臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決 106年度基簡字第286號
原 告 羅文玲
訴訟代理人 舒大麟
被 告 袁明玉
訴訟代理人 黃照峯律師
上列當事人間請求不當得利事件，本院於106 年6 月6 日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾貳萬零捌佰伍拾元，及自民國一百零六年四月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣肆仟捌佰伍拾元由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣肆拾貳萬零捌佰伍拾元為原告供擔保後得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此 限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明 文。本件原告訴之聲明原為：被告應給付原告新臺幣（下同 ）443,000 元。嗣於本院民國106 年6 月6 日言詞辯論時變 更聲明減縮請求被告給付金額為420,850 元，並追加請求自 起訴狀繕本送達翌日（即106 年4 月21日）起至清償日止， 按週年利率百分之5 計算之利息。核原告所為訴之變更，乃 於基礎事實同一下減縮暨擴張應受判決事項，於法並無不合 ，應予准許。
二、原告起訴主張：原告前於民國105 年4 月20日自本院拍賣取 得前屬被告所有門牌號碼基隆市○○區○○○街0 巷00號10 樓房地（下稱系爭房屋），並於同年4 月22日取得本院核發 之不動產權利移轉證書後，旋即辦理建物及土地所有權移轉 登記。惟被告前與訴外人袁智慧就系爭房屋簽訂房屋租賃契 約，約定租賃期間自104 年1 月1 日起至108 年12月31日止 ，每月租金為10,000元，五年租金一次給付則優惠為570,00 0 元（以此算計算，每月租金優惠後為9,500 元，計算式： 570,000 元÷60月＝9,500 元），訴外人袁智慧並於簽約時 一次付清予被告。然原告自105 年4 月22日取得不動產權利 移轉證書後即取得系爭房屋之所有權，是被告自無收取系爭 房屋自105 年4 月22日起至108 年12月31日租金之權利，爰 依民法第179 條規定請求被告返還上開期間（即44月又9 日 ）之租金420,850 元【計算式：9,500 元×44月＋9,500 元 ×9/30天＝420,850 元】。並聲明：被告應給付原告
420,850 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息；訴訟費用由被告負擔。三、被告答辯以：被告與訴外人袁智慧前於103 年12月20日就系 爭房屋簽訂房屋租賃契約，約定租期自104 年1 月1 日起至 108 年12月31日止，共5 年，租金總計為57萬元，於簽約時 一次付清。而訴外人袁智慧依租約給付租金57萬元時，被告 仍為系爭房屋之所有權人，是被告依約收取租金自屬合法， 並無不當得利可言。又系爭房屋經本院104 年度司執字第00 000 號強制執行結果，由原告拍定後取得系爭房屋所有權， 雖無疑義，然拍賣既為買賣之一種，自無將大於自己的權利 移轉給拍定人，是原告於投標時，被告已經將上開租賃契約 呈報法院，而依租賃契約第3 條記載，五年租金一次給付， 且該租金被告亦已用於系爭房屋之裝潢上，則被告為拍賣之 債務人即相當於出賣人，是出賣人於出賣時已明確表示系爭 房屋有五年租約且租金一次給付，買受人即原告對於上開出 賣人之要約內容應已意思合致，換言之，原告於投標前即已 得知系爭房屋之價值而換算成投標金，是原告於投標時業已 計算系爭房屋有5 年無法收租之狀況下，仍願意投標，原告 應不得再向被告請求自其取得所有權後之租金。並聲明：駁 回原告之訴；願供擔保請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：
（一）原告主張被告前與訴外人袁智慧就系爭房屋簽訂租賃契約 ，約定租賃期間為104 年1 月1 日至108 年12月31日止， 訴外人袁智慧並於簽約時一次繳清5 年租金共57萬元予被 告；嗣原告於105 年4 月20日本院104 年度司執字第0000 0 號拍賣程序中拍定系爭房屋，並於105 年4 月22日取得 不動產權利移轉證書而為系爭房屋之所有權人等事實，為 被告所不爭執，並有本院105 年4 月22日基院曜104 司執 勤字第11945 號不動產權利移轉證書、系爭建物、土地所 有權狀、系爭租賃契約書及本院105 年度訴字第393 號民 事判決書影本在卷足憑，堪信屬實。
（二）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民 法第179 條定有明定。又在判斷是否該當上開不當得利之 成立要件時，應以「權益歸屬說」為標準，亦即若欠缺法 律上原因而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對 象成立不當得利（最高法院92年度台上字第2682號判決意 旨參照）。次按民法第425 條規定「出租人於租賃物交付 後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契 約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不
動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。 」蓋因租賃契約為繼續性契約，如出租人於租賃關係存續 將租賃物所有權讓與第三人，為保障承租人之權益，民法 方規定租賃物所有權之受讓人應承擔原出租人與承租人間 之租賃契約關係，核為法定契約承擔。是於租賃契約關係 中，出租人如將租賃物所有權讓與第三人，第三人依「所 有權移轉不破租賃」之規定，於取得租賃物所有權時成為 原租賃契約之出租人並自同時受讓原出租人相關權利義務 。本件原告主張被告前將系爭房屋出租予訴外人袁智慧， 並已預收5 年租金，其於租賃期間之105 年4 月22日取得 系爭房屋所有權後，被告未將自是日起至108 年12月31日 止租金返還原告乙情，為被告所不爭，然以前詞置辯，是 本件需釐清者乃系爭房屋收益權利自105 年4 月22日起是 否應歸屬原告？被告前將系爭房屋出租並收取租金，卻未 於脫離出租人地位後將預收租金返還原告，是否係侵害應 歸屬於原告權益內容之利益？
（三）查被告原為系爭房屋所有權人兼出租人，本有向承租人收 取房屋租金之權利，惟系爭房屋於出租期間，遭被告之債 權人聲請強制執行進行拍賣，而由原告拍定並於105 年4 月22日取得系爭房屋之所有權，是依前說明，自原告取得 系爭房屋所有權之日起即承擔被告原出租人之地位並讓受 相關權利義務，是被告自原告取得系爭房屋所有權及同時 讓受原房屋租賃契約權利後，被告即已非系爭租賃契約之 出租人，則被告收取並保有承租人所給付之租金，自屬欠 缺權益歸屬之正當性，且訴外人袁智慧於本院105 年度訴 字第393 號遷讓房屋等事件審理時抗辯5 年租金已於簽約 時一次給付予被告，復為兩造所不爭，堪認被告於簽約時 預收自105 年4 月22日起至108 年12月31日止該段期間租 金之行為，顯已侵害原應歸屬原告權利內容之利益，是原 告依不當得利法律關係請求被告返還自105 年4 月22日起 至108 年12月31日止（44個月又9 日）之租金，共計420, 850 元【計算式：9,500 元×44月＋9,500 元×9/30天＝ 420,850 元】，於法有據，應予准許。
（四）雖被告抗辯原告於投標前即得知系爭房屋5 年租金已一次 付清，且此為當時拍賣條件，是原告將上開租金所得之價 值扣除並換算成投標金而下標，應視為同意且不得再向被 告請求上開租金云云。惟觀之本院105 年3 月30日基院曜 104 司執勤字第11945 號減價拍賣公告僅載「本件拍賣房 屋查封時出租予第三人袁智慧使用，拍定後不點交」等文 字，有上揭拍賣公告影本在卷可參，是依上開拍賣公告所
載內容，投標人至多僅得知悉系爭房屋仍存有租賃契約， 無從得知租金是否已一次交付之情事，堪認原告無法自拍 賣公告得知租金已一次付清，核無被告所稱原告已衡酌無 法收取租金，故下標時即同意不再向被告請求返還租金等 情事。是被告上開所辯，無足採信。
（五）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經 債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或 為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務 ，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律 可據者，週年利率為百分之五，民法第229條、第233條第 1項前段、第203條分別定有明文。從而，原告請求被告給 付420,850 元，及自起訴狀繕本送達翌日106 年4 月21日 起至清償日止，按年息百分之5 計算之法定遲延利息，為 有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付420, 850 元，及自起訴狀繕本送達翌日即106 年4 月21日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條 第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依被告聲請酌定相當金額供預供擔保，得免 為假執行。
七、本件訴訟費用即第一審裁判費用4,850 元，由被告負擔。中 華 民 國 106 年 7 月 4 日
基隆簡易庭 法 官 黃梅淑
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 7 月 4 日
書記官 陳永祥