臺灣彰化地方法院民事判決 96年度訴字第532號
原 告 丁○○
訴訟代理人 王素玲律師
之1
被 告 乙○○
12號
丙○○
兼前列二人共同
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國九十六年七月十
三日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
兩造共有如附表所示土地及建物應予變價，所得價金依原告丁○○及被告乙○○、丙○○、甲○○各四分之一比例分配之。訴訟費用新臺幣壹萬陸仟肆佰肆拾肆元由被告乙○○、丙○○、甲○○各負擔四分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）兩造於民國八十七年七月間因繼承關係而共有坐落彰化縣 鹿港鎮○○段一五五地號、面積一二三．七二平方公尺、 地目建之土地，及其上同段四四建號之建物，即門牌號碼 彰化縣鹿港鎮○○路三十四號之鋼筋混凝土加強磚造二層 房屋（總面積為二三七．四三平方公尺），每人應有部分 各四分之一。然因系爭房屋係二層房，僅一樓梯出入，而 土地又係房屋坐落基地，是兩造共有之上開房、地，難以 單獨使用，自難以原物分割，且該屋目前為訴外人洪華泰 、洪瑞典等人無權占有使用中（目前尚在訴訟），而被告 甲○○又擅自獨占訴外人洪瑞典等人所付之租金（姑先不 問該租金之給付是否生清償效力），兩造對共有之房、地 事實上已難共同管理使用，已無繼續共有之意義，自有分 割共有物之必要。
（二）按各共有人除因物之使用目的，或約定有不分割之期限者 外，得隨時請求分割共有物，民法第八百二十三條第一項 定有明文。又共有物之分割，依共有人協議之方法行之。 分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲 請，命為左列之分配：一、以原物分配於各共有人。二、 變賣共有物，以價金分配於各共有人。以原物為分配時， 如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補 償之，民法第八百二十四條亦有明文。本件系爭不動產既 無因物之使用目的不能分割，亦無訂有不能分割之限制，
原告既為共有人，自得請求分割系爭共有之不動產。再者 ，系爭共有不動產係二層之房屋及其坐落基地，如依共有 人之人數及應有部分之比例為原物分割，均難以分割，且 無助於所有人充分利用系爭建物之目的，反而限制所有人 對此建物之使用，更損及土地及建物之完整性，是以變賣 系爭共有土地及建物，按各共有人其應有部分之比例分配 價金，較為公允，更能發揮物之經濟效用，是原告自得依 上揭條文，請求變價分割上開共有物。並聲明如主文。（三）對被告答辯之陳述：系爭建物全部蓋在系爭土地上，而且 幾乎已經蓋滿，且為二層樓房，出入第二層樓房時，均由 內部惟一的一個樓梯出入，所以本件並沒有到現場勘測之 必要。又之前已經與被告協調過好幾次分割事宜，但沒有 成立，原因是系爭房屋租約之問題談不成，兩造並另有遺 產分割訴訟，縱然協議也無法達成；另被告所稱之理由， 並不符合物之使用目不能分割之事由等語。
三、被告則以：
（一）依民法規定共有物之分割，應先依共有人協議之方法行之 ，必先循此程序而不能協議決定者，始得聲請法院為裁判 分割。原告未經與被告等為任何協議，又未依民事訴訟法 第四百零三條第一項第四款規定經法院調解，而貿然提出 本訴，顯有重大瑕疵。並聲明：駁回原告之訴。（二）系爭房地由原所有權人謝瑞竹於生前之八十六年一月十日 出租於訴外人洪華泰使用，嗣租約於八十七年一月九日屆 滿，翌日承租人曾交租金予原所有權人而成為不定期租賃 。在未依法終止前開租約前，如予判決變賣而以賣得價金 為分配，依強制執行法之拍賣程序拍賣時，實務上此種附 有負擔不定期限租賃物，往往乏人問津，致流標連連，甚 至必因連連迭次減價拍賣，肇致遭受重大損失，於共有人 至為不利。再者，最高法院五十年度台上字第九七０號及 九十二年度台上字第五六四號判例認為，民法第八百二十 三條第一項所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼 續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之 行使所不可缺者而言。系爭土地及建物係以出租為目的， 故本件有因物之使用目的不能分割之情形等語置辯。（三）對原告所述系爭土地坐落及建物之構造之情形，與事實相 符沒錯，另對原告主張無須至現場勘測沒有意見。三、原告主張系不動產為兩造所共有，原告及被告乙○○、丙○ ○、甲○○之應有部分各四分之一，兩造亦未訂有不分割期 限之契約等情，業據其提出土地及建物登記謄本為證，且為 被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。
四、按各共有人得隨時請求分割共有物；分割之方法不能協議決 定者，法院得因任何共有人之聲請，命以原物分配於各共有 人，或變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第八百二 十三條第一項前段、第八百二十四條第二項定有明文。又共 有物分割之方法，須先就原物分配，如共有人中有不能按其 應有部分受分配者，亦得以金錢補償之；於原物分配有困難 時，得予以變賣，以價金分配於各共有人。經查：（一）被告雖以兩造未經協議及未經調解，原告即行起訴，顯有 違法等語置辯。然查，本件業經本院彰化簡易庭九十六年 度彰調字第五０號，以本件訴訟標的高達新臺幣一百五十 五萬餘元，且案情繁雜，顯無調解成立之望，而簽移本院 依通常程序審理，有本院彰化簡易庭九十六年度彰調字第 五０號民事簡易訴訟程序卷宗在卷可按，非如被告所辯未 經調解程序。又被告等於本院辯論時表示不同意變賣分割 ，甚且表示不同意分割，則縱經原告會同被告協議，仍無 法達成協議，是被告上開所辯，均無足取。
（二）按民法第八百二十三條第一項所謂因物之使用目的不能分 割，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可 缺，或為一權利之行使所不可缺者而言，僅因聚族而居之 傳統關係，究難認有不能分割情形存在，最高法院著有五 十年度台上字第九七０號判例。次按民法第八百二十三條 第一項所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供 他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使 所不可缺者而言，例如界標、界牆、區分所有建築物之共 同部分、共有之契據是，最高法院著有九十二年度台上字 第五六四號判決。前開最高法院之判例及判決，係指共有 物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權 利之行使所不可缺者而言，例如界標、界牆、區分所有建 築物之共同部分、共有之契據等相類情形。本件系爭房、 地係出租予他人，與前開最高法院之判例及判決意旨並不 相同，且房地出租予他人，僅將來承租人得否主張民法第 四百二十五條規定買賣不破租賃之權利，與是否分割無關 ，則被告抗辯因系爭房地係以出租他人為目的，而有物之 使用目的不能分割之情形，顯有誤解前揭最高法院判例及 判決意旨之情事，是其前揭抗辯，亦無可採。
（三）被告再抗辯變價後應依法院拍賣程序為拍賣，將致流標連 連，甚至必因迭次減價拍賣，肇致兩造遭受重大損失等語 。然法院之拍賣程序係採公開拍賣，得使眾多不特定之人 參與競標，且公開投標正是反應市場價格。又縱有如被告 所言有多次流標而減價拍賣之情形，惟此乃顯現原訂拍賣
價格與市場價格不符，且變賣分割之拍賣與一般強制執行 程序之拍賣不同，兩造均得參與投標，故如認有價格低落 之情形，兩造均得加以投標，對兩造即共有人而言，並無 不利之處，是被告前揭抗辯，亦無理由。
（四）系爭建物為鋼筋混凝土加強磚造二層樓，其第一層面積為 四九．八四平方公尺、第二層面積為一二０．六０平方公 尺，有建物登記謄本在卷可按，而系爭土地為一二三．七 二平方公尺，則系爭建物幾乎將系爭土地占滿。又系爭建 物僅有一樓梯由該建物內部出入第二層樓房，此外並無其 他出入口，此為兩造所不爭執。如採用原物分割之方式， 須將上開建物分割成四等分，兩造所分得之面積過小，難 以使用，無助於兩造充分利用系爭建物，反而限制建物之 使用，有損於土地及建物之完整性，且原物分割後將來勢 必再就相鄰部分增設牆壁，以資區隔，有破壞建物完整性 之虞，而兩造苟欲為建物之通常使用，則更須將建物之原 有牆壁拆除，其造成結構上之損害恐難以估計，故本院認 為以原物分割尚非妥適。是系爭不動產顯無法為原物分割 至明，而如以變價之方式分割，再按各共有人就其應有部 分之比例分配價金，不僅無破壞系爭建物結構之危險，更 能保留建物之完整性，而能發揮物之經濟效用，故本件應 以變價分割始符兩造整體之利益均衡，爰判決系爭不動產 分割方法為變價分割，並依兩造應有部分比例分配價金。五、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗 訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝 訴之當事人負擔其一部。共同訴訟人，按其人數，平均分擔 訴訟費用。但共同訴訟人於訴訟之利害關係顯有差異者，法 院得酌量其利害關係之比例，命分別負擔，民事訴訟法第八 十條之一、第八十五條第一項但書定有明文。本院認為本件 訴訟費用應由兩造按其原應有部分之比例負擔，較符公平， 爰判命如主文第二項所示。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十條之一、第八十五條第一項但書，判決如主文。中 華 民 國 96 年 7 月 26 日 民事第二庭 法 官 陳秋錦
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 96 年 7 月 26 日 書記官 王惠嬌
附 表：
┌──────┬───────────────────┐
│不動產坐落 │ 面 積 │
├──────┼───────────────────┤
│彰化縣鹿港鎮│一二三．七二平方公尺 │
│鹿德段一五五│ │
│地號、地目建│ │
│土地 │ │
├──────┼───────────────────┤
│彰化縣鹿港鎮│總面積：二三七，四三平方公尺（一層：四│
│鹿德段四四建│九．八四平方公尺；二層：一二０．六０平│
│號建物，即門│方公尺；騎樓：六六．九九平方公尺） │
│牌號碼彰化縣│ │
│鹿港鎮○○路│ │
│三十四號 │ │
└──────┴───────────────────┘