臺灣士林地方法院民事判決 95年度訴字第178號
原 告 戊○○
丙○○
前列二人共同
訴訟代理人 甲○○
被 告 壬○○
乙○○
丁○○
庚○○
己○○
辛○○
前列六人共同
訴訟代理人 吳啟孝律師
前列六人共同
複 代理人 陳家淳律師
癸○○
7室
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於中華民國96年6 月
26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣捌萬玖仟零壹拾陸元由原告負擔。 事 實 及 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。本件原告起訴時僅以壬○○、乙○○為被告 ，訴之聲明為「被告等應自民國94年5 月2 日起至將台北市 北投區○○段○ ○段687 及694 地號等二筆土地交還原告之 日止，按日賠償原告新台幣（下同）21,195元」，嗣於訴訟 進行中，因認丁○○、庚○○、己○○、辛○○同為前開土 地之占用人，而追加丁○○、庚○○、己○○、辛○○為被 告，並變更聲明為「㈠被告丁○○應自94年5 月2 日起至返 還如台北市士林地政事務所土地複丈成果圖所示A 部分土地 與原告之日止，按月給付原告7,063 元。㈡被告辛○○、己 ○○及庚○○應自94年5 月2 日起至返還如台北市士林地政 事務所土地複丈成果圖所示B 、C 、D 部分土地與原告之日 止，各自按月給付原告6,328 元。但如被告壬○○、乙○○ 為第三項所示之給付，於其給付範圍內，被告辛○○、己○ ○及庚○○即免除給付之義務。㈢被告壬○○、乙○○應自 94 年5月2 日起至遷出如台北市士林地政事務所土地複丈成
果圖所示D 部分建物之日止，各自按月給付原告3,061 元。 但如被告辛○○、己○○及庚○○為第二項所示之給付，於 其給付範圍內，被告壬○○、乙○○即免除給付之義務。㈣ 願供擔保，請准宣告假執行。」其請求之基礎事實同一，揆 諸前開規定，自應准許。
二、原告起訴主張：其於94年4 月6 日向本院拍定取得93年度執 字第11360 號執行案件之執行標的物，即台北市○○區○○ 段5 小段687 及694 地號二筆土地，於94年5 月2 日取得權 利移轉證書，並於94年5 月18日辦理所有權移轉登記完畢， 就前開二筆土地原告二人之應有部分各為2 分之1 。詎前開 二筆土地上有如台北市士林地政事務所土地複丈成果圖所示 A 、B 、C 、D 所示之建物，其中D 部分建物占用台北市○ ○段○ ○段687 地號土地110.38平方公尺，係由被告壬○○ 及其妻乙○○向被告己○○、庚○○、辛○○所承租使用， 其中C 、B 部分建物，則分別占用台北市○○段○ ○段687 地號土地226.88平方公尺、5 平方公尺，係由被告己○○、 庚○○、辛○○居住使用，B 、C 、D 部分建物均為被告庚 ○○、己○○、辛○○所有。其中A 部分建物為被告丁○○ 所有，占用台北市○○段○ ○段694 地號土地127.34平方公 尺，被告等均未與原告簽訂任何土地使用借貸契約或租賃契 約。縱如被告所述原告須繼受前手與被告間之無償借用關係 ，然原告已於取得系爭土地所有權之初，即派員向被告等請 求返還土地，是該使用借貸關係已因原告之終止而消滅。被 告等使用原告所有前開2 筆土地無法律上原因，受有使用土 地之不當利益，致原告受有損害。而系爭2 筆土地依台北市 政府所發布之都市計畫，土地使用分區為「第二種住宅區」 ，自屬城市土地，爰依民法第179 條不當得利之法律關係， 請求被告等給付按前開2 筆土地申報地價年息10％計算之損 害金等語（計算式如下：A 部分建物：8,320 ×80％×127. 34×10％÷12=7,063，B 部分建物：8,320 ×80％×5 ×10 ％÷12=277，C 部分建物：8,320 ×80％×226.88×10％÷ 12=12,584 ，D 部分建物：8,320 ×80％×110.38×10％÷ 12=6,122，被告丁○○每月應給付金額為7,063 元，被告庚 ○○、己○○、辛○○每月應給付金額各為（277+12,584+6 ,122）÷3=6,328 元，被告壬○○、乙○○每月應給付金額 各為6,122 ÷2=3,061 元，惟被告壬○○、乙○○此一部分 與被告庚○○、己○○、辛○○等占有位置重複）。並聲明 ：㈠被告丁○○應自94年5 月2 日起至返還如台北市士林地 政事務所土地複丈成果圖所示A 部分土地與原告之日止，按 月給付原告7,063 元。㈡被告辛○○、己○○及庚○○應自
94 年5月2 日起至返還如台北市士林地政事務所土地複丈成 果圖所示B 、C 、D 部分土地與原告之日止，各自按月給付 原告6,328 元。但如被告壬○○、乙○○為第三項所示之給 付，於其給付範圍內，被告辛○○、己○○及庚○○即免除 給付之義務。㈢被告壬○○、乙○○應自94年5 月2 日起至 遷出如台北市士林地政事務所土地複丈成果圖所示D 部分建 物之日止，各自按月給付原告3,061 元。但如被告辛○○、 己○○及庚○○為第二項所示之給付，於其給付範圍內，被 告壬○○、乙○○即免除給付之義務。㈣願供擔保，請准宣 告假執行。
三、被告則以：如台北市士林地政事務所土地複丈成果圖所示A 部分建物乃三合院，並非被告丁○○所興建，被告丁○○對 A 部分建物並無事實上處分權，亦無現實占有。又B 、C 、 D 部分建物與本院93年度士金拍字第394 號執行程序所查封 拍賣之建號51153 號建物，均係由訴外人陳金土於60年間起 造，其中建號51153 號建物分配與四子丁○○所有，B 、C 、D 部分建物分配與次子陳勝所有，嗣因長子陳發永向訴外 人陳希文借錢無法清償，陳金土即將系爭土地移轉登記與陳 希文所有，後由丁○○於66年間清償買回，則系爭B 、C 、 D 建物及坐落基地既為原所有權人陳金土先後轉讓與陳勝及 陳希文所有，則應推斷土地承買人默許建物承買人繼續為向 來無償方式使用土地或有租賃關係存在，其後基於買賣關係 之繼受取得所有權者，亦繼受此一租賃關係。而被告壬○○ 於78年間退伍後，原向陳勝租用系爭D 部分建物，殆陳勝死 亡後，即由被告己○○、辛○○、庚○○繼承，渠等3 人則 繼續將系爭D 部分建物出租與被告壬○○使用，是被告等占 用系爭土地均有法律上原因，不構成不當得利。又原告所有 系爭土地經編定地目為「林」，顯非城市地方土地，且土地 法第97條第1 項規定僅於計算相當於房屋租金之不當得利始 有適用，是原告以土地法第97條第1 項規定作為計算系爭土 地相當於租金之不當得利標準，亦非有據等語資為抗辯，並 聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免 為假執行。
四、兩造不爭執之事實：
（一）原告於94年4 月6 日向本院拍定取得93年度執字第11360 號執行案件之執行標的物，即台北市○○區○○段5 小段 687 及694 地號二筆土地，於94年5 月2 日取得權利移轉 證書，並於94年5 月18日辦理所有權移轉登記完畢，就前 開二筆土地原告二人之應有部分各為2 分之1 。（二）台北市士林地政事務所土地複丈成果圖所示D 部分建物，
占用台北市○○段○ ○段687 地號土地110.38平方公尺， 係由被告壬○○及其妻乙○○居住使用，該建物係向被告 己○○、庚○○、辛○○所承租。
（三）台北市士林地政事務所土地複丈成果圖所示C 、B 部分建 物，分別占用台北市○○段○ ○段687 地號土地226.88、 5 平方公尺，係由被告己○○、庚○○、辛○○居住使用 。
（四）台北市士林地政事務所土地複丈成果圖所示B 、C 、D 部 分建物，係於民國60年間所建造。
（五）台北市○○段○ ○段687 地號土地原為訴外人陳金土與陳 希文共有，應有部分各為3 分之1 、3 分之2 ，嗣於66年 10月21日由被告陳金郎以買賣為原因取得所有權全部。（六）台北市士林地政事務所土地複丈成果圖所示A 部分建物占 用台北市○○段○ ○段694 地號土地127.34平方公尺，依 台北市房屋稅籍記錄表所載，納稅義務人為被告丁○○。五、得心證之理由：本件原告主張被告等無權占用系爭2 筆土地 ，請求被告給付相當於租金額計算之不當得利等情，為被告 所否認，而以前開情詞置辯，是本件兩造之爭點即在於：㈠ 如台北市士林地政事務所土地複丈成果圖所示B 、C 、D 部 分建物占用台北市○○段○ ○段687 地號土地，是否為有權 占有？㈡就座落台北市○○段○ ○段694 地號土地上如台北 市士林地政事務所土地複丈成果圖所示Ａ部分建物（面積12 7.34平方公尺），被告丁○○是否有事實上處分權？被告丁 ○○有無實際占用前開建物使用？㈢如台北市士林地政事務 所土地複丈成果圖所示Ａ部分建物占用台北市○○段○ ○段 694 地號土地，是否為有權占有？㈣原告得否依據土地法第 97條第1 項規定據以計算不當得利之金額？茲論述如下：（一）如台北市士林地政事務所土地複丈成果圖所示B 、C 、D 部分建物占用台北市○○段○ ○段687 地號土地，是否為 有權占有？
1、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係，其期限不受第449 條第1 項規定之限制。88年4 月21日增訂公布、89年5 月5 日施行之民法第425 條第1 項定有明文。而在前開法律增訂公布前，實務上亦認土地 與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋 性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須 使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及
房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有 特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之 使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土 地，最高法院48年度台上字第1457號判例可資參照。再違 章建築之讓與，雖因不能為移轉登記，而不能為不動產所 有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認 為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又 按租用基地建築房屋，如當事人間無禁止轉讓房屋之特約 ，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而 移轉於他人，故承租人將房屋所有權讓與第三人，應認其 對於出租人仍有租賃關係之存在，且所謂讓與不以房屋之 所有權已未移轉登記而有異。
2、經查：本件B 、C 、D 部分建物係於60年間所建造，為兩 造所不爭，而前開B 、C 、D 建物係由陳金土所建造，興 建後交由被告庚○○、己○○、辛○○之父陳勝使用，嗣 陳勝死亡後，即由被告庚○○、己○○、辛○○繼受其事 實上處分權等情，業據被告丁○○到庭結證無訛。又前開 B 、C 、D 建物所坐落之台北市○○段○ ○段687 地號土 地原為訴外人陳金土與陳希文共有，應有部分各為3 分之 1 、3 分之2 ，嗣於66年10月21日由被告陳金郎以買賣為 原因取得所有權全部，亦有台北市士林地政事務所96年5 月11日北市士地三字第09630765200 號函覆之土地重測前 人工登記簿謄本1 件在卷可稽（本院卷第219 至221 頁） ，訴外人陳金土係於60年間在其所有、應有部分3 分之1 之台北市○○段○ ○段687 地號上興建系爭B 、C 、D 部 分建物，雖其並非前開台北市○○段○ ○段687 地號土地 之單獨所有權人，然系爭台北市○○段○ ○段687 地號土 地嗣後於66年10月21日移轉登記與被告丁○○所有後，據 被告丁○○證稱「B 、C 、D 部分建物以前就已存在，兄 弟間沒有計較，大家住來住去，後來建物或土地是何人名 下就由各自繳納稅金。」，是被告丁○○對於系爭B 、C 、D 部分建物繼續坐落於系爭台北市○○段○ ○段687 地 號土地上並無異議，而同意由B 、C 、D 建物所有人繼續 使用系爭台北市○○段○ ○段地號土地甚明，至於使用土 地之代價，依其所述，因其亦共同使用建物，遂以各自應 繳納之房屋稅或土地稅互抵，是應推認系爭B 、C 、D 建 物對於系爭台北市○○段○ ○段687 地號土地在建物得使 用期限內應有租賃關係存在，自難認系爭B 、C 、D 部分 建物係無權占用台北市○○段○ ○段687 地號土地。（二）就坐落台北市○○段○ ○段694 地號土地上如台北市士林
地政事務所土地複丈成果圖所示A 部分建物（面積127.34 平方公尺），被告丁○○是否有事實上處分權？被告丁○ ○有無實際占用前開建物使用？
系爭A 部分建物，上掛有台北市○○街74巷3 號門牌，有 本院勘驗筆錄1 件在卷可稽（本院卷第66頁），依台北市 房屋稅籍記錄表所載，納稅義務人為被告丁○○。至被告 丁○○雖到庭證稱系爭A 部分建物為其祖父陳闊嘴留下給 其父親陳金土，其父親死亡後由其及陳勝、陳文川、陳通 明4 位兄弟繼承，另外一位兄弟未繼承云云，然此部分之 證言涉及其本身之利害關係，是否憑採本屬有疑，且如A 部分建物為公厝，何以僅由4 兄弟繼承，而非由5 兄弟共 同繼承？又如繼承人間已為遺產之分割，約定由4 兄弟共 同繼承系爭A 部分建物，何以納稅義務人僅登記為被告丁 ○○一人？是難認被告丁○○此部分之證言為可採，應以 房屋稅籍資料表所載之納稅義務人為據，故被告丁○○應 為系爭A 部分建物之事實上處分權人，至其有無實際使用 系爭A 部分建物即無予以審酌之必要。
（三）如台北市士林地政事務所土地複丈成果圖所示Ａ部分建物 占用台北市○○段○ ○段694 地號土地，是否為有權占有 ？
被告丁○○既為系爭A 部分建物之事實上處分權人，且為 原告於94年5 月2 日拍定取得之台北市○○段○ ○段694 地號土地之前所有權人，則依民法第425 條之1 規定，土 地受讓人即原告與讓與人即被告丁○○間，推定在系爭A 建物得使用期限內，有租賃關係，是難認系爭A 部分建物 係無權占用台北市○○段○ ○段694 地號土地。（四）綜上，系爭B 、C 、D 部分建物占用台北市○○段○ ○段 687 地號土地，及系爭A 部分建物占用台北市○○段○ ○ 段694 地號土地，均有法律上原因，並非無權占用，而被 告壬○○、乙○○使用D 部分建物又係基於其與有權占用 人即被告庚○○、己○○、辛○○之租賃關係，是原告依 據不當得利之法律關係請求被告等給付不當得利損害金， 即無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併 予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與 本件判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。七、本院依職權定本件之訴訟費用額為89,016元（第一審裁判費 80,316元、測量費8,700 元），應由原告負擔。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第87條第1項。中 華 民 國 96 年 7 月 10 日
民事第一庭 法 官 藍雅清
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 96 年 7 月 12 日 書記官 黃王雅寬