 ，又破壞租賃物之電路系統及消防設備，被上訴人當場拒絕 受領」之字句遺漏，而曲解被上訴人答辯內涵，自有可議。 又上述工程項目表所載項目，並未提及相關電路系統及消防 設備是否拆除或保留，縱該工程項目表所載項目，為被上訴



人當初所同意接受，仍不能據此即認定已合意「拆除淨空」 原則，上訴人無須就建築物原有非營業用之消防管線及電線 負回復之義務。尤其陳慧雯原審亦證稱：「手寫部分就是戊　　○○當天看完之後認為我們還需要再做的部份就加上去，但 　 他手寫追加的部份我們沒有同意，因這部分我要陳報公司， 我沒有這個權限同意」，足證被上訴人確未同意上訴人無須 就建築物原有非營業用之消防管線及電線負回復之義務，至 為明灼。
㈥又上訴人另主張：被上訴人係於92年7月、11月間取得系爭 租賃物之所有權，而上訴人之加盟店早於86年間即就系爭租 賃物與其前手訂立設店租賃契約經營KTV，是系爭租賃物於 兩造間「出租時之原狀」，絕非系爭建築物84年8月23日建 築完成日期之狀態。惟縱使兩造間於93年3月22日訂約時系 爭建築物之狀態，即已變更為經營KTV使用，並非84年8月23 日建築完成日期之狀態。但系爭建築物於裝設營業用之消防 管線及電路時，既係將建築物原有之消防管線及電線拆除後 ，再予裝設營業用之消防管線及電線，則兩造間於93年3月 22日訂約時，該系爭建築物亦應已裝設營業用之消防管線及 電線。是姑勿論系爭建築物84年8月23日建築完成日期之狀 態，抑或兩造間於93年3月22日訂約時之狀態，其電路系統 及消防設備，均堪認已經存在無疑，只是究為營業用抑非營 業用之不同而已。
㈦上訴人兩造之租賃關係消滅後，於拆除其裝潢設施等增設之 工作物時，既將該租賃物供作KTV營業使用之消防管線及水 電設施全數拆除，未回復該建築物原有之消防管線及水電設 施，致使系爭租賃物欠缺基本之消防管線及水電設施而無法 為通常之使用，顯然並未符合債之本旨而交還租賃物。因而 為被上訴人拒絕受領，依民法第235條前段之規定，自不生 返還之效力。從而，難認上訴人於系爭租賃契約終止後，已 經完成搬遷及交還系爭租賃物予被上訴人。上訴人既未交還 系爭租賃物，則依房屋租賃契約書第7條第3項之約定，被上 訴人尚無庸返還押金。上訴人請求被上訴人返還押租金，即 非有據，不應准許。
四、綜上所述，上訴人請求被上訴人戊○○、寶麟公司、乙○○ 分別應給付上訴人18萬元、38萬元、20萬元及其法定遲延利 息，為無理由。原審駁回上訴人之訴及其已失所依附之假執 行聲請，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，而求予廢棄 改判，為無理由，其上訴應予駁回。
貳、反訴部分：
一、被上訴人主張：①上訴人未於94年3月21日將系爭租賃物返



還予被上訴人，詳如前述。而被上訴人於上訴人擬提前終止 租賃契約之始，即積極尋找其他欲承租者，且同時進行改建 成學生套房出租可行性之評估及計算。未料上訴人遲未履行 其回復原狀及修繕之義務，未將系爭租賃物依債之本旨點交 予被上訴人，致使其他本有承租意願之人，因系爭租賃物無 基本之消防設備及水電而不願承租，被上訴人亦無法依原定 計畫將系爭租賃物重新裝潢成學生套房出租，因而受有相當 於租金之損害。被上訴人戊○○直至95年8月底，始與訴外 人蔡育峰就1樓部分簽定租賃契約。則自94年3月1日起至95 年8月31日止相當於每月租金9萬元之損害，合計為162萬元 。被上訴人寶麟公司及乙○○則自契約終止翌日（即94年3 月1日）起至租賃物返還之日止，受有按月依雙方原房屋租 賃契約之每月租金各19萬元及10萬元之損害。②兩造之租賃 契約第7條中「現況交屋」之約定，探究雙方真意及誠信原 則，應係指由承租人將系爭租賃物內可移動部分搬離而言， 絕非如上訴人所指任憑其拆除破壞後之殘存狀況。又上訴人 以避免同業競爭為由，向被上訴人表示將拆除裝潢後點交， 被上訴人附條件同意上訴人可拆除部分裝潢並回復建物未使 用前之狀態（其條件為上訴人應清償系爭租賃物積欠之管理 費）。但雙方尚未達成最終合意前，上訴人即動手拆除並破 壞水電、消防設備，此由工程項目表所載時間、雙方之存證 信函、點交時間一再變動即足證明。而被上訴人請求依同棟 建物第5、6樓為鑑定基準，係因依上訴人所言，「現況」是 為租賃契約簽定時之情形，即指遭其拆毀前之情況，易言之 ，即指符合法令對KTV等八大行業較高要求之消防、水電等 級。惟被上訴人不要求其回復如經營KTV業所需較高之水電 、消防設備等級，仍係本於公平、對等原則，並求充分發揮 物之經濟效用，減少不必要浪費，始要求其僅須回復租賃物 未使用前之狀態（即回復原設計配電情形及最低使用標準之 消防設備），並以同棟未使用之第5、6樓層為鑑定基準，目 的僅在確保鑑定基準之客觀及公平。再上訴人表示雙方約定 是以「拆除淨空」為原則，主張其拆除消防、水電係兩造之 合意，實有斷章取義之嫌。蓋依工程項目表打字部分二「天 花板拆除淨空補平」、「天花板拆除淨空，樓地板地磚保留 補平」，明顯是指由上訴人變更原設計以挖空天花板搭設樓 梯部分須拆除並予以補平，及天花板裝潢部分，絕非指消防 水電部分拆除淨空。且上訴人於拆除裝潢期間，確有將高容 量配電設備拆除而未回復原設計配電情形，足證上訴人所言 已回復水電，顯與事實不符。又消防設備部分，上訴人將其 全數拆除致系爭建物欠缺最低使用標準之消防設備，因而無



法正常使用。而依常理及經驗法則，於消防設備尚得使用， 且該設備等級又高於法令最低要求之情形下，屋主必然極力 保留，豈有請上訴人將之拆除而再由自己出資搭設之理？故 足證證人陳慧雯所言依雙方合意拆除消防設備云云，顯非實 在。且由工程事項表之日期，及實際拆除與打字部分亦不相 符等情形，足認上訴人於雙方未達成合意前即拆除。③依台 灣省土木技師公會鑑定報告書，被上訴人請求復原工程費用 如下：⑴1樓部分：消防管線復原工程費用31,473.75元、水 電復原工程費用29,221.5元、隔間牆拆除復原工程費用53,3 03.25元，共計113,999元。⑵2、3樓部分：廁所拆除及復原 工程費用686,091元、消防管線復原工程費用133,210元、水 電復原工程費用181,797元、隔間牆拆除復原工程費用60,26 0.2元，共計1,061,358元。⑶4樓部分：廁所拆除及復原工 程費用295,816.5元、消防管線復原工程費用66,605元、水 電復原工程費用90,898.5元、隔間牆拆除復原工程費用30,1 30.1元，共計483,450元。為此乃求為判決命上訴人應給付 被上訴人⑴戊○○173萬3999元（162萬元、113,999元）、 ⑵寶麟公司1,061,358元、⑶乙○○483,450元及均自反訴起 訴狀繕本送達之翌日（即94年6月30日）起至清償日止按週 年利率5%計算利息（惟原審判准給付戊○○10萬5695元、寶 麟公司41萬0007元、乙○○20萬7504元，而駁回被上訴人其 餘之訴，包括寶麟公司、乙○○返還房屋之請求在內，被上 訴人等就其所受敗訴判決部分，均未據聲明不服）。二、上訴人則以：①伊已將兩造約定之項目施工完畢，與被上訴 人戊○○約定94年2月28日點交，但被上訴人戊○○又主張 後段隔間牆應拆除、消防管線復原、原電路復原等逾越原先 合意之項目。陳慧雯對於逾越原先合意之項目，無代表上訴 人同意之權，故當場未表示同意，僅告知會再向公司請示。 上訴人對被上訴人戊○○94年2月28日增加之工程項目並未 同意，始發函請被上訴人於94年3月18日（事後合意改為94 年3月21日）出面點交，並交還鑰匙予被上訴人。依民法第 235條但書規定，系爭租賃物應已點交予被上訴人，非在上 訴人占有中。②系爭租賃物之空屋率甚高，就上訴人所知於 921大地震後即被列為危樓，其出租率應較一般建物低，被 上訴人不得就一般情形請求相當租金之損害。③系爭租賃物 於被上訴人主張以同棟大樓之5樓為參照標準，囑託台灣省 土木技師公會就系爭租賃物為鑑定，似以該大樓5樓84年8月 23日建築完成日期之狀態為兩造間「出租時之原狀」。但被 上訴人戊○○係於92年7月17日、被上訴人寶麟公司及乙○ ○係於92年11月21日始取得系爭租賃物之所有權，故被上訴



人並無法律上理由要求上訴人將系爭租賃物回復至建築完成 日期之狀態。④上訴人於承租系爭租賃物時，即未就廁所隔 間或內部衛浴配置重新裝潢，且依工程項目表打字部分2、3 、4樓皆為「五、樓層廁所予以保留（含設備）」。故不論 係依兩造合意或依法律規定，系爭租賃物之廁所隔間，絕非 如鑑定報告所稱「復原位置及範圍雙方於會勘現場無異議」 。⑤被上訴人既然陳述其於終止租賃契約之始即欲將系爭租 賃物改建為學生套房，則上訴人主張與被上訴人間達成之點 交適狀是以「拆除淨空」為原則，即應可採。被上訴人要求 上訴人拆除營業用之水電設備、消防管線，或係被上訴人認 知上之差距，其或以為拆除上訴人營業用之消防管線後，仍 會剩餘大樓原本所有之消防管線。惟在裝設上訴人營業用之 消防設備前，須先將原本之消防設備拆除，故上訴人依兩造 約定僱工將消防設備拆除、搬空後，當無其他合約義務應回 復該大樓原本之消防設備。退步言之，如基於其他因素認為 上訴人應回復原本之消防設備，此亦非上訴人違反合約義務 ，故上訴人應無須按月賠償被上訴人相當於租金之損害。⑥ 被上訴人或因認知錯誤而與上訴人約定拆除營業用之水電與 消防設備，導致系爭租賃物之水電與消防設備非原大樓起始 之設備，被上訴人因此於95年2月28日兩造相約點交之時，