臺灣臺中地方法院民事判決 96年度簡上字第14號
上 訴 人 乙○○
被 上訴人 丙○○
上當事人間請求返還報酬事件，上訴人對於民國95年11月17日本
院臺中簡易庭95年度中簡字第5766號第一審判決提起上訴，本院
於民國96年8月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣叁仟叁佰伍拾玖元，由上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人主張：伊經由住商不動產大里加盟店（以下簡稱住 商大里店）及上訴人之仲介，於民國91年10月25日與訴外人 林慶福訂定不動產買賣契約，向林慶福購買坐落臺中縣大里 市○○○段75之6地號、75之45地號、75之46地號、75之49 地號、75之50地號、75之9地號等6筆土地（地目均為田）， 且伊已給付仲介報酬新臺幣（下同）150,000元予上訴人， 亦已對住商大里店給付仲介費。惟伊與林慶福於簽訂不動產 買賣契約時，即約定「本案農業使用證明如無法獲得許可核 發，本件買賣須無條件解除」；另住商大里店及上訴人亦均 與伊約定：如該不動產買賣契約不成立或解除時，住商大里 店及上訴人均應退還仲介費。伊於91年12月4日，雖曾以林 慶福之名義，向臺中縣大里市公所申請取得上述6筆土地之 農業用地作農業使用證明書，然該證明書於92年5月8日遭臺 中縣大里市公所撤銷，伊與林慶福之上開不動產買賣契約， 亦因該等土地未獲許可核發農業用地作農業使用證明書，而 無條件解除，則上訴人自應依兩造所訂居間契約之約定，將 其領取之150,000元仲介報酬返還予伊，詎上訴人迄今仍未 返還，迭經伊催討均置之不理，為此訴請上訴人返還仲介報 酬150,000元，及自伊聲請本院核發95年度促字第50355號支 付命令以催告上訴人返還該項報酬之翌日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息。
二、上訴人抗辯：向訴外人林慶福訂約購買上述6筆土地，暨與 伊訂定居間契約之人，均係被上訴人之父丁○○，而非被上 訴人本人，丁○○與林慶福既因伊之媒介而就上述6筆土地 訂定不動產買賣契約，伊即已履行與丁○○所訂居間契約應 負義務，從而自得領取約定之仲介報酬150,000元。至於前 開不動產買賣契約中有關：若上述6筆土地無法獲准核發農 業用地作農業使用證明書，該買賣契約即須無條件解除之約 定，係存在於該買賣契約之當事人即林慶福與丁○○間，與 伊及丁○○所訂居間契約無關，被上訴人以上開不動產買賣
契約因無法取得農業用地作農業使用證明書而解除為由，請 求伊返還仲介報酬，自無理由。況且，上述6筆土地原本已 經臺中縣大里市公所核發農業用地作農業使用證明書，惟因 被上訴人刻意以不正當之手段，使該證明書被臺中縣大里市 公所撤銷，並導致被上訴人與林慶福間之不動產買賣契約因 而解除，亦即被上訴人係以不正當手段促使該不動產買賣契 約之解除條件成就，則依民法第101條第2項規定，應認為上 開不動產買賣契約仍然存續，被上訴人自無權請求伊返還仲 介報酬；再者，伊領取之仲介報酬，係上開不動產買賣契約 之買受人丁○○要求出賣人林慶福減收買賣價金1,000,000 元後，再由被上訴人以其中之150,000元支付予伊，故該筆 仲介報酬實係由林慶福所支付，被上訴人根本未給付伊分文 ，自不得請求伊返還等語。
三、原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴，上訴人 對於原審判決全部不服，提起上訴，並聲明：原判決廢棄； 上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回 ；願供擔保，請准免予宣告假執行。被上訴人則聲明：駁回 上訴。
四、以下事實為兩造所不爭執，核與被上訴人於原審提出之不動 產買賣契約書及臺中縣大里市公所92年5月8日里市建字第09 20010399號函各1份（以上均為影本，附本院95年度促字第6 0355號卷內）為證，堪信為真實：
㈠訴外人林慶福經由上訴人及住商大里店之仲介，於91年10月 25日出售上述6筆土地，林慶福與買受人所訂不動產買賣契 約中約明：「本案農業使用證明如無法獲得許可核發，本件 買賣須無條件解除」。
㈡被上訴人曾於91年12月4日，以林慶福之名義向臺中縣大里 市公所申請取得上述6筆土地之農業用地作農業使用證明書 ，然該證明書於92年5月8日遭臺中縣大里市公所撤銷，上述 不動產買賣契約亦因而解除。
五、至被上訴人主張：上開不動產買賣契約係伊經由上訴人及住 商大里店之仲介而與訴外人林慶福訂立，伊並因而給付上訴 人仲介報酬150,000元；惟該不動產買賣契約既因買賣標的 物之土地無法取得農業使用證明而解除，且兩造訂定居間契 約時，上訴人已承諾：若該不動產買賣契約遭解除，上訴人 即應退還向伊收取之仲介報酬，則伊自得請求上訴人返還該 仲介報酬等語，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，從而 本件應審究者，厥為：
㈠上開不動產買賣契約書之買受人究為被上訴人，或係訴外人 丁○○？
㈡上訴人有無同意：上開不動產買賣契約若不成立或解除時， 應退還仲介費？
㈢被上訴人申請取得之上開土地農業用地作農業使用證明書遭 臺中縣大里市公所撤銷，是否係被上訴人刻意造成？若是， 被上訴人是否因而不得請求上訴人返還居間報酬？ ㈣上訴人抗辯：伊領取之仲介報酬，乃丁○○與林慶福訂定上 開不動產買賣契約後，要求林慶福減收買賣價金1,000,000 元後，再由被上訴人以該1,000,000元中之150,000元給付予 伊，故該筆仲介報酬實係由林慶福所支付，被上訴人根本未 給付伊分文報酬，自不得請求伊返還等語，有無理由？ 茲依序論究如下：
㈠證人甲○○於本院96年5月2日準備期日到庭，經本院對其提 示上開不動產買賣契約書後，結證稱：伊當時是在住商不動 產上班，訴外人林慶福委託伊出售上述6筆土地，上訴人則 找人來買這塊土地，上訴人找到的買主是被上訴人，本來是 被上訴人之父親出面，是用被上訴人的名字買的，所以合約 書上承買人的名字有改過等語，顯見經由上訴人之居間介紹 而向林慶福購買上述6筆土地之人，乃被上訴人，被上訴人 之父親丁○○僅係代被上訴人出面洽談買賣條件，並非該不 動產買賣契約之當事人。再參諸被上訴人主張：伊因與林慶 福所訂前述不動產買賣契約業經解除，曾另向本院起訴，請 求住商大里店所屬之隆桂實業有限公司（以下簡稱隆桂公司 ）返還伊先前給付該公司之仲介報酬，經本院分為95年度訴 字第1379號民事案件審理後，雙方達成訴訟上和解，隆桂公 司同意給付400,000元予伊等情，業據其提出和解筆錄影本1 份，附原審卷第28、29頁為證，核與證人甲○○於本院上述 準備期日另證陳：「買方（按即被上訴人）後來有告我們公 司請求返還仲介費，該案在訴訟上有成立和解」等語相符， 且為上訴人不爭執，自堪信為真實，由此益見，被上訴人方 為經由上訴人與住商大里店之居間仲介，向林慶福買受上述 6 筆土地之人，否則被上訴人並無起訴請求住商大里店所屬 之隆桂公司返還仲介報酬之法律上依據，隆桂公司亦無可能 就該項仲介報酬應否返還之事，與被上訴人成立訴訟上和解 ，並同意對被上訴人為給付，是以上訴人抗辯：向林慶福買 受上述6筆土地之人實係被上訴人之父丁○○，並非被上訴 人等語，即難採信。
㈡次按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後 契約因故解除，固於其所得報酬並影響，惟居間契約之當事 人間若另行約定以某一事實之發生，即應為報酬返還之條件 ，法律既無禁止之規定，本於契約自由原則，自不能謂其不
發生法律上之效力。查證人即承辦上述不動產買賣事宜之土 地代書施雅婷於原審95年11月3日言詞辯論期日到庭結證稱 ：上述不動產買賣契約書之簽訂地點係在被上訴人家中，當 時上訴人亦在場，該契約約定：仲介費為2%，由買賣雙方各 負擔1%，增值稅部分則約定由買方負擔，但以農地農用證明 核發為其前提，伊當時對於上述6筆土地是否可能取得農地 農用證明存疑，惟住商大里店人員表示曾經申請過農地農用 證明書，雙方仲介人也都表示，如果事後買賣契約因為農地 農用證明書無法核發而解除時，都願意退還仲介費等語（參 見原審卷第42頁），參諸證人甲○○於本院前揭準備期日作 證時，亦提及：住商大里店與上訴人當時仲介上述6筆土地 之買賣契約成立時，均曾取得仲介費用，但買賣雙方當時提 到如果農用證明沒有下來，買賣不成立，仲介費用要返還等 語，且證人施雅婷係經具結後而為上述證言，又其乃為被上 訴人與林慶福處理前述不動產買賣之訂約事宜，與兩造均無 親屬關係或特殊情誼，當無甘冒犯偽證罪而受刑事訴追之風 險，故作虛偽證述之理，則其證稱：上訴人曾承諾，若上述 不動產買賣契約因標的土地無法取得農業使用證明之故，以 致解除時，應退還仲介報酬等語，堪信為真。是兩造所訂居 間契約，既約定以經上訴人媒介成立之不動產買賣契約因前 述事由而解除，作為上訴人返還報酬之條件，揆諸前揭說明 ，此一條件對於兩造自均有拘束力。而承前所述，上開不動 產買賣契約之標的物即前述6筆土地，固曾經臺中縣大里市 公所核發農業用地作農業使用證明書，然該證明書嗣後既遭 撤銷，該不動產買賣契約亦經締約當事人即被上訴人與林慶 福予以解除，則上訴人返還仲介報酬之條件業已成就，從而 被上訴人請求上訴人返還仲介報酬，自屬於法有據，上訴人 抗辯：上述6筆土地之買賣契約既係因伊之媒介而成立，伊 即可獲取仲介報酬，至於該買賣契約中約定：倘該6筆土地 無法取得農用證明，該買賣契約應予解除，與伊可獲取之仲 介費無關等語，亦非可採。
㈢上訴人雖另抗辯：上述6筆土地之農業用地作農業使用證明 書，乃被上訴人刻意造成，亦即被上訴人係以不正當手段促 使該買賣契約之解除條件成就，依據民法第101條第2項規定 ，應認為上開買賣契約仍然存續，被上訴人自無請求伊返還 仲介費用之權利等語，惟為被上訴人所否認。觀諸民法第10 1條第2項：「因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行 為促其條件之成就者，視為條件不成就」之文義可知，因條 件成就而受利益之當事人，必須有故意促使條件成就之不正 當行為，始得依上開規定，擬制該條件為不成就，惟查，前
述不動產買賣契約之6筆標的土地，先經臺中縣大里市公所 於91年12月4日核發91里市建字第33630號農業用地作農業使 用證明書，嗣臺中縣稅捐稽徵處大屯分處於92年4月7日向該 公所寄發中縣稅屯分土字第0920005379號函，以上述6筆土 地中，臺中縣大里市○○○段75之6地號、75之45地號、75 之46地號、75之49地號等4筆土地係屬道路用地，同段75之 50地號、75之9地號等2筆土地則屬住宅區為由，請求該公所 查明就該6筆土地核發之農業用地作農業使用證明書是否妥 適，臺中縣大里市公所其後即以上開地段75之6、75之9地號 等2筆土地，於74年9月10日大里市都市計劃第一次通盤檢討 公告前即為都市土地，不符農業發展條例施行細則第2條之 適用範圍，撤銷先前核發之農業用地作農業使用證明書；至 同段75之45地號土地係分割自75之6地號土地，75之46地號 、75之49地號及75之50地號等土地係分割自75之9地號土地 ，故一併撤銷農業用地作農業使用證明書等情，有被上訴人 所提出之前述臺中縣大里市公所及臺中縣稅捐稽徵處大屯分 處函文影本2份可稽。是以上述6筆土地固曾經臺中縣大里市 公所核發農業用地作農業使用證明書，惟因臺中縣稅捐稽徵 處大屯分處去函質疑該證明書之妥適性，經該公所審核後， 認為該證明書之核發確實違反法令，故予撤銷，是以上述農 業用地作農業使用證明書於核發後遭撤銷，並非被上訴人故 意以何不正當之手段所導致，是被上訴人並無故意造成上述 不動產買賣契約之解除事由發生，致使上訴人必須返還仲介 報酬之情事，是上訴人所辯：被上訴人刻意以不正當手法， 使上開不動產買賣契約之解除條件成就，依民法第101條第2 項規定，應認該解除條件未成就，是該不動產買賣契約之效 力仍然存續，被上訴人無從以買賣契約已解除為由，請求伊 返還仲介報酬等語，亦無足取。
㈣上訴人又抗辯：伊領取之仲介報酬，係丁○○與林慶福訂定 上開不動產買賣契約後，要求林慶福減收買賣價金1,000,00 0元，再由被上訴人以該1,000,000元中之150,000元給付予 伊，故該筆仲介費實係由林慶福所支付，被上訴人根本未給 付伊分文報酬，自不得請求伊返還等語，亦為被上訴人所否 認。且上訴人既自承其所收取之仲介報酬係由被上訴人支付 ，其竟否認曾向被上訴人支領該項仲介報酬，已屬自相矛盾 。況依上訴人所陳，林慶福既同意上述不動產買賣契約之買 受人，僅須給付較契約約定減少1,000,000元之價金，顯見 林慶福自始並未向買受人收取其同意減收之1,000,000元， 縱使林慶福與買受人合意減少該部分買賣價金之目的，乃如 上訴人所言，係以該筆金額作為給付仲介報酬之用，惟實際
出資支付仲介報酬之人，亦絕非林慶福，則上訴人所辯：實 際支付伊仲介報酬之人係林慶福，被上訴人並未給付伊分文 仲介報酬，故伊對被上訴人不負返還責任云云，殊非有據， 洵無可取。
六、綜上所述，被上訴人與林慶福就上述6筆土地所訂買賣契約 ，固經上訴人居間仲介而訂立，且上訴人已領得仲介報酬15 0,000元，惟兩造既約定：若該6筆土地無法取得農業用地作 農業使用證明書，致上開不動產買賣契約遭解除時，上訴人 應返還已領取之仲介報酬，且該等土地原本經臺中縣大里市 公所核發之農業用地作農業使用證明書，已經該公所撤銷， 被上訴人與林慶福所訂上述買賣契約亦因而解除，則上訴人 依兩造間居間契約之約定，自應將仲介報酬返還被上訴人， 是被上訴人請求上訴人給付150,000元，及自其催告上訴人 返還該項報酬之上開支付命令送達上訴人之翌日即95年8月 18日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息， 為有理由，應予准許。又本件訴訟係屬民事訴訟法第427條 第1項第1款所定訴訟，且上訴人受敗訴判決，應依民事訴訟 法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。是則原審 判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，並無違誤。上 訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁 回其上訴。又本判決係依民事訴訟法第二編第三章規定之簡 易訴訟程序所為第二審裁判，且上訴利益未逾同法第466條 所定額數，依同法第436條之2第1項規定，當事人已不得再 提起上訴，故本判決一經宣示即告確定，被上訴人得以之為 執行名義聲請強制執行，無待本院為假執行之宣告，從而上 訴人提起上訴時，仍聲明：如受不利益判決，願供擔保請准 免為假執行之宣告，即無必要，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3 項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 96 年 8 月 24 日 民事第三庭 審判長法官 許秀芬
法 官 游文科
法 官 鍾啟煒
上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 96 年 8 月 24 日 書 記 官
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