臺灣臺中地方法院民事判決 96年度訴字第828號
原 告 丙○○
訴訟代理人 徐文宗律師
複代理人 陳居亮律師
李婉華律師
被 告 乙○○○
訴訟代理人 林易佑律師
被 告 甲○○
樓
上列當事人間請求返還停車位事件，本院於民國96年6月27日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告甲○○應將坐落台中市○○○段三一九地號土地及其上同段一０六０五建號即門牌號碼台中市○○街二九九巷二八號二樓之一建物之六層大樓地下室如附圖所示編號第五號之停車位騰空交還原告。
被告乙○○○應將坐落台中市○○○段三一九地號土地及其上同段一０六０五建號即門牌號碼台中市○○街二九九巷二八號二樓之一建物之六層大樓地下室如附圖所示編號第六號之停車位騰空交還原告。
訴訟費用由被告各負擔二分之一。
本判決於原告各以新臺幣壹拾叁萬叁仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告乙○○○如以新臺幣肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告主張：
一、坐落台中市○○○段319地號土地應有部分71674分之2671暨 地上建號10605號即門牌號碼台中市○○街299巷28號2樓之1 ，6層樓房內之第2層，面積62.41平方公尺及附屬建物陽台 6.11平方公尺所有權全部建物，及同地號上建號10642號共 同使用部分總面積643.39平方公尺，應有部分為10000分之 544建物，原係訴外人邱文章所有，於民國82年時由原告買 受，故原告現為上開房地之所有權人。而該大樓地下室停車 場，係由該公寓大廈區分所有權人共有之共用部分所設置之 停車場，區分所有權人係依建商出售房屋時所訂立之分管協 議而占有使用，故原告所有上開土地建物建號10642號共同 使用部分總面積643.39平方公尺，應有部分10000分之544， 其中汽車停車位機械式兩個車位，如附圖所示編號第5號及 第6號（下稱系爭編號5、6停車位），係由原告取得其管理 使用權。原告就系爭第5、6號停車位之部分，同意借予邱文
章使用，雙方於82年8月19日簽署同意書，約定附註：若停 車位使用者未依約繳納稅金，則甲方（即原告）有權收回等 語，故顯非就系爭停車位成立買賣關係，而係成立使用借貸 關係。嗣因邱文章於95年5月未依約將依應繳納之房屋稅金 寄予原告，且未經原告同意即擅自允許被告甲○○、乙○○ ○使用，是原告依同意書及民法第472條第2項之規定，自有 終止該使用借貸關係之權利，而原告已於95年11月17日以存 證信函，向邱文章為終止該使用借貸關係之意思表示。縱認 原告與邱文章間所訂立之同意書為買賣關係之性質，然依82 年所適用之土地登記規則（69年1月23日修訂）第72條（為 現行第80條）第2款規定、公寓大廈管理條例第4條第2項規 定及參照最高法院85台上字第569號判決，系爭停車位屬於 區分所有建物之共同使用部分，不得為買賣標的，是原告與 邱文章之買賣關係自屬無效，邱文章自無從取得系爭停車位 使用權，而被告甲○○、乙○○○自亦無法再輾轉取得系爭 停車位使用權，並與違章建築之所有權人因無從移轉登記予 受讓人而不能為所有權之讓與，故認為受讓人係取得事實上 處分權之情形顯然有別。
二、本件被告無權占有使用系爭停車位，拒不交還予原告，爰本 於共有權之物上請求權及分管協議之法律關係、侵權行為損 害賠償之回復原狀請求權、不當得利返還請求權等，請求無 權占有之被告將系爭停車位騰空返還與原告等語。並聲明： ㈠被告甲○○應將坐落台中市○○○段319地號土地暨地上 建物建號10605號即門牌台中市○○街299巷28號2樓之1，六 層大樓地下室編號第5號之停車位騰空交還原告；㈡被告應 將坐落台中市○○○段319地號土地暨地上建物建號10605號 即門牌台中市○○街299巷28號2樓之1，六層大樓地下室編 號第6號之停車位騰空交還原告；㈢願供擔保以代釋明，請 准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、被告乙○○○部分：原告於買受上開土地建物當時，與邱文 章於82年8月19日簽訂同意書載明「該買賣產權移轉後，甲 方（即原告）願意將坐落於台中市○○街299巷28之1號2樓 之住戶使用地下室停車場系爭第編號5號及6號之2個停車位 讓度予乙方（即邱文章）使用」，邱文章嗣於82年10月15日 將該2車位之使用權以總價新台幣（下同）940,000元代價， 讓渡於被告甲○○使用，被告甲○○保留其中系爭第5號車 位自用，又將系爭第6號車位之使用權，於82年11月7日以總 價600,000元代價再讓渡予被告乙○○○，故被告乙○○○ 使用系爭第6號停車位之權源係來自於所有權人即原告之授
權，並非無權占有。另依據原告與邱文章間同意書第2條內 容載明：「自產權移轉完畢後，停車位使用者願依車位持分 之產權負擔繳納稅金，乙方不得異議」，暨依附註條款所示 文字：「若停車位使用者未依約繳納稅金，則甲方有權收回 」等語，似均明訂同意書之權利人為「停車位使用者」，非 僅乙方而已，故對照同意書全部內容，不僅並無限制或禁止 受讓人得再為轉讓之約定存在，且實際上也已表明系爭停車 位原有再供轉讓使用之意思在內。被告乙○○○於買受系爭 停車位之使用權後，每年均依同意書約定內容以邱文章名義 寄奉房屋稅分擔稅額800元及地價稅分擔稅額300元予原告收 受，並按期向該大樓之管委員繳納車位管理費，迄無遲誤。 詎原告於收受稅金10餘年後，竟於95年11月間首度將稅金匯 票退回，乃原告自行毀約，並無從依據上開同意書附註條款 （該附註條款為：若停車位使用者未依約繳納稅金，則甲方 有權收回）收回停車位。是以，原告依據契約關係將其「住 戶使用地下室停車位之權利」讓渡於他人，因未為物權之移 轉行為，依據契約自由原則，並不發生所謂轉讓無效之問題 ，被告乙○○○嗣再依據契約關係輾轉取得系爭第6號車位 之使用權，亦無不許之理，此種情形類於違章建築之所有權 移轉，受讓人固無從辦理所有權之移轉登記，惟仍無礙於取 得事實上之處分權，且依公寓大廈管理條例係於84年6月間 頒布施行，依法律不溯及既往原則，應不適用於82年間所發 生之本件相關轉讓行為，原告依據公寓大廈管理條例之規定 ，或最高法院嗣後根據該條例規定所為之判決，主張系爭停 車位為共同使用部分，不得為買賣標的或其買賣關係無效， 核屬無據等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之 聲請均駁回；⒉如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行 。
二、被告甲○○部分：原告係將系爭停車位賣給邱文章而非借給 邱文章，而被告甲○○當初係以現金向邱文章購買系爭停車 位之使用權，故被告甲○○有權使用系爭停車位。停車位持 分之稅金依約由被告甲○○繳納，10幾年來被告甲○○均依 約繳納，最後這2年原告不收，被告甲○○用存證信寄給原 告遭退回等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。叁、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下：
一、兩造不爭執之事項（本院採為判決之基礎）：（一）坐落台中市○○○段319地號土地應有部分71647分之2671 、其上同段10605建號即門牌號碼台中市○○街299巷28號 2樓之1建物所有權全部、共同使用部分即同段10642建號 建物權利範圍10000分之544，原為訴外人邱文章所有，原
告於82年間向邱文章購得前揭房地，現為前揭房地之所有 權人。
（二）原告於82年8月19日與邱文章簽訂本院卷第13頁之同意書 ，將坐落台中市○○街299巷28之1號2樓其所有前開房地 使用之地下室停車場如附圖編號5、6所示之停車位讓渡予 邱文章使用，並約定自產權移轉完畢後，停車位使用者願 依車位持分之產權負擔繳納稅金，若停車位使用者未依約 繳納稅金，原告有權收回等語。邱文章嗣於82年10月15日 與被告甲○○簽訂本院卷第14、15頁之讓渡契約書，將前 揭編號5、6之停車位以94萬元之價格讓渡予被告甲○○買 受使用。被告甲○○於82年11月7 日與被告乙○○○簽訂 本院卷第16頁之讓渡契約書，將前揭編號6之停車位以60 萬元之價格讓渡予被告乙○○○買受使用。
（三）坐落台中市○○○段319地號土地及其上同段10605建號即 門牌號碼台中市○○街299巷28號2樓之1建物所屬六層大 樓地下室如附圖所示編號5 、6 之停車位現分別由被告甲 ○○及被告乙○○○占有使用中。
二、兩造爭執之事項：
（一）被告甲○○及乙○○○分別占有使用系爭編號5 、6 之停 車位是否有合法正當之權源？
肆、本院之判斷
一、按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分 其所有物，並排除他人之干涉，民法第765條定有明文。所 謂法令，指法律及行政機關依據法律之授權所頒布之行政命 令而言，例如營建法規、土地登記規則等。
（一）查84 年6月28日制定公布之公寓大廈管理條例第4條第2項 規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部 分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設 定負擔」，惟本件原告於82年8月19日與邱文章簽訂同意 書，將系爭編號5、6所示之停車位讓渡予邱文章使用，邱 文章嗣於82年10月15日與被告甲○○簽訂讓渡契約書，將 系爭編號5、6之停車位以94萬元讓渡予被告甲○○買受使 用，被告甲○○再於82年11月7日與被告乙○○○簽訂讓 渡契約書，將系爭編號6之停車位讓渡予被告乙○○○買 受使用，其等讓渡之事實均發生於82年間，當時公寓大廈 管理條例尚未施行，是本件尚無前揭公寓大廈管理條例之 適用。
（二）按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附 屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，其修繕費及其 他負擔，由各所有人，按其所有部分之價值分擔之，民法
第799條定有明文。所謂「共同部分」，係指大門、屋頂 、地基、走廊、階梯、牆壁等，性質上不許分割而獨立為 區分所有客體之部分而言。而所謂「共有」，性質上係屬 「互有」，各共有人對其共有部分，雖可依共有部分之經 濟目的使用該共有部分，但因前揭共同部分與專有部分有 密不可分之主從關係，不得請求分割，且與區分所有之專 有部分同其命運，不得與其專有部分分離而處分。又80年 11 月29日修正公布（下次修正時間為84年7月12日）之土 地登記規則第72條規定：「區分所有建物之共同使用部分 ，未能依第69條第1項規定辦理者，得另編建號，單獨登 記，並依左列規定辦理：同一建物所屬各種共同使用部 分，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編 建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分人不 需使用該共同使用部分者，得予除外。共同使用部分之 所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移 轉於同一人。區分所有建物共同使用部分，不得分割。 登記機關於登記時，應於登記用紙備考欄註明下列事項 ：㈠於該號建物登記簿標示部備考欄，記明「本建物係某 某建號之共同使用部分，其所有權須隨同各該建號建物移 轉」字樣。㈡於各相關區分所有建物登記簿標示部備考欄 ，記明「共同使用部分見某某建號，其所有權須隨同本號 建物移轉」字樣。」依此規定，區分所有建物之共同使用 部分固得為買賣之標的物，但須與區分所有建物所有權隨 同移轉於同一人；如區分所有權人買受該共同使用部分後 ，又因故不需該共同使用部分者，依上述不需使用共同使 用部分者，得予除外之規定，亦得單獨移轉於同一區分所 有建物之其他區分所有權人，惟無論如何，不能將該共同 使用部分移轉予區分所有權人以外之人。內政部80年09月 18日（80台內營字第8071337號認：㈠區分所有建築物內 之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分 離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由 部分該區分所有建築物區分所有權人所共有。㈡前項區分 所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間所有權 登記，參照土地登記規則第72條規定辦理。㈢區分所有建 築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受 人應為該區分所有建築物之區分所有權人等語，亦同斯旨 ，此為法令對所有人所為之限制。
（三）本件系爭編號5、6所示之停車位位於台中市○○○段319 地號土地地下室一樓，編為同段10642建號，為地上建物 即同段10599至10641建號建物之共同使用部分，其中原告
所有之同段10605建號即門牌號碼馬台中市○區○○街299 巷28之1號2樓建物就同段10642建號建物之權利範圍為100 00分之544，而系爭編號5、6之停車位約定屬該大樓28之1 號2樓之住戶使用，此有卷附原告所提出之前揭地號土地 、前揭建物建物登記謄本（見本院96年度中簡字第1842號 卷第8至11頁，被告所提出之系爭編號6之汽車停車位證明 書（見本院卷第17頁）可證，並為兩造所不爭執，足見系 爭編號5、6之停車位為該區分所有建物之共同使用部分， 不得移轉予該區分所有建物區分所有權人以外之人。（四）被告雖以前開情詞置辯，惟查，原告於82年8月19日與邱 文章同意書，約定原告將系爭編號5、6之停車位讓渡予邱 文章使用，並約定自產權移轉完畢後，停車位使用者願依 車位持分之產權負擔繳納稅金，若停車位使用者未依約繳 納稅金，原告有權收回等語（見本院卷第13頁）；邱文章 嗣於82年10月15日與被告甲○○簽訂讓渡契約書，約定由 邱文章將前揭編號5、6之停車位使用權以94萬元之價格讓 渡予被告甲○○買受使用（見本院卷第14、15頁）；被告 甲○○復於82年11月7日與被告乙○○○簽訂讓渡契約書 ，約定由被告甲○○將前揭編號6之停車位使用權以60萬 元之價格讓渡予被告乙○○○買受使用等語（見本院卷第 16頁），此為兩造所不爭執，並有被告乙○○○所提出之 同意書、讓渡契約書及汽車停車位證明書在卷可憑（見本 院卷第13至17頁）。其中就原告與被告邱文章所簽訂之前 揭同意書內載明「讓渡予乙方（即邱文章）使用」、邱文 章與被告甲○○、被告甲○○與被告乙○○○所簽言明之 前揭讓渡契約書均載明「就地下停車位使用權讓渡事宜」 之字句，且系爭編號5、6之停車位現分別由被告甲○○、 乙○○○占有使用中等情，前揭同意書及讓渡契約書所約 定之事實應係買賣系爭5、6號停車位之使用權，要無可疑 ，原告主張係使用借貸，自非可採。惟系爭5、6號停車位 不能移轉予該大樓建物區分所有權人以外之人，已如前述 ，而使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離 而單獨為買賣標的，自亦不得單獨移轉予區分所有權以外 之人。邱文章、被告二人均非上揭建物之區分所有權人， 此為被告二人所自認，依前揭說明，不得單獨買受或受移 轉系爭停車位。
（五）按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效，民法第71 條前段定有明文。本件原告單獨將系爭編號5、6之停車位 使用權出售予邱文章並移轉使用權之法律行為違反前揭規 定，應屬無效，邱文章並不因此取得系爭編號5、6停車位
之使用權，邱文章將之出售予被告甲○○，被告甲○○復 將其中編號6之停車位出售予被告乙○○○，其買賣契約 及移轉使用權之法律關係，依前揭說明，亦屬無效，被告 自不能執以對抗原告。按所有人對於無權占有或侵奪其所 有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有 物之全部為本於所有權之請求，民法第767條前段、第821 條前段分別定有明文。又共有人就共有物分管之部分，有 單獨之管理權，對於無權占有或侵奪共有物者，得自己之 利益，為回復共有物之請求，無民法第821條但書規定之 適用。本件原告為系爭編號5、6停車位所在該建物之共有 人，且該二停車位約定由原告分管使用，而被告不能因前 揭買賣而取得該二停車位之使用權，已如前述，從而原告 基於共有人之物上請求權及分管協議之法律關係請求被告 分別將如附圖所示系爭編號5、6之停車位騰空返還予原告 ，核屬有據，應予准許。原告依前揭規定所為之請求既經 准許，無須再審酌其依侵權行為損害賠償之回復原狀請求 權、不當得利返還請求權為同一請求是否有理由，併予敘 明。
二、原告及被告乙○○○陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假 執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之 。
伍、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第1項 前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 96 年 7 月 11 日 民事第一庭 法 官 黃渙文
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 96 年 7 月 11 日 書記官