臺灣高等法院民事判決 96年度上易字第429號
上 訴 人 甲○○
被 上訴人 乙○○
訴訟代理人 沈宏裕律師
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十六年
四月二日臺灣臺北地方法院九十五年度訴字五三九二第號第一審
判決，提起上訴，本院於九十六年七月三日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人於民國（下同）九十四年十月十七 日向被上訴人買受台北縣新店市○○街二四號，面積九十三 點零五平方公尺之房屋及其基地持分（下稱系爭房地），價 金七百七十萬元，兩造訂有不動產買賣契約書。然被上訴人 於出賣系爭房地時，表示並無增建，加上系爭房地之外觀與 整棟公寓之其他一樓房屋外觀並無不同，上訴人遂以為系爭 房地現況全部為做為室內使用之合法房屋。嗣上訴人於九十 五年四月間以系爭房地開設健康養生中心營業後未幾，樓上 鄰居竟向上訴人表示上訴人該店面有一部分是違建，之前曾 被拆除過，上訴人為求證其真實性，遂申請建物測量成果圖 核對，赫然發現上訴人所使用之店面靠近建安街部分竟有一 部分是騎樓所改建，而有隨時被政府要求拆除，做為道路使 用之虞。被上訴人亦自認「九十四年中有人檢舉，建管處來 函要拆除違建」；然竟於買賣契約成立之初隱匿該項事實， 並保證系爭房地無增建全部為合法建物而出賣給上訴人，顯 有減少價值及通常效用瑕疵。上訴人係以系爭房屋登記面積 九十三點０五平方公尺權利範圍全部，且為室內之合法建物 向被上訴人購買，價金為七百七十萬元，換算每坪為二十七 萬三千五百三十五元，而依歐亞不動產估價師聯合事務所（ 下稱歐亞估價師事務所）鑑定意見，騎樓每坪造價僅五萬元 ，每坪價差為二十二萬三千五百三十五元，系爭房屋計有騎 樓十二點六八坪被改為室內面積出賣給上訴人，總價差為二 百八十三萬四千四百二十四元。退言，縱依歐亞估價師事務 所所認騎樓面積七點五二坪計算，價差亦有一百六十八萬零 九百八十三元。上訴人請求減少價金一百五十萬元應屬合理 。爰本於民法第三百五十九條規定之法律關係，求為命上訴 人應給付上訴人一百五十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止按年息百分之五計算之利息之判決。（上訴人於
原審起訴，原請求二百萬元本息，原判決駁回上訴人之訴。 上訴人僅就其中一百五十萬元本息部分上訴，未上訴部分應 已確定。）上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項 之訴部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人一百五十萬元及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。二、被上訴人則以：系爭房屋係被上訴人經力霸房屋仲介所購得 ，購買後被上訴人從未於系爭房屋有所「擴建」及「增建」 ，被上訴人購屋後僅從事內部簡易裝修，從未於一樓騎樓有 所增建，何來上訴人所指「增建」？且被上訴人從未向上訴 人保證全部為合法建物並無增建。相反的，上訴人自始至終 均明知系爭建物室內面積包括騎樓所在之面積，況室內面積 包括騎樓並不影響系爭建物之使用。且因被上訴人出售系爭 建物，依市價可賣至少一千一百五十萬元，然被上訴人慮及 騎樓部分，故僅以七百七十萬元售出，遠低於一般行情，上 訴人既以低價購得，何來減少價值？更無上訴人所指獲取暴 利之事。又上訴人並非第一次購屋，係房屋投資客，其購屋 前即數次到現場勘查屋況，現況即是騎樓已封閉而為室內面 積之一部分，上訴人持建物謄本及建物測量成果圖，並一再 向證人藍美麗詢問騎樓之範圍究有多大，而上訴人於不動產 說明書亦簽名，顯見上訴人早已明知系爭建物一樓面積包括 「一層」及「騎樓」，及騎樓封住作為室內面積之一部分， 被上訴人自不負擔保之責。又依證人藍美麗之證述亦足見上 訴人於購屋時，確已知悉騎樓已改建為一樓室內積，即上訴 人已明白並知悉系爭騎樓有未辦保存登記之建物存在。又上 訴人雖呈歐亞估價師事務所之估價報告，惟兩造合意鑑定單 位原係「永聯不動產估價師聯合事務所」，詎上訴人竟捨原 合意鑑定單位，而自行尋覓歐亞估價師事務所為鑑定單位， 故上開鑑定報告自不具證據能力。又本件鑑定過程中，均未 通知被上訴人到場陳述意見，僅憑上訴人指述及所提供資料 ，其立場偏頗，內容不實，自不可採。另被上訴人亦否認該 估價報告書內容為真正；該報告書雖有估價師「許文昌」之 署名，但該估價師既無到現場勘驗，僅任由不具估價師資格 之助理「游家銘」作業，嗣後再於報告書由「許文昌」具名 ，其鑑定過程粗糙實不難想見，謬誤及未詳盡之處更是不勝 枚舉等語，資為抗辯。答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡訴訟費用 由上訴人負擔。
三、上訴人主張：兩造於九十四年十月十七日經由中信房屋之仲 介，訂立不動產買賣契約書，約定由上訴人以七百七十萬元 向被上訴人購買系爭房地，契約書第一條並載明：主建物建
號一四八、登記面積為九十三點零五平方公尺（不含共同使 用部分），權利範圍全部；土地標示部分面積一千四百九十 四點六一平方公尺，權利範圍萬分之二六六。系爭房屋乃被 上訴人於九十三年十二月間向前手購買。並於九十四年一月 二十一日起授權第三人藍美麗出售。兩造於九十四年十一月 十日簽立之「房地產點交書」，其中買方確認欄內現場點交 部分，「其他欄」以手寫加載：「現況交屋」，並由上訴人 甲○○親自簽名。兩造間系爭房屋買賣契約備註欄分別由中 信房屋特約土地代書以打勾方式記載出售標的物之建物「無 增建」，乙方（即被上訴人）對增建部分之權利義務應並同 移轉於甲方（即上訴人）。有關增建部分之權利義務，甲、 乙方已確實知悉，增建部分如係違建者，甲方不得向乙方主 張瑕疵擔保或損害賠償。」。另載明「屋況為空屋」、「有 設定抵押權一筆」、「至遲於九十四年十一月二十日前可交 屋」、「無出租情形」等之事實，為兩造不爭執，堪信為真 實。上訴人另主張：本於民法第三百五十九條規定之法律關 係，求為命上訴人應給付上訴人一百五十萬元等語，則為被 上訴人所否認，並以上開情詞置辯。是以本件兩造爭執要點 即在於：系爭房屋一部乃騎樓改建，上訴人主張被上訴人未 告知而依物之瑕疵擔保之規定，請求被上訴人減少買賣價金 是否有理由？若可減少則金額應為多少？茲析述如下。四、系爭房屋一部乃騎樓改建，上訴人主張被上訴人未告知而依 物之瑕疵擔保之規定，請求被上訴人減少買賣價金是否有理 由？
㈠按所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀 念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質， 而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。 若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質 有所欠缺者，亦屬之。故於特定成屋買賣之交易，當事人間 對該交易標的物現場狀況若已明確顯示有騎樓部分有加蓋未 辦保存登記之建物存在，而依買賣標的物之不動產之權利證 書，又能明確表明有騎樓之存在時，除非出賣人有部分資訊 為另造當事人所不知悉之資訊不對等、或當事人「故意」不 告知等情事，則兩造當事人買賣之合意即為該成屋之現況。 從而參照首開說明，買賣標的物之房屋縱其一部乃騎樓改建 ，亦是當事人間買賣真意，不能認是「瑕疵」。 ㈡經查本件被上訴人並非以買賣房屋或不動產為業，同時被上 訴人買受系爭房屋時，並不知系爭房屋騎樓增建部分為未辦 保存登記之建物。被上訴人九十三年十二月間買受系爭房屋 後，從未於系爭房屋有所「擴建」及「增建」，僅從事內部
稍加簡易裝修，即委託證人藍美麗出售。而上訴人並非第一 次購屋，購屋前即數次由藍美麗帶上訴人至系爭房屋現場勘 查屋況，現況即是騎樓已封閉而為室內面積之一部分，上訴 人持建物謄本及建物測量成果圖，並一再向證人藍美麗詢問 騎樓之範圍究有多大。查證人藍美麗曾出示不動產說明書， 內容包括產權調查結果表，載明附屬建物四一．九一平方公 尺，約一二．六八坪。（見原審卷第三九頁）並有系爭房屋 之登記謄本，謄本載明第一層面積五一．一四平方公尺，騎 樓面積四一．九一平方公尺，合計面積九三．○五平方公尺 ，上訴人並註記合計二八．一五坪，而於謄本上簽名。（見 原審卷第四一頁）另有台北縣新店地政事務所建築改良物勘 測結果圖，載明亭子角（即騎樓之俗稱）四一．九一平方公 尺，（見原審卷第四三頁）而上訴人於不動產說明書亦簽名 ，（見原審卷第四四頁）表明已詳細閱讀中信房屋新店中興 加盟店所提供之上述標的物不動產說明書，並確實瞭解相關 內容無誤。顯見上訴人早已明知系爭建物一樓面積包括「一 層」及「騎樓」及騎樓封住作為室內面積之一部分，需二者 面積合計方能達九三．○五平方公尺，即二八．一五坪，被 上訴人始決定購買。是本件是特定成屋買賣，上訴人對系爭 房屋並無所主張「瑕疵」，本應清楚，兩造間亦無系爭房屋 「資訊不對等」情形。
㈢再查兩造簽立系爭房屋之買賣契約乃透過房屋仲介公司，而 證人即實際上仲介之藍美麗到庭具結證稱略以：「九十四年 一月二十一日被上訴人授權我房屋仲介，之後我開始為被上 訴人的系爭房屋作文宣及廣告，期間雖有多組客人看房屋， 但都無法成交，九十四年十月十二日、十三日左右上訴人看 到我廣告文宣來看房子，我帶他到系爭房屋介紹房屋格局坪 數、價金、主建物附屬建物坪數，當天下午或隔天上訴人帶 他太太來看系爭房子，我又重複介紹主建物附屬建物我還特 別告訴他騎樓位置，上訴人還質疑騎樓是否為違建，我有跟 上訴人說違建很久了我不敢保證會不會拆除，之後我們三人 再到房屋外面看房子動線，從外觀上判斷可以很容易判斷騎 樓增建部分，我有問上訴人，上訴人告訴我說買系爭房屋是 投資用，要我減少價金，九十四年十月十六日我就帶產權說 明書裡有權狀、謄本、平面圖，詳如被上訴人答辯狀書證五 （提示）（即上述不動產說明書，見原審卷第三九至四四頁 ），我還特別要求上訴人在建物登記簿謄本上簽名表示他知 悉系爭房屋有騎樓的存在，上訴人同意系爭房屋買賣現況條 件，出價七百六十萬元要我與屋主談，並且出具要約單給我 ，相關資料另補提。我跟屋主談了幾天，最後以七百七十萬
元成交。」等語，是亦足證明，被上訴人與仲介人員談論系 爭房屋交易條件時，即己明白知悉系爭房屋騎樓有未辦保存 登記之建物存在。
㈣查上訴人對於在被上訴人提出之不動產說明書上簽名之事實 並不爭執，而上開不動產說明書所附之建物記簿謄本上已明 確載明：一樓部分面積五十一點一四平方公尺；騎樓面積四 十一點九一平方公尺；系爭房屋總面積則為九十三點零五平 方公尺。上訴人除於上開土地及建物登記簿謄本上親自簽名 外，並於其上載明二十八點一五坪等字樣。足見如扣除騎樓 ，系爭房屋面積僅有十五．四七坪，上訴人既係註明購買二 十八點一五坪，當然包含騎樓在內。是本件被上訴人抗辯兩 造買賣契約本即是購買騎樓有未辦保存登記現狀之系爭房屋 等語，核屬有據。
㈤上訴人雖提出中信房屋不動產買賣契約書勾填「無增建」等 語，並舉證人即土地代書周長富為證，主張被上訴人保證系 爭房地無增建，全部為合法建物云云。惟查證人周長富到庭 具結證稱固略以：「本件是店長或營業員通知我到中信房屋 辦理簽約手續，契約書是我帶到中信房屋，但是是中信房屋 制式的定型化契約，九十四年十月十七日第一次遇見兩造及 辦理本件簽約及移轉過戶手續，那天簽約的時候買方先到我 才到，後來賣方到了，請兩造提示身分證明文件，請賣方提 出權狀正本、印鑑證明，土地登記簿謄本是我們帶去的，上 開資料都是讓買方確認標的物的面積、登記情形是不是買方 願買的標的，還有抵押權等他項權利是否存在並請買方確認 ，再按上開定型化契約書內逐項核對並解釋；兩造確認後請 買方支付價金，賣方簽收，並在契約書上請兩造簽名蓋章， 總共前後大約半小時到一小時時間整個程序終結。」、「交 屋不是我到現場是九十四年十一月十日我請我的代理人周紹 斌辦理交屋到，被上訴人提出中信房屋房地產點交書，是周 紹斌將房屋點交畢後附在我的卷內並提出原卷。」、「我沒 有在現場看過系爭房屋不知道系爭房屋騎樓是否有增建」、 「不動產契約書第一頁備註欄是我按項次逐一唸出，看兩造 的表示再填寫，理論上應該是先尊重賣方意見，因賣方比較 清楚現況。本件賣方表示沒有增建，買方也表示沒有意見， 才勾選。」、「但在簽約時沒有聽到藍美麗跟我說一樓騎樓 加註在備註欄內」等語。足見有關本件制式化之中信房屋不 動產買賣契約書勾填「無增建」等語，係證人即土地代書周 長富所自為，並非被上訴人。惟查依被上訴人所提出之「房 地產點交書」上明確載明「現況交屋」並由上訴人親自簽名 ，而房地點交書中載明有關點交事項，亦係土地代書周長富
之工作並委託同事周紹斌代理。從而土地代書既然在簽約時 勾填系爭房屋「無增建」，依其專業知識，即不應在房屋點 交書上任令被上訴人載明「現況交屋」（現況為有增建）； 是證人周長富前開證詞中有關詢問過兩造意見始為上開勾填 云云，即與其後「點交書」上之記載相背，難認為真實。再 查，本件被上訴人嚴詞否認有土地代書有詢問上開有無增建 等事項。查證人周長富乃中信房屋之特約土地代書，與被上 訴人並不熟識，且應與系爭房屋實際仲介人員藍美麗熟悉， 又未親赴現場，是土地代書填寫系爭買賣契約書時，應依證 人即實際仲介人員藍美麗之指示較合常理。本院審核上開證 物資料及所有證人證詞，認本件證人周長富上開有關「不動 產契約書第一頁備註欄是我按項次逐一唸出，看兩造的表示 再填寫，本件賣方表示沒有增建，買方也表示沒有意見，才 勾選。」云云與事實不符，不足採信。從而上訴人依前開買 賣契約書及證人周長富證詞主張系爭房屋一部乃騎樓改建為 瑕疵，且上訴人「保證」無不合法增建云云，即非可採。 ㈥再查本件兩造間透過房屋仲介人員藍美麗洽談之買賣契約中 ，本即以「系爭房屋現況」為買賣標的物詳如前述，而本件 兩造於訂約前從未直接接解及磋商，從而系爭房屋一部乃騎 樓改建之事實，參考前開說明，即與上訴人是否故意不告知 瑕疵無關，無庸再予審究。又上訴人未提出任何證據，空言 否認藍美麗前開證詞，亦非可採。
㈦上訴人上訴意旨雖主張：被上訴人僅是仲介人員藍美麗之操 作人頭，系爭房地之買賣、整修、設計都是藍美麗在處理， 上訴人因化糞池修理之因緣際會認識賣房子給藍美麗之前屋 主，才知前屋主因騎樓違建常遭鄰居舉發拆除不能住，才賤 價五百多萬賣予藍美麗。前屋主說藍美麗專以賤價購買有瑕 疵房屋，再低價整修、高價賣出。且藍美麗違反不動產經紀 業管理條例第二十三、二十四條，未將標的現況說明書給買 賣雙方確認簽章云云。惟查上訴人就此有利於己之事實存在 ，始終提出任何證據以實其說，已難採信。況上訴人對於所 謂前屋主為何人，姓名住址為何，始終未提，亦未聲請傳訊 ，顯難採信。且上訴人所提均與客觀證據不符，尤其不能解 釋上訴人親自簽名之不動產說明書上，業已載明騎樓面積之 事實。而仲介人員藍美麗確已依法向上訴人說明標的現況， 並由上訴人確認簽名，有不動產說明書在卷可稽。益加可證 上訴人所述不實。上訴人執此上訴，即非可採。 ㈧按「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵 者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前 條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負
擔保之責。」民法第三百五十五條定有明文。如前所述，本 件買受人即上訴人於契約成立時，業已明知系爭房屋包含有 未辦保存登記現狀之騎樓在內，出賣人之被上訴人自不負擔 保之責。
五、綜上所述，本件上訴人主張「系爭房屋一部乃騎樓改建，而 被上訴人未告知，屬兩造間買賣標的物之瑕疵云云，不足採 信。從而，上訴人本於民法第三百五十九條規定之法律關係 ，請求減少買賣價金，而訴請被上訴人應給付上訴人一百五 十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分 之五計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴 之判決，及駁回其假執行之聲請，於法並無不合。上訴意旨 指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據 ，經審酌後認均無礙判決之結果，且上訴人既不能依瑕疵擔 保規定請求被上訴人減少買賣價金有如前述，則應減少多金 額等即無庸再加審酌，爰不予一一論述。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四四九條第 一項、第七八條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 7 月 17 日 民事第三庭
審判長法 官 林敬修
法 官 黃騰耀
法 官 藍文祥
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 96 年 7 月 18 日 書記官 顧倪淑貞