拆除發電設備
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,95年度,10032號
TPDV,95,訴,10032,20070713,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 95年度訴字第10032號
原　　　告　己○○
　　　　　　丁○○
　　　　　　辛○○
原　　　告　千洋有限公司
法定代理人　丙○○
原　　　告　喬健貿易股份有限公司
法定代理人　庚○○
原　　　告　力浦電子實業股份有限公司
法定代理人　乙○○
共　　　同
訴訟代理人　陳明宗律師
複 代理 人　甲○○
被　　　告　台灣大哥大股份有限公司
法定代理人　壬○○
訴訟代理人　王子瑜律師
　　　　　　蕭炳旭律師
　　　　　　陳繼民律師
上列當事人間拆除發電設備事件，本院於民國九十六年六月二十
九日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應將坐落於台北縣三重市○○○段中興小段九 六之四地號上，即如民國（下同）九十五年十一月二十九日 台北縣三重地政事務所土地複丈成果圖所示之斜線部份，使 用面積各為十八點八六平方公尺及二點二平方公尺之發電機 及油桶設備拆除，並將土地騰空返還予原告及全體共有人； ㈡訴訟費用由被告負擔；㈢原告供擔保，請准宣告假執行。二、陳述略稱：
㈠緣原告係台北縣三重市○○路○段六○九巷四號大樓之區分 所有權人，上開大樓之地下二樓（下稱四號地下二樓）為公 共區域，屬該大樓全體區分所有權人共同使用之空間，詎被 告在未經全體區所有權人或原告之大樓管理委員會同意下， 竟於四號地下二樓發電機房放置兩部大型發電機及油桶設備 （下稱系爭發電機房），占用四號地下二樓部分面積（即如 九十五年十一月二十九日台北縣三重地政事務所土地複丈成 果圖所示之斜線部份），而系爭發電機房運轉所產生之高熱



及發出之噪音，已嚴重影響住居環境，侵害所在大樓全體住 戶之權利甚鉅，原告為共有人，被告之行為既已妨害原告所 有權之行使，其自得請求被告除去之。原告履次請求被告拆 除，惟均未獲置理，爰依民法第七百六十七條及第八百二十 一條之規定，請求被告將系爭發電機房拆除，並將所占用土 地騰空返還予原告及全體共有人。
㈡系爭發電機房係佔用四號地下二樓空間，並非佔據台北縣三 重市○○路○段六○九巷二號大樓之地下二樓（下稱二號地 下二樓）空間：
⑴經台北縣三重地政事務所派員測量，系爭發電機房（包括 發電機及油桶）所占有使用土地乃「台北縣三重市○○○ 段中興小段九六之四地號土地」，門牌號碼為「三重市○ ○路○段六○九巷四號地下二樓」。被告雖提出「湯城園 區Ｂ２平面圖」為證，惟該書證屬私文書，是否真正已屬 有疑，且由該書證記載為「台電變電所」，似可認與本件 無關，況被告早於九十五年十月二十日之書狀中已自認系 爭發電機房所占地下二樓乃為四號地下二樓（見該書狀第 二頁第十三行），惟嗣卻主張係誤認，已屬自相矛盾。又 由被告聲請調閱之「竣工圖說」所示發電機位置，亦無從 判斷是否確與「湯城園區Ｂ２平面圖」相同，且四號地下 二樓有多部發電機，被告所主張之處是否即為系爭發電機 房所在位置，亦無從判斷，故仍應依台北縣三重地政事務 所測量位置為憑。
⑵依被告與湯城園區管理委員會所簽租約所載，其等約定之 使用範圍為四號地下二樓，被告為承租人，理應知之甚詳 。倘被告將系爭機房設置在二號地下二樓，即屬違約，乃 係無權占有，該大樓之所有權人亦有權排除被告占有，可 想而知，被告豈有可能為此損人不利己之行為？是系爭發 電機房確係位於四號地下二樓。
⑶針對系爭發電機房所占四號地下二樓空間，並無法提出相 對應之土地或建物登記謄本，此亦為原告所是認。系爭發 電機房所占土地乃係共有土地，地號僅有單一地號，即台 北縣三重市○○○段中興小段九十六之四地號，此與台北 縣三重地政事務所測量所得使用位置相符，是爭發電機房 所占地下二樓空間，確為區分所有人共有。
⑷被告前於九十三年四月間因系爭發電機房是否有影響公安 問題，請第三人出具保固書及完工證明書予湯城園區管理 委員會，其上載明系爭發電機房是位於四號地下二樓，且 前湯城園區管理委員會曾於九十三年十一、二月間請求被 告給付租金，其亦稱被告將系爭發電機房設置於四號地下



二樓，被告對此亦不否認，且於九十四年四月間函覆原告 同意於該年年底前將系爭發電機房全部遷移完畢，是系爭 發電機房所占地下二樓空間確為四號地下二樓。 ㈢被告無權占有使用四號地下二樓：
⑴系爭發電機具所占四號地下二樓空間，性質上不許分割而 獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大 樓之共同使用部分，則依民法第七百九十九條規定，應推 定為大樓各區分所有人所共有。倘若被告欲使用上開空間 ，應於取得全體區分所有權人之議決同意後，方得使用， 否則即屬無權占有。經查，系爭發電機房自遷入迄今，從 未獲得全體區分所有權人或大樓管理委員之同意，則被告 擅自使用四號地下二樓空間，自屬無權占有無疑。 ⑵被告以其與湯城園區管理委員會間已訂有租賃契約為由， 主張其係有權占有云云。惟查，依公寓大廈管理條例第三 十六條規定，大樓所屬之管理委員會並無出租共同使用部 分之權限，另依湯城園區公共事務管理協議所載，亦無授 權管理委員會出租共同使用部分，是前開被告與湯城園區 管理委員會所訂之租賃契約，依法與全體區分所有權人無 涉，從而被告不得據以為有權占有之依據。當初是社區的 總管委會同意就裝設，並不清楚總管委會為何會這樣做。 ⑶被告本已於九十四年四月十三日發函湯城園區管理委員會 同意於該年年底前將系爭發電機房全部遷移完畢，惟竟悖 於該允諾，藉詞以系爭發電機房所占地下二樓空間並非四 號地下二樓，而係二號地下二樓，拒絕遷移。
㈣對於被告之答辯及證人戊○○之不實陳述，原告反駁如下： ⑴關於被告與湯城園區管理委員會間簽訂租賃契約部分： ①證人戊○○證稱：「‧‧‧這個合約是在委員會理面決 議，沒有在區分所有權人會議決議‧‧。」，足證原告 等共有人並未同意出租系爭發電機房予被告；戊○○另 證稱：「‧‧‧那裡應該沒有監視器。」，足證被告辯 稱監控發電機房之監視攝影機連線至湯城園區管理委員 會中控室乙節，並不足採。
②被告依據「湯城園區公共事務管理協議」及證人戊○○ 證稱：「機房屬於大公」等詞，主張地下二樓為大公， 管理維護屬湯城園區管理委員會之權限云云。惟經查， 依公寓大廈管理條例第三十六條規定，大樓所屬之管理 委員會並無出租共同使用部分之權限；另「湯城園區公 共事務管理協議」是否為原告等人同意遵守？是否有拘 束原告之效力？等情，亦未見被告舉證證明；又縱認「 湯城園區公共事務管理協議」有拘束原告之效力，惟該



協議亦無授予管理委員會出租共同使用部分之權限，且 所謂「管理」，應當僅及於公共庶務而已，絕非可擴大 解釋為管理委員會得逕自出租公共區域，無須共有人同 意。是以，被告與湯城園區管理委員會間所訂定之租賃 契約，依法與全體區分所有權人無涉。
⑵關於被告辯稱系爭發電機房係位於二號地下二樓部分： ①被告雖提出「湯城園區Ｂ２平面圖」以證明系爭發電機 房設置於二號地下二樓，惟該文書屬私文書，應由被告 證明其為真正。況證人戊○○證稱：「‧‧‧我們內部 自己做的，‧‧因為有業務需要，所以依據實際狀況畫 圖‧‧。」，可知該圖既為證人所自行製作，則是否繪 製有誤？與現場狀況是否相符？該文書是否為真正？均 屬可疑。
②證人戊○○雖證稱：「應該是二號與四號的中間。依據 圖的話，應該是在二號的地下二層。」云云，惟法官問 及「當時租約的標的在哪理？」時，證人戊○○竟答稱 ：「四號地下二層‧‧。」，則既是承租四號地下二層 ，何以將系爭機房設置在二號地下二層？足證證人戊○ ○稱系爭發電機房應是在二號地下二樓之證詞，顯然迴 護被告，不足採信。
③被告自承證人戊○○為雅企科技股份有限公司之常務董 事，根本無法事必躬親等語，則戊○○既非湯城園區管 理委員會之委員，又未對管理事務事必躬親，在其無親 身體驗及經歷之情況下，自不具證人資格，其證詞自不 足採。
⑶關於被告辯稱占有系爭發電機房是因不定期限之租賃契約 云云，原告亦否認之。被告是否有依約繳付租金乙節，被 告並未舉證證明為真，自無民法第四百五十一條之適用。三、證據：提出土地及建物登記謄本各六份、照片四張、台北縣 三重市公所函影本一份、保固書及工程完工證明書影本各一 份、湯城園區管理委員會函影本二份及被告簡便行文表影本 一份為證，並聲請至現場履勘測量。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠如主文所示；㈡如受不利益判決，被告願以台北富 邦商業銀行股份有限公司可轉讓定期存單或等值之現金供擔 保，請准宣告免予假執行。
二、陳述略稱：
㈠系爭發電機房位於二號地下二樓而為湯城園區管理委員會管 理維護，原告並非該建物區分所有權人，其請求自屬無由： ⑴系爭發電機房實係位於二號地下二樓，此由「湯城園區Ｂ



２平面圖」明載發電機位置於「二號大樓機車到Ｂ２」即 可得證。被告與湯城園區管理委員會就系爭發電機房簽訂 之租賃契約誤將「二號地下二樓」記載為「四號地下二樓 」，乃係因地下二樓為當初建商統一開挖作為停車場之用 ，範圍廣大且停車場動線曲折，致被告及湯城園區管理委 員會有所誤認所致。
⑵湯城園區管理委員會主任委員即證人戊○○於九十六年三 月二十三日證稱：「（問：提示被證五號，證人有無看過 ？）有看過。（問：圖是誰做的？）我們內部自己做的， 我們委員會有秘書處，也有請機電的人管理，因為有業務 上需要所以依據實際狀況劃圖。（問：被告向管理委員會 租機房的位置是二號地下二層還是四號地下二層？）應該 是二號與四號的中間。依據圖的話，應該是在二號的地下 二層。（問：當時租約的標的寫在哪裡？）四號地下二層 。因為機房在機車斜坡道旁邊，那個斜坡是四號的斜坡道 ，我們沒有看平面圖，所以直接寫四號地下二層。」，可 證系爭發電機房確係位於二號地下二樓。
⑶原告雖稱戊○○之前揭證詞迴護被告云云，惟被告給付之 租金不過每月新台幣（下同）一萬八千四百九十五元，且 係給付予湯城園區管理委員會，並非戊○○，戊○○豈有 可能就此為不實之證稱？原告所稱顯無足採。
⑷原告依據土地複丈成果圖所載「系爭發電機及油桶位置為 三重市○○路○段六○九巷四號地下二樓」，主張其就系 爭發電機房有所有權云云。惟查，台北縣三重市地政事務 所乃係依本院九十五年十月二十五日北院錦民柏字九五年 度訴字第一○○三二號函所稱「現場：台北縣三重市○○ 路○段六○九巷四號地下二樓」，方於土地複丈成果圖中 誤載為「四號地下二樓」，其從未於現場確認系爭發電機 房所在位置，僅是單純測量系爭發電機房內被告所設發電 機之位置及面積而已，而事實上系爭發電機房位於二號地 下二樓，該土地複丈成果圖所載之位置顯與事實不符。 ⑸按「房屋與其所坐落之基地，固屬各自獨立之不動產，各 得為獨立交易之客體；惟房屋性質上不能與土地分離而存 在，使用房屋必須使用土地，基於當事人間之利益及社會 公益，應使兩者相結合而為一體，是區分所有建物與其坐 落之所有基地應有部分，除法律或契約特別約定外，應認 各區分建物享有同一比例之土地應有部分所有權，每一區 分所有建物就其所坐落之基地，應推定具有所有權、租賃 權或地上權等使用權源，以使建物所有權與土地利用權結 成一體，促進建物所有權之安定性，基此，基地利用權源



為土地所有權時，不使基地所有權與建物區分所有權分離 而單獨處分基地使用權，倘基地使用權源係租賃權或地上 權時，不使租賃權或地上權與基地使用權分別為處分，此 為公寓大廈管理條例所禁止，同理，在公寓大廈管理條例 制訂前，倘區分所有建物及其分配之土地應有部分所有權 分別處分，而分屬不同之所有人，該建物所有人喪失受分 配之土地應有部分所有權時，除有特別情形外，應認默示 房屋所有人就其所坐落之基地有租賃權存在。」，此有最 高法院八十九年台簡上字第三二號判決要旨可稽。本件原 告係本於土地共有人之地位訴請被告拆除發電機，惟系爭 發電機房係位於二號地下二樓，原告並無其聲稱之「推定 共有」；且房屋與土地分屬不同物權，二號大樓對於基地 即有默示租賃權（二號大樓於「公寓大廈管理條例」制訂 前即已建造完成，並辦理第一次保存登記），系爭發電機 房既設於二號地下二樓之區分所有建物內，本於該區分所 有建物之使用權源即為有權占有，是原告無由以土地所有 權人之地位訴請被告拆除。
⑹縱認系爭發電機房之位置不明，則依最高法院十七年上字 第九一七號判例要旨所揭示之舉證責任分配原則，亦應由 原告受不利益之判斷。
㈡縱系爭發電機房為原告所共有，則因原告有遵守「湯城園區 公共事務管理協議」之義務，其自無權就湯城園區管理委員 會事務之執行加以置喙：
⑴湯城園區為台北縣三重市○○路○段六○九巷二號、四號 、六號、八號、十號、十二號、十四號、十六號、十八號 及二十號等建物組成，除各棟均成立分棟管理委員會外， 另就湯城園區大公部分，自八十三年起成立湯城園區管理 委員會，負責湯城園區大公部分之管理及維護，此有湯城 園區公共事務管理協議一份可稽。本件原告雖為四號建物 之區分所有權人，惟亦為湯城園區之住戶，則依「湯城園 區公共事務管理協議」第二條規定：「本協議依據全體住 戶代表所選出之園區管理委員會全體委員討論公決而訂定 （修訂時亦同），為本園區各棟管理委員會之延伸，凡本 園區之住戶均有遵行之義務，並支持執行單位，推展全般 服務、管理業務。」、第三條規定：「本協議所稱之住戶 ，指區分所有權人或其承租人。」，可知原告負有遵守湯 城園區公共事務管理協議之義務。
⑵「湯城園區公共事務管理協議」第四條第二項規定：「本 園區建物地上層自各棟滴水線以內分屬各棟層（二號、四 號、六號、八號、十號、十二號、十四號、十六號、十八



號、二十號、地下一層及地下二層）管理，滴水線以外屬 本會管理，地下層分屬地下一層、二層及三層管理，各層 大公部分及地下三層含車道由本會管理。」；另湯城園區 管理委員會主任委員即證人戊○○證稱：「（問：（提示 原證二）湯城社區管理委員會有無管理監控被告的兩台黃 色發電機？）‧‧‧門的鑰匙是我們控制，平常是上鎖的 ，他們要維修保養必須要告訴我們。（問：提示勘驗筆錄 ，對被告稱現場有攝影機連到大樓中控室有何意見？）‧ ‧‧有的話應該是從裡面對著門口看有沒有人闖入，如果 有攝影機就會連到中控室。‧‧‧（問：地下二層是大公 還是小公？）機房屬於大公。‧‧‧（問：大公管委會管 理範圍？）那個園區有十棟大樓，地下一、二層廠商，我 們大公管委會管十棟大樓滴水線以外及地下一、二層公共 區域、地下三層停車場者是我們管理範圍。本件訴訟涉及 的是地下二層公共區域。」，可知系爭發電機房確屬湯城 園區管理委員會所管理維護。
⑶原告雖以證人戊○○不清楚有無攝影機乙節，辯稱被告主 張系爭發電機房之攝影機連到中控室不足採云云，惟戊○ ○之專職並非湯城園區管理委員會之主任委員，而是雅企 科技股份有限公司常務董事，以湯城園區之管理範圍廣闊 ，戊○○根本無法事必躬親，故自不得以戊○○是否確知 系爭發電機房有無攝影機乙節即據以全盤否認其證詞。況 原告早於本院九十五年十二月四日現場勘驗時自認：「對 於攝影機連到大管委會中控室沒有意見。鑰匙也是大管委 會中控室保管。」，今翻異前詞，自無足採。
⑷系爭發電機房既屬於湯城園區之大公部分，自為湯城園區 管理委員會所管理；而被告與湯城園區管理委員會簽訂有 租賃契約，被告每月並均繳納租金一萬八千四百九十五元 予湯城園區管理委員會，甚至於九十四年底租期屆滿後仍 每月繳納租金，此有簽收單暨支票四份為憑及經證人戊○ ○證述無誤，是依民法第四百五十一條規定，被告基於租 賃關係所設置之系爭發電機房，自屬有權占有合法使用約 定建物。
⑸原告雖另主張湯城園區管理委員會無權出租云云，惟依公 寓大廈管理條例第十條第二項規定：「共用部分、約定共 用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會 為之‧‧‧。」，而「出租」屬「管理」行為，則依前開 規定，湯城園區管理委員會當有管理（含出租）系爭發電 機房之共用部分之權利，該租賃契約自屬有效成立，並對 區分所有權人之原告等發生效力。被告雖曾預定九十四年



搬遷，但並非承諾要搬遷，目前找不到地方搬遷。三、證據：提出湯城園區公共事務管理協議影本一份、合約書影 本一份、簽收單暨支票影本四份、湯城園區管理委員會第十 二屆各棟委員名單一份、湯城園區Ｂ２平面圖影本一份及最 高法院八十九年度台簡上字第三二號民事裁定要旨一份為證 ，並聲請函調湯城園區地下二樓之竣工、水電、消防及機電 平面圖，以及傳訊證人戊○○。
理 由
一、原告主張意旨略以：㈠原告均係系爭四號大樓之區分所有權 人，被告未經原告同意，於四號地下二樓設置系爭發電機房 ，妨害原告所有權之行使，故依民法第七百六十七條及第八 百二十一條之規定，請求被告將系爭發電機房拆除，並將所 占用土地騰空返還予原告及全體共有人；㈡系爭發電機房所 占地下二樓空間確為四號地下二樓，湯城園區管理委員會雖 同意被告裝設系爭發電機房，亦曾簽租賃契約，但此與全體 區分所有權人無涉，原告所屬四號大樓管理委員會亦未同意 ，且原告否認被告依約繳租而有不定期租賃云云。二、被告答辯意旨則以：㈠系爭發電機房位於二號地下二樓而為 湯城園區管理委員會管理維護，原告並非該建物之區分所有 權人，其請求自屬無由；㈡縱系爭發電機房為原告所共有， 則因原告有遵守「湯城園區公共事務管理協議」之義務，其 自無權就湯城園區管理委員會出租系爭發電機房之管理行為 加以置喙，被告基於租賃關係乃有權占有，原告請求拆除發 電設備並無理由等語置辯。
三、兩造對於系爭地下二樓並無單獨之建物謄本並無爭執，爭執 重點在於：㈠系爭發電設備所在地下二樓位置，是否屬湯城 園區管理委員會所管理之範圍，而合法出租被告使用？㈡若 非屬湯城園區管理委員會所管理，應屬四號大樓或二號大樓 之共同使用部分？四號大樓區分所有權人之原告得否請求被 告拆除系爭發電機設備？爰就上揭爭點說明如后。四、系爭發電設備所在地下二樓位置，屬於湯城園區管理委員會 所管理之範圍，且合法出租被告使用，原告請求並無理由： ㈠按共有物之出租係管理行為之一種（最高法院七十一年度台 上字第四一九九號判例要旨參照）；復按公寓大廈管理條例 第十條第二項前段規定：「共用部分、約定共用部分之修繕 、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」，故公 寓大廈共用部分之出租，自得由管理委員會為之。 ㈡經查，系爭地下二樓並無單獨之建物謄本，為兩造所自承， 原告訴訟代理人復自承原告建物謄本所示三重市○○○段中 興小段一五○七、一五○九建號之共用部分，應該包括地下



二樓之公共設施在內（參見本院九十六年六月二十九日言詞 辯論筆錄），而一五○七建號面積六六四○點四八平方公尺 ，一五○九建號面積四一五○點五九平方公尺，與本件原告 區分所有之層次面積相對比，足見系爭發電機房非僅單棟大 樓之共用部分，則上揭得為管理行為之管理委員會，自非原 告所屬之四號大樓管理委員會，而係湯城園區管理委員會。 ㈢再者，關於湯城園區管理委員會有無將系爭發電機房出租予 被告，證人戊○○（現任主任委員）證稱：「有簽租約，因 為稅務關係，我們稱清潔管理費，不叫租金，因為委員會不 能營利。這個合約是在委員會裡面決議，沒有在區分所有權 人會議決議，後來就簽了約也收錢，被告現在還在付錢。」 （參見本院九十六年三月二十三日言詞辯論筆錄）。 ㈣綜上，系爭發電設備所在地下二樓位置，屬於湯城園區管理 委員會所管理之範圍，且依公寓大廈管理條例第十條第二項 前段規定，亦得合法出租被告使用，顯見被告係基於租賃關 係有權占有，原告請求並無理由。至於系爭發電機房實際上 究竟位於二號大樓或四號大樓，與本件無涉，自無深入探究 之必要，附此敘明。
五、綜上所述，本件原告基於共有物返還請求權之法律關係，依 民法第七百六十七條、第八百二十一條之規定，請求被告拆 除發電設備，其請求為無理由，不應准許，應予駁回，又原 告之訴既經駁回，假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。六、兩造之其餘攻擊防禦方法，於本件判決結果無影響，爰不一 一論列，附此說明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十 八條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　7 　　月　　13　　日 民事第一庭 法 　官　文衍正
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　96　　年　　7 　　月　　13　　日 　　　　　　法院書記官　周其祥