臺灣基隆地方法院民事判決 106年度簡上字第23號
上 訴 人 蔡沅劭
訴訟代理人 楊思勤律師
被 上訴人 陳家和
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國106年1
月23日本院105年度基簡字第882號第一審判決提起上訴，本院第
二審合議庭於106年6月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應將門牌號碼新北市○○區○○○路○○○○○○巷○號二樓房屋遷讓返還上訴人。
被上訴人應給付上訴人新臺幣陸萬貳仟伍佰元。第一、二審（含追加之訴部分）訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第436條之1第3 項準用同法第463條，再準用同法第385條第 1項前段之規定 ，准上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請 求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第436條之1第 3項準用同法第446條第1項、第255條第1項第2款分別定有明 文。經查，上訴人於原審起訴主張：被上訴人於民國104年1 2月間將門牌號碼新北市○○區○○○路○○○○00巷0號 2 樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地出售予上訴人，以清償 積欠上訴人之債務，雙方言明於系爭房屋過戶後，被上訴人 向上訴人承租系爭房屋，每月租金5,000元。系爭房屋已於1 05年 1月13日過戶予上訴人，經上訴人聯絡被上訴人簽訂書 面租賃契約，被上訴人避不見面，且從未給付租金，自 105 年 1月13日起占用系爭房屋迄今，為此請求被上訴人將系爭 房屋遷讓交還上訴人，及自105年1月13日起交屋日止按月給 付 5,000元（上訴人於原審言詞辯論終結前撤回租金之請求 ）。原審判決上訴人之訴駁回，上訴人不服原審判決，提起 上訴，並追加請求被上訴人應給付自105年2月1日起至106年 2 月28日止之租金62,500元，上訴人追加請求被上訴人給付 上開租金部分，其請求之基礎事實同一，與上開民事訴訟法 規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴及於本院主張：
㈠被上訴人於 104年12月間將系爭房屋及坐落基地出售予上訴
人，雙方言明於系爭房屋過戶後，被上訴人向上訴人承租系 爭房屋，每月租金5,000元。系爭房屋已於105年 1月13日過 戶予上訴人，但被上訴人從未給付租金，上訴人提起本件訴 訟時，被上訴人積欠租金總額已逾2期以上，依民法第767條 第 1項規定，提起本件訴訟，請求被上訴人應將系爭房屋遷 讓返還上訴人。原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服提起 上訴，並追加請求105年2月至106年2月租金共62,500元。 ㈡上訴人提起上訴後主張其於本件起訴狀已催告被上訴人給付 積欠之租金，並表明終止租約之意旨，倘認上訴人於起訴狀 未為終止租約之意思表示，上訴人復於本院106年4月27日準 備程序期日為終止租約之意思表示，上訴人即屬無權占有系 爭房屋，依民法第439條、第455條、第767條第1項及土地法 第100條第3款規定，請求被上訴人應將系爭房屋遷讓返還上 訴人，並給付積欠之105年2月至106年2月租金共62,500元。 ㈢並上訴及追加聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應給付上訴 人62,500元。⒊被上訴人應將系爭房屋遷讓返還上訴人。二、被上訴人未於準備程序及言詞辯論期日到場，亦未提出書狀 作何聲明及陳述。
三、上訴人主張被上訴人於 104年12月間將系爭房屋及坐落基地 出售予上訴人，雙方言明於系爭房屋過戶後，被上訴人向上 訴人承租系爭房屋，每月租金5,000元。系爭房屋已於105年 1 月13日過戶予上訴人，但被上訴人從未給付租金等事實， 有上訴人所提房屋稅繳款書影本及新北市瑞芳地政事務所10 5 年11月16日新北瑞地登字第1053813053號函附系爭房屋所 有權移轉登記申請資料影本等件附卷足憑（見原審卷第 6頁 、第15頁至第27頁），被上訴人經合法通知未到庭，亦未提 出書狀作何聲明及陳述，堪信屬實。
四、上訴人主張被上訴人應遷讓返還系爭房屋，並給付積欠之租 金，自應審酌：㈠上訴人終止系爭租約是否合法？㈡上訴人 請求被上訴人遷讓返還系爭房屋、給付租金，有無理由？分 述如下：
㈠上訴人終止系爭租約是否合法部分：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達 2個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾 2個月時，始得終止契約； 民法第440條第1項、第2項分別定有明文。次按土地法第100 條第 3款規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋 ：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達 2個月以上時
。」。
⒉上訴人主張其於本件起訴狀已催告被上訴人給付積欠之租金 ，並表明終止租約之意旨云云，惟依上訴人所提之起訴狀（ 見原審卷第 4頁反面），並無以起訴狀繕本送達為通知終止 租約之記載，上訴人主張其以起訴狀繕本送達終止本件租約 云云，即屬無據。
⒊惟上訴人已於本院106年4月27日準備程序期日為終止租約之 意思表示，被上訴人並於 106年5月3日收受上開準備程序筆 錄繕本，有本院送達證書附卷足憑，堪認兩造間就系爭房屋 之租賃關係，已於106年5月3日終止。
㈡上訴人請求被上訴人遷讓返還系爭房屋、給付租金，有無理 由部分：
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無 權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；民法第 455條前 段、第767條第1項前段分別定有明文。查系爭租約已於 106 年5月3日合法終止，被上訴人即負有返還系爭房屋之義務， 其繼續占有系爭房屋即屬無權占有，上訴人依上開規定請求 被上訴人遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
⒉次按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣； 無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支 付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於 收益季節終了時支付之，民法第 439條定有明文。查兩造未 約定被上訴人每月支付租金之日期，依上開規定，被上訴人 應於每月末日支付租金，上訴人主張自其於105年1月13日取 得系爭房屋所有權後，被上訴人迄今未曾給付租金，則上訴 人請求被上訴人給付105年2月至106年2月租金共62,500元（ 13個月租金應係65,000元，上訴人僅請求62,500元），應予 准許。
五、綜上所述，兩造間之租賃關係於 106年5月3日合法終止，上 訴人依民法第439條、第455條、第767條第1項款規定，請求 被上訴人遷讓返還系爭房屋，並給付積欠之租金62,500元， 為有理由，應予准許。原審就被上訴人遷讓返還系爭房屋部 分，為上訴人敗訴判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此 部分不當，求予廢棄改判，並就給付租金62,500元部分為訴 之追加，均有理由，爰由本院廢棄，並判決如主文第2、3項 所示。
六、結論：本件上訴及追加之訴為有理由，依民事訴訟法第 436 條之1第3項、第450條、第463條、第385條第1項前段、第78 條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 10 日
民事庭審判長法 官 王翠芬
法 官 王慧惠
法 官 陳湘琳
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 7 月 10 日
書記官 林惠如