臺灣高等法院高雄分院民事判決 95年度上字第165號
上 訴 人 丙○○
訴訟代理人 楊譜諺律師
被上訴人 丁○○
訴訟代理人 吳春生律師
許龍升律師
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於民國95年7 月21日
臺灣高雄地方法院94年度重訴字第379 號第一審判決提起上訴，
並於本院為訴之追加，本院於96年7 月25日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣貳佰萬元，及自民國九十四年十二月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。
本判決於上訴人以新台幣陸拾陸萬陸仟元為被上訴人預供擔保後得假執行；但被上訴人如以新台幣貳佰萬元為上訴人預供擔保得免為假執行。
事實及理由
一、查上訴人於原審先位聲明請求如認買賣契約有效，被上訴人 應移轉系爭房地之所有權及占有，並應給付遲延交屋之違約 金，備位聲明請求如認買賣契約無效，被上訴人持有上訴人 交付之簽約款支票即無法律上原因，依民法179 條規定應返 還上訴人，且上訴人因被上訴人無權代理之行為受有損害， 依民法第110條、第249條第3款及系爭買賣契契約第7條第4 款之規定，請求被上訴人賠償損害，嗣於本院追加縱認被上 訴人為無權代理，惟被上訴人確有同意出賣其應有部分，是 就其應有部分4分之1之買賣契約部分，仍屬有效，被上訴人 未履行契約，上訴人自得向被上訴人請求損害賠償，及系爭 買賣契約不論有效與否，被上訴人於系爭買賣契約第4條第2 項保證已合法取得特別代理權，該擔保契約具有獨立性，被 上訴人應依系爭買賣契約第7 條第4 項第2 款規定，按所收 款項435 萬元之同額，作為違約損害賠償之請求，上訴人爰 於200 萬元之範圍內請求之，核屬請求之基礎事實同一，依 民事訴訟法第463 條、第255 條第1 項第2 款規定，應予准 許，合先敘明。
二、上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段2小段512地號土地， 應有部分10,000分之692 ，及其上同段1042、1043、1044建
號即門牌號碼高雄市○○區○○路1 號建物1 棟，應有部分 全部，與前開建物共同使用部分即同段1131建號，應有部分 10,000分之587 （下合稱系爭房地）係被上訴人與原審共同 被告戊○○、鄭有成、鄭燕（下稱戊○○等3 人）共有，每 人應有部分各4 分之1 ，被上訴人與戊○○等3 人於民國94 年9 月13日推由被上訴人出面與伊簽訂系爭房地之買賣契約 （下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為4350萬元，其中簽 約款、二期款、三期款各為435 萬元，尾款則為3045萬元， 伊並於當日簽發如原判決附表（下稱附表）所示之支票作為 簽約款交予被上訴人收執，詎伊依約於94年9 月19日提出二 期款435 萬元，並請被上訴人履行提交印鑑證明等出賣人義 務時，被上訴人竟以戊○○等3 人並未授權其出售系爭房地 為由拒絕收受及履約，惟被上訴人於簽立系爭買賣契約時即 一再保證業已獲得戊○○等3 人之授權，且於簽立系爭買賣 契約之翌日，提出戊○○等3 人之授權書及不動產所有權狀 正本，自屬有權代理；退步言之，縱認被上訴人並未獲得授 權，然因被上訴人持有戊○○等3 人之印鑑章、授權書及不 動產所有權狀，足以使伊誤信戊○○等3 人對於被上訴人授 以代理權，依表見代理之規定，系爭買賣契約自屬有效成立 ，被上訴人無正當理由拒絕履行。因此，㈠倘認本件買賣契 約為有效：⑴系爭買賣契約為成立，被上訴人不論係受共有 人戊○○3 人授權，或基於表見代理之法律關係，被上訴人 一人出面代理簽立買賣契約之行為，效力及於全體，伊自得 本於有效之買賣契約，請求被上訴人負遲延給付之責，縱認 被上訴人為無權代理，惟被上訴人確有同意出賣其應有部分 ，是就其應有部分4 分之1 之買賣契約部分，仍屬有效，被 上訴人未履行契約，伊自得向被上訴人請求損害賠償。 ⑵又依據系爭買賣契約第2 條「付款說明」約定，本件被上 訴人即出賣人應於94年9 月19日備齊一切過戶資料，本件倘 無任何遲延情形，依不動產移轉登記之處理流程觀之，自94 年10月10日起，即得進行交屋手續，被上訴人於締約後，竟 無端拒絕提出過戶資料，顯屬以不正當行為阻止交屋條件之 成就，依民法第101 條第1 項規定，應視為條件已成就，被 上訴人自應依系爭買賣契約第7 條第4 項第1 款規定，遲延 交屋每逾1 日按買賣總價千分之0.3 計算給付違約金予伊， 每逾一日違約金為1 萬3050元，伊自得請求被上訴人自94年 10月10日起計算至上訴日95年8月29日止，按每日以1萬3050 元計算之損害金為421 萬5150元，伊爰於200 萬元之範圍內 請求被上訴人給付違約金。⑶倘認共有人戊○○等3 人未授 權亦未承認被上訴人代理簽訂系爭買賣契約，系爭買賣契約
戊○○等3 人之應有部分即屬給付不能，該違約金債權即屬 存在，被上訴人應依系爭買賣契約第7 條第4 項第2 款規定 ，按所收款項435 萬元之同額，作為違約損害賠償之請求， 伊爰於200 萬元之範圍內請求之。⑷再被上訴人於系爭買賣 契約第4 條第2 項保證已合法取得特別代理權，該擔保契約 具有獨立性，不因系爭買賣契約之生效與否而受影響，被上 訴人應依系爭買賣契約第7 條第4 項第2 款規定，按所收款 項435 萬元之同額，作為違約損害賠償之請求，伊爰於200 萬元之範圍內請求之。⑸此外，伊亦得依民法24 9條第3 款 、第110 條規定，請求被上訴人損害賠償，爰請求與前述⑵ 、⑶、⑷之請求，擇一為對伊有利之判決。㈡倘認本件買賣 契約為無效：被上訴人於系爭買賣契約第4 條第2項 保證已 合法取得特別代理權，該擔保契約具有獨立性，不因系爭買 賣契約之生效與否而受影響，被上訴人應依系爭買賣契約第 7 條第4 項第2 款規定，按所收款項435 萬元之同額，作為 違約損害賠償之請求，伊爰於200 萬元之範圍內請求之。求 為命：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。 ㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人200 萬元，及自原 審準備程序㈠暨調查證據聲請狀繕本送達翌日即94 年12 月 23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息㈢願供擔保， 請准宣告假執行。（上訴人於原審請求被上訴人應將附表所 示之支票1 紙返還上訴人，此部分經原審判決被上訴人敗訴 ，未據被上訴人聲明不服，已告確定；又上訴人於原審先位 聲明請求被上訴人與戊○○等3 人應將系爭房地所有權移轉 登記予上訴人，並將系爭房地交付予上訴人，及連帶給付40 萬4550元，並自94年11月10日起至交付上開不動產之日止， 按日給付1萬3050元，暨備位聲明請求被上訴人給付超過200 萬元部分，經原審為上訴人敗訴判決，上訴人均未聲明不服 ）。
三、被上訴人則以：伊係在未經戊○○等3 人授權之情況下，擅 自出售系爭房地予上訴人，並盜用印鑑章偽造戊○○等3 人 之授權書。又上訴人於簽約時應已知悉伊係無權代理，且伊 未提示附表之支票，上訴人並無受損可言，自不得向伊請求 200 萬元之賠償等語，資為抗辯，並於本院為駁回上訴之聲 明。
四、兩造不爭執之事項：
㈠系爭房地係被上訴人與戊○○等3 人共有，每人應有部分各 4 分之1 。
㈡被上訴人於94年9 月13日與上訴人就系爭房地簽立不動產買 賣契約，約定買賣價金為4350萬元，其中簽約款、二期款、
三期款各為435 萬元，尾款則為3045萬元，上訴人並於當日 簽發如附表所示支票1 紙作為簽約款交予被上訴人收執。 ㈢上訴人於94年9 月19日提出第二期款435 萬元，並請被上訴 人交付印鑑證明等文件時，被上訴人拒絕履約與收受第二期 款項。
五、本件應審究者為：㈠本件買賣契約是否有效？㈡上訴人請求 被上訴人賠償損害200 萬元是否有理？茲分述如下： ㈠本件買賣契約是否有效？
⒈上訴人主張戊○○等3人有授權被上訴人與上訴人訂立買賣 契約乙情，業據提出戊○○等3人之土地及建物所有權狀、 授權書等件為憑（原審卷第14至23頁），並聲請訊問證人即 系爭買賣之仲介人甲○○為證，惟證人甲○○到庭證述：本 件是丁○○與我簽立系爭房地之專任委託銷售契約，由我仲 介出售系爭房屋，我經由先生介紹認識上訴人，向上訴人表 示系爭房地有意出售，再從中仲介上訴人與丁○○聯絡，該 2 人於94年9 月13日在餐廳見面，達成合意後再到徐榮龍代 書事務所簽約，簽約時丁○○表示翌日可提出土地及建物所 有權狀，以及戊○○等3 人之授權書，因為被上訴人4 人先 前就系爭房地之購入均係由丁○○出面委由我辦理，所以我 認為此次亦然，但本件戊○○等3 人於簽約時並未出面表示 要出售，只有丁○○1 人出面，我於簽約翌日去找丁○○， 丁○○當場拿出戊○○等3 人之印鑑章及所有權狀，並現場 填寫授權書，我見丁○○提出之印鑑章確係戊○○等3 人所 有，就幫忙填寫鄭有成、鄭燕之授權書，並代簽鄭有成與鄭 燕之簽名，至於戊○○之授權書係由丁○○所代簽，我在填 寫授權書前，沒有親自找戊○○等3 人確認等語（原審卷第 75至79頁、200 頁、203 頁），可見戊○○等3 人未曾對外 表示出售系爭房地之意，且甲○○亦未於系爭買賣契約簽訂 前與戊○○等3 人確認；而上開授權書是簽約翌日（即94年 9 月14日）由丁○○及甲○○所簽，並非戊○○等3 人所親 簽，又土地及建物所有權狀亦係丁○○於簽約翌日始提出， 則依甲○○前揭所述，顯無法證明戊○○等3 人有授權丁○ ○出售系爭房屋。佐以被上訴人自承其未經戊○○等3 人之 授權，即擅與上訴人簽立系爭買賣契約，並盜用戊○○等3 人之印鑑章與土地及建物所有權狀，偽造其等授權書等語在 卷（原審卷第190 頁）；又被上訴人所犯偽造文書罪，業經 台灣高雄地方法院判處有期徒刑6 月，如易科罰金，以900 元折算1 日確定在案，有該院95年度簡字第6 號刑事簡易判 決可稽（本院卷第146 至152 頁），足見戊○○等3 人並未 授權被上訴人簽訂系爭買賣契約，被上訴人為無權代理甚明
。
⒉次按，由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示 為其代理人而不為反對之表示者，依民法第169 條之規定， 對於第三人固應負授權人之責任。惟關於由自己之行為表示 以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，原以 本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，為保護代理 交易之安全起見，有使本人負相當責任之必要而設，故本人 就他人以其名義與第三人所為之代理行為應負授權人之責任 者，須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示授與他人代 理權之範圍內，為其前提要件。不得徒憑曾將印章交付之事 實，即認除受託辦理之特定事項外，其他以本人名義所訂立 之法律行為，均須由本人負表見代理之授權人責任，最高法 院93年度台上字第2196號判決要旨可資參照。經查： ⑴本件上訴人主張被上訴人於91年間購入系爭房地時，係由 被上訴人1 人出面，委由甲○○仲介簽約，此次亦然，且 丁○○持有戊○○等3 人之印鑑章、授權書及不動產所有 權狀，足使其誤信戊○○等3 人對丁○○授以代理權，而 應有表見代理之適用云云。惟查證人即經辦系爭房地購入 事宜之代書曾慧祐證述：被上訴人於91年間向中國農民銀 行購買系爭房地，簽約時買方即被上訴人及戊○○等4 人 均有在場，並分別在契約書上簽名用印，當時有向銀行貸 款並辦理對保，簽約地點則是在被上訴人位於楠梓區之住 處等語（原審卷第186 至187 頁），可見被上訴人及戊○ ○等4 人於購入系爭房地簽約時，均在住處當場簽名用印 以示慎重，但本件系爭買賣契約非但只有丁○○1 人出面 ，且丁○○於簽約時並未提出戊○○等3 人之授權證明， 即獨自與上訴人簽立契約，此經證人甲○○證述如前，並 有買賣契約書存卷可考（原審卷第7 至9 頁），顯見系爭 房地出售予上訴人之經過，與前次系爭房地買入之情迥然 不同，是尚難執系爭房地之出售與購入時，均係由丁○○ 出面委由甲○○擔任仲介為由，逕認戊○○等3 人應就本 件丁○○之行為負表見代理之責。
⑵證人即經辦系爭買賣契約之代書徐榮龍證述：甲○○於94 年9 月13日帶丁○○與上訴人至我事務所簽約，當時丁○ ○只有帶身分證，沒有帶其他權狀，我上網調取地政機關 產權資料確認，查明丁○○是共有人之一，就讓他簽約， 但要求他隔天要提出系爭房地所有權狀及其他共有人之授 權書等語（原審卷第80至81頁），可見丁○○與上訴人簽 立系爭買賣契約時，並未提出印鑑章或任何書面文件以證 明確實獲得戊○○等3 人之授權，則在客觀上並無從使上
訴人誤認戊○○等3 人有授權與丁○○。又，戊○○等3 人一知系爭房地出售之事，即立即表示反對之情，亦經證 人即丁○○與戊○○開設之工廠女工乙○○證述：我於94 年9 月13日上午，看見甲○○在工廠內等丁○○，不久2 人就一起出門，下午3 、4 時許2 人一同回來，當時是工 作空檔，我與戊○○一同在工廠門口休息，丁○○先下車 對戊○○說房子已經賣了，戊○○聽了嚇一跳，說你怎麼 這麼做，我都不知道你將房子賣了，甲○○見兩人爭吵就 離開等語明確（原審卷第206 頁、本院卷第81、82頁）， 益徵戊○○等3 人並未將印鑑章或所有權狀交付丁○○， 供丁○○於訂約時出示予上訴人，且於知悉丁○○表示為 其代理人之際，立即為反對之表示，則戊○○等3 人自無 庸負表見代理之授權人責任；更何況簽約時丁○○並未當 場提出授權書以取信上訴人，上訴人尤難謂其已因客觀之 事實相信戊○○等3 人授予丁○○代理權，是上訴人主張 戊○○等3 人應依表見代理規定負授權人之責，自屬無據 。
⒊本件戊○○等3 人並未授權被上訴人出售系爭土地，且無依 表見代理規定負授權之責業如前述，是以被上訴人無權代理 戊○○等3 人之名義，與上訴人簽立之買賣契約，對戊○○ 等3 人自屬不生效力，又被上訴人就系爭房地雖有4 分之1 應有部分，惟若共有人之一出售其應有部分，尚涉及其餘共 有人有優先承買權之問題（土地法第34條之1） ，且由上訴 人與被上訴人訂約買受標的物係系爭房地權利範圍全部，並 非僅買受被上訴人之應有部分以觀，足見訂約之真意係買受 系爭房地全部，上訴人主張被上訴人就其應有部分4 分之1 之買賣契約部分仍屬有效云云，應無可採。是本件買賣契約 全部無效。
㈡上訴人請求被上訴人賠償損害200 萬元是否有理？ ⒈按當事人約定一方對於他方於一定擔保事故發生時，即應為 一定之給付者，學說上稱之為擔保契約。此項契約具有獨立 性，於擔保事故生時，擔保人即負有為給付之義務，不以主 債務有效成立為必要，自不得主張主債務人所有之抗辯，與 民法上之保證契約具有從屬性或補充性不同（最高法院94年 度台上字第1134號判決參照）。查依系爭買賣契約第4條「 擔保責任及授權責任」第2 項約定：「所有權人無暇到場辦 理，受任人丁○○保證以合法取得民法第534 條出售前開不 動產、訂約、收取價款、協辦移轉登記等之特別授權，倘有 瑕疵應自負民、刑事責任。」等語（原審卷第8 頁），為擔 保契約之性質，該擔保契約具有獨立性，不因本件買賣契約
無效而受影響。被上訴人確有向上訴人保證出售系爭房地有 得其餘共有人戊○○等3 之授權之事實，並據證人徐榮龍證 稱：「我有上網調取地政機關的產權資料，確認他的所有權 人身分，得知他是共有人之一，簽約時我有向他確認有無經 過他共有人授權，丁○○回答有，我一共問他兩次，他都說 有，後來兩造就簽立買賣契約，當時我要求他隔天要補出權 狀正本及其他共有人之授權書」等語屬實（原審卷80、81頁 ），而被上訴人亦自承其保證有代理其餘3 人之權限等語（ 本院卷第57頁），足見被上訴人於簽立系爭買賣契約當時， 業已擔保其有獲得其他共有人授權之事實，則上訴人依據系 爭買賣契約第4 條第2 項，請求被上訴人賠償損害，自屬有 據。被上訴人辯稱：上訴人明知其未取得戊○○等3 人之代 理權云云，並未能舉證以實其說，顯無可採。
⒉次按，系爭買賣契約第7 條第4 項第2 款規定：「……按所 收款項同額計算違約金支付予甲方（上訴人），以為違約損 害賠償」，上訴人以系爭契約約定之按所收款項435 萬元之 同額，作為違約損害賠償之請求，而於200 萬元之範圍內請 求，自屬正當，應予准許。
⒊本件買賣契約無效，上訴人依契約第4 條第2 項及第7 條第 4 項第2 款規定，請求被上訴人賠償損害200 萬元既屬有理 ，則其另主張買賣契約有效，請求被上訴人負遲延給付之責 、被上訴人未履行應有部分4 分之1 之損害賠償、及依系爭 買賣契約第2 條、第4 條第2 項、第7 條第4 項第1 款、第 2 款、民法249 條第3 款、第110 條規定，請求被上訴人損 害賠償，即不再論究，併此敘明。
六、綜上所述，上訴人請求被上訴人給付200 萬元及自原審準備 程序㈠暨調查證據聲請狀繕本送達翌日即94年12月23日起， 至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准 許。又上訴人陳明願供擔保為准假執行之宣告，經核於法並 無不合，爰依聲請及職權分別酌定相當擔保金額准許宣告假 執行及免假執行之。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴 之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予 廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2 項 所示，並為准、免假執行之宣告。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第 79條、第463 條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決 如主文。
中 華 民 國 96 年 8 月 8 日 民事第五庭
審判長法官 蔡明宛
法 官 黃國川
法 官 曾錦昌
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中 華 民 國 96 年 8 月 8 日 書 記 官 郭蘭蕙
附註：民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。