臺灣桃園地方法院民事判決 96年度重訴字第38號
原 告 新聲橡膠企業有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 葉宏基律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 丙○○律師
邱奕澄律師
上列當事人間請求返還價款等事件，於民國96年7 月24日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）2,040,608 元，及自 民國89年12月1 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 。
二、陳述：
㈠兩造於民國72年9 月8 日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭 買賣契約），買賣價金360 萬元，買賣標的物為下列三筆土 地：⑴龜山鄉○路○段1098之5 地號（建地、面積0.0617公 頃、權利範圍全部、所有權人甲○○）、⑵龜山鄉○路○段 1098之6 地號（林地、面積0.0312公頃、權利範圍二分之一 、所有權人游春雨）、⑶龜山鄉○路○段1114地號（田地、 面積0.0344公頃、權利範圍全部、所有權人楊財萬）。上開 三筆土地之出賣人均為被告。其中龜山鄉○路○段1114地號 土地經重測後變更為龜山鄉○○段1398地號土地（下稱系爭 土地），該筆土地於訂約時登記之所有權人為訴外人楊財萬 ，因原告不具自耕農身分，故系爭買賣契約第11條第1 款約 定：「龜山鄉○路○段1114地號土地……，其中0.0083公頃 應屬他人管轄，甲○○分管0.0344公頃之部分土地，甲方（ 即原告）如尚未覓得自耕能力之人來辦理登記，乙方（即被 告）應讓楊財萬出具承諾書，待甲方覓得自耕能力之人時， 楊財萬應即刻辦理產權登記予甲方，…。」
㈡系爭買賣契約簽訂後，被告已將系爭土地及其餘二筆土地交 付原告管領使用，惟原告於94年間發現系爭土地之所有權登 記名義人，竟由楊財萬移轉登記與訴外人陳明德，致原告喪 失系爭土地所有權，依系爭買賣契約第14條約定：「……乙 方（即被告）不賣或不履行移交不動產以及中途發生糾葛致 不能出賣等情事時，除將既收價款全部退還與甲方（即原告
）外，並應賠償所付價款同額之損害金額，並願放棄抗訴申 辯請求權。」可知若被告給付不能時，應退還價金及給付同 額違約金。上述三筆土地面積合計為1,213.755 平方公尺， 買賣價金為3,600,000 元，故每平方公尺為2,966 元，原告 向被告買受之系爭土地面積為344 平方公尺，是系爭土地之 價金應為1,020,304 元（2,966 元×344 平方公尺＝1,020, 304 元），故原告請求被告給付2,040,608 元，並加計自89 年12月1 日起至清償日止，按週年利率5 % 計算之利息。三、證據：提出不動產買賣契約書、土地登記謄本、調解委員調 解單等影本各一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
㈠土地法第30條於64年7 月15日修訂後規定：「私有農地所權 之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但 因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之 移轉無效。」，兩造於72年9 月8 日簽訂系爭買賣契約，因 系爭土地為農地，且原告僅買受系爭土地之一部分（即344 平方公尺），既不能分割或移轉為共有，故此部分之買賣契 約應屬民法第246 條第1 項「以不能之給付為標的」而為無 效，原告自不得據此主張請求被告賠償2,040,608 元。 ㈡又現行農業發展條例第16條第1 項規定：「每宗耕地分割後 每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。」，系爭土地之 面積為430.56平方公尺，系爭土地已不能分割，故此部分之 買賣仍屬無效，縱認依民法第246 條第1 項但書規定系爭買 賣契約有效，惟系爭土地依現行法令既無法分割，原告亦不 能請求分割，不能之情形仍未除去，原告亦無從請求被告將 系爭土地分割出344 平方公尺並移轉所有權登記，故被告實 無任何違約之處。
㈢系爭土地之買賣部分自始無效所生之返還價金或不當得利等 請求權，因原告已超過15年間不行使而罹於時效消滅，被告 自得以時效消滅為抗辯而拒絕給付。
三、證據：提出土地登記簿、土地登記謄本等影本各一份為證。丙、本院依職權函桃園縣地政事務所檢送系爭土地重測前之人工 土地登記簿謄本、異動索引及土地登記謄本供參考。 理 由
一、原告起訴聲明為：「被告應給付原告7,200,000 元，及自89 年12月1 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息」，嗣 減縮請求如其訴之聲明所示，係減縮應受判決事項之聲明， 核與民事訴訟法第255 條第1 項第3 款規定無違，應予准許
。
二、原告主張㈠兩造於72年9 月8 日簽訂系爭買賣契約，原告向 被告買受土地三筆，即⑴龜山鄉○路○段1098之5 地號土地 （建地、面積0.0617公頃、權利範圍全部）、⑵龜山鄉○路 ○段1098之6 地號土地（林地、面積0.0312公頃、權利範圍 二分之一）、⑶龜山鄉○路○段1114地號土地（田地、面積 0.0344公頃、權利範圍全部）㈡原告已付價金3,600,000 元 ，被告已將龜山鄉○路○段1098之5 、1098之6 地號土地， 依約定移轉所有權登記與原告。㈢系爭土地所有權於90年1 月4 日移轉登記為訴外人陳明德所有等情，有系爭買賣契約 、土地登記簿、土地登記謄本可稽，復為被告所不爭執，堪 信為真。
三、本件經協議簡化爭點為：
㈠就系爭買賣契約所約定之系爭土地之買賣是否為標的不能而 無效？
㈡原告之請求權是否已罹於時效而消滅？原告可否依系爭買賣 契約之約定請求被告賠償違約金？
四、系爭買賣契約就買賣系爭土地所為之約定應為無效： ㈠依89年1 月26日修正前農業發展條例第30條規定：「每宗耕 地不得分割或移轉為共有。」，該條例修正後第16條亦規定 ：「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃以上者，不 得分割。」，系爭土地之地目為田，使用分區為山地保育區 ，面積為430.56平方公尺，而兩造於72年9 月8 日簽訂系爭 買賣契約，就系爭土地所為之約定為買賣其中面積0.0344公 頃（即344 平方公尺）之土地，有不動產買賣契約書可參， 兩造對此亦不爭執，可見兩造係就系爭土地中之特定部分土 地面積為買賣，依上開修正前農業發展條例之規定，地目為 田之系爭土地既不能分割或移轉為共有，而依該條例修正後 之規定，亦不能分割出低於0.25公頃以上之土地並移轉登記 與原告，足見系爭買賣契約就系爭土地為一部買賣之約定， 顯係以不能之給付為契約標的，依民法第246 條第1 項前段 規定，系爭買賣契約就系爭土地所為買賣之約定，自屬無效 。
㈡雖原告稱因其不具自耕農身分，故於系爭買賣契約第11條第 1 款約定：「龜山鄉○路○段1114地號土地登記面積0.0427 公頃，其中0.0083公頃應屬他人管轄，甲○○分管0.0344公 頃之部分土地，甲方（即原告）如尚未覓得自耕能力之人來 辦理登記，乙方（即被告）應讓楊財萬出具承諾書，待甲方 覓得自耕能力之人時，楊財萬應即刻辦理產權登記予甲方， …。」，故系爭買賣契約就系爭土地之買賣仍屬有效云云。
惟：
⑴無效之法律行為係自始、當然、確定無效。換言之，該不動 產買賣契約就買賣系爭土地部分於72年9 月8 日簽約當時即 屬客觀給付不能，為無效之約定，縱令日後法令變更私有農 地之承受人不以具有自耕能力者為限，或已無不得分割或移 轉為共有之限制，亦不能使自始、確定無效之契約變為有效 。
⑵縱認土地法第30條係就私有農地所有權移轉之物權行為所作 之強制規定，就約定負擔移轉該項土地所有權之債權行為， 並不在限制之列，出售私有農地於無自耕能力之人所為之農 地買賣契約（債權契約），不能認係違反民法第71條前段強 制規定而無效。惟本件兩造所約定就系爭土地之買賣，乃被 告應給付系爭土地之一部，而因法律規定耕地不能分割或移 轉為共有，違反者，即屬客觀的給付不能（自始不能），依 民法第246 條第1 項規定，其契約亦為無效。 ⑶再「但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能 之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。」固為民法第24 6 條第1 項但書所規定，惟此規定係以契約當事人就不能之 給付為契約之標的，於訂約時已預期於不能給付之情形除去 後為給付者，始能認契約有效。就系爭買賣契約之標的而言 ，須買賣當事人於簽約時，已預期系爭土地於「法令變更為 耕地得分割移轉所有權予買方」，始符合當事人訂約時預期 於不能之情形除去後而為給付之情形；但觀之系爭買賣契約 第11條第1 款係記載：「待甲方覓得自耕能力之人時，楊財 萬應即刻辦理產權登記予甲方」等語，此僅約定買方覓得有 自耕能力之人後，賣方有義務辦理產權移轉登記而已，縱使 原告嗣後確實覓得有自耕能力之人，惟依訂約當時之法令規 定，系爭土地既無法分割或移轉共有，且雙方於訂約時亦無 預期日後法令變更，系爭土地可分割或移轉共有並辦理所有 權過戶之事，故原告主張系爭買賣契約就系爭土地之買賣仍 有效云云，顯不足取。
㈢原告主張基於系爭買賣契約之法律關係，主張因被告已不能 將系爭土地所有權移轉登記與原告，為給付不能，違反系爭 買賣契約第14條之約定，請求被告賠償違約金，因系爭買賣 契約就系爭土地之買賣部分，係自始確定無效，原告顯不得 依無效之買賣契約條款請求被告履行契約或請求給付違約金 ，故原告之主張，為無理由。
五、再自始客觀不能者，法律行為當然無效，當事人於行為當時 知其無效或可得而知者，依民法第113 條規定，應負回復原 狀或損害賠償之責任。而請求權因15年間不行使而消滅。民
法第125 條定有明文，又民法第128 條規定，消滅時效自請 求權可行使時起算，所謂請求權可行使時，乃指權利人得行 使請求權之狀態而言，至於義務人實際上能否為給付，則非 所問。（最高法院63年台上字第1885號判例意旨參照）系爭 買賣契約係於72年8 月9 日簽訂，就系爭土地之買賣所為之 約定，因給付不能而無效，縱令被告負有回復原狀或損害賠 償責任，原告自斯時起即處於可得主張行使權利之狀態，故 原告之請求權時效，應自斯時起算，然本件原告遲至95年9 月7 日始向本院聲請支付命令請求被告返還價金及賠償，依 上說明，原告之請求權已逾15年未行使，則被告抗辯原告之 請求權已時效消滅而拒絕履行，即屬於法有據。六、綜上所述，原告依系爭買賣契約，請求被告返還價金並給付 違約金共2,040,608 元及自89年12月1 日起至清償日止按週 年利率5%計算之利息，因於法無據，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，不予一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 96 年 8 月 7 日 民事第三庭 法 官 潘進柳
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 8 月 7 日 書記官 李麗娟
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