臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第4015號
原 告 丙○○
訴訟代理人 何朝棟律師
複代理人 乙○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 丁○○
陳志偉律師
複代理人 董晴嵐律師
上開當事人間請求遷讓房屋事件，本院於中華民國96年7月9日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌台北市○○區○○路4段163號建物如附圖所示b、c部分及坐落台北市○○區○○段4小段463、466地號土地上如附圖所示e、g部分建物遷讓返還原告，並自民國九十年一月十六起至返還上開建物之日止，按月給付原告新臺幣陸仟叁佰陸拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾叁萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸拾柒萬柒仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴， 但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者， 不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。 原告起訴請求被告將門牌台北市○○區○○路4段163、165號 建物（以下簡稱系爭163、165號建物）遷讓返還原告，並自民 國90年1月16日起至返還上開建物之日止，按月給付原告損害 金新臺幣（下同）20萬元。嗣原告於訴狀送達後之94年8月3日 具狀變更聲明，請求被告應將系爭163、165號建物如附圖所示 a 、b、c、d部分及坐落台北市○○區○○段4小段466地號上 如附圖所示e、f、g、h部分建物遷讓返還原告，並自90年1月 16日起至返還上開建物之日止，按月給付原告損害金20萬元； 原告復於96年7月9日就損害金部分減縮為每月6,368元。原告 所為變更，因請求之基礎事實同一或僅減縮應受判決事項之聲 明，均應予准許。
原告起訴主張：
㈠被告曾於78年2月15日向訴外人張秋鴻承租未經保存登記之 系爭163、165號建物及坐落台北市木柵區○○○段坡內坑小
段152之2、152之4、153之2、154之1、155之9地號土地（以 下簡稱系爭土地）上之房屋、工廠、展示中心，約定每月租 金20萬元，有被告書立之授權書（以下簡稱系爭授權書）為 憑。嗣張秋鴻於80年3月11日將系爭163、165號建物及對被 告之租賃權利出售轉讓訴外人張春美，張春美則於89年9月 18日將系爭163、165號建物之事實上處分權及對被告之租賃 權利贈與原告。被告自78年間承租後即未按月繳交租金，經 原告於89年12月14日發函催告被告於1個月內給付租金，逾 期未給付即終止租約，被告仍置之不理。兩造曾於92年5月7 日成立和解，約定被告應於92年9月1日給付150萬元予原告 ，惟被告未依約履行，依和解書第4條約定，該和解書作廢 ，兩造原債權債務關係即予回復。爰依土地法第100條第3項 規定，主張終止租約，請求被告返還上開建物，並自90年1 月16日起至返還上開建物之日止按月給付相當於租金之不當 得利。
㈡對被告答辯之陳述：
⑴系爭授權書所載之租賃標的為系爭163、165號建物及坐落 系爭土地上之房屋、工廠、展示中心，系爭土地重測後為 之地號台北市○○區○○段4小段465、464、462、466、 463地號。
⑵本院91年度執字第9397號拍賣之165號建物與本件無關。 ⑶否認系爭163號建物已出售林木添，收據係記載補償費用 ，係有償使用之對價，非買賣價金。
⑷被告簽立和解書時並未爭執張秋鴻將系爭163、165號建物 及系爭土地之使用權、承租權、承購權之契約權利轉讓張 春美，再由張春美轉讓原告。
㈢聲明：
㈠被告應將坐落系爭163、165號建物（如附圖所示a、b、c 、d部分）及坐落台北市○○區○○段4小段466地號上之 建物（如附圖所示e、f、g、h部分）遷讓返還原告，並自 90年1月16日起至返還上開建物之日止，按月給付原告 6,368元。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
被告答辯稱：
㈠原告依土地法第100條第3項規定，請求被告遷讓返還建物， 並無理由：
⑴原告應舉證證明補充協議書為真正，並提出張秋鴻與張春 美簽立之買賣契約書。
⑵被告與張秋鴻之租賃關係已於80年3月15日屆期而不存在 ，故張春美無從將已不存在之租賃權贈與原告，兩造間無
租賃關係存在。
⑶張春美贈與原告之移轉契約書所載建物面積與本件測量面 積不同，可見系爭163、165號建物業已拆除改建。原告應 證明改建後另出租被告。
⑷系爭165號建物已拍賣由莊志峰買受，原告應證明有權出 租該建物。系爭165號建物拍賣時有51.28平方公尺，本件 件僅測得28平方公尺，短少之面積係因年久失修倒塌而拆 除。
⑸原告未敘明張秋鴻對被告之租賃權利為何。補充協議書所 載出售標的並未包括土地之使用權，張春美無從將該使用 權贈與原告。另依和解書所載，被告僅將系爭163、165號 建物之事實上處分權轉張秋鴻，則張秋鴻無從出租其他部 分之權利，租賃標的物僅有系爭163、165號建物。兩造間 既未曾有租賃關係存在，則原告請求被告將系爭466地號 （附件圖示e、f、g、h）之建物遷讓返還原告，並無依據 。
⑹依原告前於本院91年度訴字第5813號言詞辯論筆錄及原告 於84年2月25日出具之收據所載，系爭163號建物已出售予 林木添。原告主張林木添僅係有償使用，應舉證；且若原 告係將163號建物供林木添有償使用，則兩造就163號建物 即無租約存在。
㈡原告請求被告按月給付原告20萬元，亦無依據： ⑴原告未表明請求權依據。
⑵原告於前案91年度店簡字第548號僅請求按月給付6,368元 。
㈢原告未敘明系爭和解書第4條約定兩造原債權債務關係即予 回復之真意。
㈣聲明：
⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。兩造不爭執事項
㈠系爭163、165號建物未經保存登記，原屬被告所有，嗣被告 將上開建物之事實上處分權及系爭土地之使用權、承租權、 承購權讓與張秋鴻，收受價款516萬元。
㈡依被告於80年3月23日書立之系爭授權書第2條所載，被告於 78年2月15日，以每月租金20萬元，向張秋鴻承租系爭163、 165號建物及系爭土地上之房屋、工廠、展示中心。嗣張秋 鴻於80年3月11日將系爭163、165號建物及土地使用權，包 含對被告之租賃權利，出售轉讓張春美，張春美則於89年9 月18日將系爭163（面積355.8平方公尺）、165（207.2平方
公尺）號建物之事實上處分權及系爭土地之使用權、承租權 、承購權，包含對被告之租賃權利，贈與轉讓原告。 ㈢系爭土地於地籍圖重測後之地號為台北市○○區○○段4 小 段465（國有）、464（許友雲、許榮發、許𤆬治、許錦共有 ）、462、466（祭祀公業林德泰所有）、463地號。 ㈣本院91年度執字第9397號債權人財政部國有財產局台灣北區 辦事處（以下簡稱國有財產局）與被告間給付租金強制執行 事件，查封拍賣被告所有坐落台北市○○區○○段4小段462 、463地號上門牌165號之未保存登記建物，經囑託台北市古 亭地政事務所於91年5月21日測量結果，該建物為平房，面 積51.28平方公尺，坐落位置相當於如附圖所示d部分（28平 方公尺）。嗣上開建物於92年3月5日拍定，由莊志峰買受。 國有財產局之執行名義為台灣板橋地方法院89年度訴字第 1305號確定判決，依國有財產局於該判決陳述之事實，被告 係自83年9月1日起至85年12月31日止，向國有財產局承租台 北市○○區○○段4小段465地號土地，興建門牌163號磚木 造平房。
㈤被告自78年2月15日承租後即未按月繳交租金。原告曾於89 年12月14日發函被告，限被告於1個月內給付租金，如逾期 未給付，即以該函為終止租約之意思表示。被告於89年12月 15日收受該函後，未依限清償。
㈥兩造曾於92年5月7日成立和解，書立系爭和解書。 ⑴系爭和解書第1條約定：本和解事項起因於被告將系爭163 、165號建物及系爭土地之使用權、承租權、承購權轉讓 張秋鴻，被告收受價款516萬元後僅交付系爭163、165號 建物之事實上處分權予張秋鴻（嗣再由張秋鴻出租被告） ，其餘土地使用權、承租權、承購權等事項，被告未能履 行。張秋鴻將上開建物及土地依其約定之使用權、承租權 、承購權之契約權利轉讓張春美，再由張春美轉讓予原告 ，原告乃依據所轉讓之權利訴請被告返還建物。 ⑵系爭和解書第2條約定：被告與張秋鴻間之建物買賣等約 定事項，兩造同意解除，被告確認解除契約後應返還原告 之金額為516萬元。
⑶系爭和解書第3條約定：被告同意代原告清償對第3人丁○ ○之借款債務，故應返還原告之金額為460萬元，原告同 意以3折即150萬元，由被告於92年9月1日一次支付，原告 其餘債權同意拋棄。
⑷系爭和解書第4條約定：若被告未能如期履行支付，則本 和解書兩造同意作廢，兩造原債權債務關係即予回復。 ㈦若被告應給付損害金，損害金之數額為每月6,368元。
兩造爭執要點及本院之判斷
㈠原告主張終止租約請求返還租賃物為有理由： ⑴依原告所提系爭授權書、補充協議書、贈與契約書之記載 及上開不爭執事項，原告係輾轉受讓張秋鴻對被告之租賃 權利。而被告既自78年2月15日承租後即未按月繳交租金 ，經原告發函限被告於1個月內給付租金，並表示逾期未 給付即以該函為終止租約之意思表示後，被告雖於89年12 月15日收受該函，仍未依限清償等情，亦為兩造所不爭執 。則原告主張兩造間之租賃契約已終止，請求返還租賃物 ，依民法第440條第1項、第2項、第455條之規定，為有理 由。
⑵至於兩造雖曾於92年5月7日成立和解，書立系爭和解書， 惟原告主張被告仍未依約清償，為被告所不爭執。則依系 爭和解書第4條約定：若被告未能如期履行支付，本和解 書兩造同意作廢，兩造原債權債務關係即予回復等語，因 被告既未依約清償，系爭和解書應認已作廢，而回復兩造 原有之債權債務關係。故原告仍得主張終止租約，請求返 還租賃物。
㈡系爭租賃標的物之範圍僅為如附圖所示b、c、d、e、g部分 建物：
⑴依原告所提系爭授權書、補充協議書、贈與契約書之記載 及上開不爭執事項，原告係輾轉受讓張秋鴻對被告之租賃 權利。而被告原向張秋鴻承租之標的為「系爭163、165號 建物及系爭土地上之房屋、工廠、展示中心」，則原告主 張終止租約，請求返還租賃物，應受該租賃標的之限制。 ⑵系爭土地於地籍圖重測後之地號為台北市○○區○○段4 小段465、464、462、466、463地號。而坐落系爭土地上 之建物，經本院囑託台北市古亭地政事務所測量結果並製 作，僅有如附圖即土地複丈成果圖所示b（坐落462地號， 面積153平方公尺）、c（坐落463地號，面積3平方公尺） 、d（坐落463地號，面積28平方公尺）、e（坐落463地號 ，面積69平方公尺）、g（坐落466 地號，面積296平方公 尺），其中b、c部分建物掛有163號門牌，d部分建物掛有 165號門牌，其餘建物則未掛門牌。故系爭租賃物之範圍 ，應僅為掛有163、165號門牌之b、c、d部分建物及系爭 463、466地號土地上未掛門牌之e、g部分建物。 ⑶至於如附圖所示a、f、h部分建物，均非坐落被告承租之 土地上，原告請求被告返還，並無理由。
㈢系爭165號建物業經強制執行拍賣予莊志峰買受，原告不得 請求返還：
⑴依強制執行法第98條規定，拍賣之不動產，買受人自領得 執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產之所 有權。未保存登記建物經法院強制執行拍賣，買受人取得 權利移轉證書時，即取得該未保存登記建物之所有權，縱 不能依法登記，但依民法第759條規定，亦僅不得處分其 物權而已，不影響其已取得之所有權。
⑵系爭165號建物即如附圖所示d部分（28平方公尺）未經保 存登記，原屬被告所有；被告雖將系爭165號建物之事實 上處分權讓與張秋鴻，惟張秋鴻因不能登記而無法取得所 有權。其後系爭165號建物經本院91年度執字第9397號（ 債務人為被告）強制執行於92年3月5日拍定，由莊志峰買 受。莊志峰已於92年3月20日取得執行法院發給之權利移 轉證書，業經本院調閱該執行卷宗，查核屬實，故莊志峰 已取得系爭165號建物之所有權。而系爭165號建物上之租 賃契約，類推適用民法第425條之規定，對於受讓人莊志 峰繼續存在，故僅莊志峰得對被告依租賃關係主張權利。 原告主張終止租約，請求被告返還系爭165號建物，並無 理由。
㈣被告辯稱系爭163號建物已拆除改建或出售他人，並無理由 ：
被告雖提出原告於84年2月25日簽收之字據，主張原告已將 系爭163號建物出售林木添，惟原告否認之。而由該字據所 載「茲收到林木添先生補償台北市○○路○段163號地上屋費 用新台幣21萬8千元整」等語，已難認原告有出售系爭163號 建物之意思，況且原告係於89年9月18日自張春美受讓取得 系爭163號建物之事實上處分權，益難認其得於84年間將系 爭163號建物出售他人。被告所辯自不足採。 ㈤綜上，原告主張終止租約，請求被告返還系爭163號建物如 附圖所示b、c部分及系爭463、466地號土地上如附圖所示e 、g部分之建物，為有理由。被告於89年12月15日收受原告 之限期催告函後，未依期限於1個月內給付租金，依該函之 意旨，原告已於期滿後之90年1月15日為終止租約之意思表 示。被告於原告終止租約後遲未返還上開建物，受有使用上 開建物之利益，致原告受損害，故原告依不當得利之規定， 請求被告自90年1月16日起至返還上開建物之日止，按月給 付原告6,368元損害金，亦有理由。
綜上所述，原告依租賃關係及不當得利之規定，請求被告返還 系爭163號建物如附圖所示b、c部分及系爭463、466地號土地 上如附圖所示e、g部分之建物，並自90年1月16日起至返還上 開建物之日止，按月給付原告6,368元損害金，為有理由，應
予准許，原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。本件事證業已明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院 審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，附 此敘明。
本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或 免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之 。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回 。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟 法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 96 年 7 月 30 日 民事第四庭 法 官 林玲玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 96 年 7 月 30 日 書記官 江虹儀