臺灣臺北地方法院簡易民事判決 106年度店簡字第58號
原 告 陳阿足
訴訟代理人 沈志成律師
吳意淳律師
被 告 楊媄雲
訴訟代理人 林秀蓮
上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於民國106年6月
9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文 。所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不 明確，致原告在私法上地位有受侵害之危險，而此項危險得 以對於被告之確認判決除去之者，始為存在（最高法院27年 度上字第316 號判例可資參照）。查原告於民國105 年10月 5 日起訴主張就新北市○○區○○路00號3 樓房屋（下稱系 爭房屋）與被告存在不定期（自96年3 月20日起）租賃關係 ，欲確認系爭房屋租賃權存在等語；然被告則以業於105 年 8 月4 日寄發存證信函告以欲收回自用，即屬合法終止租賃 契約。另於知悉原告違法轉租後，亦於105 年10月25日寄發 存證信函終止契約等詞置辯，顯見兩造就原告對系爭房屋有 無租賃權之存否已生爭執，如不訴請確認，原告在私法上之 地位將有受侵害之危險，且亦能以確認判決將之除去，依前 開規定，則原告提起本件確認租賃關係存在之訴，有即受確 認判決之法律上利益，併予敘明。
二、次按，原告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無 同法第386 條所列各款情形，爰准原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
貳、實體部分：一、原告起訴主張：原告自66年3 月間，與其配 偶共同向被告承租門牌號碼新北市○○區○○路00號3 樓之 房屋（下稱系爭房屋），直至95年間均簽立定期租賃契約， 最後一次簽約日期為95年3 月20日之契約（下稱系爭租約） 。嗣於96年3 月19日系爭租約期滿，兩造未再另行簽立定期 租賃契約，惟原告仍繼續居住於系爭房屋，依系爭租約約定 按月繳納租金，依民法第451 條，兩造自96年3 月20日起， 成立不定期租賃契約。詎被告於105 年8 月4 日，寄發存證
信函告知，依據民法第4 52條及土地法第100 條第1 款之規 定，以收回自住為理由，終止兩造租賃契約，並限期清空搬 遷。然被告早年嫁至日本，旅居日本多年，原告承租系爭房 屋，近年均由被告之委託人與原告接洽租賃事宜，顯見其無 收回自用之必要，並未符合上開規定及最高法院50年台上字 第1761號判例、司法院院解字第3491號解釋、最高法院88年 度台上字第2291號判決意旨。另原告承租系爭房屋時，屋內 設備簡陋，承租間瑕疵不斷，原告自行支付大筆修繕費用， 被告竟不顧原告長期租賃系爭房屋，而請求原告搬遷。爰請 求確認原告依系爭租約對系爭房屋租賃權存在，為此提起本 件訴訟。並聲明：確認兩造就系爭房屋之系爭租約租賃關係 繼續存在。
二、被告則以 ：
㈠原告於95年3 月20日向被告承租門牌號碼新北市○○區○○ 路00號3 樓房屋，雙方約定租期1 年，即自95年3 月20日起 至96年3 月19日止，每月租金新臺幣（下同）9,000 元，於 每月20日給付；租期屆滿後，兩造未另訂新租約，原告繼續 住用，是系爭契約已視為不定期租賃，但租賃契約內容除租 期外，其餘條件應與原租賃契約相同。嗣自104 年4 月起， 租金調升為10,000元。
㈡雖被告旅居日本多年，然其夫婿楊伸雄（日本名：加藤伸雄 ）前於100 年（即日本和曆平成23年）4 月10日亡故。近年 被告慮及年事漸老，落葉歸根返國居住之念已亟，盼能多與 在台之手足親友相伴敘舊，更已在新北市三芝區北海福座購 置被告往生後之蓮位，決意在台終老，且為方便被告在臺祭 拜亡夫，被告亦將亡夫牌位同設於北海福座。再者，被告除 系爭房屋外，在臺並無其他房屋可供居住。是為供自住，被 告自得依土地法第100 條第1 款之規定請求終止租約，請求 承租人即原告返還系爭租賃房屋。被告已於105 年7 月25日 協同訴外人楊少華、楊中明，於新北市新店區公所附近之星 巴克咖啡店，當場向原告表示終止租約，並請其於1 個月內 搬遷。詎原告要求被告支付80萬元始願搬遷。因此，被告乃 於105 年8 月4 日及105 年10月25日，兩度去函重申終止租 約，並請原告清空搬遷，遷出戶籍，然原告迄今未搬遷。 ㈢況原告自104 年8 月5 日將系爭房屋全部轉租予訴外人曾建 勛夫婦二人；嗣於105 年9 月間另轉租予訴外人馬來西亞籍 之銘傳大學學生及其友人居住，約定租期1 年，因此有違反 系爭租約第8 條之約定，且依土地法第100 條第1 項第2 款 ，承租人即原告既違約轉租，出租人即被告自得請求終止租 約，請求承租人即原告返還系爭租賃房屋。
㈣綜上，原告主張與被告間尚有租賃關係，其租賃權存在，顯 無等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
原告主張自66年3 月間，陸續向被告承租系爭房屋，於95年 3 月20日續約，租期自95年3 月20日起至96年3 月19日止， 租金每月9,000 元，期限屆滿後，被告未即為反對原告續租 之意，仍向原告按月收取租金，兩造間存在不定期租賃關係 。被告雖分別於105 年8 月4 日、105 年10月25日通知原告 欲終止租約，然被告終止租約於法未合，故系爭租賃關係仍 應存在，並提出房屋租賃書、存證信函等件為證（參見本院 卷第9 頁至第15頁）。惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯 。是本件應審酌者厥為：被告終止租賃契約是否於法有據？ 系爭租賃關係是否仍存在？兩造間就系爭房屋之租賃關係是 否存在？茲析述如下：
㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。租賃 期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即 表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450 條第1 項、第451 條定有明文。查系爭租約為定有期限之租 賃契約，雖於96年3 月19日即期限屆滿，惟原告仍繼續居住 於內，被告亦無反對之意，續向原告按月收取租金，依前揭 說明，兩造應視為以不定期限繼續系爭租約，故原告主張與 被告間就系爭房屋有不定期租賃關係存在，與民法第451 條 規定，尚無不合。
㈡次按，不定期限房屋租賃，出租人有收回自住之必要者，得 終止租約收回房屋，土地法第100 條第1 款前段定有明文。 所謂收回自住，係指出租人因正當事由有收回自住之必要， 並能為相當證明即可，並不限於收回以供出租人本人自住， 並包括收回供共同生活之家屬自住在內（最高法院民事判決 86年度台上字第3311號民事判決意旨參照）；又不定期之租 賃，同時訂有以出租人確需收回自住之解除條件者，必於條 件成就時，始得終止租約。所謂收回自住，係指客觀上有收 回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言， 不以主觀情事之發生，即謂租約所訂解除條件業已成就（最 高法院民事判決50年台上字第1761號民事判例意旨參照）。 第按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，民事訴訟法第277 條前段有明文規定。是以，本件被告 陳稱欲收回自住及原告違法轉租情事等詞，均係有利於被告 合法終止系爭不定期租約之事由，故依上開規定，自應由被 告對此負舉證之責。
⒈關於被告有將系爭房屋「收回自用」部分：
⑴查被告主張其雖旅居日本多年，然因配偶亡故，且自身年事 漸老，盼能有在臺親友相伴，遂預計返國居住等情，業據其 提出中華民國國民身分證、亡夫牌位照片等件為證（參見本 院卷第21頁至第25頁），核閱屬實。此外，被告復於新北市 三芝區北海福座購置其往生後之蓮位，顯見其決意在台終老 。另由被告亡夫牌位同設於北海福座，有北海福座使用證明 書在卷可稽（參見本院卷第26頁），此可佐證被告除欲返臺 與親友相伴終老外，另有與其亡夫一同安置於臺灣、落葉歸 根之意。再者，被告除系爭房屋外，在臺並無其他房屋可供 居住（參見本院卷第27頁）其請求收回自住自屬合理。揆諸 上開說明，被告具有收回自住之正當理由及必要情形。 ⑵至原告主張被告並非收回自住，而係為與建商洽商都市更新 等詞（參見本院卷第45頁反面），惟經鄰長即證人杭達偉於 本院審理時結證稱，系爭房屋之合建與都更計畫，因新北市 政府未核准，且於105 年5 月12日撤回，並提出都市更新計 畫案同意書，目前前揭都市更新計畫已作廢等證詞（參見本 院卷第54頁正反面），佐以被告係於105 年7 月25日始初次 向原告表示欲收回自住，尚難認被告另謀其他目的而終止租 約，原告主張洵不足採。
⒉關於原告「違法轉租」部分：
按因承租人違反民法第443 條第1 項之規定轉租於他人時， 出租人得收回房屋，土地法第100 條第2 款定有明文。次按 ，承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租 賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉 租於他人，民法第443 條第1 項定有明文。系爭租約第8 條 規定「乙方即承租人未經甲方即出租人同意，不得私自將租 賃房屋權利全部或一部分轉租由他人使用房屋」。本件被告 另以原告違法轉租他人，違反租賃契約之約定為由，終止租 約，亦據其提出系爭房屋租約、原告轉租之房屋租賃契約書 影本等件為證（參見本院卷第12頁至第20頁），且此情復經 證人楊少華、楊中明於本院審理時結證稱：經鄰居告知原告 將系爭房屋出租予他人，渠等遂協同證人杭達偉於105 年8 月3 日晚間前往系爭房屋查看，當時按門鈴後，應門者為未 曾謀面之女子，而該名女子及其先生稱係向一位阿姨所承租 ，並經承租者同意後，拍攝租賃契約存證等語（參見本院卷 第55頁反面、第57頁反面），核與證人杭達偉於本院審理時 結證稱：於105 年8 月3 日晚間前往系爭房屋時，按鈴後裡 面有人開門，為一男一女，有聽到問房屋是誰出租等語相符 （參見本院卷第53頁反面、第54頁），足見原告確有將系爭 房屋轉租他人之情事。至原告稱被告之委託人曾應允其轉租
予他人，且證人楊少華亦囑咐應慎選房客云云，然證人楊少 華於本院審理時結證稱：被告僅授權伊處理系爭房屋修繕、 更換房屋設備等，簽約及終止等租賃相關權利義務之事宜均 由被告自行為之等詞（參見本院卷第55頁），益見原告上開 經授權轉租云云，並非實情，另觀諸系爭租約，其上所載均 為被告本人之簽章可知被告並未授權他人簽立系爭租約或變 更租約內容。揆諸上開規定，原告既未經被告同意將系爭房 屋轉租予第三人，除違反約定外，亦與土地法第100 條保障 經濟上之弱者即承租人，使其能取得適當之居住空間，以避 免造成居住問題之意旨相違背。是以，本件承租人即原告有 能力承租房屋再轉租予他人以獲取利潤，已非經濟上之弱者 ，且承租之房屋亦非供居住安身，與生存權之保障無涉，自 無上開規定介入加以特別保護之必要。另原告亦未提出相關 證據資料證明其確實為經濟上弱勢，且僅系爭房屋始得供其 居住安身之空間，故被告主張因欲收回自住，且原告違法轉 租等情為真。
㈢末按，不定期房屋租賃，出租人有收回自住之必要時，固得 依土地法第100 條第1 款之規定隨時收回該房屋，惟該條款 之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已，如出租人 依該條款因不定期房屋租賃關係，以收回自住為由請求返還 房屋者，自仍應依民法第450 條第3 項但書之規定向承租人 先期通知並經合法終止（最高法院87年度臺上字第1922號民 事判例意旨參照）。而民法第450 條第3 項規定，終止租賃 契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個 月或1 個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個 月或1 個月之末日為契約終止期，並應至少於1 星期、半個 月或1 個月前通知之。查被告業已分別於105 年8 月4 日、 105 年10月25日通知原告欲終止租約，有臺北法院郵局0000 00號、000514號存證信函在卷可稽（參見本院卷第28至29頁 ），系爭租約租金既為按月收取，而被告已於105 年8 月4 日通知原告一個月後為契約終止期，依民法第450 條第3 項 但書及前揭說明，應認系爭租約於105 年9 月3 日即經被告 合法終止，原告就系爭租約所生之租賃權已不存在，至為明 灼。
四、綜上所述，原告違法轉租系爭房屋，且被告有收回自住之正 當理由及必要性，且被告業於105 年9 月3 日經被告合法終 止系爭租約，原告依系爭租約之法律關係，請求確認兩造就 系爭房屋之租賃關係繼續存在，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果 不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用為 裁判費，金額確定為1,000 元。
中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 石蕙慈
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
書記官 陳尚鈺