臺灣高等法院民事判決 96年度上易字第183號
上 訴 人 萬錦建設有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 江松鶴律師
被 上訴人 甲○○
訴訟代理人 邱奕澄律師
複 代理人 何豐行律師
戴美雯律師
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國96年1月4
日臺灣桃園地方法院95年度訴字第1042號第一審判決提起上訴，
本院於96年7月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新台幣柒拾貳萬伍仟柒佰捌拾捌元本息，及該部分假執行之宣告，並訴訟費用之裁判均廢棄。上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之七，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國92年8月16日與上訴人簽定房 屋買賣合約書，購買由上訴人興建坐落桃園縣平鎮市○○路 355巷2弄31號之4層樓預售屋1棟（下稱系爭房屋）。上訴人 於93年4月20日交屋後，伊旋即發現系爭房屋1至4樓之天花 板，於雨天時會漏水，室內牆壁有多處龜裂且會滲水或滲出 鋼筋鏽蝕所生之黃水等瑕疵現象。經伊通知上訴人修繕無效 ，乃寄發存證信函予上訴人，限期修復上開瑕疵，然未獲置 理。而上開瑕疵已嚴重減損系爭房屋之使用功能及經濟價值 ，且均非伊自行使用所致，顯係可歸責於上訴人之施工不良 所造成，足見上訴人之交屋，非依債務本旨提出給付。又上 開瑕疵業經台灣省建築師公會桃園縣辦事處（下稱桃園建築 師公會）鑑定屬實，並估算修復費為新台幣（下同）1,044, 000元，此即為上訴人應負之債務不履行損害賠償。爰依民 法第227條第1項規定，請求上訴人如數給付及加計自起訴狀 繕本送達翌日起算之法定遲延利息等語。
二、上訴人則以：系爭房屋自交付被上訴人後，並無任何漏水、 滲水等瑕疵現象發生，被上訴人遲至交屋1年後始為主張， 顯見其所指之瑕疵係因不可抗力之自然災害或其使用不當所 致。況被上訴人未於交付後6個月內為上開瑕疵之主張，依 民法第365條規定，其請求權已罹於時效而消滅。縱認上開
瑕疵仍需由伊負責修復，惟桃園建築師公會所鑑估之修復費 用過高，應按實際承攬系爭房屋工程之營造商，依施作鷹架 、油漆及泥作貼磚等工程之估價262,600元為準等語為辯。三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，即判命上訴人應給付被上 訴人1,044,000元及自95年1月13日起算之法定遲延利息。上 訴人提起上訴，聲明為：
㈠原判決廢棄。
㈡上廢棄部份，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均 駁回。
被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實（見本院卷第30頁反面）： ㈠被上訴人於92年8月16日與上訴人簽定房屋買賣合約書， 購買由上訴人興建之系爭房屋，系爭房屋於同年12月23日 完工，並於93年4月20日完成交屋（原審簡字卷第5-16頁 ，房屋買賣合約書、所有權狀、交屋證件清單）。 ㈡上訴人自94年3月29日到94年5月17日被通知到系爭房屋修 繕（原審簡字卷第16-19頁）。
㈢被上訴人於94年12月20日委請律師以存證信函通知上訴人 限期修繕（原審簡字卷第36-38頁）。
五、被上訴人主張系爭房屋1至4樓之天花板，遇雨即漏水，室內 牆壁有多處龜裂且會滲水之瑕疵，經通知上訴人修繕無效等 語，業據提出94年3月29日、30日、同年5月16日、17日上訴 人出具之客戶修繕單、瑕疵清單、照片及94年12月20日律師 存證信函等件為證（原審簡字卷第16-38頁），且經原審於 95年4月7日會同兩造及鑑定人丁○○到場勘驗屬實，製有勘 驗筆錄可稽（見原審簡字卷第73-75頁），並為上訴人所不 爭執（本院卷第30頁反面、第31頁正面），應堪信為真實。 上訴人雖以其交屋時，系爭房屋並無任何漏水、滲水等瑕疵 ，且通知其進行房屋修繕者為李經傑，亦非被上訴人，上開 瑕疵係因不可抗力之自然災害或被上訴人使用不當所致云云 置辯，惟查：
㈠原審依兩造合意（見本院卷第31頁反面）囑託台灣省建築 師公會桃園縣辦事處（下稱桃園建築師公會）鑑定（95年 4 月19日下午2時鑑定）：「……標的物（即系爭房屋 ）現場勘驗紀錄：現況照片01-27共27張（附件七）：… …（前3 張僅為系爭房屋外觀照片，並未指出滲水會龜裂 部分）⒋一樓大門左上角龜裂位置，L（長）＝50㎝、W（ 寬）≒0.1~0.3 mm。⒌一樓八角窗下方滲水0.3㎡。⒍一 樓沙發上方滲水 (不明顯)。⒎一樓廁所地板滲水。⒏一 至二樓樓梯牆壁龜裂 (網裂)L1 ＝1.9m、Wl≒0.1 ~0.2mm
、L2＝1.5m、Wl≒0.1~ 0.2mm。⒐一至二樓樓梯轉角度直 柱滲水、裂縫延伸至牆角處。⒑一樓橫樑滲水嚴重，鋼筋 銹水明顯。⒒二樓洗臉盆上方四面牆滲水。⒓二樓主臥室 落地窗上方橫樑與樓板接合處全面滲水，鋼筋鏽痕明顯可 見，樑垂直裂約W≒0.1~0.2mm。⒔二樓衣櫃後牆滲水。⒕ 二樓大樑及牆多處龜裂嚴重，LI≒240cm、Wl≒0.3mm樑垂 直裂W≒0.1~0.2mm，牆網裂W≒0.1~ 0.2mm。⒖二樓小房 間樑及牆壁多處龜裂，樑垂直裂≒0.1~ 0.2mm，牆網裂W ≒0.1~0.2 mm。⒗二至三樓大樑滲水、L= 250cm、W≒0.1 ~0.3mm。⒘二樓樓梯口窗戶滲水上方大樑裂痕明顯W≒0.1 ~0.2mm。⒙三樓浴室門側牆龜裂及浴室一用水即會滲至二 樓，W≒0.1mm。⒚三樓小房間前後滲水，牆壁龜裂嚴重， W≒0.1~0.2mm。⒛三樓主臥室左側大樑及樓板接合處滲水 嚴重，鋼筋鏽痕明顯，三樓前方落地窗上方大樑及樓板接 合處滲水，W≒0.1~0.2mm。三樓衣櫃後牆滲水，包括地 板、樓梯全面滲水，W≒0.1 ~ 0.2mm。四樓小房間大樑 及樓板接合處滲水及牆壁多處龜裂，W≒0.1~0.2mm。四 樓小房間大樑及樓板接合處滲水及牆壁多處龜裂，W≒0.1 ~0.2 mm。四樓小房間大樑及樓板接合處滲水及牆壁多 處龜裂，W≒0.1~0.2mm。落地窗左右兩側牆滲水及上方 大樑與樓板接合處滲水。樓梯口窗戶下方滲水，上方大 樑與樓版接合處滲水，牆壁龜裂 (網裂)，W≒0.1~0.3mm 。四樓地板全面滲水。鑑定結果：㈠依原告（即被上 訴人）所提之鑑定項目逐一檢視查勘 (詳第九項紀錄)確 定各部份瑕疵均屬實。」，有該公會辦事處95年5月3日第 93221號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）可稽（見原 審簡字卷80、81、94-106頁）。
㈡證人即鑑定人丁○○於95年11月21日在原審結稱：「（問 ：有無看到瑕疵？）我們逐一勘查，如標的物勘驗報告表 ，各項都有拍照存證，第九項記載標的物現場勘驗的紀錄 ，這些記錄都是瑕疵。（問：是否確定這些都是瑕疵？） 這些都是事實。（問：依照你們的經驗，這些是使用的結 果或是起造所產生的瑕疵？）一般而言是興建施工不足， 才會有品質上的瑕疵。（問：能否判斷原告〔即被上訴人 〕有無自己增建或改建？）改建與圖說不符，如採光罩、 冷氣排水及鐵窗部分，而本件平面圖說與原始圖說是不一 樣的，但是滲漏的部分是外牆面，外牆面與有無改建影響 不大。（問：當天看到的漏水、滲水、裂縫是否是施工的 問題？）我們無法判定是否施工的問題，但是滲漏是事實 ，所以我們認為防水沒有做好……。使用執照的核發與漏
水無關。（問：依你職業能否判斷漏水的情事的原因？） 施工不良是占大部分，我們鑑定是以事實為原則，原因不 在鑑定範圍內。（問：漏水是否有可能因為住戶的使用不 當或地震所產生漏水之情事？）有可能，現場勘驗在外觀 上沒有看到明顯的地震損害。」等語，並為兩造所不爭執 （見原審訴卷第56、57、59頁），足證系爭房屋有滲水、 龜裂等瑕疵，且該瑕疵屬於系爭房屋於施工興建時，防水 工程未做好，由外牆面滲水進去所致，核與系爭房屋有無 改建或增建無關，更非地震所造成之損害。
㈢被上訴人簽具之交屋證件清單並無相關房屋品質完善與否 之欄位可供勾選（見原審簡卷第15頁），而上開滲水、龜 裂現象屬於防水施工不當所致之瑕疵，與系爭房屋改建或 增建無關，亦非地震所造成之損害等情，業經證人丁○○ 結證屬實，尚難以交屋證件清單無註記瑕疵現象或上開瑕 疵未於交屋時或交屋半年內浮現，即遽謂系爭房屋本無瑕 疵或該瑕疵非關施工品質之問題。又通知上訴人修繕系爭 房屋之李經傑，雖非屋主，惟被上訴人既自承李經傑為其 男友，其委託李經傑通知上訴人修繕等語（見本院卷第31 頁正面），參以李經傑與被上訴人之父丙○○共同列名為 瑕疵清單通知者（見原審簡卷第20頁），且上訴人經李經 傑通知後，確有派員至系爭房屋進行修繕（姑不論是否已 修繕完畢），此觀客戶修繕單有上訴人工務部簽核記錄自 明（見原審簡字卷第16-19頁），顯見系爭房屋之上開瑕 疵至少於94年3月29日以前即存在，至於何人通知修繕， 則非關重點。此外，上訴人迄未舉證證明被上訴人就系爭 房屋如何使用不當而造成牆壁龜裂及雨水或濕氣自外牆滲 入屋內之事實，其上開抗辯，要無可採。
六、被上訴人主張系爭房屋之瑕疵屬於可歸責於上訴人之事由所 致，上訴人應負不完全給付之債務不履行損害賠償責任等語 ，為上訴人所否認。經查：
㈠按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵， 而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之 事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構 成不完全給付之債務不履行責任（最高法院84年度台上字 第2143 號、87年度台上字第575號判決要旨參照）。又在 債務不履行，債務人所以應負損害賠償責任，係以有可歸 責之事由存在為要件。故債務人苟證明債之關係存在，債 權人因債務人不履行債務（給付不能、給付遲延或不完全 給付）而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如 債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，
即應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責（同 院77年度台上字第1962號、82年度台上字第267號判決要 旨參照）。
㈡承前所述，系爭房屋之滲水、龜裂等瑕疵，屬於上訴人防 水施工不當所致，依系爭房屋之瑕疵現象及所占範圍、面 積甚廣等情觀之（原審簡字卷第16-38頁），不但有礙觀 瞻，且造成被上訴人居家生活使用上之不便與困擾，顯已 嚴重減損房屋使用上之功能及經濟上之價值，堪認上訴人 所交付之系爭交屋，欠缺應有之通常品質，並不符債務之 本旨，上訴人又未能舉證以免責，依前揭說明，被上訴人 請求上訴人負不完全給付之債務不履行損害賠償責任，洵 屬有據。
㈢又被上訴人之請求權基礎為民法第227條第1項，並非出賣 人之物之瑕疵擔保責任，其請求權時效應適用民法第125 條所定之15年（最高法院87年度台上字第1480、1289號判 決要旨參照）。是上訴人所稱被上訴人之請求權已罹於民 法第365條所定6個月短期時效而消滅云云，亦無足採。七、被上訴人主張被上訴人應負債務不履行損害賠償數額以桃園 建築師公會鑑估之修復費1,044,000元為準等語，上訴人則 以上開鑑估費用過高，應按實際承攬系爭房屋工程之營造商 所估價額262,600元為準等語為辯。經查： ㈠按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外 ，應回復他方損害發生前之原狀；於此情形，債權人得請 求支付回復原狀所必要之費用，民法第213條第1項、第3 項定有明文。而損害賠償之目的在於填補所生之損害，其 應回復者，並非原來狀態，而係應有狀態，即應將損害事 故發生後之變動狀況考慮在內。最高法院89年度台上字第 2545號判決參照。
㈡系爭房屋之漏水及室內、樓梯間牆壁龜裂、滲水部分之修 復費用，依系爭鑑定報告書第十項鑑定結果㈡記載：「有 關各部瑕疵修復所需費用依台灣省建築師公會建築鑑定及 鑑估手冊之處理原則及標準估算，其所需之費用約為新台 幣壹佰零肆萬肆千元整 (附件六)」等情（見原審簡字卷 第81頁），而系爭鑑定報告書附件六之估價書分表（下稱 系爭估價書分表）既詳列各種必要修復項目以為認定，且 所載工程項目單價（見原審簡字卷第91頁），與兩造所不 爭執之台灣省建築師公會損害修復標準單價表所載單價相 符（見本院卷第62-71頁、80頁反面），並經證人丁○○ 於原審結稱：「（問：修護的費用？）漏水部分是以回復 原狀為原則，而我們價格是以臺灣省建築師公會建築鑑定
及鑑估手冊來計價。……我們建築師公會的修護費用會逐 年修正，我是依照該資料的標準來做鑑價，這費用有可能 包含損害賠償的因素存在，……。（問：依照你的鑑定報 告去修繕是否就能夠保證不漏水？）……依照正常的方式 去施工，原則上能夠達到修繕的效果。」等語（見原審訴 字卷第56-58頁）；復於96年5月29日在本院結稱：「…… 我們鑑定的依據，是依照台灣省建築師公會第13屆鑑定委 員會編審建築鑑定及建屋手冊來估價。……（問：如鑑定 報告附件第2、3頁，依估價書分表及數量計算表，裡面關 於建築師計算漏水的面積及如何計算費用，是以牆面為準 還是整個計算？）是按牆的整面來計算，第2個是以房間 的間（數）計算，縱然漏水是小部份，但也是以整面牆來 計算。（問：如果漏水的現象只有一面牆的部分，有無辦 法按該部分算出修復費用？）沒有辦法，因為不能光憑漏 水的現象，認定為漏水的原因所在，我們在附件5的部分 ，相關情形有說明漏水的情形。（問：估價書分表第3項 與第6項有無重複？）不同的東西，第3項是指外牆的粉刷 ，第6項是內牆，外牆是指貼磁磚之前要先做外牆的施工 ，內牆是指室內的水泥漆。（問：估價書分表第7、8項地 磚的施工與牆壁的滲漏水有何關係？）系爭房屋4樓整個 地板因為有滲水，地磚冒出來，如編號27照片，所以需要 把原來地板剔除，再修復地磚。（問：估價書分表第4項 有關外牆磁磚的單價1,300元是採用何種材質的磁磚？） 沒有規定，依照手冊一般的單價就是1,300元。」等語（ 見本院卷第46頁反面、47頁正面），堪認系爭估價書分表 之計算方式，洵屬有據。
㈢上訴人辯稱系爭房屋之修復費用僅需262,600元云云，固 據提出實際承攬系爭房屋工程之營造商出具之估價單（見 原審訴字卷第32-34頁），並舉證人即開立估價單之曾富 春、許文騫、林瑞昇為證（見本院卷第47頁反面、48頁、 79頁反面、80頁正面）。惟查曾富春、許文騫既於96年5 月29日在本院結稱：上開估價單之金額為系爭房屋搭建時 之單價，現今單價已調漲120元等語（見本院卷第48頁） ，可見上開估價單所列單價偏低，已非目前修復之單價， 自難為有利於上訴人之認定。更何況系爭房屋之瑕疵既係 因興建時之防水施工不當所致，於94年間歷經4次修繕無 效，且證人林瑞昇亦於96年6月12日在本院結稱：「我從 事油漆、批土、修補漏水等工程。……系爭房屋我沒有去 看過，其他隔壁的房屋我有去看過，都有漏水情形，其他 房屋是以單價來計算，修補工程需用批土及水泥漆。（問
：提示原審調字卷第91頁估價書分表第6項「刷水泥漆一 底二度單價180元」與你估價單所寫40元差距甚大，為何 ？）材料價錢有差，施工法也有差，普通水泥漆一桶五加 侖900元，ICI水泥漆1桶5加侖2,700元，青葉水泥漆的施 工法只要刷2次就可以，因水泥漆材質便宜，刷2次色澤就 可以過，ICI水泥漆要刷6次，因為他刷1次蓋不過底色， 還防霉，所以價格比較貴。（問：系爭房屋隔壁的29、27 、25、38號修復防水工程是否由你施工？）是，先做初 步的修理，先局部抓漏，但是還是會漏，所以把外牆打掉 重做，外牆做好之後我們才會做內牆的修補，我們並不是 長期在那裡施工。」等語（見本院卷第79頁反面、80頁正 面）；再參以證人丁○○於原審結稱：「（問：估價單〔 乃上訴人所提營建工程行出具之之估價單，見原審訴字卷 第32-34頁）〕的價碼是否太低？）修復的方法有很多， 但是否有效還需要觀察，如何修是比較恰當，我們無法明 確的建議，我們是以回復原狀為原則，所以個人估價的高 低會有因方法不同而有落差，我們無法判斷。（問：依照 估價單的方式去做修繕，是否會和你的回復原狀一樣？） 原則是如此，但是修護效果如何我們無法作保證。」等語 （見原審訴字卷第56-58頁）；及於本院結稱：「（問： 提示原審訴字卷第32-34頁估價單，與鑑定的項目及價格 有何差別？）不採用這樣的估價單，……個別的估價，鑑 定公會是不會採用，因為落差太大，上開鑑定依據是有標 準。」等語（見本院卷第46頁反面、47頁正面），足證上 開估價單所載費用之所以較系爭估價書分表所載費用為低 ，在於其施工法及材料價格之差異，倘上訴人再找興建系 爭房屋原批承攬廠商以同一施工手法及材質進行系爭房屋 之修繕工程，而未加改善者，非但施工品質堪慮，且能否 有效修復，以回復應有狀態，亦非無疑。依上開說明，上 訴人以原有施工法及材質再進行系爭房屋之修繕工程，並 據低廉又欠缺品質保證之上開估價單所列費用計算賠償損 害額，至多僅能達到回復「原來狀態」之程度，而非「應 有狀態」，顯無法填補所生之損害，尚無可取。 ㈣惟證人丁○○既於96年5月29日在本院結稱：「……鑑定 報告估價書分表第10項零星整修及環境復原15%是建議的 事項，建築師公會的單價一定會比市場行情為高，超不多 高1、2成。」等語（見本院卷第46頁反面），並為被上訴 人所不爭執（見本院卷第47頁反面），可知系爭估價書分 表採計之單價雖合於台灣省建築師公會損害修復標準單價 表所載單價，惟既較市場行情價高出1、2成，應按市場行
情價計算，較為公允；且該估價書分表第10項「零星整修 及環境復原15%」既僅為建議事項，非屬必要項目，亦應 剔除之。被上訴人所稱上開建議事項係為求徹底解決根治 漏水等瑕疵所為之建議，實際上亦當屬完全修復所必要之 項目一節，既未經桃園建築師公會所確認，純屬臆測之詞 ，不足以採。準此，系爭房屋之修復費用即相當於本件損 害賠償金額應為725,788元｛計算式：788,900（工程估價 費，項目說明見附表所示）×〔1-20%〕（扣除高於市場 行情價部分）×〔1+15%〕（施工者之利潤、稅捐及管理 費）=725,788｝。又上開修復費係以系爭房屋實際所生瑕 疵經完全修復為準，自包括原瑕疵牆面、水泥漆及磁磚等 打除清運等額外費用，要與系爭房屋之起造價格及買賣總 價無關，是上訴人所辯系爭房屋買賣價格僅181萬元，上 開修復費過高云云，尚無足取。
八、從而，被上訴人依民法第227條第1項規定，請求上訴人給付 725,788元，與加計自起訴狀繕本送達翌日即95年1月13日（ 見原審簡字卷第41頁）起算之法定遲延利息，為有理由，應 予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就超 過前揭應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行及免 為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不 當，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示 。至於上開應准許部分，原審判命上訴人如數給付，並為假 執行及免為假執行之宣告，核無不合，上訴意旨指摘原判決 此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又本件 事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐 一詳予論駁之必要，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 96 年 7 月 24 日 民事第十六庭
審判長法 官 沈方維
法 官 王淇梓
法 官 張競文
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 96 年 7 月 24 日 書記官 章大富┌─────────────────────────────────┐
│附表 │
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│工 程 項 目 說 明│單位│數 量│單 價│複 價│備 註│
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│搭架 │㎡ │290 │200元 │58,000元 │ │
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│原有牆面打除廢料運棄 │㎡ │300 │180元 │54,000元 │ │
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│水泥防水粉光打底吊線 │㎡ │300 │520元 │156,000元 │ │
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│外牆面貼丁掛磁磚 │㎡ │300 │1,300元 │390,000元 │ │
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│室內水泥漆磨除清理 │㎡ │430 │50元 │21,500元 │ │
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│刷水泥漆一底二度 │㎡ │430 │180元 │77,400元 │含批土│
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│地坪地磚剔除工料 │㎡ │25 │150元 │3,750元 │4樓 │
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│地坪鋪40×40地磚 │㎡ │25 │1,130元 │28,250元 │4樓 │
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│合 計│ │ │ │788,900元 │ │
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