臺灣士林地方法院民事判決 106年度重訴字第138號
原 告 黃千祝
訴訟代理人 蘇奕全律師
被 告 江瑞華
訴訟代理人 陳明宗律師
複代理人 廖儀婷律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於106 年6 月5 日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
緣原告前經訴外人王妙姿推薦並保證獲利，遂於民國104 年 4 月26日與被告簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約） ，約定原告以總價新臺幣（下同）1,000 萬元向被告購買坐 落臺北市○○區○○街000 巷00弄0 號0 樓之房地（下稱系 爭房屋），系爭房屋並於104 年5 月18日完成所有權移轉登 記，且於104 年7 月20日交付予原告。詎某日系爭房屋天花 板夾雜房屋頂板之水泥塊竟突然整片掉落，水泥碎磚散落一 屋，原告始發現系爭房屋有滲水、漏水、鋼筋皆已嚴重鏽蝕 、天花板及牆壁均有異常剝落現象等瑕疵，疑為海砂屋，且 系爭房屋其他部分和該天花板使用之建材相同，亦有隨時掉 落之危險，顯然無法供安全居住，有危害原告生命安全之虞 ，依通常交易觀念，瑕疵堪謂重大，故原告自得依民法第35 9 條、第259 條等規定，解除系爭買賣契約，並請求被告返 還買賣價金1,000 萬元及附加之利息。原告乃於105 年11月 9 日委由陳明良律師事務所發函將系爭房屋有重大瑕疵等情 告知被告，並向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，且被 告已收受該函，故系爭買賣契約已合法解除。為此，爰依民 法第359 條、第259 條等規定，請求被告返還已收受之買賣 價金1,000 萬元及附加之利息等語。並聲明：⑴被告應返還 原告1,000 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即106 年2 月8 日）起至清償日止，按年息5%計算之利息（下稱系爭款 項）；⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠原告並未提出鑑定報告，被告無從知悉系爭房屋是否確為海 砂屋及瑕疵是否重大，至原告所提照片雖有天花板混凝土掉 落之情事，然從照片無從判斷是否為系爭房屋之房間所拍攝 ，原告應先舉證證明系爭房屋有氯離子含量高於國家標準，
且瑕疵確屬重大。縱認系爭房屋確有氯離子含量高於國家標 準情事，然此瑕疵並非重大，原告應不得解除契約。 ㈡原告為不動產之專業投資者，其商請王妙姿居間買受系爭不 動產時，即知悉系爭房屋旁之社區多為海砂屋，系爭房屋有 為海砂屋之風險。原告既清楚知悉系爭房屋之屋況，且兩造 亦約定系爭房屋係以「現況交屋」，則依民法第355 條規定 ，被告即無須負擔物之瑕疵擔保責任。
㈢系爭房屋於104 年5 月18日完成所有權移轉登記，且於104 年7 月20日交付予原告，故原告應依通常程序從速檢查系爭 房屋。雖氯離子含量無從以肉眼得知，須進行破壞性之探測 及鑑定始得知悉，然原告既為不動產之專業投資者，其於系 爭房屋交付後，即可發現系爭房屋是否有氯離子含量高於國 家標準之情事或委請專業技師就系爭房屋之氯離子含量為檢 測，且原告於買受系爭房屋時已清楚知悉系爭房屋旁之社區 多為海砂屋，故倘原告對系爭房屋之屋況確有不清楚或懷疑 之疑慮，更應即於系爭房屋交付後為檢測。詎原告卻遲至系 爭房屋交付1 年多後，始於105 年11月間通知被告，則依民 法第356 條規定，應視為原告承認其所受領之系爭房屋，不 得再依物之瑕疵擔保責任向被告主張權利等語，資為抗辯。 並聲明：⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回；⑵如受不利 之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於104 年4 月26日經王妙姿居間而簽訂系爭買賣契約， 約定原告以總價1,000 萬元向被告購買系爭房屋，被告並已 收受該價金1,000 萬元；系爭房屋則於104 年5 月18日完成 所有權移轉登記，且於104 年7 月20日交付予原告。 ㈡原告於105 年11月9 日委由陳明良律師事務所發函向被告為 解除系爭買賣契約之意思表示，且被告已收受該函。 ㈢以上事實，有不動產買賣契約書、陳明良律師事務所函，協 議書等件在卷可稽（見本院卷第14至17、21、22、57頁）， 並為兩造所不爭執，自均堪信為真實。
四、得心證之理由：
原告主張系爭房屋存有如其所述之上開瑕疵，其得依法解除 系爭買賣契約並請求被告返還系爭款項乙情，為被告所否認 ，並以前詞置辯。是本件應審酌者厥為：原告主張依民法第 359 條、第259 條等規定，解除系爭買賣契約，並請求被告 返還系爭款項，是否有理？茲分述如下：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，
而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除 其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者 ，買受人僅得請求減少價金；契約解除時，當事人雙方回復 原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給 付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第354 條第1 項本文、第359 條、第259 條第2 款分別定有明文。 又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條本文亦有明定。再⑴民法第359 條但書 所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於 出賣人所生之損害，有失平衡而言。是該瑕疵於買受人所生 之損害與解除對出賣人所生之損害，有失平衡者，即不得解 除契約（最高法院88年度台上字第1321號、97年度台上字第 739 號判決意旨參照）；⑵民事訴訟如係由原告主張權利者 ，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己 主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或 其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年 上字第917 號意旨參照）。
㈡查原告主張系爭房屋有滲水、漏水、鋼筋皆已嚴重鏽蝕、天 花板及牆壁均有異常剝落現象等瑕疵，疑為海砂屋，顯然無 法供安全居住，有危害原告生命安全之虞，瑕疵堪謂重大等 情，固提出數張照片為證（本院卷第18至20頁）。惟被告就 該等照片是否為系爭房屋房間內所拍攝乙節，既已表明爭執 在卷（本院卷第51頁），而原告復未舉出其他相當之證據證 明系爭房屋確有如其所述之上開瑕疵，則原告上開主張，自 難遽以憑採。又原告既未能證明系爭房屋確有如其所述之上 開瑕疵暨其所生損害為何，則其主張逕予解除系爭買賣契約 ，對被告自屬顯失公平，是依上說明，原告即不得依民法第 359 條規定解除系爭買賣契約。據此，原告解除系爭買賣契 約之意思表示（如上述不爭執事項㈡所示），於法未合，被 告自不負民法第259 條所定契約解除時之回復原狀義務，是 原告主張依民法第259 條規定，請求被告返還系爭款項，即 屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第359 條、第259 條等規定，求為如 上開一、⑴所示聲明之判決，為無理由，應予駁回。又其訴 既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均 於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 7 月 13 日
民事第二庭 法 官 林大為
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 7 月 14 日
書記官 葉乙成