給付居間報酬
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,96年度,3998號
TPDV,96,訴,3998,20070824,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　96年度訴字第3998號
原　　　告　丁○○
訴訟代理人　李勇三律師
被　　　告　丙○○
訴訟代理人　許麗紅律師
訴訟代理人　乙○○
訴訟代理人　戊○○
上列當事人間給付居間報酬事件，本院於九十五年八月十六日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
⑴被告於92年7月間就坐落台北市○○區○○段91-13地號面積 193.43坪之土地，買賣、合建事宜，授權原告居間媒介，佣 金以買賣、合建土地總價款1%計付酬金，有委託書（原証一 ）可稽。經覓得忠泰建設股份有限公司有意願合建大樓，經 被告出具合建意願書（原証二），雙方一再洽商終於達成土 地買賣簽約，並經移轉所有權登記為忠泰建設股份有限公司 監察人楊玉瑛（原証三）所有有土地登記謄本（原証四）可 稽。是系爭不動產買賣契約因原告居間媒介而成立，被告自 應依約給付居間報酬。
⑵本件不動產土地面積為639.45平方公尺，折合為193.43坪， 出售面積1/2即96.715坪，每坪58萬元總價款為新台幣（下 同）56,094,700元，居間報酬百分之一為560,947元，原告 按56萬元請求。原告委請律師催告被告請於函到五日內償付 （原証五），該函被告於96年1月19日收到，自96年1月25日 起負遲延責任。爰本於居間法律關係請求給付居間報酬，聲 明：被告應給付原告56萬元正及自96年01月25日起至清償日 止按年息5%計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。 ⑶被告抗辯稱本件委託書有效期限到92年11月30日，跟建設公 司簽約買賣時已逾期可不付仲介費。惟查原告取得被告委託 書後即四處多方奔走仲介而覓得建設公司有意願買受及合建 ，建設公司擬定合約書一本，由原告轉交給被告收受，被告 係於92年11月19日收受（原証六）約定於七日內簽約。惟被 告屆期設詞推拖，原告於92年11月26日以郵局第9450號存証 信函（原証七）催告被告應與奇泰建設有限公司簽約，是原 告在92年11月30日前已完成居間仲介，並無逾期問題。且奇 泰建設有限公司（原証八）為忠泰建設股份有限公司之關係



企業，同設　於台北市中山區○○○路○段36-10號14樓。早 於92年11月初即決定要承買該筆土地。並先擬妥合約書，由 原告轉交給被告詳閱，並約定七日內簽約。惟被告故意拖延 設詞共有人有意見，拒不簽約。顯係以不正當之行為，阻止 該條件之成就，依民法第101條第1項規定視為條件已成立應 視為已簽成契約，即原告居間仲介任務完成。被告自應給付 居間報酬。
⑷被告出具委託書授權原告為居間媒介，條件係每坪售價50萬 元，實際成交簽約為每坪新台幣58萬元，優於原約定之售價 ，自係仲介成功。被告於96年06月12日審理時已承認系爭土 地賣給忠泰建設公司，完成仲介，但忠泰的錢只付了百分之 80。嗣被告否認原告有促成本件交易，並以買主楊玉英係由 章平安介紹仲介的。惟查楊玉英為忠泰建設股份有限公司之 監察人（原証三），係代表忠泰建設股份有限公司出面簽約 ，自係因原告之仲介而完成不容被告設詞否認。且被告出具 委託書委託原告全權處理土地買賣，合建事宜，與共有人陳 淑昭有無授權無關。即使過程中土地共有人對於買賣價金、 條件意見不一致而暫緩，最後既係與原告所仲介之忠泰建設 公司達成土地買賣簽約，自係因原告之居間仲介而完成，依 約被告應給付居間報酬，另有最高法院58年台上字第2929號 判例可參。
二、被告方面：
⑴本件如原告所提證物一之委託書所載：「每坪售價為新台幣 五十萬元整」，然最後實際成交價格為並非五十萬元，而係 如買賣契約書第二條所載：「雙方議定本約土地以每坪單價 伍拾捌萬元整」（被證一：買賣契約書）且雙方約定除買賣 價金外，買方即訴外人楊玉英亦先負擔土地增值稅，並於買 賣契約訂立前先代墊賣方之遺產稅、佃農費用，此些優厚條 件均非原告所得媒介。是以買賣雙方所訂立契約早非同一內 容之契約，不符合最高法院五八年台上二九二九號判例所設 前提要件。
⑵被告並非故意拒絕訂立該契約：委託期限截止日與實際訂立 契約日相隔已兩年：本件系爭土地為被告及訴外人陳淑貞、 鄭陳淑美、陳淑昭等兄妹四人共同繼承（被證二：繼承系統 表），92年間訴外人陳淑貞住美國夏威夷州（被證三：授權 書），兄妹四人間針對買賣契約之價金及其他買賣條件意見 並不一致，且陳淑貞、鄭陳淑美主張合建、被告、陳淑昭主 張單純買賣，在此情形下對於買賣一事只能做罷。嗣後因財 政部台北市國稅局之遺產稅繳納期限為九十四年八月（被證 四：遺產稅單），被告急欲籌措財源，在友人章平安媒介下



與訴外人陳春銅於民國九十四年九月二十三日達成初步協議 ，約定以伍仟伍佰參拾貳萬貳仟元整買賣系爭由被告及訴外 人陳淑昭持份之土地。（被證五：買賣契約書）。但因私人 因素，買主陳春銅要求親自與被告洽談土地買賣事宜，被告 人時在國外並不方便，故最後並未與訴外人陳春銅訂定買賣 契約，遂在友人章平安提醒下與忠泰公司甲○○商量土地買 賣條件，至此始以每坪伍拾捌萬元及土地增值稅、遺產稅、 佃農費用等優厚條件達成協議。就友人章平安介紹前，買賣 雙方如此長之時間均未有任何聯繫，如何能謂原告有媒介之 功？
⑶原告總以結果上系爭土地賣給忠泰建設公司作為推論仲介成 功之依據，實則刻意忽略最高法院五十八年台上字第二九二 九號判例「訂立同一內容之契約書」之要件企圖混淆視聽。 事實上原告以結果論證因果關係存在，是錯誤之推論。原告 從未論證「居間行為」與「訂立契約結果」有「因果關係」 存在，而僅僅是以有訂立契約之結果便推論必有因果關係之 存在，其中欠缺論證過程不可不察。既然契約內容與原仲介 內容大不相同、「居間契約有效時間」與「訂立買賣契約時 間」間隔甚久，客觀上便很難解釋原告之居間行為與訂立契 約結果有因果關係，就此而論原告之請求應無理由。又原告 主張被告「顯係以不正當之行為阻其條件之成就」亦不可採 。被告已陳明「共有人間意見不一致致使買賣契約無法順利 簽訂，在兄妹情感上及共有物法律上均屬常情」，原告對此 並未說明，且原告本人既從事土地代書行業，對於土地過戶 繼承登記如何能推託不知不瞭解？是原告指稱不清楚系爭土 地存有共有關係一事，顯然不實。
　⑷答辯聲明：原告之訴駁回。如受不利益判決，願供擔保，請 准免予假執行。
三、得心證之理由：
⑴兩造就被告於台北市○○區○○段91之13地號面積193.43坪 之土地，出售予忠泰建設股份有限公司完成土地買賣簽約， 並經移轉登記於忠泰建設股份有限公司監察人楊玉瑛名下， 並無爭執。兩造之爭點在於上開交易是否因原告之居中仲介 而成。
⑵原告主張：92年還沒有正式簽約，當時已經找好建設公司， 該建設公司也同意要購買，只是沒有正式簽約。一直到94年 才同筆土地和同一建設公司簽約。所以是以94年正式簽約58 萬元來計算。簽委託書時土地還在原被繼承人的名下，尚未 辦理繼承登記，當時被告說他有權代表繼承人來委託我們居 間買賣，我們只是居間找買主，只要條件不亞於委託書內容



即可，目前我們賣出的價格是伍拾捌萬元。
被告抗辯：原告是依據94年買賣契約來請求，但該合約只有 買賣沒有合建與原證一不同，而且坪數也只有一一六坪，與 原證一的居間也不同。被告否認原告有促成本件交易，原告 雖然剛開始有仲介，但是沒有成功，被告轉而跟其他的人洽 談，否認原告所稱被告有告知是受繼承人委託。 ⑶本院訊問忠泰建設公司之承辦人證人甲○○，其稱「（忠泰 建設有無買入中山區○○段九十一之十三地號土地？情形如 何？）是股東（楊玉瑛）買入。這塊土地簽約時間是94年10 月11日，是我經手這塊地，因為這塊地處理的時間相當長， 是從91年下半年就開始談，一開始是原告居中介紹，包含91 之12至15號等土地，但一直沒有談成，92年10月31日，91之 15開始簽約，92年11月初，91之14部分共有人也簽約，91之 13一直沒有談成，在第一批簽完之後92年底，其他部分我們 就暫時放棄，我們於93年年底，我們針對我們整合好的土地 開始設計，當時不包含91之13，只有91之15。」、「（91之 13如何談成？）從93年底就沒有再聯絡這塊地，我們已經確 定不開發，91之13已經放棄了，後來經由被告之妻乙○○他 來跟我們公司聯絡，簽約那段時間原告是沒有聯絡，實際居 中安排的人是乙○○。」，而所原告主張之居間是針對台北 市○○區○○段91之13號土地（參原證四），證人甲○○證 實「93年年底，我們針對我們整合好的土地開始設計，當時 不包含91之13，只有91之15」、「91之13已經放棄了，後來 經由被告之妻乙○○他來跟我們公司聯絡，簽約那段時間原 告是沒有聯絡」，顯示被告否認原告有促成本件交易，原告 雖然剛開始有仲介，但是沒有成功，被告轉而跟其他的人洽 談之抗辯為可採。
⑷原告主張被告授權原告居間媒介，佣金以買賣、合建土地總 價款1%計付酬金之委託書（原証一），明確記載「土地如有 簽成（原證一，卷p-06），佣金以1%計付」，顯屬完成事務 之訂約居間，而非介紹機會之媒介居間，既然簽約與原告之 居間無關，原告之主張則無可採。而且忠泰建設公司是基於 自己之考量而判斷中山區○○段91之13號土地，因為一直沒 有談成，在第一批（91之15）簽完之後92年底，其他部分就 暫時放棄，則與被告是否故意拒絕訂立該契約、是否以不正 當之行為阻其條件之成就，並無關係，原告該部分之主張自 無可憑。
四、本件原告主張是系爭不動產買賣契約因原告居間媒介而成立 ，被告自應依約給付居間報酬。然了造訂立之委託書（原證 一）應為訂約居間之性質，而忠泰建設股份有限公司買入被



告於台北市○○區○○段91之13地號面積193.43坪之土地， 並非來自被告之訂約居間，原告之請求當無理由。假執行之 聲請失所附麗，當予駁回。因本案事證已臻明確，兩造其餘 主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。五、訴訟費用之分擔，依民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　96　　年　　8 　　月　　24　　日 民事第五庭 法　官　陳心弘
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　96　　年　　8 　　月　　24　　日 　　　　　　書記官　許博為