臺灣高雄地方法院民事判決 95年度訴字第3845號
原 告 乙○○
訴訟代理人 徐豐益律師
複 代理 人 許瑜容律師
被 告 己○○
甲○○
之1
戊○○
共 同
訴訟代理人 單文程律師
複 代理人 張清雄律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國96年7 月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊於民國94年1 月7 日以新臺幣（下同）1, 450 萬元向原告購買坐落高雄市○○區○○段一小段土地上 建號2454、2455、2456號建物即門牌號碼高雄市○○○路25 1 號14樓之1 、2 、3 之房屋及土地應有部分（下稱系爭房 地），兩造定有不動產買賣契約（下稱系爭契約），伊於簽 約當日即交付100 萬元價金予原告。詎原告於簽約後，遲遲 不肯辦理移轉登記，且於95年5 月29日將系爭建物售予訴外 人楊小滿，並於95年6 月13日完成移轉登記，致對伊給付不 能，依系爭契約第11條第1 項約定，伊自得解除契約，故以 起訴狀繕本之送達，作為解除契約之意思表示，則被告應依 系爭契約第11條第1 項後段約定，按伊已給付之100 萬元價 款加倍賠償伊200 萬元作為違約金等語。並聲明：⑴被告應 給付原告200 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息。⑵原告願供擔保，請准宣告 假執行。
二、被告則以：依系爭契約第1 條第5 項約定，兩造應於94 年3 月31日前完成交屋及付款之義務，並口頭約定被告應於同年 月15日前提出買方名單。又依系爭契約第3 條約定，本件買 賣過程總共分為「簽約」、「備證」、「完稅」及「尾款」 等4 期，惟自完成第1 期「簽約」手續後，原告遲遲不履行 第2 期之備齊過戶相關證件手續，因履約期限將屆至，被告 乃於94年3 月16日以高雄文化中心郵局第78號存證信函催告 原告盡速履行，惟原告仍未依約履行，因兩造該履行期有特
別重要之意思表示，故系爭契約即於94年3 月31日因可歸責 於原告而解除。又兩造曾於94年6 月底、7 月初許簽訂切結 書，約定系爭房地在被告尚未出售前，被告仍願依系爭合約 出售予原告，意即以系爭房地出賣予第三人之時點為系爭契 約解除之時間，故若鈞院認94年3 月31日契約尚未合法解除 ，亦因被告於95年5 月29日將系爭房屋出售予第三人而解除 。再者，本件買賣係因原告違反給付義務在先，且原告於94 年3 月31日契約履行期屆至後，迄被告於95年5 月29日將系 爭房地出售與訴外人楊小滿之前，未曾催告被告履行契約或 主張解除契約，其於事隔1 年於後方主張解除契約，顯有違 誠實信用原則，其解除契約，與法不合。縱認被告前解除契 約均與法不合，惟被告已於95年12月6 日再以存證信函通知 原告解除系爭契約，從而，兩造之買賣契約已經解除，被告 又無可歸責之事由存在，原告主張被告有債務不履行事由而 解除契約，請求被告給付違約金，即無理由等語，資為抗辯 。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵若受不利益判決，請准供擔 保免為假執行。
三、兩造不爭執事項如下，並有不動產買賣契約書、系爭房地登 記謄本在卷可憑（見本院卷第5-21頁）。
㈠原告與被告3 人之代理人洪玉麗（即被告甲○○之配偶）於 94年1 月7 日訂立系爭契約，約定原告以1, 450萬元向被告 購買系爭房地，並於當日交付100 萬元價金予被告之代理人 洪玉麗，約定餘款1,350 萬元由原告辦理貸款支付，並將房 地移轉登記予原告指定之人。
㈡被告於95年5 月28日將系爭房屋出售與訴外人楊小滿，並於 同年6 月13日移轉登記予楊小滿。
四、本件兩造爭點為：原告解除系爭契約是否合法？原告得否依 系爭契約第11條第1 項後段之約定請求違約金？違約金金額 是否過高？茲將本院判斷分述如下：
㈠按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 責任，民法第229 條第1 項定有明文。又民法第254 條固規 定：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當 期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」 ，惟此僅係法律所認解除權之一種。如契約當事人間，約定 一方給付遲延時他方得不經催告逕行解除契約（約定解除權 )， 或保留一方應於一定期間履行作為解除條件（附解除條 件之買賣契約)者 ，基於私法自治原則，亦非法所不許，有 最高法院86年度台上字第3165號判決可資參照。又按附解除 條件之法律行為，於條件成就時，當然失其效力，不待當事 人另以意思表示為之，此與約定解除權之行使，須以意思表
示為之者，有所不同。而約定解除權之行使，基於契約自由 原則，非不得由當事人附加條件或期限，亦有最高法院93年 度台上字第359號判決可資參考。
㈡經查，兩造簽訂系爭契約時約定原告以1,450 萬元購買系爭 房地，簽約當日交付100 萬元價金予被告，尾款1,350 萬元 由被告辦理貸款支付，且系爭房地應登記予原告指定之人等 情，為兩造所不爭執，並有系爭契約在卷足憑（見本院卷第 7- 11 頁）。又系爭契約第3 條第3 項約定：本件買賣價款 分4 期支付，第2 期備證，應於簽約翌日起算7 個工作日內 ，由雙方備齊證件，並在過戶書表上蓋妥印鑑章交付特約地 政士辦理；及系爭契約第6 條第1 項、第2 項：「甲方（即 原告）需貸款1,450 萬元。甲方需申辦貸款作為尾款時，應 於完稅前完成對保、開戶，最遲於土地增值稅單核下3 周內 完成銀行撥款等手續」等約定，可知兩造於簽訂系爭契約後 ，被告仍負有交付登記名義人之證件予土地代書及申辦銀行 貸款並完成銀行撥款手續等義務。是原告主張於契約簽訂後 ，伊除付款義務外，無任何契約義務存在云云，與系爭契約 之約定不符，委無足取。
㈢又原告於簽訂系爭契約後並未依約提供登記名義人資料予土 地代書，被告乃於94年3 月16日以高雄文化中心郵局第78號 存證信函（下稱第78號存證信函），催告原告於文到3 日內 按照合約約定如期履約，此有郵局存證信函影本及回執影本 在卷可稽（見本院卷第50、59頁、148 -150），參以證人即 負責處理系爭房地過戶事宜之代書庚○○於本院審理中具結 證稱：系爭契約有約定94年3 月31日前交屋，買方要付尾款 ，且簽約時，伊有明確表示無法幫忙辦理貸款，買方說要自 行找願受理貸款之銀行，再由伊幫忙送件，但買方後來都沒 有提供任何資料。以貸款買賣不動產時，買方需提供身分證 明文件及財力證明文件，待貸款核准後才可辦理過戶手續， 而系爭契約未加註貸款未核准前可先行辦理過戶手續，故依 系爭契約而言，買方未提供貸款銀行，後續之過戶手續是無 法辦理。簽約當時，買方未言明系爭房地係欲登記在何人名 下，剛開始伊有以電話聯絡催促買方交付登記名義人之身分 證明文件，但買方一直拖，最後就不了了之等語（見本院卷 第119-121 頁），可見原告確於94年3 月31日履行期屆至前 ，未依約提出登記名義人資料及貸款銀行資料予代書辦理過 戶事宜，被告方以第78號存證信函催告原告提出登記名義人 資料。是被告辯稱本件買賣係因可歸責於原告之事由，致未 依約辦理過戶手續，核與事實相符，應堪採信。惟解除契約 應以意思表示為之，然被告所寄發之第78號存證信函內容僅
係催告原告應依約提出登記名義人資料及履行契約，並無解 除契約之意思表示，有該存證信函可參，是被告既無解除契 約之意思表示，則原告縱未依約履行，亦僅負遲延給付之責 ，契約並不當然解除，故被告辯稱系爭契約已於94年3 月31 日因可歸責於原告之事由而解除，即無足取。
㈣原告雖主張其曾請訴外人丙○○交付登記名義人李坤嘉之資 料予原告之代理人洪玉麗，係被告未依約辦理過戶手續云云 ，然此為被告所否認，且證人洪麗玉於本院審理中亦否認有 收受李坤嘉之證件資料（見本院卷第133 頁），是原告自應 舉證證明之。而原告聲請傳訊之證人丙○○固於本院審中具 結證稱：伊與原告是股東關係，系爭房地是伊個人要買的， 伊委託原告簽訂系爭契約，94年6 月底與伊女友黃珮榛一同 去與洪玉麗協調，由李坤嘉為系爭房地之登記名義人，黃珮 榛並將李坤嘉之資料交給洪玉麗云云（見本院卷第135-136 頁），及證人黃珮榛於本院審理中證稱：因丙○○以朋友的 公司辦理貸款沒通過，李坤嘉在94年6 月底、7 月初決定要 辦理貸款來購買系爭房屋，丙○○要伊跟李坤嘉準備身分證 件資料，伊在94年6 月底、7 月初許約洪玉麗來拿李坤嘉身 分證件資料，沒有拿銀行資料給洪玉麗，因代書比較會丟掉 東西，才交給洪玉麗云云（見本院卷第131-132 頁）。然渠 等證稱系爭房屋係丙○○個人所購買乙節，與原告具結證稱 ：係股東合夥購買等語（見本院卷第135 頁），已不相符， 渠等證詞是否屬實，即非無疑。且系爭契約第3 條第3 項既 已明定買方應備齊證件交付代書，倘原告果欲將系爭房屋登 記在李坤嘉名下，衡情，其理應將李坤嘉之身分資料交予代 書，豈有不交給辦理過戶手續之代書而交給洪玉麗之理？是 證人丙○○、黃珮榛前開證詞，與原告所陳不符，且違常情 ，不足採信。是原告主張其有依約提出登記名義人資料，未 違反系爭契約之約定云云，委無足取。
㈥惟原告確因無法向銀行貸得款項，而於94年3 月31日履行期 屆至後之同年6 、7 月間，委託訴外人丁○○陪同並代為與 證人洪玉麗洽談延期辦理貸款事宜，及簽訂切結書予洪玉麗 等情，已據原告於本院審理中具結證述在卷（見本院卷第13 6 頁），並有被告提出之切結書在卷可憑（見本院卷第53頁 ）。又依切結書約定：「立切結書人乙○○、丁○○因承租 高雄市新興區民權依陸251 號14樓之1 、2 、3 房屋（即系 爭房屋）乙戶，經出租人同意，承租期間延至94年7 月31日 為止，此期間之積欠費用共計... ，允諾於7 月10日前付清 ... ，此承租期間若仍無法辦妥房屋買賣事宜，租賃期滿願 無條件遷出並放棄先訴抗辯權。... 備註①：若於7 月底前
無法辦妥過戶手續，本人保證於8 月3 日前遷出房屋交還出 租人，決不再有異議或拖延。備註②：房屋於原屋主尚未售 出前，前所訂買賣契約依舊有效。」，可見本件買賣確係因 原告無法向銀行貸得款項致無法辦理過戶手續，原告方於94 年7 月10日前簽訂此切結書。而由上開可歸責於原告之事由 致原告遲延履行系爭契約，及被告於簽訂切結書前曾以第78 號存證信函催告原告應按時履行系爭契約之情觀之，顯見兩 造於切結書備註⑵約定：「房屋於原屋主尚未售出前，前所 訂買賣契約依舊有效」之真意，應係約定以系爭房地之出售 為解除系爭契約之條件，亦即，在系爭房地出售前，系爭契 約仍有效存在，兩造仍應按系爭契約所定買賣條件履行契約 ，惟於系爭房屋售予他人之條件成就時，契約即予以解除。 本件被告既已於95年5 月29日將系爭房地出售予訴外人楊小 滿，則依切結書之約定，系爭契約之解除條件即已於95年5 月29日成就，系爭契約於是日即生解除之效力，故原告於系 爭契約合法解除後，主張原告有債務不履行事由，而主張依 系爭契約第11條第1 項約定行使解除權，與法不合。故以系 爭約經合法解除為前提，所衍生之原告得依系爭契約第11條 第1 項之約定請求給付違約金之爭執，自無審究之必要。五、綜上所述，原告主張依系爭契約第11條第1 項之約定，請求 被告給付原告200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原 告之訴既經駁回，則其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁 回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證 ，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 96 年 8 月 24 日 民事第一庭法 官 廖純卿
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 8 月 24 日 書記官 洪嘉慧