臺灣臺北地方法院民事判決 96年度簡上字第170號
上 訴 人 乙○○
甲○○
共 同
訴訟代理人 林秋萍律師
被上訴人 福客多商店股份有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間履行契約等事件，上訴人對於中華民國96年2月7日
本院臺北簡易庭95年度北簡字第60868號第一審判決提起上訴，
本院於中華民國96年8月14日言詞辯論終結，判決如下︰
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人甲○○負擔新台幣貳仟元，上訴人乙○○負擔新台幣貳萬捌仟捌佰壹拾柒元。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：（一）本訴上訴聲明：⑴原判決不利於上訴人部分廢 棄，並改判駁回被上訴人之訴。⑵第一、二審訴訟費用均由 被上訴人負擔。（二）反訴上訴聲明：⑴原判決廢棄，上開 廢棄部分被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）1,945,666 元。⑵反訴第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：（一）被上訴人與上訴人甲○○於民國93年9月9日簽訂租賃契約 ，由被上訴人承租甲○○所有之台北市信義區○○○路○ 段553巷16號1樓房屋（下稱系爭房屋），被上訴人並簽發 如原判決附表三之支票13張交付甲○○以支付93年9月16 日起至94年8月16日之租金及保證金240,000元。系爭房屋 於93年10月22日移轉登記予上訴人乙○○，是被上訴人再 與乙○○於93年10月25日簽立房屋租賃契約，甲○○亦同 意以上開附表三支票交由乙○○。同時被上訴人於93 年 12月20日另開立原判決附表四支票12件交乙○○以支付94 年9月16日起至95年8月16日止之租金。嗣於於94年4月4日 被上訴人以電話通知乙○○終止上開系爭房屋租賃契約。 然被上訴人於94年7月27日簽立之房屋返還證明書時，始 將系爭房屋交還上訴人，故依租賃契約第7條違約處罰第2 項、第3項規定，上訴人自得請求被上訴人賠償相當租金3 倍之違約金及1個月租金；又被上訴人亦應給付自94 年5 月15日起至94年7月27日止，計2個月又12日不當得利之租 金。同時系爭房屋所有權人乙○○於94年4月15日即委託
甲○○處理系爭房屋之銷售事宜，嗣與買方達成買賣協議 ，惟因被上訴人未如期交屋，以致上訴人無法履行買賣契 約，買方遂與上訴人終止買賣契約，致使上訴人受有所失 利益之損害；且查被上訴人於本院94年裁全字第6064 號 裁定、94年執全壬字第2355號假處分強制執行過程中，使 玉山銀行相關人員知悉，因此造成上訴人人格及名譽受侵 害，上訴人受有人格及名譽損害；上訴人另受有房屋折舊 、油漆剝落、室外舖面打除、屋簷被破壞等損害，爰依法 請求不當得利21,333元、懲罰性違約金640,000元、所失 利益400,000元、修復費用120,013元，懲罰性違約金部分 原審漏未裁判，自有違誤。綜上，被上訴人總計應再賠償 上訴人1,181,346元，茲抵銷原審判決上訴人應返還之附 表一、二之五張票據金額均為80,000元總計為400,000元 之支票及上訴人應返還之押租金107,346元後，被上訴人 總計應再給付上訴人674,000元。
（二）上訴人於系爭房屋租賃契約終止後，曾多次以電話口頭及 存證信函請求被上訴人搬遷房屋，惟被上訴人要求上訴人 應無條件先返還自94年5月15日終止租約後之支票及剩餘 保證金，並拒絕配合點交返還租賃房屋。94年6月17日被 上訴人代表陳王俊要求甲○○簽立該租約終止協議書，並 返還終止租約後之支票及剩餘保證金，惟因該協議書內容 不實亦不合理，甲○○遂拒絕簽立，並要求被上訴人簽立 同意返還房屋由上訴人自行開鎖之證明書後，上訴人即配 合返還終止租約後之支票及剩餘保證金，其他租賃爭議則 另依法處理，亦遭陳王俊所拒，其表示該不合理之租約終 止協議書係公司法務部門之意思。嗣該員陳王俊親自繕寫 建議於該只協議書上：1.「發終止契約書面通知以房屋所 有權人為對象（乙○○）」，即關於被上訴人主張之該租 約終止協議書內之內容均直接通知屋主即乙○○，由乙○ ○逕自確認決定，惟上訴人認為須以郵務送達之方式為之 ，始生效力，遂註記「以送達日始計！甲○○96年6月17 日」；2.「前屋主因改善屋況所支出的費用由福客多賠償 。」以作為租約終止協議書之賠償範圍，惟因被上訴人尚 有其他諸多違約責任尚未理清自非甲○○所能逕自做決定 ，上訴人遂加註「與否？」，以示應保留由屋主乙○○決 定；3.「由甲○○先生介紹加盟主，福客多重新評估是否 設立門市租約續存」，亦即該員請甲○○幫忙仲介加盟主 ，欲以該仲介費作為賠償甲○○之仲介賣屋之損失，惟甲 ○○不想逕自負擔此責任，遂於後加「？」以示尚未決定 ，惟甲○○僅同意被上訴人「若續租則由甲○○再行施作
上述第二項部分。」，亦即當時僅知系爭租賃房屋外用以 架設招牌、室外機之屋簷棚架業已毀損，甲○○遂表示被 上訴人如續租，願再次配合重新施作，嗣被上訴人代表陳 王俊即將其建議註記簽名撕下，並影印乙份給甲○○，且 表示將上開建議攜回公司討論，惟被上訴人公司嗣亦未同 意該員建議，仍僅要求上訴人應先行返還自94年5月15 日 租約終止後之全部租金支票，及扣除1個月租金（以為提 前終止租約賠償）後之剩餘保證金，而拒不配合辦理交屋 之任何事宜。迨至94年7月22日被上訴人竟寄發存證信函 予上訴人要求上訴人應返還保證金及租金支票，惟仍拒絕 配合辦理交屋相關事宜。故94年7月25日上訴人發存證信 函予被上訴人要求於94年7月27日點交返還系爭房屋。（三）本件租賃契約於94年5月15日終止，乙○○於94年4月15日 委託甲○○處理出賣系爭房屋之買賣事宜，嗣尋得買方葉 慶秋與之達成買賣協議以40,000,000元出賣系爭房屋，買 方葉慶秋並給付定金60,000元整，雙方並約定於94年5月 20日入內看屋，並預定於94年5月22日簽約，詎被上訴人 於租約終止後，竟遲延達2.4個月，惡意拒不返還租賃房 屋，致使買方因無法確認看屋、簽約、交屋之時間，而解 除買賣契約。上訴人因此受有依上開買賣價金於遲延2.4 個月期間按法定利率計算之利息損害之所失利益400,000 元，依民法第216條第1項及第2項之規定，得請求被上訴 人賠償。
（四）被上訴人於94年7月27日返還系爭屋時，未依該租約第8條 第6款規定，「現狀歸還時需將管線拆除，輕鋼架天花板 補滿…。」將破損之天花板修復，更故意破壞系爭房屋室 內之油漆及任意拆除室外屋簷雨棚，此有系爭租屋前之照 片及被上訴人於94年5月15日租賃契約終止返還租賃房屋 時之照片可為證明。除原判決認定之金額外，上訴人以照 片證明系爭房屋油漆剝落、輕鋼架天花板破損、室外舖面 打除、屋簷被破壞等為被上訴人應負回復原狀之責任，賠 償修復費用120,013元，原審僅判決被上訴人就該部分天 花板破損部分賠償7,875元，及廢料運除費用4,000元，自 有違誤，上訴人爰請求被上訴人應再賠償全部修復費用 87,125元。另系爭房屋修復期間應需12日，此期間上訴人 顯無法使用收益，而受有相當於租金之損害35,555元，原 審僅判決被上訴人應賠償上訴人1日修復期間之損害2,667 元，自有違誤，為此，上訴人爰請求被上訴人應再賠償全 部修復期間12日損害32,888元。總計，被上訴人應再賠償 修復損害120,013元。
（五）上訴人並無任何拒絕受領系爭房屋之情事，94年7月26日 被上訴人尚於其網站繼續招募系爭租賃房屋之加盟主，又 94年7月27日上訴人再度發函予被上訴人已陳明被上訴人 應修復天花板破損及牆壁破損滲水，並賠償違約金，再者 ，94年8月3日上訴人亦再次發函予被上訴人，主張被上訴 人前拒不返還房屋，又況，被上訴人之訴訟代理人於陳述 同意甲○○二張支票兌現之原因時稱：「因房子有使用， 算是租金」，自承確有使用系爭房屋。
三、證據：除援用第一審所提證據外，並補提上訴人間買賣仲介 專任委託書影本、一般銷售委託書影本、永合營造有限公司 系爭房屋修繕工程進度表及訴外人林衡達96年6月17日收據 影本乙只、被上訴人擬具兩造未合意簽訂而加註之終止租約 協議書影本、被上訴人網站加盟招募資料影本、台北逸仙郵 局存證信函第1166號影本、台北內湖西湖郵局存證信函第 623號影本。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：⑴駁回上訴人之訴。⑵訴訟費用由上訴人負擔。⑶如 受不利之判決，被上訴人願供擔保，請准宣告免為假執行。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：（一）上訴人於系爭房屋租賃契約終止後，因乙○○、甲○○皆 互相推託，導致兩造於94年7月27日交屋，故上訴人主張 無理由。就甲○○應返還如附表一之支票乙紙，支票抬頭 為甲○○，且記載禁止背書轉讓，其原審判決無誤。另上 訴人提出被上訴人不交屋與事實矛盾，嗣因被上訴人在94 年4月4日至同年5月15日屢次通知乙○○、甲○○等二人 交屋，惟該二人皆互相推託，此期間仍連絡交屋時間，至 同年6月17日通知甲○○簽終止協議書，詎料，其再以終 止租約要發函給乙○○為由，拒簽協議書，導致雙方於94 年7月27日交屋。被上訴人在提出終止租約之前，租期六 個月期間並無使用裝潢該屋經營便利商店，即可交屋，試 問被上訴人不交屋，損失不只租金，尚有賠償問題，被上 訴人會如此做？顯然不交屋原因不在被上訴人，上訴人主 張有違常理，顯無理由。另外，被上訴人於94年7月22日 發存證信函告知返還剩餘支票15張及保證金240,000元。 乙○○分別於94年7月25日、7月27日、8月2日發三封存證 信函。
（二）被上訴人之承辦人員陳王俊先生與上訴人通話記錄高達19 次連絡，上訴人屢次推諉不點交房屋，卻以被上訴人不交 屋為由，處罰相當租金3倍之違約金，顯然不合理，檢附 被上訴人於94年4月4日以後至94年7月27日交屋間，以電
話聯絡與甲○○、乙○○之通聯紀錄可證。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提甲○○拒簽終止協議 書理由便條影本一件為證、通聯紀錄，並聲請訊問證人陳王 俊陳述交屋前之處理過程。
理 由
一、被上訴人起訴主張：93年9月9日與甲○○簽訂房屋租賃契約 ，承租甲○○所有之系爭房屋，被上訴人並開立如原判決附 表三之禁止背書轉讓支票13張交付甲○○以支付93年9月16 日起至94年8月16日之租金及保證金240,000元，甲○○嗣將 系爭房屋之所有權移轉登記予乙○○，被上訴人再與乙○○ 另訂租約，而兩造均同意上開13張支票由甲○○轉交與乙○ ○，以繳付租金及保證金；此外被上訴人復另開立如原判決 附表四之支票12張交付乙○○，以支付94年9月16日起至95 年8月16日止之租金。被上訴人承租系爭房屋後，從未使用 過，嗣於94年4月4日被上訴人以電話通知乙○○提前終止租 約，且積極與上訴人聯絡返還房屋事宜，並依系爭租約第7 條第3項之約定賠償乙○○相當於1個月租金之違約金，而系 爭房屋之租約於94年5月15日終止後，上訴人自應將94年6月 16日起至95年8月16日止之支票計15張及履約保證金240,000 元返還被上訴人，惟上訴人卻將發票日94年6月16日及94年7 月16日2張支票兌領，僅退還95年1月16日起至8月16日止8張 支票及86,112元，被上訴人乃提起本件訴訟請求上訴人返還 原判決附表一、二所示支票及已兌領支票之不當得利160,00 0元及尚未返還部分之保證金153,888元。二、上訴人辯稱：依系爭房屋租約，被上訴人應於94年5月15日 交還系爭房屋，然被上訴人遲至94年7月27日始將系爭房屋 交還上訴人，被上訴人自應賠償自94年5月25日至94年7月27 日止2.4月期間內213,333元不當得利及房屋折舊損害 160,000元；又上訴人計劃將系爭房屋出售，因被上訴人未 能於94年5月15日如期交屋，致難以成交且商機難再，上訴 人因此所失利益為400,000元亦得請求被上訴人賠償；另依 系爭房屋租約第7條規定，被上訴人提前解約應給付1個月租 金之違約金88,889元、及應給付相當於租金3倍之違約金 640,000元，合計728,889元之違約金；此外，被上訴人於債 務不履行之執行程序中另受有人格及名譽損害，被上訴人亦 應賠償300,000元；同時，被上訴人所交付房屋，油漆剝落 、輕鋼架天花板破損、室外舖面打除、專為被上訴人所架設 之屋簷被破壞，被上訴人亦應賠償修復費用99,000元、半個 月修復期間損失44,444元。故上訴人除無需返還原判決附表 之支票及保證金之餘額外，被上訴人反而尚應給付上訴人上
開金額。爰反訴請求被上訴人給付上訴人1,945,666元及其 法定遲延利息等語。
三、經查兩造對下開事實並不爭執，並有兩造租賃契約書及房屋 返還證明書影本為證，是自堪信為真實。
（一）被上訴人與甲○○於93年9月9日簽訂租賃契約，由被上訴 人承租甲○○所有系爭房屋，被上訴人並簽發如原判決附 表三之支票13張交付甲○○以支付93年9月16日起至94年8 月16日之租金及保證金240,000元。系爭房屋於93年10月 22日移轉登記予乙○○，是被上訴人再與乙○○於93年10 月25日簽立房屋租賃契約，甲○○亦同意以上開附表三已 兌現部分外11張支票交由乙○○。同時被上訴人於93年12 月20日另開立原判決附表四支票12張交付乙○○以支付94 年9月16日起至95年8月16日止之租金。（二）被上訴人於94年4月4日以電話通知乙○○終止上開系爭租 賃契約。
（三）被上訴人於94年7月27日將系爭房屋交還上訴人。被上訴 與乙○○並簽立「房屋返還證明書」一件內容為：「緣福 客多商店股份有限公司 (以下簡稱乙方)於中華民國 (下 同)93 年10月25日向乙○○ (以下簡稱甲方)承租座落于 台北市○○○路○段553巷16號1樓房屋，因乙方於94年4 月4日通知甲方終止租約，致本房屋雙方租賃契約已於94 年5月15日終止，為雙方所不爭，茲因乙方於終止日不交 屋之緣故而至今日 (94年7月27日)方將房屋騰空返還予甲 方管收。為免空口無憑，特立此書1式2份由雙方各執1份 為憑。」
（四）被上訴人簽發之發票日為94年6月16日之支票，業經乙○ ○以甲○○帳戶於94年7月12日為付款提示。至發票日為 94年7月16日之支票，亦經甲○○於94年7月19日為付款提 示。
（五）依據兩造間系爭房屋租賃契約第7條中違約處罰之約定： 被上訴人於終止租約或租賃期滿不交還房屋時，自原因發 生日起乙○○得向被上訴人請求每月賠償相當租金3倍之 違約金至房屋遷讓返還日止。又被上訴人於本契約租賃期 限屆滿前欲終止契約者，應於一個月前通知上訴人並賠償 一個月租金之違約金。而兩造間之系爭房屋租賃契約，兩 造確認於94年5月15日終止。
四、本院協助兩造協議後簡化爭點如下：
（一）上訴人於系爭房屋租賃契約終止後，有無請求被上訴人搬 遷房屋？證據為何？
（二）乙○○是否業經舉證證明於94年4月15日委託甲○○處理
系爭房屋之銷售事宜，嗣雖有人願購買，然因被上訴人未 能於94年5月15日如期交屋，致生扞格而難以完成且致商 機難再？又若因此發生之損害為何？有無因果關係？（三）除原判決認定之金額外，上訴人是否業經舉證證明系爭房 屋油漆剝落、輕鋼架天花板破損、室外舖面打除、屋簷被 破壞等是否為被上訴人應回復原狀之責任？又回復原狀之 金額為何？
五、按當事人就訴訟標的法律關係前提之權利或法律關係所為之 陳述，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受 託法官前為相同之陳述，倘當事人對之具有實體法上處分權 ，已充分明瞭該陳述之內容及其法律上之效果，且無害於公 益，又經當事人整理並協議簡化爭點者，為尊重當事人之權 利主體地位，對於訴訟審理範圍及事實主張、證據提出具有 決定之權能，以資平衡保障其實體利益及程序利益，並節省 司法資源之付出，應認法院即可以該當事人協議簡化後之相 同陳述內容為裁判之依據，無庸再就該相同陳述內容另為調 查審認。最高法院92年度台上字第1547號判決意旨亦採相同 見解，本件經法院協助，兩造達成協議簡化爭點為上述三點 ，故以下再就上開爭點逐一論述。
（一）上訴人於系爭房屋租賃契約終止後，上訴人未提出證明被 上訴人主觀上有故意「不返還房屋」之證據，上訴人依系 爭租約第7條第2項請求被上訴人給付相當於3個月租金之 違約金並無理由。
１、兩造對系爭房屋租賃契約於94年5月15日終止，被上訴人 依上開租約第7條第3項規定另應賠償乙○○一個月租金， 而上訴人對94年6月16日租金支票業已提領畢等事實並不 爭執詳如前述，是自堪信為真實。
２、系爭房屋租約第7條第2項約定：「乙方於終止租約或租賃 期滿不交還房屋時，自原因發生之日起甲方可向乙方請求 每個月賠償相當租金3倍之違約金至房屋遷讓返還日為止 。」等詳如上述。是參考上開租約第7條違約處罰規定之 全部文句，可知解釋上開契約條款內之「不交還房屋」， 自應以系爭房屋租約於終止租約或租賃期滿時，承租人即 被上訴人有「故意」或「有『可歸責』之事由」不交還系 爭房屋始足當之。
３、經查被上訴人於本院審理時一再陳稱94年4月4日至94年5 月15日間多次通知甲○○及乙○○交屋，以便取回原判決 附表三、四等支票，惟上訴人相互推託，至同年6月17日 通知上訴人簽終止協議書等語，另陳稱：「我們在4月14 日已通知交屋，而我們是要在5月15日交屋給上訴人，我
們都是電話連繫，6月17日的時候，我們請他交屋，上訴 人要我們與甲○○連絡。．．」，核與證人陳王俊證稱略 以：「94年4月17日到5月17日因甲○○先生說他在忙三重 捷運坍塌的事情，所以他沒有時間而無法辦理交屋」、「 ．．．之前，大概是在五月中旬，我有跟林先生約定到現 場，我有跟林先生我現在找不到遙控器，可否現場返還（ 系爭房屋）。當天林先生是從房子裡面走出來，我說我們 根本沒有開店也沒有施工，但是林先生說我們有施工，施 工地點在地下室，他有帶我去看，但是我說我沒有辦法確 認我們有施工，我們租賃範圍沒有地下室。林先生說他會 去函台電確認是否有施工，我說我也會請我的承包商來看 是否有施工。看完之後，我跟林先生好像有在附近紅茶店 坐一下聊一下，聊的很廣泛。那天我有要求林先生是否可 以以現況交屋，請林先生複製遙控器給我，相關的費用都 由我們負擔，但是林先生說重點是在我們有沒有施工，所 以他不同意現況交屋。」等語相符，本堪信為真實。次查 甲○○陳稱：「．．．被上訴人通知乙○○不要承租了， 乙○○4月份告訴我，那時乙○○在台東，說要交屋的話 ，要我先去看一下，乙○○說被上訴人不租了，要我先去 點交，看看房屋是否有問題，乙○○只是叫我進屋去看看 上訴人是否有騰空，5月份的時候，我和上訴人的員工一 起去看，那時門是鎖著的，承辦人說找不到鑰匙，所以沒 有辦法進去看。．．．」、「．．．我總共去看了3次，5 月份1次，第2次是6月份去，第3次是6月底，第1次是被上 訴人連絡我表示他們要解約，因為支票有一部分是開我的 名字，被上訴人叫我去把乙○○戶頭的支票領出來，5月 15日的時候，那時候第1次看房子的時候，是被上訴人連 絡我要拿回支票，我說要先看房子是否有問題，如果沒有 我才要還支票。電話連絡過後大概一星期左右才去看房子 ，是當天敲定時間，是我先說要看房子的，主要是要看看 裡面有沒有被整修過，被上訴人說好到現場去，那時我們 約在紅茶店，到現場時，被上訴人說找不到鑰匙．． ．」等語，乙○○則陳稱：「3月30日，甲○○打電話給 我，說對方要求委託書及委託格式，我是在台東的家接的 電話，所以我在電腦裡有紀錄。我沒有主動與被上訴人聯 絡，我是被動的，而且是被上訴人要解約的。我是委託甲 ○○洽商，如果有正式的解約的話，我人會北上。4月4日 ，我在台東在我先生的車上接到被上訴人的電話，說要要 回420,000元，我就打電話給甲○○，問他這是作什麼的 ，我也堅持要收到福客多的收據。」、「．．．除上開兩
次外，我都沒有跟福客多連絡。5月17日我有接到陳先生 電話，因為他沒有遙控器，也沒有正式交屋文件，所以他 叫我不要去現場交屋了。6月9日晚上九點、十點，陳先生 抱怨說甲○○要他提供的文件。6月24日，我在台東在我 先生車上，我接到陳先生的電話，我要他打電話到我家， 我說為何不快點交屋，他說不干他的事。7 月4日，我請 甲○○儘速與福客多聯絡，約7月5日見面。7 月5、8日談 判破裂。7月9日，對方已不回電，甲○○說對方沒有誠意 ，所以要我把支票軋進去。」等語，亦與被上訴人前開陳 述，自94年4月通知終止租約時起，一直聯絡上訴人希望 儘速交屋未果等事實大致相符。且查系爭房屋被上訴人租 用後並未裝潢使用始終為空屋，上訴人對此亦不爭執，是 被上訴人陳稱系爭房屋租約兩造同意提前終止後，被上訴 人當然希望儘早交還系爭房屋以減少損害等語，亦符合常 理。是綜上可知，本件上訴人並未舉證證明被上訴人於94 年7月27日前有「故意」或「有『可歸責』之事由」不交 還系爭房屋等違約事實。是其主張被上訴人違約，應依系 爭房屋租賃契約第7條第2項規定支付違約金云云，即無理 由。
４、再查系爭房屋本即供辦公營業用，外側鐵捲門以遙控器開 啟，而內側為整片落地門，不需要鑰匙；而被上訴人迄未 找到系爭鐵捲門鑰匙（按即遙控器）等事實，亦為兩造所 是認。而依系爭房屋租約並無被上訴人交還系爭房屋時， 附有應將遙控器返還之條件，且被上訴人之受僱人亦明確 陳稱，可由上訴人自行複製系爭房屋遙控器，相關費用由 被上訴人自行負擔，是被上訴人將系爭房屋遙控器遺失， 亦與上訴人主張之前開契約第7條第2項「有『可歸責』之 事由」不交還系爭房屋，而得請求違約處罰規定不相符。 且查依系爭房屋租約交還房屋不必然需交付鑰匙，若出租 人即上訴人不放心承租人即被上訴人未交回鑰匙，非不得 換鎖以解決，亦非不得於交屋後召鎖匠開鎖、配鎖，至於 開鎖、換鎖及配鎖或另換鐵捲門遙控器等費用，亦非不得 於事後向承租人求償，況被上訴亦早同意負擔此部分費用 （詳如前述）。從而上訴人以被上訴人找不到鑰匙（鐵捲 門遙控器）拒絕被上訴人交屋，並據以指責被上訴人「不 返還房屋」並無理由；反之，被上訴人辯稱因未找到遙控 器而上訴人藉故推託不交屋之等語，核屬有據。 ５、再依兩造不爭執之94年6月17日「租約終止協議書」（即 被證1及上證6）記載，「立協議書人」欄位原由被上訴人 繕打「乙○○授權甲○○代理」，而甲○○要求被上訴人
員工陳王俊記載第1項為：「1.發終止租賃契約書面通知 以房屋所有權人為對象（乙○○小姐）」並親筆附記「， 以送達日始計！」、「前屋主因改善屋況所支出的費用由 福客多賠償與否？」、「由甲○○先生介紹加盟主，福客 多重新評估是否設立門市租約續存？」、「若續租，則由 甲○○再行施作上述第2項部分」。上開「租約終止協議 書」雖未經兩造合意而成立，惟其內容則是就系爭房屋租 約終止（包含交屋）後兩造權利義務之詳細內容。是由兩 造於上開「租約終止協議書」相互附記之內容以觀，被上 訴人想要儘速於租約終止後交還系爭房屋，取回附件三、 四支票等情更屬明確。而上訴人似亦無意讓系爭房屋租賃 關係進入終止清算階段，並努力想讓租約續存。甲○○為 乙○○之代理人，以前開文句設下要求，亦有增加被上訴 人就系爭房屋租約所無之終止契約、交還房屋之其他障礙 。
６、至兩造不爭執事實（三）所示之「房屋返還證明書」，並 非被上訴人預擬及撰寫（被上訴人公司之標準格式為前述 「租約終止協議書」），而是由甲○○繕打，是由上開證 物、兩造當事人陳述事實發生過程，亦足證明，上開「房 屋返還證明書」，至多僅能證明兩造已完成實際交屋之事 實。並不能證明系爭房屋是被上訴人故意不交屋或有其他 歸責之原因而不交屋，亦應附此敘明。
７、綜上，本件上訴人並未能舉證證明被上訴人有違背兩造間 系爭房屋租約第7條第2項「不交付房屋」之規定，故乙○ ○請求被上訴人依約給付違約金640,000元並無理由，應 予駁回。又參照前開說明，本件上訴人亦從未主動聯絡被 上訴人辦理交屋手續，更未提出證據證明上訴人有主動要 求被上訴人於期限內交屋，從而上訴人主張爭房屋租賃契 約終止後，有請求被上訴人搬遷房屋（交屋）云云，即無 所據。
（二）上訴人不能證明被上訴人違約遲延交屋，從而乙○○主張 系爭房屋因被上訴人遲延交屋無法及時出售，因此受有所 失利益為400,000元，得請求被上訴人賠償云云，亦無理 由。
１、按「債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損 害。」、「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外 ，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。」、「依通 常情形，或依已定之計畫、設備或其他特別情事，可得預 期之利益，視為所失利益。」、「因不可歸責於債務人之 事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任。」民法第
231條第1項、第216條第1項、第2項及第230條分別定有明 文。又，民法第216條所稱之「所失利益」，固非以現實 有此具體利益為限，惟該可得預期之利益亦非指僅有取得 利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之 計劃、設備或其他特別情事，有客觀之確定性始得稱之。 最高法院93年度台上字第1225號判決亦採相同見解。惟主 張因遲延發生損害而請求損害賠償之前提要件，應先證明 債務人有遲延給付之事實。
２、乙○○雖經提出反證八之授權書，證明於94年4月15日全 權委託甲○○處理系爭房屋之銷售事宜；惟查系爭房屋未 於94年5月15日交還，既非可歸責於被上訴人之事由，又 非被上訴人故意所致，已如前述，從而上訴人未舉證證明 被上訴人有遲延給付情事而為此部分請求本無理由。況查 縱使認為被上訴人前開未交還房屋具可歸責性，欲令被上 訴人負損害賠償責任者，上訴人尚須舉出其有任何已定之 計畫或有其他已發生之特別情事，有客觀之確定性之相關 事證，以證明其所失利益之損害。本件上訴人主張系爭房 屋預備出售之情事，業經被上訴人嚴詞否認；況買賣契約 為債之關係，買賣契約之簽訂並不以有處分權為必要，被 上訴人未交還房屋尚不構成使乙○○因此欠缺處分權，即 使乙○○已與第三人簽訂買賣契約，亦不因被上訴人未交 還房屋即當然造成乙○○之損害，此類所失利益之損害應 由乙○○負舉證責任，其未盡舉證責任，本院亦難認其受 有損害。
（三）上訴人主張被上訴人遲延返還系爭房屋債務不履行，並進 而依法進行之保全及執行程序（本院94年裁全字第6064號 裁定、94年執全壬字第2355號強制執行），侵害乙○○之 人格及名譽損害，請求被上訴人賠償300,000元部分並無 理由。
１、本件被上訴人並無何債務不履行之情事，詳如上述，是上 訴人請求被上訴人為給付，本無所據。
２、次查保全程序之行使為當事人行使訴訟法上權利之一環， 既為當事人依法行使權利，核自與侵權行為規定不符，是 上訴人主張被上訴人上開保全程序行為屬侵權行為亦無理 由。
３、再查本件被上訴人於本院94年裁全字第6064號裁定、94年 年執全壬字第2355號假處分強制執行過程中，法院本應依 法將假處分裁定送達予玉山銀行相關人員，縱認因此造成 上訴人人格及名譽受侵害，亦與被上訴人聲請假處分等訴 訟或非訟行為無因果關係。同時上訴人亦不能證明被上訴
人上開行為非為保全其權利，而有故意或過失利用法院之 法定程序侵害上訴人之人格及名譽，是上訴人此部分主張 自無理由。
（四）依兩造間租賃契約之約定，被上訴人依特約就室外舖面及 屋簷部分並無回復原狀之義務，但被上訴人依約有補滿天 花板之義務，且有清除遺留廢棄物之義務；至於房屋油漆 剝落則係自然耗損，應由乙○○依民法第423條負保持義 務，從而上訴人此部分請求超過14,542元（原判決准許上 訴人請求部分）部分為無理由。
１、按當事人聲明之證據，其證據資料如何判斷，為證據之評 價問題，而當事人提出之證據應如何評價，在自由心證主 義之下，係屬法院自由裁量權之範圍。因之法院在引用證 據資料時，應不受是否對舉證人有利及他造曾否引用該項 證據之限制，此即為證據共通原則。最高法院86年度台上 字第931號判決意旨即採相同見解。
２、次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有 生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第 455條固定有明文；惟若租賃契約當事人對此另有約定， 本諸契約自由原則，非不得由出租人或承租人合意變更。 經查兩造前揭租約第8條第6項規定：「乙方（即被上訴人 ）於租賃期滿應將房屋遷讓交還，不得向甲方（即上訴人 ）請求遷移費或任何費用，乙方於交還房屋時，得以改裝 設施後之使用現狀交還，不需恢復原使用功能。（歸還當 月之水電費、公共設施之分攤規費、管理費、電話費及營 業必須繳納之稅捐，由乙方負擔。）現狀歸還時需將管線 拆除，輕鋼架天花板補滿，因室外機及電路管線導致玻璃 穿孔部分需將玻璃更新，內部壁板及隔間板需拆除，招牌 貼皮部分拆除，炮管移除。」。是參照前開說明，本件兩 造既已約定被上訴人於租賃期滿返還房屋時，除特約之天 花板、玻璃穿孔、內部壁、板隔間板、招牌貼皮及炮管有 補滿、移除或拆除之義務外，其餘均得以改裝設施後之使 用現狀交還，不需恢復原使用功能。據此乙○○主張油漆 剝落、輕鋼架天花板破損、室外舖面打除、專為被上訴人 所架設之屋簷被破壞等修理費用及損失計99,000元及半個 月修復期間損失44,444元部分，除關於天花板補滿費用及 油漆部分費用外，即與契約約定不符，不能認有理由。 ３、再查，關於天花板之補滿費用依上訴人提出之反證三照片 所示，總計約缺損18片，縱依每片為1平方公尺計算，並 依反證十二估價單或96年8月14日乙○○庭呈民事辯論意 旨狀附件一每平方公尺105元單價，其合理之損害賠償額
亦不超過2,700元；是上訴人請求被上訴人給付於此範圍 內即有理由。
４、上訴人主張系爭房屋油漆剝落等應由上訴人負責回復原狀 云云，惟查依民法第423條規定，出租人應以合於所約定 使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中 ，保持其合於約定使用、收益之狀態，且由民法第429條 第1項以觀，此部分之修繕費用，除契約另有訂定或有習 慣外，由出租人負擔。查系爭房屋上訴人所指油漆剝落部 分，由上訴人提出之反證三照片上觀察判斷，應係自然損 耗，亦即係系爭房屋該處牆壁長期受潮所致，參照前開法 律規定及說明，此部分上訴人請求被上訴人賠償損害，本 無理由。
５、再查乙○○另主張系爭房屋之油漆剝落、室外舖面打除、 屋簷被破壞等另主張依被上訴人應依民法第184條應賠償 其回復原狀費用之損害云云。惟查，系爭房屋被上訴人並 未進住開設加盟店如上述，而上訴人迄未提出證據證明， 上訴人對前述系爭房屋之油漆剝落、室外舖面打除、屋簷 被破壞等侵權行為人為何人？於何時？以何種不法行為所 為破壞，侵害上訴人何權利？該人行為與上訴人權利受侵 害有何因果關係？兼查被上訴人又為法人，上訴人更未舉
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網