臺灣高等法院民事判決 96年度上字第333號
上 訴 人 丙○○
甲○○
共 同
訴訟代理人 江鶴鵬律師
林月雪律師
被 上訴人 乙○○
訴訟代理人 王聰明律師
上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國96年2月
12日臺灣臺北地方法院95年度訴字第108號第一審判決提起上訴
，本院於96年7月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人於民國77年12月21日與上訴人甲○○ 及丙○○之父即訴外人林宗明訂立買賣契約（以下簡稱系爭 買賣契約），購買坐落台北市○○區○○段二小段第554、5 55、574號土地（以下簡稱系爭土地）及第575號道路用地之 永久使用通行權，價金共計新台幣（下同）24,197,580元。 因系爭土地為上訴人家族所共有，且其上另有第三人蓋屋占 用，被上訴人為期能取得系爭土地之全部所有權及574地號 土地使用權，遂與上訴人訂立承諾書要求上訴人協助被上訴 人取得系爭土地，並協助處理土地上建物拆屋還地及清理， 被上訴人承諾於土地買賣交割完成時給付上訴人2,291,437 元。而上訴人已依兩造簽訂承諾書之約定，協助被上訴人取 得系爭土地所有權應有部分28512分之24300，其餘尚未取得 部分，係因被上訴人阻止上訴人依土地法第34條之1規定通 知系爭土地其他共有人，反而私下與其他共有人協商議價購 買，致部分共有人見狀哄抬價格，而無法購買取得系爭土地 其他應有部分。則本件上訴人無法完成被上訴人承諾書上所 謂移轉全部買賣標的之約定，係因被上訴人與上訴人達成解 除該未能移轉登記部分之契約，自我放棄該部分之要求，故 係可歸責於被上訴人之事由所致，非可歸責於上訴人不為完 成全部標的物之移轉。故依誠信原則，被上訴人仍應履行其 承諾。另上訴人亦確有協助被上訴人清理系爭土地上之雜物 ，及提供系爭土地上無權占有人之相關資料予被上訴人，但 因被上訴人遲不對其採取拆屋還地訴訟，而未能拆除土地上 之無權占有物，然被上訴人於93年12月22日與系爭土地上無 權占有人達成訴訟上和解，因此承諾書所載拆除第三人非法
占有物之條件已成就，被上訴人仍應依承諾書之約定給付上 訴人報酬等情，爰依承諾書請求被上訴人應分別給付上訴人 各1, 145,719元，及自95年1月28日起至清償日止，按週年 利率百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。原 審判決上訴人敗訴，上訴人聲明不服提起本件上訴，聲明： ㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應分別給付上訴人各1,145,719 元，及自95年1月28日起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：依承諾書之約定，被上訴人並無先為給付報 酬之義務，而係兩造負有同時給付義務。上訴人甲○○與丙 ○○之父林宗明所有系爭土地應有部分合計僅為28512分之 14040，占100分之49，人數占12分之2，並不合於土地法34 條之1所定之要件，且上訴人亦未依該條規定處理相關事宜 ，故上訴人有可歸責事由。另上訴人所指被上訴人私下與不 願出售之共有人議價購買等情，係指被上訴人與訴外人楊聰 賢之買賣契約，惟該契約之簽訂係由上訴人丙○○帶同代書 及被上訴人至楊聰賢處簽約，被上訴人並未私下與楊聰賢接 觸亦無抬高價格。再者，關於拆除系爭土地地上物之部分， 係被上訴人以共有人之身分起訴後，於訴訟中與無權占有人 達成和解，並非基於上訴人之協助，自不能據此即認上訴人 有履行系爭承諾書之約定。故上訴人並未將系爭土地所有權 全部移轉登記予被上訴人，亦未履行其交付第575號土地之 義務，自不得依承諾書請求給付報酬等語，資為抗辯。聲明 ：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執行宣 告。
三、兩造不爭執之事實(見本院卷第63頁反面至第64頁)： ㈠上訴人甲○○及訴外人林宗明（即上訴人丙○○之父，甲○ ○及林宗明係屬二房）於77年12月21日與被上訴人訂立買賣 契約，被上訴人購買上訴人家族所共有之台北市○○段○○ 段554、555、574地號土地應有部分全部，及同小段575地號 道路用地之永久使用通行權，約定系爭554、555地號土地價 金為13,416,480元，系爭574、575地號土地價金為10,781,1 00元，共計24,197,580元。被上訴人並出具承諾書予上訴人 ，約定上訴人負有協助出賣系爭土地及拆除地上建物之義務 ，至於第574地號土地遭第三人無權占有部分，上訴人應提 供相關證件交由被上訴人提起訴訟處理，被上訴人則應於土 地所有權移轉並給付價金時，給付被上訴人報酬共2,291,43 7元。
㈡嗣於80年5月20日止，上訴人甲○○及訴外人林宗明已將系 爭554、555、574號土地所有權應有部分28512分之21060辦
理繼承登記後移轉登記予被上訴人指定之訴外人林洪燕雪， 目前被上訴人已占有系爭554、555地號土地，並將系爭第57 4號土地已移轉登記之部分之相關證件交給被上訴人，被上 訴人業已與訴外人孫陳格、林登圳達成訴訟上和解，訴外人 同意遷讓房屋並拆除地上物，將系爭第574號土地返還訴外 人林洪燕雪。至於系爭土地其餘應有部分28512分之4212， 為訴外人林國玉、林正章、林速卿（以下簡稱大房）所有， 並未移轉登記予林洪燕雪。
㈢被上訴人於80年4月21日與訴外人即三房楊聰賢、連仁隆、 連仁德、連雪惠、連雪琄、連中順、連仁宏等八人（以下簡 稱三房）就系爭第554、555、574地號土地所有權應有部分 28512分之3240另行訂立買賣契約，依本院93年度上字第824 號判決認定（該判決業已確定），上訴人甲○○、訴外人林 宗明與被上訴人間，業已合意解除關於上述三房所有系爭土 地28512分之3240應有部分之買賣契約，有本院93年度上字 第824號民事判決在卷可稽（見原審卷第35頁至第41頁）。四、上訴人主張其已依兩造訂立承諾書之約定履行義務，因此被 上訴人應依承諾書分別給付上訴人各1,145,719元之報酬。 惟為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，查： ㈠按當事人以其履行繫於不確定之事實者，屬約款之一種，然 此約款並非條件，應解釋為於其事實發生時，為權利行使期 限之屆至。在此情形，若債務人因其違反誠信之行為致該事 實不發生，應認其期限已屆至。
㈡系爭土地原為訴外人林清白、林蔡等人所有，而上訴人甲○ ○及訴外人林宗明（即上訴人丙○○之父）為其繼承人之一 ，甲○○及林宗明於77年12月21日與被上訴人訂立買賣契約 ，由被上訴人向甲○○、林宗明買受系爭土地全部，已如前 述，並有上訴人提出買賣契約2件附卷可稽（見原審卷第8頁 至第10頁），依該買賣契約其他約定事項第1條記載：「本 案買賣土地現產權為林清白、林蔡等名義，出賣人為其繼承 人之一，乙方（按係指上訴人甲○○及林宗明）應於民國78 年1月10日前負責備齊一切辦理繼承所需證件交付甲方指定 之代書辦理繼承登記，並於繼承辦妥下來負責將其他繼承人 之持分一併移轉過戶給甲方（按係指被上訴人），該繼承所 需一切費用由乙方負責」。而依上訴人與被上訴人簽立承諾 書記載：「茲甲○○、丙○○先生協助處理台北市○○區○ ○段貳小段554、555、575土地叁筆出賣於本人（按係指被 上訴人），並協助處理其地上建物拆屋還地及地上物之清理 ，本人承諾於554、555地號土地交割土地買主付尾款時，給 付新台幣壹佰萬元正。及於574、575地號土地完成拆屋還地
交割土地，買主付尾款時給付新台幣壹佰貳拾玖萬壹仟肆佰 參拾柒元。以作為該協助酬勞」。是被上訴人向上訴人甲○ ○及林宗明買受系爭土地時，甲○○及林宗明尚未取得系爭 土地之所有權全部，則兩造依承諾書之約定，上訴人有協助 被上訴人取得系爭土地所有權全部，並協助處理系爭574、5 75號土地上建物拆屋還地及地上物之清理之義務。而被上訴 人則於給付系爭554、555號土地付尾款時給付上訴人1,000, 000元，並於574、575土地完成拆屋還地並付尾款時給付1,2 91,437元，合計2,291,437元報酬。因此，被上訴人給付上 訴人處理前揭事務之報酬，顯係繫於系爭土地將來全部移轉 予被上訴人，被上訴人依買賣契約應給付尾款予甲○○、林 宗明之不確定事實，則上訴人依承諾書約定之給付報酬請求 權顯係附有期限之附款。
㈢本件上訴人甲○○及訴外人林宗明已將系爭土地所有權應有 部分28512分之21060辦理繼承登記後移轉登記予被上訴人指 定之訴外人林洪燕雪，其餘應有部分28512分之4212，為大 房所有，並未移轉登記予林洪燕雪。而系爭土地應有部分28 512分之3240，被上訴人於80年4月21日另與三房訂立買賣契 約而取得，有上訴人提出之賣渡書為證（見本院卷第32頁） ，是上訴人顯未協助被上訴人取得系爭土地所有權全部，揆 諸前開說明，上訴人報酬請求權之期限，顯未屆至。茲上訴 人主張稱被上訴人未能取得該部分所有權，係可歸責於被上 訴人云云。則上訴人就此自應負舉證之責。查： ⒈系爭土地應有部分28512分之4212，為大房所有，並未移轉 登記予被上訴人指定之林洪燕雪，此為兩造所不爭。被上訴 人雖主張被上訴人於80年4月22日另與三房訂約購買系爭土 地應有部分28512分之3240，造成系爭土地其他共有人哄抬 出售價格，導致上訴人無法促使大房出賣系爭土地應有部分 28512分之4212於被上訴人云云。然上訴人就此僅提出前揭 賣渡書為證，固得證明被上訴人另向三房買受系爭土地應有 部分28512分之3240，然就大房哄抬價格，致上訴人無法協 助被上訴人取得大房所有部分土地，而係可歸責於被上訴人 部分，則未舉證以明其實，上訴人此部分主張，並無理由。 ⒉上訴人雖另主張被上訴人向上訴人甲○○、林宗明買受系爭 土地，係不可分之債務，則被上訴人發現有部分所有權人不 願移轉其所有權時，顯已知訂立買賣契約目的無法完成，則 被上訴人理應依民法第264條第1項規定行使同時履行抗辯， 並催告甲○○、林宗明履行契約，而於其等無法完全履約後 ，進而解除契約、請求損害賠償，惟被上訴人並未為上開行 為，除繼續給付林宗明及甲○○價金外，甚且不願與其他系
爭土地應有部分所有人訂立買賣契約，可知被上訴人早已與 林宗明、甲○○達成解除該部分契約之協議契約云云，固據 提出台灣士林地方法院（以下簡稱士林地院）91年度訴字第 714號判決、本院93年度上字第824號判決為證（見原審卷第 35頁至第39頁）。惟被上訴人並非無願與系爭土地其他共有 人訂立買賣契約，此觀被上訴人於80年4月21日另向三房買 受系爭土地應有部分28512分之3240，有上訴人提出賣渡書 在卷可憑（見本院卷第32頁），而依本院93年上字第824號 判決雖認該部分之土地，解釋上應認被上訴人與甲○○與林 宗明有解除之合意，固有該判決在卷可證（見原審卷第35頁 至第39頁）。惟三房部分土地，倘上訴人已盡承諾書之義務 ，協助被上訴人處理系爭土地並取得所有權，被上訴人理當 無自行再與三房訂立賣渡書之必要。且依該判決記載證人楊 江水證稱：「乙○○有向我家談買賣土地的事，…我們的買 賣契約與乙○○、林宗明、丙○○之間的買賣契約無關」等 語。參酌賣渡書第5條約定三房賣出土地其他繼承人之事宜 ，概與三房無涉。足見，被上訴人取得三房所有系爭土地應 有部分，顯與甲○○、林宗明無關。況被上訴人係以每坪13 2,000元向甲○○、林宗明買受系爭土地，此觀買賣契約第2 條記載至明（見原審卷第5頁、第8頁），但被上訴人嗣卻以 3,000,000元價金，另向三房買受系爭土地應有部分28512分 之3240，換算每坪價金高達約144,014元（3,000,000/606/0 .3025/3240 X28512=14,014，元以下四捨五入），足證此部 分土地，顯係上訴人無法協助被上訴人取得所有權，致上訴 人須另行與再與三房訂立賣渡證取得系爭土地應有部分2851 2分之3240。上訴人無視其未善盡承諾書義務，促使被上訴 人取得系爭土地所有權，猶指摘被上訴人合意解除此部分買 賣契約，另與三房訂立買渡書，乃可歸責於被上訴人，致給 付尾款之期限未屆至云云，尚乏所據，不足為採。至大房部 分土地，乃係被上訴人鑑於該部分土地歷時10餘年，又歷經 訴訟，已無法期待上訴人說服該共有人移轉登記其應有部分 予林洪燕雪，被上訴人乃依民法第227條規定，以起訴狀繕 本送達為解除該部分契約意思表示，有被上訴人提出該起訴 狀在卷可參（見原審卷第92頁反面）。是此部分亦係上訴人 無法協助被上訴人取得大房所有系爭土地應有部分，被上訴 人為向甲○○、林宗明取回其認已溢付買賣價金，而向士林 地院提起91年度訴字第714號、本院93年度上字第824號不當 得利事件（此部分詳如后述），所為不得已之處置，其原可 歸責於上訴人未善盡承諾書之義務所致。上訴人竟以嗣後被 上訴人解除該部分契約而歸責於被上訴人，並據以請求報酬
，要無足取。
⒊至上訴人另主張本件系爭土地被上訴人可依土地法第34條之 1規定取得系爭土地所有權全部云云。惟查，村上村、林宗 明於本院93年度上字第824號事件曾主張訂立買賣契約後， 甲○○、林宗明曾邀集全體共有人將資料交予被上訴人所指 定之土地代書辦理所有權移轉登記，因他共有人楊聰賢等不 願意配合，甲○○、林宗明為免違約，便依土地法第34條之 1規定通知其他共有人是否優先承買，被上訴人為避免其他 共有人行使優先承買權，且因被上訴人所準備現金不足，無 法依約給付上訴人第2次款3,913,479元，乃口頭解除部分契 約云云（見原審卷第35頁反面）。惟上訴人就此既未能舉證 以明其實，且倘被上訴人如可依此方法可取得系爭土地所有 權全部，被上訴人亦無庸嗣於80年4月21日以高價另與三房 訂立賣渡書買受系爭土地應有部分28512分之3240。參酌， 核閱系爭買賣契約第3條第2款約定：「第貳次付款：俟辦妥 繼承登記下來7日內，乙方（按係指甲○○、林宗明）應備 齊一切過戶所需證件交付代書辦理產權登記時付…」，惟甲 ○○、林宗明就系爭土地大房、三房應有部分土地無法辦理 過戶予被上訴人，已如前述，則甲○○、林宗明顯未依約備 齊一切過戶所需證件交付予被上訴人指定代書，即被上訴人 亦無給付第2期款之義務。況被上訴人認其有溢付買賣價金 之情事，乃對甲○○、林宗明提起不當得利訴訟，依本院93 年度上字第824號確認判認定，決被上訴人已支付甲○○、 林宗明系爭買賣款計：⑴被上訴人主張已支付77年12月21日 訂約金3,000,000元、78年4月6日預付款350,000元、78年6 月8日預付款650,000元、78年9月27日林宗明之第2次款4,80 0,000元、78年10月12日之甲○○第2次款3,200,000元，合 計12,000,000元。⑵被上訴人於78年7月29日至同年9月13日 代墊辦理繼承登記及代納稅款共863,351元，其中工程受益 費508,152元，甲○○、林宗明僅須就其應有部分28512分之 21060負擔375,340元（508,152元X21060 /28512=375,340元 ），是就此部分甲○○、林宗明應負擔之金額為730,539元 [863,3 51元-（508,152元-375,340元）=730,539元〕。⑶ 被上訴人於78年11月27日代墊1,563,811元之土地增值稅。 ⑷被上訴人於79年4月23日代墊310,829元之土地增值稅。⑸ 被上訴人於79年4月30日代墊36,251之地價稅。⑹被上訴人 於79年5月11日代墊土地增值稅2,797,531元。⑺被上訴人於 79年5月14日代墊33,453元。⑻被上訴人於81年5月28日給付 甲○○200,000元。故被上訴人已支付之價金共17,678,724 元。核與應給付甲○○、林宗明之價款17,873,213元，雖有
短付19餘萬元，有上訴人提出本院93年度上字第824號判決 理由五㈡⒉可考（見原審卷第6頁至第7頁）。但上開金額係 扣除被上訴人代付前開⑵工程受益費57,744元⑷滯納金46,6 24元⑹滯納金419,628元，此觀該判決理由至明。倘加上該 費用，被上訴人並未短付向甲○○、林宗明買受系爭土地應 有部分28512分之21060買賣價款。參酌被上訴人另向三房買 受系爭土地應有部分28512分之3240，連同代墊稅款共給付 3,671,361元，亦有前揭判決書在卷可證。故被上訴人顯有 資力繳足應給付與甲○○、林宗明及三房之賣賣價款，上訴 人主張被上訴人因無資力無法給付其第2期款，致無法協助 被上訴人取得系爭土地所有權全部，此乃可歸責於被上訴人 云云，顯屬無據，殊難採信。此外，上訴人復未能舉證證明 被上訴人就其未能取得系爭土地全部，有何違反誠信之處， 上訴人據以請求報酬，揆諸前開說明，自不應准許。五、綜上所述，上訴人既未依系爭承諾書之約定協助被上訴人取 得系爭土地所有權全部，上訴人主張其係可歸責於被上訴人 所致，既未能舉證以明其實，上訴人主張被上訴人有給付報 酬之義務，自屬無據。從而，上訴人依承諾書請求被上訴人 分別給付上訴人各1,145,719元，及自95年1月28日起至清償 日止按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，不應准許 。其假執行之聲請，亦失所依附，應併予駁回。原審為上訴 人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意 旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據， 經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述 ，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 96 年 7 月 24 日
民事第十一庭
審判長法 官 蘇芹英
法 官 詹文馨
法 官 薛中興
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 96 年 7 月 24 日 書記官 林初枝附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。