臺灣彰化地方法院民事判決 104年度訴字第466號
原 告 賴清水
訴訟代理人 徐文宗律師
複代理人 黃楓茹律師
被 告 洪南勲
洪裕源
洪耀峰
洪金鐘
歐換
兼上一人訴
訟代理人 賴萬發
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國106年7月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告與被告洪南勲、洪裕源、洪耀峰、歐換共有，坐落彰化市○○段○○○地號、面積五七七五點七五平方公尺之土地，應依附圖二（即彰化縣彰化地政事務所【下稱彰化地政事務所】收件日期文號104年11月16日彰土測字第3170號土地複丈成果圖）所示方法為分割，即：編號丁、面積二○二一點五一平方公尺之土地，分歸被告歐換所有；編號戊、面積二○二一點五一平方公尺之土地，分歸原告所有；編號己、面積一七三二點七三平方公尺之土地，分歸被告洪南勲、洪裕源、洪耀峰依附表二所示原應有部分比例維持共有。
原告與被告洪南勲、洪裕源、洪耀峰、洪金鐘、賴萬發所共有，坐落彰化市○○段○○○地號、面積三四九點八七平方公尺之土地，應依附圖六（即彰化地政事務所收件日期文號105年4月19日彰土測字第893號土地複丈成果圖）所示方法為分割，即：編號C1、面積一○五點六六平方公尺之土地，分歸原告所有；編號C2、面積六九點二七平方公尺之土地，分歸被告賴萬發所有；編號C3、面積三四點九九平方公尺之土地，分歸被告洪南勲所有；編號C4、面積三四點九九平方公尺之土地，分歸被告洪耀峰所有；編號C5、面積三四點九九平方公尺之土地，分歸被告洪裕源所有；編號C6、面積六九點九七平方公尺之土地，分歸被告洪金鐘所有。
原告與被告洪南勲、洪裕源、洪耀峰、賴萬發所共有，坐落彰化市○○段○○○地號、面積三○六點五一平方公尺之土地，應依附圖四（即彰化地政事務所收件日期文號105年10月26日彰土測字第2679號土地複丈成果圖）所示方法為分割，即：編號M、面積九八點三三平方公尺之土地，分歸原告所有；編號L、面積一一六點二二平方公尺之土地，分歸被告賴萬發所有；編號K1、面
積三○點六六平方公尺之土地，分歸被告洪南勲所有；編號K2、面積三○點六五平方公尺之土地，分歸被告洪裕源所有；編號K3、面積三○點六五平方公尺之土地，分歸被告洪耀峰所有。被告賴萬發並應補償原告新臺幣柒萬玖仟柒佰參拾壹元。訴訟費用除勤熙不動產估價師事務所估價費用新臺幣柒萬貳仟捌佰元，應由原告與被告賴萬發各負擔二分之一外，其餘訴訟費用應由兩造各按附表二所示之訴訟費用負擔比例負擔。 事實及理由
壹、程序事項：
按「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已 為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之 。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為 訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。 訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該 期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或 撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回 。」，民事訴訟法第262條定有明文。查本件原告原聲明請 求就如附表二所示兩造所共有坐落彰化縣○○市○○段○00 0○000○000○000地號予以裁判分割（本院卷第4頁）；嗣 於民國105年8月23日具狀請求撤回上開166地號土地裁判分 割之請求（見本院卷二第150至151頁），此經本院發函予被 告並命於10日內提出異議，均經合法送達於被告（本院卷二 第152至156頁），被告等均未於10日內表示異議，依前揭規 定意旨，此部分已生合法撤回效力，合先敘明。貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
(一)如附表一所示之三筆土地（以下合稱系爭三筆土地，分稱系 爭200、201、202地號土地）分別為附表二所示之兩造所共 有，兩造間亦無不能分割之約定，且就分割方法不能達成協 議，爰依民法第823條第1項、第824條第2項規定，訴請裁判 分割。並聲明：1.就系爭200地號土地部分，依附圖二所示 方案分割，即：編號丁、面積2021.51平方公尺土地分歸被 告歐換取得，編號戊、面積2021.51平方公尺之土地，分歸 原告取得；編號已、面積1732.73平方公尺土地分歸被告洪 南勲、洪裕源、洪耀峰依原應有部分比例維持共有。2.就系 爭201地號土地部分，依附圖二所示方案分割，即：編號庚 、面積105.66平方公尺之土地，分歸原告取得；編號辛、面 積69.27平方公尺土地分歸被告賴萬發取得；編號壬、面積 174.94平方公尺之土地，分歸被告洪南勲、洪裕源、洪耀峰 、洪金鐘按原應有部分比例維持共有。3.就系爭202地號土
地部分，依附圖四所示方案分割，即：編號M、面積98.33平 方公尺土地分歸原告取得；編號L、面積116.22平方公尺之 土地，分歸被告賴萬發取得；編號K1、面積30.65平方公尺 土地分歸被告洪南勲取得；編號K2、面積30.65平方公尺土 地分歸被告洪裕源取得；編號K3、面積30.65平方公尺土地 分歸被告洪耀峰取得。被告賴萬發應補償原告新臺幣（下同 ）271,000元。4.訴訟費用由兩造按應有部分比例負擔（本 院卷三第52至53頁）。
(二)對於被告抗辯之陳述：
(1)系爭201地號土地上之三合院建物已甚老舊無經濟價值，分 割後已無繼續保留之必要，陳述如下：
1.系爭201號土地重測前為快官段672地號，即日據時代快官67 2番地，其上所搭建之三合院（即附圖一【彰化地政事務所 收件日期文號104年7月20日彰土測字第2005號土地複丈成果 圖】所示編號D2、F1、F2、H部分），門牌係彰化市○○里 ○○路○段00號（整編前為：石牌里石牌莊2號）乃興建於 昭和6年（即民國20年）迄今已歷時達84年，建物已甚老舊 無經濟價值，此有原告先父賴振成於昭和6年設籍之戶籍謄 本可稽。
2.且本院履勘現場時，已知上開三合院屋齡甚為老舊，屋頂瓦 片亦破損不堪，雖歷經3次修補，然遇雨室內仍有嚴重漏水 情形，雨水浸潤腐蝕因而影響結構，基此，系爭201號土地 上之三合院建物顯無經濟價值，於分割後已無繼續保留之必 要，是分割時無須考量該三合院之利用狀態。
3.上開三合院之增建即附圖一編號D1、D2、E部分，係原告賴 清水於62年原始出資興建，詎被告賴萬發徒以台電彰化區營 業處104年6月22日函抗辯上開增建為其所有並讓與被告歐換 云云，惟查台電該回函並未敘明電錶之申請人為何，且縱為 被告賴萬發所申設，亦僅為用電資料，仍無法據以證明賴萬 發為所有權人甚明，是被告之抗辯無足採信。
4.基此，上開三合院建物（即附圖一編號D2、F1、F2、H）因 無經濟價值，分割後已無繼續保留之必要，且三合院之增建 坐落於系爭200號土地之部分（附圖一編號D1、E）為原告賴 清水所有，亦非屬被告賴萬發、歐換所有，且該增建亦已老 舊，分割後亦無保留之必要，是以，被告賴萬發、歐換抗辯 欲取得分割後如附圖一編號D1、E坐落之土地範圍，即無所 據。且系爭200地號南側因面臨石牌路一段，經濟價值較高 ，是以，分割時應按土地應有部分比例來劃分臨路之寬度， 以符公平。
(2)對於系爭200地號分割要件限制之意見如下：
1.系爭200地號土地經彰化縣政府函知乃屬農業發展條例第3條 第10款之「農業用地」，而非同條第11款所稱之「耕地」， 是以，即不受同條例第16條耕地不得細分即分割後最小面積 之限制，合先敘明。
2.按已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築 機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地 分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割，農業用地 興建農舍辦法第12條第2項固訂有明文，惟查：按人民基本 權利之限制，原則上應以法律為之，依其情形，固非不得由 立法機關授權主管機關發布命令為補充規定。惟其授權之目 的、內容及範圍均應具體明確。主管機關據以發布之命令， 亦不得逾越授權之範圍，始為憲法所許（司法院釋字第734 號解釋理由書參照）。查農業用地興建農舍辦法係依農業發 展條例第18條第5項規定授權所制定之法規命令（農業用地 興建農舍辦法第1條參照），自不得逾越母法授權之範圍。 而農業發展條例第18條第5項係規定：「前四項興建農舍之 農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基 層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可 之撤銷或廢止及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同中央 主管機關定之。」對已興建農舍之農業用地分割時，並無須 提出未經套繪管制或解除套繪管制證明始能分割之限制或相 類之精神，則農業用地興建農舍辦法第12條第2項所為限制 農地共有人請求分割權利之規定，顯然已逾越母法授權之範 圍，應不生效力。
3.又農業用地興建農舍辦法第12條第2項至第4項之規定，其目 的在規範已興建農舍之農業用地之套繪及解除套繪管制事項 ，以落實農業發展條例第18條第4項「已申請興建農舍之農 業用地不得重複申請」之查核管制規定，此有最高法院105 年度台上字第154號判決意旨參照。是經套繪管制之農業用 地於分割後，只要「仍繼續維持套繪管制」，即分割後所取 得之土地，仍繼續受建築套繪管制，並應於土地登記簿上註 記，由主管建築機關及農業單位持續列管，仍不影響原本農 地農用、防免重複申請農舍之行政管制目的，自不得任意未 經法律之明文授權，限制人民分割農業用地之處分權。 4.從而，系爭200地號土地雖為「農業用地」，惟非屬農業發 展條例第16條所定之耕地，不受農業發展條例第16條之限制 ，且依前揭析述，並無依法令不得分割之情形，僅其建築套 繪及解除套繪管制事項，仍須依農業用地興建農舍辦法第12 條第2項至第4項規定辦理，應堪認定，是以彰化縣政府105 年7月11日府地測字第1050233556號函稱「未經解除套繪管
制不得辦理分割」云云（鈞院卷第105頁），容有未洽，基 此，原告請求裁判分割系爭200地號土地，仍應予准許。 (3)對於系爭201地號分割要件限制之意見如下： 1.按「建築基地之法定空地併同建築物之分割，非於分割後合 於左列各款規定者不得為之；申請建築基地法定空地分割， 應檢附直轄市、縣市主管建築機關准予分割之證明文件」建 築基地法定空地分割辦法第3條、第5條第1項固分別定有明 文（附件二）。
2.惟上開辦法，乃內政部對建築基地法定空地所為之管制，同 辦法第6條第1、2項已明定：「建築基地之土地經法院判決 分割確定，申請人檢附法院確定判決書申辦分割時，地政機 關應依法院判決辦理；依前項規定分割為多筆地號之建築基 地，其部分土地單獨申請建築者，應符合第三條或第四條規 定。」。
3.是已興建建物之建築基地之土地，仍可透過法院裁判分割之 方式辦理地籍分割，此有臺中地方法院100年豐簡字第342號 判決、102年訴字第533號判決可稽，惟原有之法定空地管制 仍屬存在，共有人雖取得分割後之土地所有權，然日後土地 如欲申請建築時，仍須依同辦法第3條或第4條之規定，先辦 理法定空地之解除套繪，取得主管機關核發之法定空地准予 分割證明書，始得建築。
4.彰化縣政府105年7月11日府地測字第1050233556號函（鈞院 卷第105-106頁）之說明四記載：「另本縣○○市○○段000 地號土地之使用分區為山坡地保育區、使用編定為丙種建築 用地，其土地上已有登記建物，故其土地分割有建築基地法 定空地分割辦法之適用。依該辦法第六條前段規定，並無檢 附建築基地法定空地分割證明文件之規定，惟其分割後之土 地欲申請建築時，應依該辦法第六條後段規定辦理」等語， 是系爭201地號土地應無依法令不得分割之情形，且亦無因 其物之使用目的不能分割之情事。基此，原告請求裁判分割 系爭201地號土地，仍應予准許。
(4)對於被告洪南勲、洪裕源、洪耀峰3人分割方案意見如下： 被告洪南勲3人以系爭201地號通行所需，主張系爭200地號 如附圖二所示編號戊-己之分割線南段應往西平移1米，通行 寬度由原2.9米增加至3.9米云云等語，惟查被告洪南勲、洪 裕源、洪耀峰所分得系爭200地號「已」部分，南側係面臨6 米寬石牌路一段，是渠等3人所分得系爭201地號土地如附圖 二編號壬部分，即可往南藉由通行渠等就系爭200地號土地 分得之已部分溝通至石牌路一段，先予敘明。再者，系爭20 0地號土地如附圖二編號已部分南側現況有洪裕源、洪耀峰
、洪南勲所有之建物坐落其上（即門牌石牌路一段26、28、 30號），該三棟建物均面臨石牌路一段，通行無阻，且原告 所擬之分割線，距離被告洪南勲所有之建物（即附圖一編號 A所示門牌號碼石牌路一段30號）尚有2.9米之寬度，應足夠 通行，更況被告洪南勲所有之建物旁尚有圍牆一堵，應可拆 除作為通行使用，是渠等3人主張附圖二編號己-戊分割線南 段擬往西平移1米云云，將使系爭200地號各共有人臨路寬度 不符應有部分比例，折損土地現值，顯失公平，足認係權利 濫用，不足為採。
(5)對於被告歐換、賴萬發分割方案之意見如下： 1.歐換以系爭200地號土地如附圖二編號丁-戊之分割線應距離 系爭202地籍線4米寬度，以供通行云云，惟依原告分割方案 ，被告歐換就系爭200地號所分得之如附圖二編號丁部分， 南側已面臨石牌路一段；北側可藉由通行其配偶賴萬發所有 同段166地號土地通行至同段164地號產業道路（即田坑路一 段22巷）對外聯絡，分割後並非袋地，並無留設4米通路之 必要，是歐換強謂留設4米通路云云，將使系爭200地號各共 有人臨路寬度不符應有部分比例，折損土地現值，顯失公平 ，足認係權利濫用，不足為採。
2.就系爭202地號土地而言，原告認為鈞院囑託鑑價之價格過 低，查門牌號碼彰化市○○路○段000巷00000號係緊鄰兩造 之住處不遠處，上開不動產在105年12月交易金額高達12,40 0,000元，此有內政部不動產交易實價登錄之資料可證，該 建物僅係2房1廳1衛之農舍，屋齡已24年，是依此推算該建 物之價值應不高，是12,400,000元大部分應係購買土地之價 格，故該土地之價值每坪應超過10萬元，但鑑價之結果推算 原告較被告賴萬發就202地號土地之分割方案少分8.95平方 公尺計少分2.71坪，只獲79,731元補償，每坪僅為29,421元 ，不到3萬元，與前述之石牌路一段355巷61之90號之土地坐 落價格差異太大，是該鑑價顯失公平。又本鑑價報告比較標 的竟以彰化市○○段000○000地號土地1-30地號土地，彰化 市○○段0000000地號間之土地與系爭之土地已相隔甚遠， 自難持為比較標準。
3.另上開鑑價報告又以103年3月、104年11月、104年12月與鑑 價之時間或逾二年、或逾一年多時間相距亦遠，何況附近有 105年12月之交易土地，更值得持為鑑價之比較標準，原鑑 價人卻有意忽略，避而不論，亦可知該鑑價之不公平。為此 特請鈞院能參酌彰化市○○路○段000巷00000號不動產之每 坪以10萬元交易價格作為本件補償標準，因此原告少分8.95 平方公尺合計為2.71坪合計為271，000元作為本件土地找補
之金額，以示公平。
(6)採用原告方案則兩造就系爭200、201地號土地各分得之部分 均可往北通行至彰化市田坑路一段22巷，往南可通行至石牌 路一段，共有人等所分得之土地均無袋地之情況，且可兼顧 土地既有之利用秩序。
二、被告方面：
(一)被告歐換、賴萬發辯以：
(1)同意分割但不同意原告主張之方案。系爭200地號土地，應 依附圖三（即彰化地政事務所收件日期文號105年6月7日彰 土測字第1431號土地複丈成果圖）所示方式為分割，即編號 丁面積2021.5平方公尺土地分歸被告歐換所有、編號戊面積 2021.51平方公尺土地分歸原告所有、編號己面積1732.73平 方公尺土地，分歸被告洪南勲、洪裕源、洪耀峰依原應有部 分比例維持共有。其中編號丁-戊間之分割線應距離系爭202 地號土地地籍線4米寬度，以供通行之用，且若有4米寬之道 路，將來公共設施如路燈、電線之修復以及農產品之運送均 較方便，若發生火災時也有通路可以滅火，對原告亦甚為有 利（本院卷二第119、131頁）。且被告賴萬發從東側通行系 爭200地號土地比較安全，從西側上去容易發生交通事故。 (2)系爭201地號土地，應依附圖七（即彰化地政事務所收件日 期文號105年4月12日彰土測字第836號土地複丈成果圖）所 示方式為分割，將編號201-B面積69.27平方公尺之土地分歸 被告賴萬發所有，以免被告賴萬發所分得之土地占用洪氏祭 祀神明及祖先之神明廳。如依原告所主張如附圖二所示之方 案分割，將編號辛部分土地分配給被告賴萬發，將使洪氏公 廳分歸被告賴萬發所有，很難居住使用（本院卷二第73頁） 。
(3)系爭202地號土地，被告賴萬發於其上建有如附圖一所示編 號I之建物，即整編後門牌號碼為石牌路46號之建物，是在 69年以前就興建，興建時有得其他土地共有人之同意，被告 賴萬發認為其編號I之建物應為合法建物，應予保留，故應 依附圖四所示之方式為分割，並依勤熙不動產估師事務所鑑 定結果，由被告賴萬發補償原告7,9731元，鑑價費用72,800 元應由原告與被告賴萬發平均分擔。至原告主張應以每坪10 萬元來計算找補金額為無理由，因原告所提彰化市○○路○ 段000巷00000號房屋所坐落之土地，係105年12月買賣，交 易金額為1,240萬元，故意漏列實價登錄之交易明細表，而 依該實價登錄明細表所示，該土地登記面積為728.87坪，換 算面積為0.2409公頃（即移轉面積），原告故意不提及土地 交易面積，又故意漏列移轉建物有87.11坪，妄稱系爭202地
號土地每坪市值為10萬元，為不可採。
(二)被告洪南勲、洪裕源、洪耀峰辯以：
(1)就系爭200地號土地，考量使用現況除被告洪裕源建有如附 圖一所示編號C，即門牌號碼石牌路一段26號農舍外，尚有 被告A洪南勳所有、編號B洪耀峰所有之未辦保存登記建物， 上開建物均希望能夠保留，故應依附圖五（即彰化地政事務 所收件日期文號105年10月3日彰土測字第2482號土地複丈成 果圖）所示之方式為分割，即原告所主張之附圖二分割方案 編號戊-己分割線南段往西平移1米，通行寬度由原2.9米（ 已計入拆除圍牆後之寬度）增加至3.9米，北段則往東平移 。被告洪南勲、洪裕源、洪耀峰就所共有之系爭201地號土 地之通行，自有記憶以來即藉由系爭200地號土地通行、使 用至今，惟如依原告所主張之方案分割，被告洪南勲、洪裕 源、洪耀峰所分得之如附圖二編號己部份土地之寬度，若不 足以便利通行至201地號土地時，將造成201地號於分割後無 法通行使用之窘境，故為兼顧分割後系爭201地號土地之通 行、使用，系爭200地號土地應採如附圖五所示之分割方案 。
(2)就系爭201地號土地，應依附圖六（即彰化地政事務所收件 日期文號105年4月19日彰土測字第893號土地複丈成果圖） 所示之方案分割，不同意原告所提附圖二及被告洪金鐘所提 附圖七之分割方案，其等三兄弟分割後不同意維持共有，但 如依被告洪金鐘所提附圖七之方案，被告洪南勲、洪耀峰、 洪裕源三兄弟所分得之土地被拆開來，沒有分割在一起，三 人私底下恐無法協調。
(3)就系爭202地號土地，應依附圖六所示之方案分割。惟分割 後被告洪裕源、洪南勲、洪耀峰所分得之土地無路可通行， 希望分割方案能考量通行問題，或以互換土地之方式解決。 (4)被告洪南勲另主張：系爭201地號土地上之三合院，在61年 間有加蓋。被告洪南勳所使用如附圖一所示編號F1、F2部分 ，於前不久花費約40萬元整修完畢，及於編號F2下方系爭20 0地號土地上自費挖掘2支深水抽水水井使用。 (5)被告洪裕源另主張：系爭201、202地號土地都是建地，分割 以後可以買賣或互換，故其兄弟三人間不維持共有，分割後 再自行買賣或互換。
(6)被告洪耀峰另主張：系爭200地號土地希望能以大家共同的 持分開一條路出來，不然以後沒有路可以進出，會造成困擾 等語。
(三)被告洪金鐘辯以：
(1)如附圖一所示編號F1之建物，應為被告洪南勲一人所使用，
非被告洪裕源、洪耀峰、洪南勲、洪金鐘共同使用；編號H 西側兩間為原告所使用，中間為洪氏神明廳，東邊兩間為被 告洪金鐘所使用；編號F2西北側一間為被告洪金鐘使用，東 南側二間為被告洪南勲使用。而被告洪金鐘所使用之建物， 於92年間亦斥資50餘萬元全面整修，整修內容包含：1.室內 及室外以水泥砂漿粉光。2.廚房及穿廊屋頂重新鋪設C型槽 鋼、隔熱板及鋼瓦屋頂。3.左廂房屋脊桁架以杉木樑及杉木 板全面滿鋪，並更新水泥瓦，並非原告所述「已甚老舊無經 濟價值」，故於分割時應考量該土地上三合院之利用狀況， 使被告洪金鐘得保留所分配使用之建物。
(2)系爭201地號土地，應依附圖七所示方案為分割，即：編號 201-A面積105.66平方公尺之土地，分歸原告所有；編號201 -b面積69.27平方公尺之土地，分歸被告賴萬發所有；編號 201-D面積69.97平方公尺之土地，分歸被告洪金鐘所有，編 號201-C、201-E、201-F面積各34.99平方公尺之土地，分由 被告洪裕源、洪耀峰、洪南勲取得，分配位置由其三人自行 協商，此分割方案既能保留洪氏祖厝又不用拆除被告洪南勲 等人現在居住的房屋，故希望能照此方案為分割。系爭201 地號土地上之三合院，是被告洪金鐘父親洪天才蓋的，23年 蓋的時候是用甘蔗葉，後來甘蔗葉的房子改用土角。三、本院之判斷：
(一)附表一所示之系爭三筆土地，分別為附表二所示之兩造所共 有，各共有人應有部分如附表二所示，系爭三筆土地並無因 物之使用目的不能分割之情形，各共有人亦未以契約訂有不 分割之期限，復又不能以協議決定分割之方法。系爭三筆土 地上有如附圖一所示編號A一層樓加強磚造建物、編號B、C 二層樓加強磚造建物、編號D1、D2、E、H、F1、F2之一層樓 磚土造三合院、編號I之三層樓加強磚造加蓋鐵皮頂建物， 其中編號A、B、C建物分別為被告洪南勲、洪耀峰、洪裕源 （以下合稱洪南勲等三人）所有、編號H西側兩間為原告所 使用，中間為洪氏神明廳，東邊兩間為被告洪金鐘所使用； 編號F2西北側一間為被告洪金鐘使用，東南側二間為被告洪 南勳使用，編號I建物為被告賴萬發所有，上開建物除編號 C建物有辦理建物所有權登記，建號為彰化市○○段00號， 三合院部分曾於39年8月1日辦理建物第一次登記（建號為彰 化市○○路00號），登記總面積為162.01平方公尺，主要建 材為土骨造，建築完成日期為民國23年，所有權人為洪天才 11分之6，原告11分之5，其餘土地上建物均為未辦保存登記 建物，系爭200地號土地南側臨石牌路一段，系爭201、202 地號土地均為袋地，需藉由系爭200地號土地往南通行石牌
路一段，或往北經由兩造共有之同段166地號土地通行同段 164地號之田坑路一段22巷等情，為兩造所不爭執，並有系 爭三筆土地之土地登記謄本（本院卷一第66至第77頁）、地 籍圖謄本（本院卷一第31頁）、彰化市○○段00號、35號建 號之建物登記謄本（本院卷一第144頁、第192頁）在卷可證 ，並經本院會同彰化地政事務所測量員至現場勘測，製有勘 驗筆錄、土地複丈成果圖在卷（本院卷一第164頁、第172頁 ），堪信為真實。
(二)就系爭200地號土地部分：
(1)按直轄市或縣（市）地政機關於其管轄區內之土地，得斟酌 地方經濟情形，依其性質及使用之種類，為最小面積單位之 規定，並禁止其再分割。前項規定，應經中央地政機關之核 准。依土地法第31條規定土地使用最小面積單位，及依土地 法第86條規定集體農場面積，應報請中央地政機關核定。土 地法第31條及土地法施行法第21條分別定有明文。為防止林 業用地不當使用，影響自然環境，業經彰化縣政府依上開規 定報請內政部同意轄區內之林地最小面積單位為0.1公頃， 有彰化縣政府103年3月27日府地測字第1030093685號函在卷 可證（本院卷二第36頁），系爭200地號土地地目為旱，土 地使用分區為山坡地保育區、使用地類別為林業用地，於土 地分割時自應受上開最小面積單位之限制，合先敘明。 (2)又按已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建 築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用 地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割，農業用 地興建農舍辦法第12條第2項雖定有明文，惟查： ①農業用地興建農舍辦法仍係依據農業發展條例第18條第5項 規定授權所制定之法規命令，其本質上不得超越母法授權之 範圍。而農業發展條例第18條第5項係規定「前4項興建農舍 之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大 基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許 可之撤銷或廢止及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同中 央主管機關定之」，而農業發展條例對於已興建農舍之農業 用地分割時，並無須提出未經套繪管制或解除套繪管制證明 始能分割之限制或相類似之精神，則上開農業用地興建農舍 辦法第12條第2項所為上開限制農地共有人請求分割權利之 規定，顯已超過母法授權範圍，應不生效力。
②又內政部102年12月24日台內營字第1020813101號函文說明 欄第4項略以：依據農業發展條例第3條第11款規定：耕地： 指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保 育區及森林區之農牧用地。同條例第16條並訂有耕地分割之
例外規定，爰相關案件如合於本條例第16條得辦理分割之條 件者，自得依該規定辦理分割，惟仍須受本條例第18條第4 項規定之限制，即已申請興建農舍之農業用地不得重複申請 ，不得解除套繪管制，上開農業發展條例所稱「農業用地」 與「耕地」尚有不同，是已興建農舍之耕地雖依農業發展條 例第16條辦理分割後，其解除套繪管制事項仍須依農業用地 興建農舍辦法第12條規定辦理等語，足見經套繪管制之農業 用地於分割後，只要「仍繼續維持套繪管制」，即可達到原 來農地農用之行政管制目的，自不得任意未經法律明文授權 而限制人民分割農業用地之處分權。
③綜前所言，本件系爭200地號土地非屬耕地，並不受農業發 展條例第16條之限制，且依前揭析述，並無依法令不得裁判 分割之情形，應堪認定。
(3)就系爭200地號土地，原告主張應依附圖二所示方案分割， 被告歐換主張應依附圖三所示方案分割，被告洪南勳、洪裕 源、洪耀峰則主張應依附圖五之方案分割。經查，系爭200 地號土地雖或可經由北側兩造所共有之同段166地號土地往 北通行同段164地號之田坑路一段22巷，惟同段166地號土地 尚未分割，將來分割後是否仍能繼續提供系爭200地號土地 之所有權人通行，尚存變數，故系爭200地號土地主要係靠 南側通行石牌路一段，東、西兩側則無路可通行，而被告洪 南勲、洪耀峰、洪裕源又已於系爭200地號土地之東南側蓋 有如附圖一所示編號A、B、C之一層樓及二層樓之加強磚造 建物，其中被告洪裕源所有之編號C建物更為合法興建之農 舍，被告歐換之配偶賴萬發則於系爭200地號土地西南側之 系爭202地號土地上蓋有如附圖一編號I之三層樓加強磚造加 蓋鐵皮頂建物，故系爭200地號土地之分割應考量土地使用 現況及臨路狀況。附圖二、三、五之分割方案，均係將編號 丁分配給被告歐換、編號戊分配給原告、編號己分配給被告 洪南勲、洪耀峰、洪裕源共有，均已考量地上物分佈之情形 而為分割，所差別者僅為被告賴萬發所主張之附圖三之分割 方法，係將丁-戊間之分割線南側往東移，以增加編號丁南 側臨路寬度；被告洪南勲等三人所主張之附圖五之分割方法 ，係將戊-己間南段分割線南段往西移1公尺，北段往東移， 以增加編號己南側臨路寬度。依彰化地政事務測量結果，系 爭200地號土地南側面臨道路之寬度約為6,700公尺，兩造應 有部分比例為原告35%、被告歐換35%、被告洪南勳等三人合 計30%，如依此比例計算，原告、被告歐換、被告洪南勳等 三人各約依序可分得2,345公尺、2,345公尺、2,010公尺之 道路面寬。原告所提如附圖二之分割方案，係依上開比例測
繪而得，應較符合公平。雖依附圖二所示方案分割後，被告 洪南勲等三人所分得編號己部分土地，其西南側分割線距離 附圖一編號A房屋最窄寬度僅餘2.9公尺，惟考量該寬度亦已 足供車輛通行，且編號A建物係非法建物，不應為配合編號 己土地上違章建物之使用便利而犧牲其他共有人之利益，而 被告歐換分得之編號丁土地東南側分割線距系爭202地號土 地東側地籍線最狹窄寬度雖僅餘約不足3公尺，然編號丁土 地西側地籍線與系爭202地號土地西北側地籍線最狹窄寬度 仍有約4公尺，如須通行大型車輛至南側石牌路一段，仍可 由西側進出，兼之被告歐換及洪南勲等三人均主張如依其等 所提附圖三、附圖五之分割方案，毋須鑑價找補，則系爭20 0地號土地如依附圖三、附圖五所示方案為分割，有顯失公 平之情形，故本院認系爭200地號土地，依原告所提附圖二 所示方式分割，最為符合土地使用現狀及公平原則，較為可 採。
(三)就系爭201地號土地部分：
(1)查系爭201地號土地地目建，使用分區為山坡地保育區，使 用地類別為丙種建築用地。其上建有如附圖一所示編號D2、 H、F1、F2之一層樓磚土造三合院，其中編號H西側兩間為原 告所使用，中間為洪氏神明廳，東邊兩間為被告洪金鐘所使 用；編號F2西北側一間為被告洪金鐘使用，東南側二間為被 告洪南勳使用。上開三合院建物雖曾於39年8月1日辦理建物 第一次登記，惟建築完成日期為民國23年，所有權人登記為 洪天才11分之6，原告11分之5，登記總面積為162.01平方公 尺，主要建材為土骨造，然上開編號D2、H、F1、F2建物面 積總計為235.42平方公尺，參以該三合院建物多已變更為磚 造或水泥造，另加蓋水泥瓦頂，有卷附照片數紙可證（本院 卷一第57頁、239頁至第241頁），顯與民國23年所建之土骨 造建物非同一建物，先予敘明。再查，「本縣○○市○○段 000地號土地之使用分區為山坡地保育區，使用編定為丙種 建築用地，其土地上已有登記建物，故其土地分割有建築基 地法定空地分割辦法之適用，依該辦法第六條前段規定，並 無檢附建築基地法定空地分割證明文件之規定，惟其分割後 之土地欲申請建築時，應依該辦法第六條後段規定理」、「 四、又同段201地號上建號35號建物是否得依『建築基地法 定空地分割辦法』辦理法定空地分割證明，按『本法所稱建 築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空 地。…應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不 得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由 中央主張建築機關定之。』為建築法第11條第1及3項規定，
故建築物應依建築相關法令領取使用執照或辦理補發使用執 照及竣工圖等要件，方有上開法令之適用。」，有彰化縣政 府105年7月11日府地測字第1050233556號函、105年7月11日 府建管字第1050233887號函在卷可證（本院卷二第105、106 頁）。堪認系爭201地號土地，仍可辦理地籍分割，僅就分 割後單獨申請所有之土地申請建築時，仍應符合建築基地法 定空地分割辦法第3、4條之規定，故系爭201地號土地應無 依法令不得分割或依物之使用目的不得分割之情形存在。 (2)系爭201地號土地，原告主張應依附圖二所示方式分割，被 告洪南勲等三人主張應依附圖六所示方式分割，被告洪金鐘 、賴萬發則主張應依附圖七所示方式分割。經查，原告主張 附圖二之分割方式，與被告洪南勲等三人所主張之附圖六分 割方式，就原告、被告賴萬發所分得之位置、面積均相同， 差別只在於附圖二之分割方案將編號壬部分分歸被告洪金鐘 、洪南勳、洪裕源、洪耀峰四人維持共有，而被告洪南勲等 三人所主張之附圖六分割方案，將被告洪金鐘、洪南勲、洪 裕源、洪耀峰四人再依應有部分分割為分別共有，考量該兩 方案原告、被告賴萬發所分得之土地位置、面積並無差異， 被告洪南勲等三人及被告洪金鐘復不願繼續維持共有，爰僅 以被告洪南勲所提附圖六之方案與被告洪金鐘所提附圖七之