臺灣士林地方法院民事判決 105年度重訴字第321號
原 告 鄭美玲
訴訟代理人 林得時
訴訟代理人 王聰明律師
被 告 名統建設股份有限公司
法定代理人 游宗裕
訴訟代理人 高傳盛律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106 年6 月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳佰貳拾捌萬柒仟零肆元，及自民國一百零六年四月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣柒拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰貳拾捌萬柒仟零肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時，其訴之聲明為 請求被告將新北市○○區○○路0 號1 樓之承租範圍返還予 原告，並給付原告新臺幣（下同）2,070,519 元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，另 自民國104 年11月1 日起至返還前述承租範圍之日止，按月 給付原告18萬元，及各自翌月1 日起至返還前述承租範圍之 日止，按年息5 ％計算之利息（臺灣臺北地方法院104 年度 北簡字第12169 號卷〈下稱北簡卷〉第3 頁）；嗣陸續變更 為請求被告給付原告3,488,739 元，及自106 年4 月1 日起 至清償日止，按年息5 ％計算之利息（本院卷二第78、101 頁），經核應屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭法條規 定，原告上開訴之變更，在程序上自可准許，合先敘明。二、另原告雖曾追加訴外人主富服裝股份有限公司（下稱主富公 司）為被告（本院卷一第88頁），然嗣已撤回該部分追加之 訴（本院卷二第77、87頁），並得主富公司之同意，併此說 明。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：原告為新北市○○區○○路0 號房屋（下稱
系爭房屋）共有人之一，應有部分為5748/100000 。又被告 於101 年10月26日向原告承租系爭房屋編號15、20之區域， 約定每月租金為18萬元，租賃期間為20年（下稱系爭租賃契 約），詎被告自103 年8 月起，即未按時繳納租金，累積欠 租金額業已超過2 個月之租金額甚多，為此，爰以本件起訴 狀之送達為終止系爭租賃契約之意思表示。又被告於系爭租 賃契約終止後，並未將租賃物返還原告，而仍將之轉租予訴 外人彩帥展業股份有限公司（下稱彩帥公司），再由彩帥公 司轉租予主富公司至106 年3 月底止，顯有無權占有之情事 ，自應將該段期間所受相當於租金之不當得利返還予原告。 爰依系爭租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告給付欠 租及不當得利共計3,488,739 元等語。並聲明：㈠被告應給 付原告3,488,739 元，及自106 年4 月1 日起至清償日止， 按年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠系爭房屋早於104 年8 月1 日起，即經全體共 有人依民法第820 條第1 項之規定，以多數決之方式出租予 主富公司，是原告自斯時起即為系爭房屋之間接占有人，被 告僅係依無因管理之相關規定，代收代付主富公司給付之租 金，及代為扣繳租金所得稅及全民健康保險補充保費（下稱 補充健保費），並無無權占有之情事，原告自不得請求被告 返還不當得利。㈡被告係依法為原告代為扣繳所得稅及補充 健保費，並代其繳納管理費，是被告就此部分費用，自得依 無因管理或不當得利之規定，請求原告返還，爰以上述債權 與原告主張之債權抵銷。另被告前所繳納之押租金36萬元， 亦應自原告請求之金額中扣除等語，資為抗辯。並聲明：㈠ 原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔 保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠原告為系爭房屋之共有人之一，應有部分為5748/100000 。 ㈡原告與系爭房屋之其他共有人於101年10月間，將系爭房屋 出租予被告，約定被告每月應給付原告租金18萬元，被告並 已給付原告押租金36萬元。
㈢兩造間之租賃契約係於104年12月31日終止。 ㈣被告自103年8月起至104年12月底止，應給付原告之租金金 額為306萬元，然僅給付736,398元。 ㈤被告於105 年1 月至12月，實際給付原告之金額為1,199,88 7 元；106 年1 月至3 月，實際給付原告之金額為322,476 元。
㈥彩帥公司於104 年8 月1 日與主富公司簽訂租賃契約，約定 每月租金為94,835元，嗣自105 年4 月1 日起，調整租金為
每月109,204 元。
㈦原告於106 年3 月30日與主富公司簽訂2 份租賃契約，約定 租賃期間為106 年4 月1 日至114 年7 月31日，租金為每月 109,204元、16,668元。
四、本件經本院於106 年6 月13日言詞辯論期日與兩造整理並協 議簡化爭點如下（本院卷二第101頁背面）： ㈠原告得否請求被告給付不當得利？得請求之金額為若干？ ㈡被告自105年1月起至106年3月底止，為原告代扣繳所得稅及 補充健保費之金額為若干？得否算入被告已給付予原告之金 額內？被告得否以無因管理或原告受有不當得利為由，以其 為原告代繳之金額，主張抵銷？
㈢被告是否為原告繳納105年1月至3月之管理費2,652元？得否 算入被告已給付予原告之金額內？被告得否以無因管理或原 告受有不當得利為由，以其為原告代繳之金額，主張抵銷？五、本院得心證之理由：
㈠原告得否請求被告給付不當得利？得請求之金額為若干？ 1.原告主張系爭租賃契約係於104 年12月31日終止，又自103 年8 月起至104 年12月底止，被告應給付原告之租金金額為 306 萬元，然僅陸續給付736,398 元，尚不足2,323,602 元 等情，均為兩造所不爭執，自堪信為真實。是原告依系爭租 賃契約，請求被告給付積欠之租金2,323,602 元，自應准許 ，合先敘明。
2.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條 前段定有明文。準此，兩造既不爭執系爭租賃契約已於104 年12月31日終止，被告自應將租賃物返還予原告。然被告不 僅未能證明其有將租賃物返還予原告之事實，且查，被告自 104 年8 月1 日起，即將系爭房屋中不含星巴克部分轉租予 彩帥公司，復由彩帥公司再轉租予主富公司，另又於105 年 3 月22日將系爭房屋中之星巴克部分轉租予彩帥公司，復由 彩帥公司再轉租予主富公司，直至106 年4 月1 日，始由彩 帥公司與主富公司終止前述租賃契約，而由原告自行與主富 公司簽訂租賃契約等情，有卷附不動產租賃契約書、協議書 、終止協議書等影本可資佐證（本院卷一第46-59 頁、第 328-332 頁、卷二第59-74 頁），足見被告於系爭租賃契約 終止後，並未將租賃物返還予原告，且亦未即時終止其與彩 帥公司間之轉租契約，而持續以承租人之身分，將租賃物轉 租予彩帥公司使用，並容任彩帥公司再將之轉租予主富公司 使用收益甚明，自難認被告在106 年4 月1 日前，已有將租 賃物返還予原告之情事。從而，原告主張被告於105 年1 月 1 日至106 年3 月31日間，有無權占有系爭租賃物之情事，
應屬可採。
3.被告雖辯稱：系爭房屋係於104 年8 月1 日經全體共有人依 民法第820 條第1 項之規定，以多數決之方式出租予主富公 司，被告僅係依無因管理之規定，代收代付主富公司給付之 租金，並無占用之事實云云，然觀諸前述由彩帥公司與主富 公司簽訂之不動產租賃契約書內容可知，主富公司乃與「彩 帥公司」而非原告簽訂租賃契約，且彩帥公司於該租賃契約 中，即已表明其係以「轉租人」之身分，出租系爭房屋，被 告亦自承其有將系爭租賃契約範圍轉租予彩帥公司之事實（ 本院卷一第135 頁背面），自堪認主富公司就系爭租賃契約 之範圍，自始即係向「彩帥公司」承租，而非向「原告」承 租甚明，是被告所稱原告自104 年8 月1 日起，即因全體共 有人依民法第820 條第1 項之規定，將系爭房屋出租予主富 公司，而與主富公司間有租賃關係存在云云，顯無可採。又 查，被告於系爭租賃契約終止後，並未終止其與彩帥公司間 之租賃契約，且容任彩帥公司再轉租予主富公司等情，前亦 有詳述，足見其仍經由彩帥公司及彩帥公司再行轉租之主富 公司，而維持其對租賃物之事實上管領力，自屬租賃物之間 接占有人無疑，是被告辯稱兩造間之系爭租賃契約經終止後 ，其已非占有人云云，亦無足置採。
4.再按，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之 原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還 之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若 干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為 社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判例可 資參照。準此，被告於兩造間之系爭租賃契約終止後，既無 權占有租賃物至106 年3 月31日止，則原告自得依不當得利 之法律關係，請求被告返還無權占有期間所受相當於租金之 利益。又查，依彩帥公司與主富公司簽訂之租賃契約所示， 其中就系爭房屋不含星巴克部分，105 年1 月至3 月之租金 為94,835元、105 年4 月至106 年3 月之租金為109,204 元 ；另就系爭房屋中星巴克部分，105 年4 月至12月之租金為 16,955元、106 年1 月至3 月之租金為16,668元；且原告嗣 與主富公司簽訂之租賃契約，亦約定就不含星巴克部分之租 金為109,204 元、星巴克部分之租金為16,668元等情，有卷 附不動產租賃契約書影本數件足資佐證（本院卷一第46-59 頁、第328-332 頁、卷二第60-74 頁），足見就系爭房屋中 不含星巴克部分，被告每月所受相當於租金之不當得利金額 應為94,835元（105 年1 月至3 月）、109,204 元（105 年 4 月至106 年3 月），就星巴克部分，被告每月所受相當於
租金之不當得利金額則為16,955元（105 年1 月至12月）、 16,668元（106 年1 月至3 月），合計為1,848,417 元（ 94835 ×3 ＋109204×12＋16955 ×12＋16668 ×3 ＝ 0000000 ）。
5.至原告雖主張有關不當得利之計算，應以兩造間原約定之租 金金額為準，被告則辯稱應受土地法第97條之限制云云，然 按依不當得利之法律關係，所得請求返還之範圍，應以對方 所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，此觀前揭 判例意旨至明，是關於原告得請求被告返還之不當得利數額 ，自應以被告於該段期間所受相當於租金之利益為準，而非 以原告無法依原租賃契約收取租金之損害作為計算依據，且 租金行情本有可能隨市場環境、景氣程度而變化，是系爭租 賃契約終止後，主富公司承租系爭房屋之租金金額既僅如前 述，自應認依當時之市場行情，被告所受相當於租金之不當 得利數額，亦僅如該等租約所示之租金金額，原告主張仍應 以系爭租賃契約所定之租金計算被告所受不當得利之金額云 云，洵非可採。另按，市場攤位之承租人，不僅在其承租之 攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金 不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內， 自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第97條及 實施都市平均地權條例第48條（舊）所定，房租及地租最高 限制之拘束，最高法院亦著有54年台上字第1528號判例可資 參照。是兩造既不爭執系爭房屋乃作為商場使用，復有該房 屋之建物登記第一類謄本存卷足考（北簡卷第26頁），則揆 諸前揭判例意旨，系爭房屋之租金金額自不受土地法第97條 規定之適用，是被告所為前開抗辯，亦不足採。 6.又查，被告於系爭租賃契約終止後，曾於105 年1 月至12月 間，陸續給付原告1,199,887 元，另於106 年1 月至3 月間 ，陸續給付原告322,476 元，共計1,522,363 元（1199887 ＋322476＝0000000 ）等情，為兩造所不爭執，是經扣除被 告已給付之上開金額後，原告得請求被告給付不當得利之金 額應為326,054 元（0000000 －0000000 ＝326054）。 ㈡被告自105年1月起至106年3月底止，為原告代扣繳所得稅及 補充健保費之金額為若干？得否算入被告已給付予原告之金 額內？被告得否以無因管理或原告受有不當得利為由，以其 為原告代繳之金額，主張抵銷？
1.查被告於105 年1 月至106 年3 月間，除實際以匯款方式給 付原告1,522,363 元外，尚曾為原告陸續扣繳所得稅及補充 健保費等情，固據其提出財政部北區國稅局各類所得扣繳稅 額繳款書、衛生福利不中央健康保險署扣費義務人各類所得
（收入）補充保險費繳款書等影本為證（本院卷一第76-87 頁），然兩造於上述期間，既已無租賃關係存在，被告自無 以承租人身分，為原告扣繳租金所得稅及補充健保費之義務 存在，且上開款項亦非交付予原告，是被告主張其為原告扣 繳之前述款項，均應計入其業已給付原告之金額內云云，自 非可採。
2.被告又稱其係為原告代收主富公司繳納之租金時，一併依法 代為扣繳所得稅及補充健保費，故應屬無因管理，而得請求 原告返還其支出之費用云云，然查，主富公司於106 年4 月 1 日前，乃向彩帥公司承租系爭租賃契約之範圍，而非向原 告承租，其繳付租金之對象亦為彩帥公司，而非原告，前已 詳述，自難認被告係「為原告代收」主富公司給付之租金， 並一併代為扣繳租金所得稅及補充健保費。且查，原告於上 述期間，既與被告或彩帥公司、主富公司間，均無任何租賃 關係存在，自無繳納租金所得稅或補充健保費之義務，是被 告自行為原告扣繳租金所得稅及補充健保費，實難認有利於 原告，或係為原告盡公益上之義務。從而，被告主張其得依 民法第176 條之規定，請求原告償還該部分費用，並以之與 原告主張之債權相抵銷云云，自無可取。
3.又承前所述，原告自105 年1 月起至106 年3 月底止，既無 繳納租金所得稅及補充健保費之義務存在，則被告自行為原 告扣繳，就原告而言，應無任何利益可言，自不符不當得利 之要件。是以，被告主張其得依不當得利之法律關係，請求 原告返還其代為扣繳之所得稅及補充健保費，並以之與原告 主張之債權相抵銷云云，亦非可採。
㈢被告是否為原告繳納105年1月至3月之管理費2,652元？得否 算入被告已給付予原告之金額內？被告得否以無因管理或原 告受有不當得利為由，以其為原告代繳之金額，主張抵銷？ 1.被告主張其曾為原告繳納105 年1 至3 月之管理費及公共水 電費合計2,652 元，業據其提出繳費通知單影本數件為證（ 本院卷一第133頁正、反面），自堪信為真實。 2.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。又依公寓大廈管理條例第 18條第1 項第2 款之規定，公寓大廈設置之公共基金，其來 源之一為區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納，由是 可知，公寓大廈公共基金之來源即管理費之繳納，原則上應 由區分所有權人為之，是原告既為系爭房屋之共有人之一， 即屬該公寓大廈之區分所有權人，自應由其負擔繳納管理費 之義務。從而，被告既曾為原告繳納2,652 元之管理費，並 使原告因此受有免於繳納管理費之利益，而原告受此利益復
無任何法律上之原因存在，則被告自得依民法第179 條前段 之規定，請求原告返還其所受之不當得利2,652 元，並以此 債權與原告所主張之前述債權互為抵銷。至被告於繳納前述 管理費之期間，雖有無權占有之情事，然原告就此部分既已 於本件請求被告返還其占有之利益，自不得再以此為由，主 張被告應自行負擔占用期間之管理費，併予敘明。六、綜上所述，原告依系爭租賃契約及不當得利之法律關係，應 得請求被告給付2,649,656 元（0000000 ＋326054＝264965 6 ），再經扣除被告主張抵銷之不當得利債權2,652 元，及 兩造不爭執之押租金36萬元，原告得向被告請求給付之金額 應為2,287,004 元（0000000 －0000－000000＝0000000 ） 。又原告係請求被告給付106 年3 月底前之租金或不當得利 ，是其就前述金額，一併請求被告給付自106 年4 月1 日起 至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，亦屬有據。從而， 原告請求被告給付2,287,004 元，及自106 年4 月1 日起至 清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；至 逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又兩造均陳明願供 擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分， 經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。至 原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本 院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此 敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主 文。
中 華 民 國 106 年 7 月 5 日
民事第一庭法 官 馬傲霜
以上正本係照原本作成。
兩造如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 7 月 7 日
書記官 洪忠改
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