給付服務報酬等
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,96年度,4455號
TPDV,96,訴,4455,20070720,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　96年度訴字第4455號
原　　　告　良柱不動產經紀股份有限公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　施竣中律師
被　　　告　華研國際音樂股份有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　徐玉蘭律師
上列當事人間請求給付服務報酬等事件，本院於96年07月03日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
⑴兩造間曾就被告所有之台北市○○區○○路19-11號8樓及19 -14號1樓建物及其坐落基地（含共同使用部分及車位，詳如 謄本所載，原證一），簽定有委託銷售契約書（原證二）， 約定由原告於底價新台幣（下同）155,000,000元以上之價 格代為銷售，銷售期間自95年8月21日起至96年5月21日止， 若於期間成功代為出售則服務報酬為銷售價格之2%，計310 萬元整。
①原告於委託期間成功代被告覓得買主同意出價（原證三） ，原告並依契約書第8條第1項約定代為收受定金（原證四 ），並即時通知被告。惟查，被告於專任委託銷售契約存 續期間違反銷售契約第11條第1項第1款之約定，將上開房 地另行委由瑞普國際物業股份有限公司代為銷售（原證五 ），且被告並違反約定私自透過瑞普國際物業股份有限公 司與第三人簽定承購意願書，被告之種種行徑已然違反契 約義務，依第11條之約定原告之委託義務視為已完成，被 告至少應給付銷售價額2%作為服務報酬，並經原告多次去 函催告要求履行給付服務費用義務（原證六），然而被告 均無正當理由拒絕給付，足證被告已無清償之意思，原告 不得已遂依法主張。
　　②聲明：被告應給付原告參佰壹拾萬元，及自起訴狀繕本送 達之翌日（95年05月18日）起至清償日止，按年息5%計算 之遲延利息。訴訟費用由被告負擔。原告願以現金供擔保 ，請准宣告假執行。
⑵參照被告96年4月9日來函表示（原證七）： ①已證明被告確實委由原告代為仲介經紀銷售事實，且被告 依約論法均須受兩造合約之拘束；又查兩造合約清楚載明



委託銷售底價為壹億伍仟伍佰萬元，是只要原告依委託條 件找尋買主，買主同意以該價格或高於該價格買受，被告 即有出售、訂立買賣契約之義務，故該價格乃係原告仲介 經紀之義務限制，只要在委託人尚未變更底價情況，委託 人均有依約履行之義務。因此，姑且不論來函所謂契約由 專任變成一般約是否已完成，惟依據被告之律師函均足證 明：上開專任契約期間雙方同意延展到96年05月21日，且 96年03月19日前均仍受專任契約之規範。 ②故依專任契約第11條規定委託期間內，委託人自行或委由 第三人介紹或類似之銷售行為，視為受託人已完成仲介之 義務。經原告私下查證，被告至遲於96年03月19日前與瑞 普國際物業股份有限公司簽訂委託銷售契約並由該公司營 業人員進行銷售業務，並由該公司與第三人簽署承購意願 書，是被告明知有專任契約存在另行委由其他公司仲介銷 售，依契約規定本公司仲介義務依約視為完成自可請求服 務報酬。
⑶對被告抗辯之陳述：
①系爭專任銷售委託書（詳原證一）經兩造同意已然延展銷 售期間至96年05月21日（詳被證二），且並未經雙方同意 作廢。
②又被告以其所提陳之被證二上蓋有作廢之印文，且畫有多 條斜線表示確實經作廢自不生效力云云，然觀被證二除作 廢及兩造同意變更延展期限所用之印文外，並未有原、被 告兩造之印文表示同意作廢，且被證二僅為影本，是原告 否認被證二之真正，又參照原證一專任約第10條之約定， 若原、被告任何一方均無片面變更契約約定內容之權利。 被證二為延展原證一專任約之書面同意，被證二之變更自 應依照原證一第10條約定之拘束，須兩造同意，故被告云 被證二業經作廢已無效力云云，與事實及原證一約定有別 ，不足採信。
③綜觀專任約及一般約之第2條及第5條手寫附記約定之文義 ，被告僅於原告所覓得買主出價低於底價時，始有決定是 否出售之權利，且若被告同意出售，原告之服務報酬則從 原來之按實際成交價格2.5%降為2%，不論係專任約或者是 一般約，被告所謂之底價即為要約，被告並沒有決定是否 同意出售之權利。被告之底價即為被告願意以此價格出售 委任標的之要約，按民法第154條之規定，被告自應受其 底價要約之拘束，且原證一之內容被告並無預先明示其不 受拘束之意，是被告謂底價為議價價格，自有最後決定權 云云，與法無據，自不足採信。




④原證一第11條第1項第1款之約定，所欲規範者為行為，而 非行為後之結果。該第1項第1款之約定：「委託期間，委 託人自行將本契約房地產標的物出售、出租或經由第三人 之介紹或其他類似之銷售行為者」，其文字清楚明白表示 禁止被告於委託期間內，就委任標的即使係第三人之介紹 等其他相類似銷售行為，即屬違約，並未限於成交事實， 該約定所禁止者乃行為本身，且被告自身主動之行為僅於 自行出租或出售時，始有違約，此外不論係主動或者是被 動經第三人介紹而有議價銷售行為，則以違約論。 ⑤被告不爭執其曾先後於96年3月9日、同年月14日透過瑞普 國際物業股份有限公司之仲介與福林公司就委任標的進行 議價，亦坦承原證五之真正，並表示其上所用之印文確為 被告公司之便章，雖被告否認其財務長徐瑞雯有得到授權 用印，然從被告公司財務長徐瑞雯得不經請示被告公司負 責人，得自行決定是否使用便章之行為已觀，顯然被告公 司業已將出售委任標的等相關事宜全權授予財務長徐瑞雯 全權處理，且一開始就是徐瑞雯與原告進行接洽代為銷售 事宜，甚至後來之延展期限原告亦是與徐瑞雯進行協商， 均經徐瑞雯同意後，原告所取得之不論係專任約或者是變 更內容同意書，均有被告公司大小章用印，足證徐瑞雯業 經被告公司授權處理此事，則徐瑞雯於銷售之處理委任標 的事宜即有代表及同意之權限，則徐瑞雯之同意於原證五 上蓋用便章，自可視為被告公司於96年3月9、14日，先後 經由第三人瑞普國際物業股份有限公司之仲介與福林公司 就委任標的進行議價，顯然違反專任約第11條第1項第1款 之約定。
⑷證據：
原證一：系爭房地謄本影本。
原證二：委託銷售契約書影本。
原證三：買賣議價委託書影本。
原證四：買賣定金收款憑證及福林公司支票影本。 原證五：承購意願書影本。
原證六：台北成功郵局316號、330號存證信函影本。 原證七：被告96年4月9日之律師函影本。
原證八：被告公司資料查詢。
二、被告方面：
⑴被告於95年08月21日與原告簽訂專任委託銷售契約書（被證 一），獨家委託原告代銷台北市○○區○○路19-11號8樓及 19-4號1樓房地。95年11月21日委託期滿，原告未能售出， 要求延期半年，被告本只願延長三個月，但原告一直拜託，



允諾儘速處理，雙方才又簽署變更同意書（被證二），延長 銷售期間至96年5月21日。然因原告連續銷售系爭房屋近7個 月仍未能成交，原告乃於96年3月19日同意將前開專任委託 變更為一般委託，雙方另簽一般委託契約（被證三），使被 告亦得委託其他仲介公司代銷系爭房屋。原告遂把專任委託 銷售契約（含變更同意書）正本交給被告作廢，故專任委託 銷售契約已因雙方合意而失效，由一般委託銷售契約取而代 之，原告不能再本於專任契約作何主張。
⑵關於銷售價金，被告自始即表示希望賣到1億6千萬元左右， 但原告建議價格不要簽得太高，以保持議價彈性，增加成交 機會，故專任契約上之價格1億5千5百萬元乃是最低議價門 檻。96年3月19日雙方改簽一般委託契約時，第二條委託銷 售價格明載為「1億5千5百萬元以上」，益證原告完全了解 即使買方開價到1億5千5百萬元以上，若未達被告設定之1億 6千萬元左右，仍須議價，非可成交。更何況96年3月19日以 後，被告已可將房屋同時委託其他仲介出售，被告當可選擇 出價最高，符合被告期待之買方成交，尤不得謂一旦原告仲 介之買方出價達1億5千5百零1萬元被告即必須出售。 ⑶原告提出原證五之買方周小玉96年3月14日透過瑞普公司出 具之承購意願書（出價1億5千3百萬元），指被告違約委託 瑞普公司仲介。然查，被告在專任委託銷售期間，並未另行 委託瑞普公司銷售。由原證三之第一份買賣議價委託書可以 發現周小玉於96年3月16日又透過原告出價1億5千萬元，顯 然係周小玉有意購買系爭房屋，透過兩家仲介分別議價（瑞 普是以買方仲介之身份向被告要約），並非被告委託瑞普公 司仲介。原證五右下方賣方之「簽名同意欄」並未有被告之 代表人甲○○簽名同意（甲○○不知有此份承購意願書）， 而是由被告之財務長徐瑞雯以手寫註記「公司同意售價為1 億5千9百萬元以上，3/15」（其下蓋用被告之便章），乃明 示拒絕周小玉之出價，並未成交。徐瑞雯並未得到簽署承購 意願書之授權，其可能以為只是表達被告對價格一向之意見 而已，故未呈報甲○○。被告既未違約委託他人仲介，亦未 與他人成交，原告自不得本於專任委託銷售契約第11條第1 項第1款規定，請求被告支付仲介報酬。
⑷周小玉96年3月16日透過原告提出之1億5千萬元價格，既未 達議價門檻（比3月14日透過瑞普所出價格更低），被告當 然拒絕在原證三之買賣議價委託書上簽字同意；依專任契約 第八條第三項規定，買賣契約根本無法成立。原告明知被告 要求之售價在1億6千萬元左右，周小玉亦知被告要價在1億 5千9百萬元以上，周小玉在96年3月21日重新出價1億5千5佰



萬元（參原證三之第二份買賣議價委託書），被告不予同意 。96年3月27日原告為搶賣，叫周小玉再加5萬元出價，惟此 次原告不用「買賣議價委託書」與被告更行議價，逕行作成 「買賣定金收款憑證」，以周小玉支付的300萬元支票作為 成約定金（支票日期押在96年4月10日，被告只有看到支票 影本），剝奪被告之出售同意權。按專任契約第八條第二項 固有「若買方同意本契約委託人之銷售條件而簽署『買賣定 金收款憑證』者，毋庸經委託人簽認，買賣契約已有效成立 」之規定，但改為一般委託契約後，已無該項規定，此係因 委任性質已有改變，在一般委託契約，原告已無獨家銷售之 權利，被告開放給數家仲介競價，本可與出價最高者成交， 即使原告仲介之買方出價超過被告所訂之最低價格，原告亦 無權逕行指示買方簽具「買賣定金收款憑證」，強指買賣契 約已經生效。被告96年3月27日即回覆原告，他人之出價高 於周小玉，被告不同意周小玉之價格。被告拒絕出售給周小 玉，並無違約之可言。
⑸原告96年3月31日發函謂其已達委託銷售價格，催告被告與 周小玉簽約（即原證六）。被告於96年4月9日委託徐玉蘭律 師回函說明（被證四）。原告明知其不能主張周小玉96年3 月27日已與被告成交而請求佣金，遂又於96年4月12日再委 託施竣中律師發函（被證五），指被告於專任委託期間委託 瑞普公司仲介，其依專任契約書第11條得請求仲介報酬。被 告96年4月19日回函（被證六）鄭重否認。被告既未在96年 3月19日前委託瑞普公司銷售，或與瑞普公司仲介之客戶成 交，自不能因周小玉委託瑞普公司議價，被告予以拒絕，逕 認被告違背專任契約第11條第1項第1款之規定（該規定應以 成交為限）。綜上，原告仲介系爭房地，並未成交，亦無視 為成交之情事，原告請求被告給付仲介報酬，自無理由。 ⑹聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負 擔。如受不利判決，被告願以現金或等值之華南銀行復興分 行可轉讓定期存單供擔保，請准免為假執行。
⑺證據：
被證一：「專任委託銷售契約書」影本乙份。
被證二：「變更同意書」影本乙份。
被證三：「一般委託契約」影本乙份。
被證四：徐玉蘭律師96年4月9日經綸(96)蘭字第0025號律師 函影本乙份。
被證五：施竣中律師96年4月12日九六中律字第0960412號律 師函影本乙份。
被證六：徐玉蘭律師96年4月19日經綸 (96)蘭字第0029號律



師函影本乙份。
三、爭點整理：
⑴由雙方所提出之證據依序整理：
①95年08月21日，雙方簽訂委託銷售契約書（專任銷售契約 ，底價1億5千5佰萬元，期間至95年11月21日），如原證 二、被證一所示。
②95年11月16日，雙方契約內容變更同意書（延期至96年05 月21日），如被證二所示。
③96年03月09日被告就第三人瑞普國際物業股份有限公司提 出之周小玉1億4千8佰萬元承購意願書，表示同意售價1億 6千萬元。如原證五（p-21）。
④96年03月15日被告就第三人瑞普國際物業股份有限公司提 出之周小玉1億5千3佰萬元承購意願書，表示同意售價1億 5千9佰萬元以上。如原證五（p-20）。
⑤96年03月16日，周小玉（福林興業股份有限公司）向原告 提出1億5千萬元之買賣議價委託書。如原證三（p-14）。 ⑥96年03月19日，雙方另簽訂一般委託銷售契約書（非專任 銷售契約，底價1億5千5佰萬元以上，期間至96年05月21 日），如被證三所示。
⑦96年03月21日，周小玉（福林興業股份有限公司）向原告 提出1億5千5佰萬元之買賣議價委託書。如原證三（p-16 ）。
⑧96年03月27日，福林興業股份有限公司支付3佰萬元訂金 ，與原告簽訂買賣訂金收款憑證，售價為1億5千5佰05萬 元。如原證四所示。
⑵兩造就上開文書形式上之真正並無爭執（不包括被證二「作 廢」二字），而爭執於：
①上開③④，就被告回應第三人瑞普國際物業股份有限公司 提出周小玉之承購意願書：
Ⅰ原告認為：96年03月19日前被告私自透過瑞普國際物業 股份有限公司與第三人簽定承購意願書，已違反契約第 11條第1項第1款之約定，原告之委託義務視為已完成（ 該規定為行為之禁止）。
Ⅱ被告抗辯：未在96年03月19日前委託瑞普公司銷售，或 與瑞普公司仲介之客戶成交，自不能因周小玉委託瑞普 公司議價，被告予以拒絕，逕認被告違背專任契約第11 條第1項第1款之規定（該規定應以成交為限）。 ②上開⑥⑧，就福林興業股份有限公司支付3佰萬元訂金， 與原告簽訂買賣訂金收款憑證，售價1億5千5佰05萬元合 於被告所委託之範圍（1億5千5佰萬元以上）。



Ⅰ被告認為：96年03月19日雙方改簽一般委託契約時，第 二條委託銷售價格明載為「1億5千5百萬元以上」，若 未達被告設定之1億6千萬元左右，仍須議價，非可成交 。且96年03月19日以後，被告已可將房屋同時委託其他 仲介出售，被告當可選擇出價最高，符合被告期待之買 方成交，不得謂原告仲介之買方出價達1億5千5百零1萬 元被告即必須出售。被告已拒絕出售福林興業股份有限 公司之1億5千5佰05萬元。
Ⅱ原告認為：專任約及一般約之第2條及第5條手寫附記約 定之文義，被告僅於原告所覓得買主出價低於底價時， 始有決定是否出售之權利，且若被告同意出售，原告之 服務報酬則從原來之按實際成交價格2.5%降為2%，不論 係專任約或者是一般約，被告所謂之底價即為要約，被 告並沒有決定是否同意出售之權利。被告之底價即為被 告願意以此價格出售委任標的之要約，按民法第154條 之規定，被告自應受其底價要約之拘束，故被告謂底價 為議價價格，自有最後決定權，不足採信。
三、被告有無違反專任契約第11條第1項第1款之規定，原告主張 「委託期間內，委託人自行或委由第三人介紹或類似之銷售 行為，視為受託人已完成仲介之義務」是否可採？ ⑴首先，專任契約是否作廢？
①被告稱：原告遂把專任委託銷售契約（含變更同意書）正 本交給被告作廢，故專任委託銷售契約已因雙方合意而失 效，由一般委託銷售契約取而代之，原告不能再本於專任 契約作何主張。原告則稱：被證二上蓋有作廢之印文，且 畫有多條斜線表示確實經作廢者，並未有原、被告兩造之 印文表示同意作廢，又參照專任約第10條之約定任何一方 均無片面變更契約約定內容之權利。
②本院認為專任契約部分，經由95年11月16日契約內容變更 同意書之修正，內容不變而期間延展至96年05月21日。但 其後兩造又調整內容，96年03月19日改為一般委託銷售契 約書（非專任銷售契約，底價調整為1億5千5佰萬元以上 ，期間不變）；因而就96年03月19日之前之專任契約部分 僅就專任與否及售價加以調整，而不是專任契約部分作廢 ，原告之主張應屬可採。
⑵專任契約第11條第1項第1款約定之真意如何？原告之行為有 無違反該規定？
①該第11條第1項第1款：「委託期間，委託人自行將本契約 房地產標的物出售、出租或經由第三人之介紹或其他類似 之銷售行為者」，是否為為行為之禁止，或該委託人以另



行成交為限。這涉及到委託銷售專任契約之主要目的及其 經濟價值，專任契約之主要目的是為了銷售者得以專心為 業主處理行銷事務，在專任契約有效期間內，任何交易之 對象都要透過銷售者處理之，業主應不得自行銷售，也不 得另行委託他人銷售，如此才不至於影響到專任契約銷售 者之銷售行為。因為行銷事務，是廣泛性對外之業務行為 ，非侷限於特定之點線或空間，淺在性之客戶因為如何之 訊息而產生承購之意願，都可能是行銷事務努力之結果， 而行銷事務本身是有規劃的，也是有成本的，在專任契約 有效期間內，只有銷售者得為行銷行為，透過專任契約， 行銷事務之成本將被反應於任何客戶產生之承購意願上。 故在專任契約有效期間內任何客戶之承購意願，都可以說 是專任契約銷售者努力之成果，故委託人其自行或委由第 三人介紹或類似之銷售行為，都將影響到銷售者之銷售行 為，也嫖竊了專任契約銷售者努力之成果。是故，專任契 約都會有一條款，限制委託人不得「自行或委由第三人介 紹或類似之銷售行為」，其約定之目的及經濟價值，就在 於「將影響到銷售者之銷售行為，也嫖竊了專任契約銷售 者努力之成果」。
②本案原告主張「被告於專任委託銷售契約存續期間違反銷 售契約第11條第1項第1款之約定，將上開房地另行委由瑞 普國際物業股份有限公司代為銷售（原證五），且被告並 違反約定私自透過瑞普國際物業股份有限公司與第三人簽 定承購意願書」，足見爭執重心在於是否「委由第三人介 紹或類似之銷售行為」。原證五顯示的是「被告就第三人 瑞普國際物業股份有限公司提出之周小玉承購意願書，表 示具體意見」，並非將上開房地另行委由瑞普國際物業股 份有限公司代為銷售，至於是否為「類似之銷售行為」自 有探討之餘地。
被告之行為是片面受理第三人所交付之承購意願書，最嚴 謹的做法，應該是拒絕受理並告知另有專任契約之銷售者 ，但被告卻實質的表示意見，這的確有「干擾」銷售的可 能，然而其實質之內容為「96年03月09日被告就第三人瑞 普國際物業股份有限公司提出之周小玉1億4千8佰萬元承 購意願書，表示同意售價1億6千萬元。如原證五（p-21） 」、「96年03月15日被告就第三人瑞普國際物業股份有限 公司提出之周小玉1億5千3佰萬元承購意願書，表示同意 售價1億5千9佰萬元以上。如原證五（p-20）」，比對當 時尚在有效期間之專任契約底價1億5千5佰萬元，被告當 時表示之意見（所呈現之買賣條件），較專任契約約定之



內容更苛刻，這樣的行為形式上雖然參與了「類似之銷售 行為」的範圍，但實質上卻是告知第三人瑞普國際物業股 份有限公司、有意願之承買人周小玉轉向專任契約之銷售 者（原告）進行洽商，會較有利益（底價較低），故所謂 「類似之銷售行為」應斟酌契約之主要目的及其經濟價值 來觀察，被告實際之行為是否影響到原告之行銷事務而認 定之。本院認為被告主張該規定應以成交為限過於狹隘， 而無由採；但原告主張該規定為行為之禁止，一有該行為 即屬違約，是過於嚴苛，經斟酌契約之主要目的及其經濟 價值，應屬未影響到原告之行銷事務，且事實上顯示周小 玉經此轉向原告洽商而提出更高價額之承購意願（如原證 三p21，原證四），原告之主張，應無理由。四、原告96年03月27日收受福林興業股份有限公司支付3佰萬元 訂金，並簽訂買賣訂金收款憑證（售價為1億5千5佰05萬元 ，如原證四所示），是否為完成事務之委託，而得請求報酬 ？
⑴此部份涉及到委託銷售「專任契約」、「一般契約」之差異 ，「專任契約」委託期間內，委託人不得自行或委由第三人 介紹或類似之銷售行為，但「一般契約」可以容許委託人自 行或委由第三人介紹或類似之銷售行為。換言之「一般契約 」，業主可以自售，也可以委託其他第三人銷售，就此一般 委託銷售契約對銷售者而言當然較為不利益。其不利益在於 業主可以自售，也可以委託其他第三人銷售，所以業主可以 收受訂金，業主所另委託銷售之第三人也可以收受訂金，如 此多重收受訂金就可能造成多重買賣，這是一般委託銷售契 約要極力避免之事項，這也就是一般委託銷售契約在收受訂 金前，要事先告知業主，徵得業主同意，由業主轉告其他銷 售者不要再收受其他訂金，以避爭執；假如無法事先告知， 就容易發生多數受委託人同時收受訂金之情事，在不是專任 委託銷售契約之下，一般委託銷售契約無可避免的要由業主 決定究竟房屋要賣給何人，這就是被告所主張有最後決定權 者。
⑵由委託銷售「專任契約」、「一般契約」之差異，觀察契約 之主要目的及其經濟價值，簽訂一般委託銷售契約者，就會 有多數競爭者，就會發生多數代為收受訂金之情事，故被告 所主張擇優而有最後決定權為可採。此部份雖未明文於被證 三之一般委託銷售契約，但屬一般委託銷售契約當然之解釋 ，且由該一般委託銷售契約載明「委託人願意出售之總價格 新台幣1億5千5佰萬元以上」，亦可顯示「以上」至如何之 程度，是要由業主（被告）來決定，亦堪佐證。



⑶原告96年03月27日收受福林興業股份有限公司支付3佰萬元 訂金，並簽訂買賣訂金收款憑證（售價為1億5千5佰05萬元 ，如原證四所示），確實是在「委託人願意出售之總價格新 台幣1億5千5佰萬元以上」範圍內，但「以上」至如何之程 度，是要由被告來決定。而本件被告已經答覆另有更優厚價 額之買主，而拒絕福林興業股份有限公司之承買，自屬原告 未完成事務之委託，而無由請求報酬。
五、結論：
⑴本件原告之主張為無理由（及其假執行部分），應予駁回。 因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均 毋庸再予審酌，附此敘明。
⑵訴訟費用之分擔，依民事訴訟法第78條。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　7 　　月　　20　　日 民事第五庭 法　官　陳心弘
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　96　　年　　7 　　月　　20　　日 　　　　　　書記官　許博為