臺灣高等法院臺中分院民事判決 96年度上字第110號
上 訴 人
即被上訴人 丙○○
被上訴人
即 上訴 人 乙○○
甲○○
上列二人
訴訟代理人 徐文忠律師
複 代理 人 李婉華律師
上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國96年2
月5日臺灣臺中地方法院95年度訴字第1375號第一審判決提起上
訴，本院於96年7月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於㈠命上訴人甲○○應將坐落於臺中縣豐原市○○段四五二地號土地上建號四六八號、門牌號碼臺中縣豐原市○村里○村路四六五巷八十之一號，如附圖所示編號Ｃ部分、面積壹伍柒點肆伍平方公尺及同地段四四八地號土地上如附圖所示編號Ｅ部分、面積零點零伍平方公尺之已辦保存登記鋼架造自用農舍，塗銷所有權登記並返還被上訴人丙○○，由被上訴人丙○○予以拆除，及上訴人甲○○應將坐落於臺中縣豐原市○○段四五二地號土地上建號四六八號、門牌號碼臺中縣豐原市○村里○村路四六五巷八十之一號，如附圖所示編號Ｂ部分、面積捌零貳點捌肆平方公尺及同地段四四八地號土地上如附圖所示編號Ｄ部分、面積貳點捌陸平方公尺之鋼架造房屋，返還被上訴人丙○○，由被上訴人丙○○予以拆除等之訴部分及其假執行之宣告；㈡駁回上訴人丙○○後開第三項之訴部分，暨訴訟費用（確定部分除外）之裁判均廢棄。
上開廢棄㈠部分，上訴人丙○○在第一審之訴及假執行之聲請駁回。
上訴人乙○○、甲○○應再給付上訴人丙○○新台幣肆拾壹萬玖仟貳佰伍拾元，及自民國九十五年六月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
兩造其餘之上訴均駁回。
第一、二審訴訟費用除確定部分外，由上訴人丙○○負擔五分之二，餘由被上訴人乙○○、甲○○負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第二百五 十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限，民事訴訟法 第四百六十六條第一項定有明文。是故，上訴人（即原審原
告）於第二審訴訟程序中，依同法第二百五十五條第一項第 三款規定，將原訴擴張或減縮應受判決事項之聲明者，依上 開說明，上訴人仍得為原訴變更或追加他訴。
二、查上訴人丙○○之上訴聲明原為：「㈠原判決不利於上訴人 之部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人等二人應再給付上訴 人新台幣（下同）六十四萬三千五百元，及自民國（下同） 九十五年六月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人等二人負擔 。」（見本院卷第四頁），惟於本院九十六年六月二十一日 行準備程序時，將其上訴聲明更為：「㈠原判決不利於上訴 人之部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人等二人應再給付上 訴人新台幣五十八萬三千五百元，及自民國九十五年六月二 十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢ 第一、二審訴訟費用由被上訴人等二人負擔。」（見本院卷 第一二八頁）等語，核為聲明之減縮，依上開規定，應予准 許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人丙○○（即被上訴人）起訴主張：⑴伊於七十七年四 月十六日，向被上訴人等二人承租坐落臺中縣豐原市○○段 四五二地號（重測前為豐原市○○○○段二四０之三地號、 地目田、面積二五五四平方公尺之土地（下稱系爭土地）建 蓋廠房，租賃期間自七十七年四月十八日起至九十二年四月 十七日止，共十五年（下稱系爭契約）。嗣即由上訴人出資 ，於七十七年八月二十七日與勝方土木包工業簽訂承攬契約 ，在系爭土地上如附圖所示Ｃ部分面積一五七‧四五平方公 尺，及同區段四四八地號土地上如附圖所示編號Ｅ部分、面 積０‧０五平方公尺以所有權人甲○○（即被上訴人）之名 義，申請興建農舍乙棟，該農舍坐落臺中縣豐原市○○段第 四六八建號、門牌號碼為臺中縣豐原市○村里○村路四六五 巷八０之一號（下稱系爭房屋）。農舍建蓋完成後，因為出 資建造者為伊，原始取得系爭房屋之事實上處分權，伊嗣於 系爭房屋增建如附圖所示編號Ｂ部分、面積八０二‧八四平 方公尺，及Ｄ部分面積二‧八六平方公尺之鋼架造房屋，系 爭房屋相關稅捐歷年來均由伊繳納，伊並於系爭房屋經營可 靠實業股份有限公司（下稱可靠公司）及白光衛材企業有限 公司（下稱白光公司），且依法投保火災險。伊於八十六年 間因經營不善，遭法院查封拍賣上開公司之生財器具，部分 機具因未拍定而仍留置系爭房屋內。八十六年十二月間，被 上訴人乙○○推由被上訴人甲○○與上訴人協議，同意伊將 系爭房屋轉租，所得租金由被上訴人等二人分取百分之三十
五，其餘均歸上訴人所有，而伊則按轉租房屋占用土地之面 積比例扣除後，繼續支付土地租金予被上訴人等二人。其後 ，伊依雙方轉租協議，將剩餘機具挪置屋內一處，並將其餘 部分隔間，與被上訴人等二人共同分租予訴外人邱清波、許 文山、陳俊吉、林益仲等人，並依約分取房屋租金。又該林 益仲及許文山於租約到期後，因被上訴人等二人仍繼續向許 文山、林益仲等人收取租金，而與渠等間成立不訂期限租賃 契約。嗣於九十二年三月間，被上訴人乙○○竟以存證信函 要求伊應於九十二年四月十七日土地租約到期前，依原訂租 約處理所有地上物（包括建物即系爭房屋）及機器、物料（ 即上訴人置於系爭房屋內未遭拍定之生財器具），否則視同 放棄所有權云云。惟被上訴人等二人迄今既仍繼續向許文山 、林益仲等人收取租金，被上訴人等二人與許文山、林益仲 彼此間就系爭房屋轉租部分既存在「不定期限租賃契約」， 則伊根本不得依原訂租約第四條約定，於租賃期滿時，將系 爭房屋拆除，回復土地未出租前之原狀返還予被上訴人等二 人。然伊仍同意於被上訴人等二人解決與許文山、林益仲間 租約問題後，拆除系爭房屋，將系爭土地交還被上訴人等二 人。⑵另被上訴人等二人明知其非系爭房屋所有權人，無自 行出租系爭房屋之權利，竟於八十九年間，以減少租賃稅賦 為由，要求以訴外人林碧珠即上訴人之配偶名義簽訂租賃契 約，由林碧珠以每月二千元租金承租系爭房屋。被上訴人等 二人明知系爭房屋為伊所有，亦明知其與林碧珠間就系爭房 屋訂定之租賃契約係屬通謀而無效，不得藉該租賃契約主張 任何權利，竟仍基於竊占系爭房屋之犯意，以林碧珠之租期 屆滿尚未遷讓返還系爭房屋為由，執該公證契約書向原審法 院執行處聲請強制執行，藉由公權力予以解除林碧珠之占有 ，並同時解除上訴人之占有，以遂其占有系爭房屋並繼續向 許文山、林益仲收取租金之不法目的。嗣經原審法院及本院 刑事判決審認：系爭房屋雖屬上訴人所有，惟被上訴人等二 人尚未構成偽造文書及詐欺罪責。另系爭房屋原申請建造部 分經被上訴人甲○○於訴訟中（即九十四年九月六日）申請 登記為所有權人。系爭房屋及附圖所示Ｂ、Ｄ部分之增建物 既為上訴人出資興建，當然由上訴人取得所有權，從而伊向 被上訴人等二人承租系爭土地上所興建之系爭房屋及增建物 ，即Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分，伊自得請求被上訴人塗銷所有權 登記並返還予伊，再由伊予以拆除。⑶另被上訴人等二人於 租期屆至後，仍占有系爭房屋並繼續向許文山、林益仲收取 租金，係屬無法律上之原因受有相當租金利益，自應返還伊 一百零二萬零八百三十三元。⑷可靠公司、白光公司均由伊
實際經營，並無被上訴人等二人所稱違法轉租或無償供給他 人使用之情事。⑸被上訴人等二人主張為能出租予他人曾支 付三十一萬五千八百十元之修繕費用部分，應予抵銷云云， 被上訴人等二人未舉證以證其實，且被上訴人等二人主張無 因管理，惟依民法第一百七十三條第一項之規定，被上訴人 等二人自九十三年六月起迄今，均未通知上訴人上開情事， 自屬無理由等情。起訴聲明求為判決：㈠被上訴人甲○○應 將坐落於臺中縣豐原市○○段四五二地號土地上，門牌號碼 為臺中縣豐原市○村里○村路四五六巷八０之一號，面積一 五七‧四五平方公尺（如附圖所示編號Ｃ部分），及同區段 第四四八地號土地上，面積０‧０５平方公尺（如附圖所示 編號Ｅ部分）之鋼架造房屋，塗銷所有權登記並返還上訴人 ，由上訴人予以拆除。㈡被上訴人甲○○應將坐落於臺中縣 豐原市○○段四五二地號土地上，面積八０二‧八四平方公 尺（如附圖所示編號Ｂ部分），及同區段第四四八地號土地 上，面積二‧八六平方公尺（如附圖所示編號Ｄ部分）之鋼 架造房屋，塗銷所有權登記並返還上訴人，由上訴人予以拆 除。㈢被上訴人等二人應給付上訴人一百零八萬零八百三十 三元，及自訴狀繕本送達翌日（即九十五年六月二十二日） 起，至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈣上訴人願供 擔保，請准宣告假執行。㈤訴訟費用由被上訴人負擔。於本 院上訴聲明求為判決：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。 ㈡上廢棄部分，被上訴人等二人應再給付上訴人五十六萬八 千七百五十元，及自九十五年六月二十二日起至清償日止， 按週年利率百分之五計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由 被上訴人等二人負擔；答辯聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡ 第二審訴訟費用由被上訴人等二人負擔（原審判決被上訴人 乙○○、甲○○應塗銷系爭房屋所有權登記並返還上訴人丙 ○○後拆除，及應給付四十三萬七千三百三十三元本息與上 訴人丙○○外，其餘之訴部分駁回，上訴人丙○○僅對駁回 之五十六萬八千七百五十元部分上訴，其餘部分已確定；另 被上訴人乙○○、甲○○對其敗訴部分上訴）。二、被上訴人乙○○、甲○○（即上訴人）則以：⑴被上訴人甲 ○○取得系爭房屋所有權，係依法為所有權第一次登記而取 得，並無侵權行為：①系爭土地其使用分區及使用地類別分 別載明為「特定農業區」及「農牧用地」，另該農牧用地其 上農舍取得建造執照及使用執照之日期分別為七十七年七月 二十六日及同年十月二十六日。依民國七十五年一月六日修 正之農業發展條例第三條第十款之規定，農舍屬農業用地之 一部份，農舍之所有權當然歸農地所有人所有，農舍並不可
脫離農地而單獨成立一獨立之所有權。②內政部七十四年九 月三日台內營字第３２８３００號函釋及七十五年七月二十 八日台內營字第４２３６４０號函釋，為顧及國內現況，如 農地所有人之直系親屬或配偶具有農民身份並有農地者，得 農地所有人之同意，亦得在該農地興建自用農舍。③綜上所 陳，被上訴人甲○○為被上訴人乙○○之子，參照上開內政 部所為函釋內容，得於系爭土地上興建農舍，並取得系爭房 屋之所有權，而上訴人丙○○並非該農地所有人即被上訴人 乙○○之直系親屬或配偶，縱該農舍為其所出資興建，然上 訴人在法律上並非該農舍之所有人甚明。⑵系爭土地其使用 分區及使用地類別分別載明為「特定農業區」及「農牧用地 」，應為農地，所有權人為乙○○，系爭農舍應屬於被上訴 人乙○○所有，而依土地法第三十條前段、農業發展條例第 三條第十款、第三十條前段之規定意旨，可知農舍所有權之 移轉，應與基地一併移轉。又農舍與農業經營不可分離之土 地仍屬農業用地，亦經內政部以六十四年八月三日台內地字 第６５６１０９號、七十一年四月十日台內地字第８２３４ ６號及七十七年一月二十五日台內地字第５６４５８３號函 釋示在案。本件被上訴人甲○○經土地所有權人即被上訴人 乙○○之同意，建造農舍並取得使用執照，符合上開內政部 函文意旨，故被上訴人甲○○取得系爭農舍之所有權，是故 上訴人丙○○單獨就系爭房屋部分請求被上訴人甲○○塗銷 所有權登記，並返還給上訴人丙○○，核與上開規定不符， 而不應准許。⑶上訴人丙○○並非以所有之意思興建系爭房 屋，不能主張原始出資取得系爭房屋所有權：①依系爭契約 第二條約定「建造之費用支出均由乙方（即上訴人）全部負 擔」等語，惟因被上訴人等二人以較低之土地租金將土地出 租給上訴人，租期十五年被上訴人減少租金收入約九百萬元 ，始約定農舍建造之費用由上訴人負擔，並非上訴人原始取 得農舍所有權。又依系爭契約第二條約定「甲方（即被上訴 人等二人）出名申請農舍建許可」，應可證明上訴人丙○○ 並非以「所有」之意思出資興建農舍，而原始取得系爭農舍 之所有權。另就系爭契約第十條項約定「農舍建築完成之日 ，甲乙雙方應辦理房屋租賃公證」等語，可知假如雙方約定 農舍為上訴人丙○○所有，又何須辦理「房屋租賃」公證， 且在上訴人丙○○知悉、同意之情況下，由其配偶林碧珠與 被上訴人甲○○於七十七年十二月十六日簽訂房屋租賃契約 ，並請求法院公證。由此以觀，上訴人應非以所有之意思興 建農舍。②縱使上訴人丙○○主張原始出資興建系爭房屋而 取得系爭房屋之所有權為可採，惟依雙方於七十七年四月十
六日訂立之系爭契約書第四條約定「租賃期滿乙方應回復原 狀將建物拆除、將土地交還甲方掌管，乙方不得要求甲方任 何補償費」、第八條「乙方如有違約建物由甲方自由處理並 不作任何補償」之約定，該租賃契約於九十二年四月十六日 期滿，上訴人未負回復原狀之責任拆除系爭房屋，系爭房屋 即歸由被上訴人等二人自由處分。⑷上訴人丙○○於九十二 年四月十六日租期屆滿時，仍繼續占有系爭房屋，不願拆除 遷移，自屬違約。又系爭房屋依兩造簽訂之系爭契約第七條 約定，上訴人不得轉租或無償供給他人使用，否則即視為違 約，惟上訴人竟將系爭房屋提供給可靠公司、白光公司使用 ，亦屬違約，從而，系爭房屋既因上訴人違約，則系爭房屋 即應歸屬被上訴人等二人自由處理，因而上訴人訴請被上訴 人甲○○塗銷所有權登記，自屬無據。⑸退步言，倘認系爭 房屋為上訴人丙○○所有者，則被上訴人等二人為能使系爭 房屋出租予他人曾支付三十一萬五千八百十元之修繕費用部 分，應予抵銷等語，資為抗辯。上訴聲明求為判決：㈠原判 決不利於被上訴人等二人部分，及該部分假執行之聲請均廢 棄。㈡上開廢棄部分，上訴人於原審之訴及假執行之聲請， 應予駁回。㈢第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。㈣如受不 利之判決，被上訴人等二人願供擔保免為假執行之宣告；答 辯聲明求為決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負 擔。
三、本件不爭執事項：
㈠、上訴人Ｅ部分於七十七年四月十六日，向被上訴人等二人承 租系爭土地建蓋廠房，兩造並訂有土地租賃契約，租賃期間 自七十七年四月十八日起至九十二年四月十七日止，共十五 年。
㈡、上訴人Ｅ部分其後出資於七十七年八月二十七日與勝方土木 包工業簽訂承攬契約，在上開土地上蓋建系爭房屋，但以被 上訴人甲○○之名義申請興建農舍乙棟。
㈢、上訴人丙○○之配偶即訴外人林碧珠與被上訴人甲○○於七 十七年十二月十六日就系爭房屋簽訂房屋租賃契約，並經原 審法院公證處公證，嗣租期屆滿未返還系爭房屋，業經聲請 原審法院執行處執行完畢。
㈣、兩造對於被上訴人乙○○、甲○○等二人出租系爭房屋及收 取租金如下：
⑴、訴外人許文山，自九十二年二月（上訴人誤載為三月）至九 十四年十二月，共三十五個月、租金每月二萬元。⑵、訴外人林益仲，租期自九十二年三月至九十四年十二月，共 三十四個月、租金每月二萬五千元部分。
⑶、訴外人陳大地，九十三年六月一日起至九十五年五月三十一 日止，共二年二十四個月，每月租金為一萬五千元。四、本件爭執事項：
㈠、上訴人丙○○於七十七年四月十六日，向被上訴人等二人承 租系爭土地）建蓋廠房，嗣即由上訴人出資，在系爭土地上 如附圖所示Ｃ部分面積一五七‧四五平方公尺，及同區段第 四四八地號土地上如附圖所示編號Ｅ部分、面積０‧０五平 方公尺以被上訴人甲○○之名義，申請興建系爭房屋，於興 建系爭房屋完成後，另就系爭房屋增建如附圖所示編號Ｂ部 分、面積八０二‧八四平方公尺，及Ｄ部分面積二‧八六平 方公尺之鋼架造房屋，則上訴人興建上開建物之所有權歸屬 為何？
㈡、上訴人丙○○得否請求被上訴人甲○○塗銷所有權登記並交 還系爭房屋？
㈢、兩造簽訂之系爭契約於九十二年四月十七日到期後，被上訴 人等二人仍將系爭房屋出租予訴外人林益仲、許文山、陳大 地等三人，上訴人丙○○得否請求被上訴人等二人給付相當 租金之利益？
㈣、被上訴人等二人主張為能使系爭房屋出租予他人曾支付三十 一萬五千八百十元之修繕費用部分，能否抵銷？五、得心證之理由：
㈠、上訴人丙○○於七十七年四月十六日，向被上訴人乙○○、 甲○○等二人承租系爭土地建蓋廠房，嗣即由上訴人丙○○ 出資，在系爭土地上如附圖所示Ｃ部分面積一五七‧四五平 方公尺，及同區段四四八地號土地上如附圖所示編號Ｅ部分 、面積０‧０五平方公尺以被上訴人甲○○之名義，申請興 建系爭房屋，於興建系爭房屋完成後，另就系爭房屋增建如 附圖所示編號Ｂ部分、面積八０二‧八四平方公尺，及Ｄ部 分面積二‧八六平方公尺之鋼架造房屋，則上訴人興建上開 建物之所有權歸屬為何？上訴人主張：上訴人丙○○於系爭 土地上雖以被上訴人甲○○之名義，申請興建系爭房屋，並 就系爭房屋增建（即附圖所示Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分），因上 訴人係出資建造上開建物者，則上訴人丙○○原始取得上開 建物之事實上處分權等語；被上訴人乙○○、甲○○等二人 辯稱：系爭土地之使用分區及使用地類別為特定農業區及農 牧用地，自屬農地，因系爭土地之所有權人為乙○○，而被 上訴人甲○○經土地所有權人即被上訴人乙○○之同意，建 造農舍並取得使用執照，則被上訴人甲○○取得系爭農舍之 所有權，且依土地法第三十條前段、農業發展條例第三條第 十款、第三十條前段之規定意旨，可知農舍所有權之移轉，
應與基地一併移轉，從而上訴人雖出資興建上開建物，仍無 從取得上開建物之所有權等語。經查：
⑴、按民法第六十六條第一項所謂定著物，係指非土地之構成部 分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所 在之物而言。凡屋頂尚未完全完工之房屋，其已足避風雨， 可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物（最高法院六 十三年度第六次民庭庭推總會議決議㈠參照）。次按，新建 之房屋無論已未全部完工，倘依現狀已足避風雨可達經濟上 使用之目的，即屬土地之定著物，而為民法上所指之不動產 。基於法律行為受讓此種房屋之人，自須辦理移轉登記，始 能取得所有權。如受讓人係基於變更建築執照起造人名義之 方法，而完成保存登記時，在未有正當權利人表示異議，訴 請塗銷登記前，受讓人登記為該房屋之所有人，固應受法律 之保護，但僅變更起造人名義，而未辦理保存登記時，尚不 能因行政上有此權宜措施，而變更原起造人建築之事實，遽 認該受讓人為原始所有人（最高法院七十七年度台上字第七 九０號、七十年度台上字第一七七九號判決意旨參照）。又 因自己出資而建築之房屋，不待登記即原始取得其所有權， 與該房屋行政上起造人名義之誰屬無關，亦與因法律行為而 取得者，須依民法第七百五十八條規定經登記始取得其所有 權者不同（最高法院八十年度台上字第一００號判決意旨參 照）。
⑵、兩造於七十七年四月十六日簽訂系爭契約，由上訴人丙○○ 向被上訴人乙○○、甲○○等二人承租系爭土地，以為興建 廠房，嗣即由上訴人丙○○出資，於七十七年八月二十七日 與勝方土木包工業簽訂承攬契約，在系爭土地上如附圖所示 Ｃ部分面積一五七‧四五平方公尺，及同區段第四四八地號 土地上如附圖所示編號Ｅ部分、面積０‧０五平方公尺以被 上訴人甲○○之名義，申請興建系爭房屋，於興建系爭房屋 完成後，另就系爭房屋增建如附圖所示編號Ｂ部分、面積八 ０二‧八四平方公尺，及Ｄ部分面積二‧八六平方公尺之鋼 架造房屋等事實，有土地租賃契約書、承攬契約書、土地登 記謄本、臺中縣豐原市公所審核請領自用農倉建築執照、臺 中縣政府建設局實施區域計畫自用農倉使用執照附卷可稽（ 見原審卷第十二、十六、九十六至一０六頁）。又兩造對於 上開建物，係由上訴人丙○○出資興建亦不爭執，此部分應 信為真實。
⑶、上訴人丙○○於七十七年四月十六日與被上訴人乙○○、甲 ○○等二人簽訂系爭契約，依該契約書第二條約定：「甲方 （即被上訴人等二人）出名申請農舍建築許可，建造之費用
支出均由乙方（即上訴人丙○○）全部負擔。」（見原審卷 第十二頁），故上訴人丙○○依上開之約定，於七十七年八 月二十七日與訴外人勝方土木包工業簽訂承攬契約（見原審 卷第十六頁），以被上訴人甲○○之名義，於系爭土地上興 建如附圖所示Ｃ部分面積一五七‧四五平方公尺，及同區段 第四四八地號土地上如附圖所示編號Ｅ部分、面積０‧０五 平方公尺之系爭房屋。又上訴人丙○○於興建系爭房屋完成 後，另於系爭房屋旁增建如附圖所示編號Ｂ部分、面積八０ 二‧八四平方公尺，及Ｄ部分面積二‧八六平方公尺之鋼架 造房屋等事實，此為兩造所不爭執，已如前述。復經本院於 九十六年五月十五日現場勘驗上開建物時，對於系爭土地附 圖所示Ｂ、Ｃ部分上之廠房，係石棉板、兩側為鐵板，有部 分為烤漆板，均足避風雨，且有獨立之出入口，有本院勘驗 筆錄、現場圖附卷可稽（見本院卷第一０六、一０七頁）， 從而上開建物既為上訴人自行出資興建，揆諸上開說明，不 待登記即原始取得上開建物之所有權，是故上開建物雖以被 上訴人甲○○名義為起造人，尚不能因此行政上有此權宜措 施，而變更原起造人為被上訴人甲○○名義之事實，遽認被 上訴人甲○○為原始所有人，從而上訴人丙○○仍原始取得 上開建物之所有權，足堪認定。是此，被上訴人等二人主張 ：系爭土地係屬農業用地，因系爭土地之所有權人為乙○○ ，而被上訴人甲○○經被上訴人乙○○之同意，建造農舍並 取得使用執照，則被上訴人甲○○取得系爭農舍之所有權云 云，為不足取。
㈡、上訴人丙○○得否請求被上訴人甲○○塗銷所有權登記並交 還系爭房屋？上訴人丙○○主張：上開建物既為上訴人丙○ ○自行出資興建，因而上訴人丙○○原始取得上開建物之所 有權，且無違約情事，則被上訴人甲○○未經上訴人同意於 九十四年九月六日就上開建物逕行向地政機關申請登記為所 有權人，自屬侵權行為，上訴人丙○○自得請求被上訴人甲 ○○塗銷所有權登記並交還上開建物等語；被上訴人乙○○ 、甲○○等二人辯稱：上開建物雖係上訴人丙○○出資興建 ，惟因系爭土地之使用分區及使用地類別為特定農業區及農 牧用地，依土地法第三十條前段、農業發展條例第三條第十 款、第三十條前段之規定意旨，上訴人丙○○無從取得上開 建物之所有權。又縱使上開建物為上訴人丙○○所有，惟上 訴人於九十二年四月十六日租期屆滿時，仍繼續占有系爭房 屋，不願拆除遷移，自屬違約。又依兩造簽訂之系爭契約第 七條約定，上訴人不得轉租或無償供給他人使用，否則即視 為違約，惟上訴人竟將系爭房屋提供給可靠公司、白光公司
使用，亦屬違約，從而系爭房屋既因上訴人違約，則系爭房 屋即應歸屬被上訴人等二人自由處理，因而上訴人訴請被上 訴人甲○○塗銷所有權登記，自屬無據等語。經查：⑴、按法人係除自然人外，依法律規定所設立具有權利義務能力 資格之主體，為法律創設之人格者。又法人與自然人同為權 利義務之主體，有權利能力，亦有行為能力，從而自然人及 法人既為權利義務之主體，自當然成為憲法保護之對象（最 高法院九十一年度台上字第一一二九號、七十一年度台上字 第五二九九號判決意旨、司法院大法官會議釋字第四八六號 解釋理由書參照）。
⑵、上訴人丙○○於七十七年四月十六日，係以個人名義向被上 訴人等二人承租系爭土地建蓋廠房，租賃期間自七十七年四 月十八日起至九十二年四月十七日止，共十五年，並簽訂有 系爭契約在案，已如前述。依系爭契約第七條之約定：「乙 方（即上訴人丙○○）不得將租賃物轉租他人或無償供他人 使用，否則視為違約。」等語（見本院卷第三十八頁），足 見兩造簽訂系爭契約時，即約定禁止上訴人丙○○將系爭土 地轉租他人或無償供他人使用，以避免其間法律關係複雜化 。又上訴人丙○○於原審法院九十六年一月十五日行言詞辯 論期日時雖辯稱：於承租系爭土地，自行出資興建上開建物 後，即將上開建物提供給可靠公司及白光公司使用（見原審 卷第二０三頁），並無被上訴人乙○○、甲○○等二人所稱 轉租系爭土地情事，且陳稱為上開公司實際負責人，並提出 上開公司變更登記事項卡、泰安產物保險股份有限公司保險 費收據等證據各一份為證（見本院卷第九十六、九十九頁， 原審卷第二十一頁）。惟查，上訴人與可靠公司及白光公司 係為個別獨立之權利義務主體（白光公司之負責人為訴外人 羅德順，見本院卷第一００頁），依上開說明，個別獨立享 有權利能力，亦有行為能力，並受憲法所保障，從而上訴人 丙○○縱如其陳稱伊係可靠公司及白光公司之實際負責人， 惟訴外人可靠公司及白光公司在法律上仍屬獨立之人格。上 訴人既依系爭契約第七條之約定，不得將系爭土地轉租他人 或無償供他人使用，否則即應視為違約，復未舉證證明被上 訴人等二人同意上訴人將系爭土地轉租或無償供可靠公司及 白光公司使用，足見上訴人丙○○將系爭土地供可靠公司及 白光公司使用，應屬違約，是被上訴人乙○○、甲○○等二 人主張：上訴人丙○○違約將系爭土地轉租或無償供可靠公 司及白光公司使用等語，自屬可採。
⑶、本件上訴人丙○○既有違約情事，依兩造簽訂系爭契約第八 條之約定，則被上訴人乙○○、甲○○等二人於九十四年九
月六日取得所有權，有被上訴人乙○○、甲○○提出系爭房 屋所有權狀影本一份為證（見原審卷第一０六頁），故上開 建物自被上訴人甲○○取得時起自得自由處理，且對上訴人 丙○○並不作任何補償，據此被上訴人乙○○、甲○○等二 人於九十四年九月六日起取得上開建物之事實上處分權，應 可確認。是上訴人丙○○主張渠係上開建物之所有權人，且 無違約情事，被上訴人甲○○未經其同意將上開建物逕行向 地政機關申請登記為所有權人，自屬侵權行為，因而訴請被 上訴人甲○○塗銷所有權登記並交還上開建物云云，尚難可 採。另上訴人丙○○主張自八十六年間，兩造共同將上開建 物出租予第三人，並訂有租約，且被上訴人乙○○、甲○○ 等二人於上訴人丙○○承租期間，亦未曾主張上訴人丙○○ 有違約情事，認被上訴人乙○○、甲○○等二人主張伊有違 約，顯違反誠信原則等語。惟查，依兩造於八十六年十二月 二十五日簽訂之租賃契約變更內容記載：「⒈甲方（即被上 訴人甲○○）同意乙方（即上訴人）轉租，租金百分之三十 五歸甲方。⒉原土地租約所約定年租金，按已出租土地面積 比率扣除。⒊（刪除）⒋承租人之選擇，須由甲、乙雙方簽 字同意。」等語（見原審卷第二十二頁），則上訴人丙○○ 未舉證證明被上訴人乙○○、甲○○等二人同意其將系爭土 地轉租或無償供可靠公司及白光公司使用，復依上開約定之 內容，亦未約定被上訴人乙○○、甲○○等二人拋棄主張違 約轉租或無償供他人使用之權利，是上訴人丙○○所辯，要 無可採。另被上訴人乙○○、甲○○等二人雖與上訴人丙○ ○共同將上開建物出租予第三人，並訂有租約等情，此乃另 一問題，尚不影響被上訴人乙○○、甲○○等二人主張上訴 人丙○○違約將系爭土地轉租或無償供可靠公司及白光公司 使用情事，附此說明。
㈢、兩造簽訂之系爭契約於九十二年四月十七日到期後，被上訴 人乙○○、甲○○等二人仍將系爭房屋出租予訴外人林益仲 、許文山、陳大地等三人，上訴人得否請求被上訴人乙○○ 、甲○○等二人給付相當租金之利益？上訴人丙○○主張： 經原審法院及本院刑事判決均審認：上開建物屬上訴人丙○ ○所有，而至九十二年四月十七日租賃期間屆滿後，被上訴 人乙○○、甲○○等二人未得上訴人丙○○同意將上開建物 出租予訴外人林益仲、許文山、陳大地等三人，上訴人丙○ ○自得請求被上訴人等二人給付相當租金之利益等語；被上 訴人乙○○、甲○○等二人辯稱：被上訴人甲○○於九十四 年九月六日起取得上開建物之所有權，從而計算被上訴人等 二人取得相當租金之利益，應以是日為止等語。經查：
⑴、按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因 而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範 圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為 準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會 通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益， 僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院六 十一年度台上字第一六九五號判例意旨參照）。⑵、依兩造簽訂之系爭契約書第四條約定：「租期屆滿乙方（即 上訴人丙○○）應回復原狀將建物拆除，將土地交還甲方（ 即被上訴人乙○○、甲○○等二人）掌管，乙方不得要求甲 方任何補償費。」等語，是上訴人本應於租期屆滿時（即九 十二年四月十七日），依約將上開建物拆除，將系爭土地交 還給被上訴人等二人，且不得要求任何補償。又被上訴人乙 ○○於上開契約將屆時，確曾以存證信函通知上訴人丙○○ 處理所有地上物，上訴人丙○○復以存證信函覆請被上訴人 乙○○處理與第三人之租賃關係後，即依約拆除等情，業據 上訴人丙○○提出存證信函附卷為憑（見原審卷第四十三頁 以下），亦為被上訴人乙○○、甲○○等二人所不爭執，此 部分堪信為真。再者，本件於九十二年四月十七日租期屆滿 前，被上訴人乙○○、甲○○等二人仍將上開建物出租予第 三人林益仲、許文山等二人，且於租期屆滿之翌日（即九十 二年四月十八日），被上訴人乙○○、甲○○等二人自承旋 另訂新租約將系爭房屋出租予第三人林益仲、許文山及陳大 地等三人（見原審卷第二０四頁），是故被上訴人乙○○、 甲○○等二人所為之出租行為，顯然無法讓上訴人丙○○履 行系爭契約第四條之拆屋約定，乃不可歸責於上訴人之事由 ，殆屬明確。
⑶、又上開建物雖以被上訴人甲○○名義為起造人，尚不能因此 行政上有此權宜措施，而變更原起造人為被上訴人甲○○名 義之事實，遽認被上訴人甲○○為原始所有人，是故上訴人 丙○○仍係原始取得上開建物之所有權，已如上述。另被上 訴人乙○○、甲○○等二人於原審法院九十四年九月六日時 ，始因上訴人丙○○有違約情事處分系爭房屋，而依系爭契 約第八條之約定，被上訴人乙○○、甲○○等二人於九十四 年九月六日起始取得上開建物之事實上處分權，於此之前， 上訴人仍對上開建物享有所有權，從而主張拆除上開建物後 之殘餘物仍有出售利益，尚堪採憑。據此，兩造系爭契約租 賃期間於九十二年四月十七日屆滿後，被上訴人乙○○、甲 ○○等二人與第三人林益仲、許文山及陳大地等三人就上開 建物另行簽訂租賃契約，並有租賃契約附卷可查，復為被上
訴人乙○○、甲○○等二人自承在案，從而於兩造租賃契約 屆滿後，被上訴人乙○○、甲○○等二人未得上訴人丙○○ 之同意，仍將上開建物續租予林益仲、許文山及陳大地，並 獲有租金之利益，上訴人雖依上開系爭契約第四條之約定， 不得請求被上訴人乙○○、甲○○等二人請求拆屋補償金， 惟上開建物斯時既為上訴人丙○○所有，被上訴人乙○○、 甲○○等二人擅自將上開建物轉租他人，並收取租金，自係 受有利益，依上開說明意旨，上訴人請求被上訴人等二人返 還相當租金之利益，於法有據。
⑷、依兩造於八十六年十二月二十五日簽訂之租賃契約變更內容 第一項之約定，被上訴人甲○○同意上訴人轉租，租金百分 之三十五歸被上訴人甲○○，嗣兩造即共同出租予第三人林 益仲及許文山在案，經原審法院於九十六年一月十五日行言 詞辯論期日時，上訴人同意倘若其對上開建物尚有權利時， ，願以兩造於系爭契約屆滿前簽訂之租賃契約變更內容第一 項之約定，以上訴人可分配租金百分之六十五之比例計算其 損害（見原審卷第二０五頁）。準此，本院分別計算被上訴 人等二人因未取得上訴人同意出租予林益仲、許文山及陳大 地等三人，而致上訴人受有相當租金之損害額：①、林益仲部分：租期自九十二年三月至九十四年九月五日止，