臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第3475號
原 告 乙○○○
丙○○
共 同
訴訟代理人 游開雄律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 謝裕律師
上列當事人間返還租賃物事件，本院於中華民國96年7月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落台北市○○區○○段三小段第三二六之一地號，如附圖所示甲部分、面積三十九平方公尺之地上物拆除，並將該土地返還予原告及其他全體共有人。
被告應自民國九十五年五月一日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新台幣陸仟捌佰肆拾伍元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告 同意者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本 案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第1款、第2項定有明文。查原告依租賃契約請求被 告拆屋返地予原告，並依租約及不當得利請求被告給付如第 二項聲明所示之違約金（見本院卷第61頁），嗣於本院96年 7 月17日當庭追加所有物返還請求權，並變更第一項訴之聲 明為請求被告拆屋返地予原告及全體共有人（見本院卷第96 頁），被告對於原告訴之追加及變更訴之聲明無異議，而為 本案之言詞辯論，依前開規定，視為同意原告追加及變更， 經核無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：原告與其他共有人所共有之坐落台北市○○ 區○○段3小段326-1地號土地（下稱系爭土地），前於75年 出租予被告使用，嗣於89年間因地價上漲，被告不同意調漲 原告所提調漲租金方案，原告與其他共有人向本院對被告提 出調整租金之訴，案經台北市建成地政事務所測量被告租用 系爭土地面積如附圖所示甲部分、39平方公尺，本院臺北簡 易庭90 年度北簡字第14896號判決調整租金為每月新台幣（ 下同）5,265元，被告依上開判決意旨與原告簽訂租賃契約 ，租期1年，期滿再行協議續約，兩造歷經2次續約（下稱系 爭租約）。惟原告於95 年4月30日租期屆滿前，詢問被告續 租意願，被告卻要求改為不定期間租約，迭經溝通、調解均 無效，則系爭租約既因租期屆滿而消滅，被告自95年5月1日
起無權占用系爭土地，原告爰依租賃物返還請求權或所有物 返還請求權，請求被告拆除如附圖所示甲部分39平方公尺地 上物，並將該土地返還原告及全體共有人。又被告於租期屆 滿，不按原狀交還系爭土地，依系爭租約第5條第2項約定， 應給付自租期屆滿翌日起至返還之日止，依租金30% 加計違 約金，是原告爰依系爭租約或不當得利法律關係，請求被告 自95 年5月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付6,845元 等情。並聲明：如主文所示。
三、被告則以：伊於62年向訴外人林蔡月燕購買坐落系爭土地上 之門牌號碼台北市○○區○○路72巷3 號房屋（下稱系爭房 屋），未曾為任何增建或擴建。原告等共有人於75年間以系 爭房屋佔用系爭土地，要求伊每年依台北市稅捐稽徵處所核 220地號（按係326號之誤）地價稅6分之1金額作為補償，並 約定雙方如有任何一方將整地建築房屋時，被告應無條件拆 除地上物交還該土地。原告於90年間訴請調漲租金，經本院 臺北簡易庭判決調漲每月5,265 元在案，可見兩造就系爭房 屋越界建築佔用系爭土地已存有不定期租賃之法律關係。嗣 原告與被告簽訂書面租賃契約，租期1年，然依租賃契約第4 條第2 項約定，伊若屆期欲續租，原告即應為繼續出租。伊 於95 年4月30日租期屆滿前，向原告表示續租之意，惟原告 卻藉故拒絕收受租金，伊依法辦理提存，復委請律師致函表 明院依願租賃契約條款續訂書面契約，並無原告所述要求改 為不定期租賃等情。是原告在租期屆滿前向伊是否為續租之 要約，經伊表示願依原契約條件續租，足見兩造業因意思表 示一致而成立租賃契約甚明，伊並非無權占有系爭土地。再 者，系爭房屋原係林蔡月燕於50年申請建築執照所興建，則 原告於75年間知悉爭房屋越界建築占用系爭土地39平方公尺 ，伊出具切結書並支付6分之1地價資為賠償之用，嗣兩造依 上開判決結果，簽立書面租賃契約，原告事後請求伊拆屋返 地，違反民法第796 條規定，並有權利濫用情事等語，資為 抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、查原告係系爭土地共有人之一，被告則為系爭房屋之所有權 人。被告於75 年1月28日出具切結書，表明願依系爭土地地 價稅6分之1作為占用系爭土地賠償系爭。嗣原告與其他共有 人訴請被告調整租金，案經本院臺北簡易庭囑託台北市建成 地政事務所測量結果，被告使用系爭土地面積如附圖所示甲 部分39平方公尺，兩造則依本院臺北簡易庭90年度北簡字第 14896號判決調整租金結果，簽立房屋租賃契約，租期1年， 並歷經2 次換約等情，此有系爭土地謄本、系爭房屋謄本、 切結書、本院臺北簡易庭90 年度北簡字第14896號判決書及
歷次土地租賃契約書（分見本院卷第7頁至第9頁、第49頁、 第59頁、第10頁至第14頁、第15頁至20頁及第64頁至第65頁 ），並經本院依職權調閱上開案卷查核無訛，復為被告所不 爭，堪信為實。
五、原告本於租賃契約或所有權返還請求權，請求被告拆屋還地 ，並依租賃契約或不當得利法則，請求被告自95年5月1日起 至拆屋還地之日止，按月給付6,845 元違約金等情，為被告 所否認，並以上開情詞置辯。則本件兩造爭點厥為：㈠兩造 間租賃契約是否業因租期屆滿而消滅？㈡被告以原告未為即 時越界建築異議之抗辯，是否可採？㈢原告請求被告拆屋還 地，有無違反權利濫用原則？㈣原告得否依租賃法律關係或 不當得利請求被告給付自95年5月1日起至拆屋還地之日止， 按月之違約金？茲分項析述如后：
㈠、按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，占有人對土地 所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土 地所有權人對其土地被無權占有之事實，無舉證責任，占有 人自應就其取得占有係有正當權源之有利事實證明之（最高 法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。經查，原告主 張其係系爭土地之共有人之一，現遭被告以系爭房屋佔用如 附圖所示甲部分39平方公尺等情，既為被告所不爭執，惟被 告以兩造間仍存有租賃關係置辯，則被告自應就租約存在事 實負舉證之責。查被告以原告拒絕受領租金，將系爭土地自 95年5月1日起至96年10月31日止之租金辦理提存在案，並提 出本院95 年度存字第5550號、96年度存字第594號及96年度 存字第3032號提存書為證（見本院卷第36頁、第38頁、第40 頁），惟給付租金須以租約存在為前提要件，而本件兩造就 系爭土地之租賃，雖依本院臺北簡易庭90年度北簡字第1489 6號判決所調整租金數額，於91年4月23日簽訂租賃契約書， 租期1年，期間並歷經2度換約，最後一次租期自94年5月1日 起至95年4月30日止。而系爭租約第2條約明，雙方得於租期 屆滿前一個月另行協議續約等語，顯示兩造於租期屆滿前應 進行協議下年度續約事宜，並無屆期自動續約或原告應續為 出租之約定，是系爭租約第4條第2項約定：「乙方（按指被 告）於租賃期滿若不續租應即將土地遷讓交還…」等語，自 係指被告如不依續約條件續租，應遷讓交還系爭土地而言， 而非兩造在未經協議之前，被告表示續租之意，原告即負有 續為出租之義務。雖被告否認其曾向原告改為不定期租約等 情，惟觀諸被告委請聯德法律事務所製發之96年1月2日96年 聯法字第01號函：「本人已向丙○○等人表明續租之意，並 請渠等領收租金，惟要求修改契約書中不合理之條文…」等
語（見本院卷第43頁），足見被告係要求原告修改原租賃條 款，並非依原契約條文向原告表明續租之意，則被告辯稱其 業已承諾原告依原租約續租之要約，兩造續租之意思表示業 已合致云云，自無可採。再者，被告並未舉證證明兩造業已 協議下年度續租條件，則被告在兩造並未簽訂下年度租約之 前，徒以原告拒絕受領租金為由所辦理之提存，自不生清償 租金效力。是本件兩造間既無續約之事實存在，則原告主張 雙方租賃契約於95年4月30日屆滿而消滅，自屬有理由。㈡、次按民法第796 條規定，所謂土地所有人建築房屋逾越疆界 者，鄰地所有人如知其越界，而不即提出異議，不得請求移 去或變更其建築物，係指鄰地所有人於土地被越界建築「當 時」明知而不即時反對，不得於事後請求拆除建築物而言。 （最高法院81 年度台上字第938號判決意旨參照）。查被告 辯稱其向前手林蔡月燕購買合法建築之系爭房屋，原告業已 知悉林蔡月燕越界建築云云，惟被告並未能舉證以實其說， 已難採信，反觀被告提出其於75 年1月28日簽立切結書所載 ：「立切結書人茲同意佔用陳吳雪嬌、乙○○○等人所有台 北市○○段○○段326號土地，…有任何一方將整地建築房屋 時，立切結書人願無條件拆除地上物返還土地，並願於每年 之1月1日給付…依台北市稅捐稽徵處所核220地號地價稅之6 分之1作為賠償」等語（見本院卷第59 頁），益徵原告並非 在建築之初即為知情，而係遲至75年知悉系爭房屋佔用系爭 土地，始由被告出具切結書予以擔保及賠償，嗣再改簽訂租 約使用等情。是原告以兩造租賃關係消滅為由，請求被告拆 屋還地，自無違反民法第796 條越界建築規定，則被告執此 抗辯，自屬無理由。
㈢、次按占有人如係本於正當權源而占有所有物，致不得對之請 求返還者外，所有人依民法第767 條前段規定，自得對於無 權占有或侵奪其所有物者，請求返還之。又依民法第821 條 之規定，各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於 所有權之請求，此項請求權既非必須由共有人全體共同行使 ，則以此為標的之訴訟，自無由共有人全體共同提起之必要 。所謂本於所有權之請求權，係指民法第767 條所規定之物 權的請求權而言，故對於無權占有或侵奪共有物者，請求返 還共有物之訴，得由共有人中之一人單獨提起，惟依民法第 821 條但書之規定，應求為命被告向共有人全體返還共有物 之判決而已（最高法院28年上字第2361號判例可資參照）。 又民法第148 條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目 的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損 害他人為主要目的即不在該條所定範圍之內。查原告係系爭
土地之共有人，前已詳述，則原告以兩造間系爭土地之租賃 契約因屆滿而消滅，被告拒不返還系爭土地，則其本於所有 權請求被告拆除如附圖所示甲部分39平方公尺地上物，並將 該土地返還予原告及其他全體共有人，揆諸上開說明，並無 不合，被告辯稱原告訴請拆屋還地顯有權利濫用之虞云云， 即非可採。
㈣、末依系爭租賃契約第5條第2項約定：「乙方（按指被告）於 終止租約或租賃期滿時，不按時交還土地時，自終止租約或 租賃期滿之翌日起，乙方應加計按地租百分之三十計算之違 約金至返還之日止」等語，查本件兩造並未於租期屆滿前， 另行協議續簽訂下年度新的租賃契約，而原租賃契約於95年 4 月30日屆滿消滅，被告迄今仍拒絕返還系爭土地，則原告 依上開租賃契約條款之法律關係，請求被告自95年5月1日起 至返還系爭土地之日止，按月依租金加計30%之違約金即6,8 45元（計算式：5,265×1.3＝6,845 ，元以下四捨五入）， 為有理由，應予准許。
六、綜上而論，本件兩造之租賃契約既因期滿而消滅，被告已無 繼續使用系爭土地之權源，則原告本於所有權返還請求權， 請求被告拆除如附圖所示甲部分39平方公尺地上物，並將該 土地返還予原告及其他全體共有人，以及依系爭租賃契約之 法律關係，請求被告自95年5月1日起至返地上開土地之日止 ，按月給付6,845元，均為有理由，應予准許。七、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自 無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 96 年 7 月 31 日 民事第一庭法官 傅中樂
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 96 年 7 月 31 日 書記官 吳彩華