臺灣嘉義地方法院民事判決 105年度訴字第557號
原 告 林亦沂
訴訟代理人 胡景文
被 告 戴瑞河
訴訟代理人 汪玉蓮律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國106年6月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸萬壹仟柒佰貳拾柒元，及自民國一○五年九月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三十八分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣陸萬壹仟柒佰貳拾柒元，為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第3款定有明文。查原告起訴時訴之聲明第1項原請求被告 給付原告新臺幣（下同）1,180,891元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，嗣於民 國106年3月3日具狀更正為：被告應給付原告2,442,075元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計 算之利息（本院卷㈠第277頁），核其所為，係擴張應受判 決事項聲明，揆諸前開說明，於法尚無不合，應予准許。貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、訴外人即被告之配偶戴柯惠美（於100年9月10日歿）於98年 10月28日代理訴外人蔡凱翔與原告簽訂不動產買賣契約書（ 下稱系爭契約１），由原告向蔡凱翔買受門牌號碼：嘉義市 ○區○○路000號房屋（下稱系爭建物），用以經營「嘉義 市私立安心老人長期照顧中心」（下稱「安心中心」），並 聘僱訴外人即原告訴訟代理人胡景文擔任該中心執行長。詎 料，原告於98年11月2日辦理所有權移轉登記事宜並取得系 爭建物所有權後，被告卻自101年8月起至104年1月2日止期 間，繼續無權占有系爭建物之三樓如嘉義市地政事務所105 年12月2日土地複丈成果圖（下稱附圖）代號Ａ面積579平方 公尺涼棚（下稱代號Ａ）、代號Ｂ面積112平方公尺住房及 露台（下稱代號Ｂ）、及代號Ｃ面積38平方公尺住房（下稱
代號Ｃ，與代號Ａ、Ｂ合稱系爭增建部分），兩造經多次溝 通，被告仍遲遲不願搬離，原告不得已爰依法提起本件訴訟 。
㈡、系爭增建部分雖為未辦保存登記之建物，然因98年10月29日 建築改良物所有權買賣移轉契約書（下稱系爭契約２）上已 有註記「包含未保存部分併同移轉」，嗣後系爭建物所有權 已移轉予原告，故原告確實已取得系爭建物未能保存登記之 三樓部分（即系爭增建部分）：
１、戴柯惠美代理蔡凱翔與原告簽訂系爭契約１，並由系爭契約 ２有註記「包含未保存部分併同移轉」，可見系爭契約１之 買賣關係存在於原告與蔡凱翔間，系爭契約１範圍確實包含 系爭增建部分，且均已轉讓予原告。再者，被告主張戴柯惠 美為系爭增建部分之出資者，然就此卻未提出任何事證以實 其說，原告予以否認。且自地籍異動索引可知，系爭建物之 所有權係由蔡凱翔轉讓予原告，戴柯惠美未曾為系爭建物之 所有權人，益證被告主張並不實在。
２、系爭增建部分並無獨立門牌顯不具有獨立性，且本件是否具 獨立性，不影響原告與蔡凱翔間系爭契約１之買賣範圍及於 系爭增建部分。又一般買賣整棟建物，若該建物尚有未辦保 存登記部分（如頂樓加蓋等情），通常一定會包含在買賣契 約範圍，試問此種情況下，買受人如何願將建物與未辦保存 登記之部分分離購買。
㈢、被告就鈞院刑事庭104年度易字第878號判決書（下稱一審刑 事判決）所主張者，原告表示意見如下：
１、民事訴訟雖不受刑事判決拘束，然經刑事判決嚴格認定之事 實者，顯與實際事實相符，足供本件民事訴訟程序引用。２、一審刑事判決理由欄七、㈡、⒈、⑶之記載，足認一審刑事 判決所認定之事實，應為雙方間就系爭契約１之標的範圍應 包含系爭增建部分，被告僅擷取一審刑事判決該部分前半段 ，而稱該判決業已指出雙方間就系爭契約１之標的範圍似未 包括系爭增建部分，實屬被告斷章取義之不實主張。３、系爭契約２上已有註記「包含未保存部分併同移轉」，由此 已顯見系爭契約１之標的範圍包括系爭增建部分，且該註記 係由向來與戴柯惠美合作之訴外人湯濬榮、呂淑里夫妻經營 之地政士事務所，所內助理員張桂蘭手寫註記，原因係為系 爭契約１附有戴柯惠美日後買回之協議，為免日後買回時發 生爭議，特由張桂蘭註記之，此由湯濬榮於一審刑事判決之 刑事訴訟程序中作證而為之證述即可得知。顯見此「包含未 保存部分併同移轉」註記，應已得戴柯惠美之同意或為戴柯 惠美之利益而為之，是以確實得以解讀為原告與戴柯惠美作
為契約當事人之真意，雙方間就系爭契約１之標的範圍應包 含系爭增建部分。
㈣、被告無正當權源占用使用系爭增建部分，即受有相當於租金 之利益，並致原告受有無法使用收益系爭占用部分之損害， 原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還相當租金之 不當得利：
１、系爭增建部分經測量後遭被告占用之面積共計729平方公尺 （即代號Ａ涼棚579平方公尺、代號Ｂ住房、露台面積112平 方公尺、代號Ｃ住房面積38平方公尺），並參酌591租屋網 之網站上同地段之租金價格42坪每月16,000元，亦即每坪每 月381元（1坪=3.3058平方公尺），是以被告無權占用系爭 增建部分2年5月又2日之不當得利總額為2,442,075元【計算 式為：729平方公尺3.3058×381元=84,019元（每月租金 ）；84,019元×12個月365日=2,762元（每日租金）； 84,019元×29月（2年5月）+2,762元×2日＝2,442,075元】 。
２、系爭建物相當租金之不當得利數額部分，應參以系爭建物坐 落嘉義市西區，附近中山路上有許多店家，往來人潮眾多， 商業交易行為頻繁，甚為熱鬧，且系爭建物位於嘉義市重要 之交通要道阿里山公路附近，該公路可連接周圍國立中正大 學，以及能通往著名觀光景點「阿里山」，是以就系爭建物 之坐落位置、交通情形、工商繁榮程度、可得利用之經濟價 值等情事加以審酌，認以上開金額計算相當於租金之利益為 合理。
３、原告為系爭增建部分所有權人，依民法第765條之規定，於 法令限制範圍內，得自由使用（占有）、收益、處分系爭增 建部分，縱使無實際為自由使用（占有）、收益、處分，並 不得以此認定原告無損害。
㈤、並聲明：１、被告應給付原告2,442,075元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；２ 、訴訟費用由被告負擔；３、原告願供擔保，請准宣告假執 行。
二、被告則辯以：
㈠、系爭增建部分係未辦保存登記之建物，所有權屬原始出資者 ：
１、嘉義市○○○段000○00000○00000地號土地（下合稱系爭 土地），一開始係由戴柯惠美向訴外人戴瑞沅所購買，並出 資建蓋系爭建物，一開始與藝人蔡頭共同經營紅頂藝人表演 場所，惟遭政府機關禁止，故轉向經營「威仕登看護中心」 ，並將系爭土地、建物（下合稱系爭不動產）均借名登記在
訴外人李憲義名下，李憲義亦掛名為「威仕登看護中心」之 負責人，然李憲義心懷不軌，信託登記移轉給訴外人梁靈芝 ，經戴柯惠美提起民事之返還訴訟，訴訟中戴柯惠美與李憲 義和解，同意終止借名關係，且李憲義應終止與梁靈芝就系 爭建物之信託關係，並塗銷信託登記，就系爭土地應與梁靈 芝解除買賣關係，並同意將系爭不動產直接辦理過戶登記予 戴柯惠美或其指定之人名下。嗣梁靈芝就登記其名下之系爭 不動產，均於98年9月23日移轉登記予蔡凱翔，此亦屬戴柯 惠美借名登記予蔡凱翔名下，並非蔡凱翔向梁靈芝購買。系 爭不動產再於98年10月29日由蔡凱翔移轉登記予原告，亦如 前之模式，係戴柯惠美借名登記於原告名下，由原告持系爭 土地向銀行貸款，此由原告與戴柯惠美所簽立之98年10月29 日協議書（下稱系爭協議書）可證。系爭議書還約定借名登 記費用550萬元。因此原告僅是名義上登記之人，並非真正 所有權人。系爭增建部分係屬未保存登記建物，於現行法律 之規範下，所有權屬原始出資者，縱原告已變更納稅義務人 ，亦不能認其即所有權人，故系爭增建部分所有權屬於原始 出資者戴柯惠美所有。
２、又經現場勘驗，系爭建物往二樓之樓梯係位於一樓大廳，系 爭建物三樓增建部分有逃生梯可以獨立出入，不須經過系爭 建物之一樓或二樓（按被告先前在原告未將逃生梯裝設拉門 前，被告均以此逃生梯對外為出入），故系爭增建部分使用 上具有獨立性，其所有權屬原始出資者戴柯惠美無誤。㈡、原告雖提出一審刑事判決欲證明原告取得系爭增建部分，惟 查：
１、獨立民事訴訟不受刑事判決之拘束。
２、該判決理由欄七、㈡、⒈、⑶業已指出系爭契約１買賣標的 範圍似未包括系爭建物三樓部分。
３、該判決理由欄七、㈡、⒈、⑶，認定由助理員張桂蘭在系爭 契約２上手寫註記「包含未保存部分併同移轉」，該註記係 在戴柯惠美簽訂系爭契約１後才添加，是否經過戴柯惠美之 同意？更何況，系爭契約１之雙方當事人為原告與蔡凱翔二 人，而蔡凱翔係自梁靈芝取得所有權移轉登記。蔡凱翔、梁 靈芝之買賣契約書並未註記「包含未保存部分併同移轉」， 是蔡凱翔根本未取得未為保存登記之系爭增建部分之所有權 ，焉能於系爭契約２註記非屬蔡凱翔之物，其註記效力有問 題。
㈢、倘若系爭增建部分所有權屬原告（假設語氣），惟原告就系 爭增建部分，在其於104年1月20日由其指示胡景文將一樓通 往三樓之樓梯間以鐵拉門上鎖及在電梯加裝控制器，致使被
告無法返回三樓前，原告未曾占有過系爭增建部分，故原告 就系爭增建部分並非占有人，縱被告占用系爭增建部分，就 原告而言，並無任何損害，是原告依不當得利之規定，請求 被告給付相當於租金之損害及利息，實屬無理由。㈣、又原告如可對被告請求相當於租金之不當得利（此亦係假設 語氣，非自認），惟查：
１、於原告請求相當於租金之不當得利期間內，代號Ａ涼棚部分 完全沒有人在使用，代號Ｂ住房、露台部分，均由被告本人 使用，代號Ｃ住房的部分，在戴柯惠美死亡前是由被告之子 戴伯鍵所使用，惟戴柯惠美死亡後，戴伯鍵就沒有再住過那 邊，原告請求的期間內，完全沒有人在使用。
２、系爭建物一、二樓之面積計2,703平方公尺【總面積2,640.5 4平方公尺+附屬建物（陽台）62.46平方公尺）】，三樓總 面積與二樓面積相當，故以1,196.29平方公尺計。系爭建物 一至三樓面積總計3,899.29平方公尺，而被告占用之面積僅 有附圖編號Ｂ之112平方公尺，故原告僅得請求112/3899.29 。
３、又請求相當於租金之不當得利，仍需考量建物坐落位置、繁 榮程度、經濟用途等因素，系爭建物周圍大部分為農地，並 非繁華，系爭建物一樓目前為養護中心，二樓閒置，並非商 業使用，故原告請求之金額，亦屬過高。
㈤、並聲明：１、原告之訴駁回。２、訴訟費用由原告負擔。３ 、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本件不爭執事項為（本院卷㈠第369至370頁、卷㈡第22頁） ：
㈠、系爭建物為嘉義市○○○段000○號，坐落在嘉義市○○○ 段000○00000○00000地號土地（即系爭土地）上，系爭建 物於96年5月15日為第一次登記，登記名義人為李憲義，登 記之層數為2層，未有第3層，至系爭土地最早僅有178地號 ，登記名義人為戴瑞沅，嗣於96年4月12日經分割後增加178 -7、178-8兩筆地號，系爭土地並於96年6月26日移轉登記至 李憲義名下，且系爭不動產於全數登記在李憲義名下前，均 未曾以被告或被告配偶戴柯惠美登記為權利人。㈡、對於被證三即98年10月29日協議書（即系爭協議書）形式及 內容之真正，原告不爭執。
㈢、原告有代墊上開被證三協議中之約定款項。㈣、戴柯惠美於死亡前，就貸款1億1千萬元部分之償還，係自99 年6月30日至100年8月1日期間，匯款17筆至原告設於台中商 業銀行民雄分行帳戶內，共計3,985,300元。㈤、向台中商銀借貸之本金部分，由原告於99年3月1日透過其設
於台中商銀北台中帳戶匯款1億1千萬元償還，此後99年4、5 月間即無繳納利息紀錄，嗣於99年6月3日，原告則改向台中 商銀辦理週轉金貸款1億1千萬元（放款紀錄有2筆，各為9,5 00萬元、1,500萬元），款項核撥至其設於台中商銀民雄分 行帳戶內，而戴柯惠美前揭支付之17筆利息款項，亦均係匯 至上開民雄分行帳戶內。
㈥、系爭不動產移轉至原告名下後並未立即經營安養中心，迨於 100年5、6月間始由胡景文聘工裝修系爭建物，並向主管機 關申請審核經營「安心中心」，實際係101年後才開始營運 ，在此之前，自98年10月28日簽約後至100年9月10日戴柯惠 美身亡為止，原告確有同意戴柯惠美可使用、居住系爭建物 3樓。
㈦、戴柯惠美於100年9月10日死亡，被告為戴柯惠美之配偶即繼 承人。
㈧、系爭建物由胡景文於100年9月30日與台灣新光保全股份有限 公司簽訂保全契約，於101年9月30日終止契約。保全解除設 定鈕依胡景文之要求交付予被告、胡景文。
㈨、兩造同意系爭建物之房屋課稅現值於101年8月1日起至104年 1月2日期間，均以8,841,200元為準。四、得心證之理由：
㈠、原告就系爭增建部分，業已自戴柯惠美受讓取得事實上處分 權：
１、系爭建物為嘉義市○○○段000○號，坐落在嘉義市○○○ 段000○00000○00000地號之土地（即系爭土地）上，系爭 建物於96年5月15日為第一次登記，登記名義人為李憲義， 登記之層數為2層，未有第3層，至系爭土地最早僅有178地 號，登記名義人為戴瑞沅，嗣於96年4月12日經分割後增加 178-7、178-8兩筆地號，系爭土地並於96年6月26日移轉登 記至李憲義名下等情，為兩造所不爭執。而李憲義就系爭建 物以信託登記為原因，登記為梁靈芝所有，並就系爭土地以 買賣為原因，登記為梁靈芝所有。李憲義與戴柯惠美嗣於98 年6月30日成立和解契約，約定雙方終止系爭土地及系爭建 物（下合稱系爭不動產）之借名關係；後梁靈芝就系爭不動 產以買賣為原因，登記為蔡凱翔所有；系爭不動產復以買賣 為原因，登記為原告所有等情，有98年6月30日和解協議書 、98年9月23日土地登記申請書、系爭建物登記謄本及178地 號土地登記謄本可參（本院卷㈠第17至25、81至87、105至1 33頁），堪信為真。證人蔡凱翔於本院104年度易字第787號 刑事案件（下稱本件刑案）中亦證稱：當初系爭土地有一些 糾紛，戴柯惠美找伊解決，將系爭不動產登記在伊名下是因
為伊與戴柯惠美要合作經營安養院，要保障伊，戴柯惠美有 說若合作失敗，伊的出資額就無法償還時，系爭不動產就歸 伊所有。後來戴柯惠美找到原告可以處理，就將系爭不動產 再移轉給原告，也協商好把伊先前出資的錢還給伊等語（本 件刑案卷第164至168頁），業經本院調閱本件刑案卷核閱無 訛。可知蔡凱翔登記為系爭不動產之所有權人之原因，係本 於其與戴柯惠美間之協議，嗣復由戴柯惠美主導將系爭不動 產移轉登記予原告。再參酌系爭契約１係由戴柯惠美以蔡凱 翔之代理人名義與原告簽立，且原告與戴柯惠美所簽立之系 爭協議書內容亦係就戴柯惠美商借原告名義借款、相關款項 支付明細及原告與戴柯惠美間之權利義務加以約定（詳後２ 所述），足認被告抗辯戴柯惠美為系爭不動產之所有權人， 僅為處理債務相關問題，而陸續將系爭不動產登記在李憲義 、蔡凱翔及原告名下等情，應屬可信。原告主張其係與蔡凱 翔簽立系爭契約１，且系爭不動產從未登記在戴柯惠美名下 ，故戴柯惠美並非原始出資人云云，尚不足採。２、依原告不爭執真正之系爭協議書前言載明：「緣乙方（即戴 柯惠美）因須買回系爭不動產之所有權，惟因個人信用瑕疵 無法向金融機構申辦貸款及登記所有權，故另商借甲方（即 原告）名義及代付價款，為該不動產之登記名義人，並以該 不動產另向金融機構借款，清償乙方向甲方之借款，有關代 付價款、借名貸款、登記之酬勞、借名期限及相關事宜，雙 方合意約定如下」；第1條就原告代戴柯惠美代付價款（合 計1億80萬元）明細事項為約定；第2條就系爭不動產貸款（ 合計1億1千萬元）用途明細為約定，即①清償原告代墊款1 億80萬元、②支付原告代墊款及借名貸款、登記所有權之相 關費用550萬元、③預付上項借款金額1億1千萬元之一年利 息275萬元、④餘款95萬元交付戴柯惠美自行運用；第3條約 定①戴柯惠美須於100年5月31日前清償借款，原告同時將系 爭不動產登記移轉與戴柯惠美或其指定之登記名義人、②得 延長之期限及於延長期限內戴柯惠美須另外補貼原告每一個 月50萬元、③借款期間自第一年後起之利息，戴柯惠美須提 前二個月將利息存入原告之利息扣款帳戶、④戴柯惠美於延 長借名期限屆至，或利息無法依約繳納，經原告通知仍無法 如期改善及履行，則原告得自由處分該不動產，戴柯惠美無 權干涉；第4條則就清償期屆至或提前返還借款同時，原告 亦須返還系爭不動產所有權，相關之稅款、費用、代辦費等 由戴柯惠美負擔，有系爭協議書可參（本院卷㈠第135至139 頁）。由上可知系爭不動產移轉登記為原告所有時，原告須 以自己名義向金融機構貸款1億1千萬元，其中1億80萬元用
以清償代墊款、275萬元用以預付貸款利息，並將貸款餘款 95萬元交予戴柯惠美。至於第2條②用以支付原告代墊款及 借名貸款、登記所有權為之相關費用550萬元部分，扣除相 關手續費用後之金額，應為原告提供其名義向金融機構貸款 所獲得戴柯惠美給付之報酬。則就系爭協議書之文義以觀， 原告與戴柯惠美間顯係以原告名義向金融機構貸款1億1千萬 元，償還原告代戴柯惠美所墊之1億80萬元，並將系爭不動 產登記在原告名下，作為擔保，俟戴柯惠美清償貸款後，原 告始負將系爭不動產移轉登記為戴柯惠美或其指定之人所有 之義務。如戴柯惠美未依約履行，則由原告取得自由處分系 爭不動產之權利。因此，戴柯惠美於簽立系爭協議書時，應 已有預見如未依約履行，系爭不動產將為原告所有而得自由 處分。
３、系爭協議書復於第3條約定：「乙方向甲方借名貸款、登記 所有權之期限及相關約定如下：⒈借名貸款、登記所有權之 期限自簽訂本約日起至民國100年5月31日止。乙方須於屆期 前清償該借款甲方同時將該不動產登記移轉與乙方或其指定 之登記名義人，雙方之權利義務關係自此終止。惟乙方若因 其他事由無法立即清償，借名貸款之期限得延長至民國100 年11月31日止，惟每延長一個月乙方須另外補貼甲方每一個 月伍拾萬元正之借名費用，該費用須於延長期限之每個月前 三日內付畢。⒉借款期間自第一年後起之利息，乙方須提前 二個月將利息存入甲方之利息扣款帳戶。⒊乙方於延長借名 期限屆至，或利息無法依約繳納，經甲方通知仍無法如期改 善及履行，則甲方得自由處分該不動產，乙方無權干涉；或 雙方同意另訂協議不在此限。」（本院卷㈠第137頁）。而 原告有代墊上開被證三協議中之約定款項；戴柯惠美於死亡 前，就貸款1億1千萬元部分之償還，係自99年6月30日至100 年8月1日期間，匯款17筆至原告設於台中商業銀行民雄分行 帳戶內，共計3,985,300元；向台中商銀借貸之本金部分， 由原告於99年3月1日透過其設於台中商銀北台中帳戶匯款1 億1千萬元償還，此後99年4、5月間即無繳納利息紀錄，嗣 於99年6月3日，原告則改向台中商銀辦理週轉金貸款1億1千 萬元（放款紀錄有2筆，各為9,500萬元、1,500萬元），款 項核撥至其設於台中商銀民雄分行帳戶內，而戴柯惠美前揭 支付之17筆利息款項，亦均係匯至上開民雄分行帳戶內等情 ，為兩造所不爭執，足見前開原告改向台中商銀辦理週轉金 貸款1億1千萬元部分，仍為系爭協議書所約定之1億1千萬元 。此外，本件被告並未提出戴柯惠美有於死亡前清償1億1千 萬元貸款，或戴柯惠美之繼承人有為戴柯惠美清償上開貸款
之證據，無從認定戴柯惠美業已依系爭協議書之約定，清償 金融機構貸款，則依系爭協議書之約定，原告自得自由處分 系爭不動產，故原告業已因戴柯惠美違反系爭協議書之約定 而成為系爭建物之所有權人。
４、原告主張系爭增建部分包含在系爭契約１中，被告則抗辯系 爭增建部分有獨立通道，屬原始出資建築之人戴柯惠美所有 ，經查：
⑴、按不動產物權，有依法律行為而取得者，亦有非因法律行為 而取得者，興建新建築物，乃建築物所有權之創造，非因法 律行為而取得，該新建築物所有權應歸屬於出資興建人，不 待登記即原始取得其所有權（最高法院101年度臺上字第127 號判決意旨參照）。被告先主張系爭增建部分為戴柯惠美所 原始出資建築，嗣後雖具狀改稱戴柯惠美使用之金錢，都是 由被告之房地產、農地借貸而來，戴柯惠美已透支到被告與 被告之子戴伯鍵之金錢，故系爭增建部分應為被告所出資云 云（本院卷㈡第25至26頁），惟依系爭不動產自96年以來之 相關移轉登記等情形觀之，均係由戴柯惠美出面處理（詳前 １所述），並無任何被告或戴伯鍵為實際所有權人之跡證。 再者，被告為戴柯惠美之夫，戴伯鍵為被告與戴柯惠美之子 ，縱被告所稱上情為真，惟交付金錢之原因多端，亦難僅憑 戴柯惠美興建系爭增建部分之資金係由被告或戴伯鍵之不動 產擔保借款而來，即認定被告或戴伯鍵為系爭增建部分之原 始出資人，被告前開抗辯，不足採信。是本件系爭增建部分 之原始出資建築人應為戴柯惠美，堪以認定。因此，戴柯惠 美既為系爭增建部分之原始出資建築人，依前開說明，自不 待登記即原始取得系爭增建部分之所有權。
⑵、觀諸系爭契約１第1條「不動產標示」係界定買賣標的範圍 ，其中建物部分包括「一層1204.48」、「二層1196.29」、 「突出物一層141.21」、「突出物二層98.56」、「陽台62. 46」，權利範圍為1/1（本院卷㈠第13至15頁），與系爭建 物登記第一類謄本內容相符（本院卷㈠第81至83頁）。系爭 契約１第1條雖未記載未保存登記之系爭增建部分，惟於辦 理移轉登記所提出之系爭契約２上有以手寫註記「包含未保 存部分併同移轉」之文字（本院卷㈠第221頁），就此部分 證人張桂蘭證稱：98年間伊在呂蕓安代書事務所擔任助理， 伊負責做文件，系爭契約２就是伊製作的，其上手寫註記「 包含未保存部分併同移轉」是伊所書寫，因為主管湯濬榮有 交待，伊才會寫；當初湯濬榮交代註記時，並未告知伊原因 ，伊是單純照湯濬榮指示來寫，在做此註記時，並未與買賣 雙方確認等語（本院卷㈡第14至15頁）。而證人湯濬榮於本
件刑案中曾到庭證稱：伊是104年度核交字第1460號卷第115 至117頁協議書（即系爭協議書）之見證人，是根據之前一 份不動產買賣契約書所擬，因不動產買賣契約當時是寫作買 賣，戴柯惠美怕原告登記後不還給她、不賣給她，所以又另 外寫了系爭協議書；當時原來是登記給蔡凱翔，在更早之前 是梁靈芝，戴柯惠美有跟原告約定，要把系爭不動產買回來 ；後來系爭不動產就照系爭協議書從蔡凱翔名義登記給原告 ；系爭協議書就是依104年度核交字第286號卷第9至10頁不 動產買賣契約書（即系爭契約１）來簽訂的；104年度核交 字第1460號卷第88頁買賣移轉契約書（即系爭契約２）手寫 字跡應該是張桂蘭的筆跡，會有手寫註記是伊向張桂蘭交待 的；在寫第一份契約，有問到戴柯惠美系爭土地、建物有沒 有增建，因為伊沒有去過該處，伊不瞭解情況，戴柯惠美說 好像後面的廚房還有二、三樓都有增建，不曉得房屋稅籍有 沒有登記增建的部分，所以就在用印時加註這一條等語（本 件刑案卷第165至至159頁）。查證人湯濬榮為系爭協議書之 見證人，並代原告與戴柯惠美辦理系爭不動產移轉登記事宜 ，對於原告與戴柯惠美間簽立系爭協議書之過程當有所知悉 ，且證人湯濬榮與本件刑案之被告（即本件訴訟之原告及胡 景文）、告訴人（即本件訴訟之被告）均無親屬關係，與本 件刑案之訴訟結果亦無利害關係，衡情其無甘冒偽證罪責而 為上開虛偽陳述之必要，是證人湯濬榮上開證述，應屬可信 ，堪認原告主張其與戴柯惠美就系爭契約１之標的範圍應包 含系爭增建部分為真實。
５、綜上，原告既已因戴柯惠美違反系爭協議書之約定而成為系 爭建物之所有權人，而戴柯惠美為系爭增建部分之原始出資 建築人，不待登記即原始取得其所有權。而且，系爭契約１ 之標的範圍亦包含系爭增建部分，故原告業已自戴柯惠美受 讓取得系爭增建部分之事實上處分權。
㈡、原告就系爭增建部分，與戴柯惠美成立未定期限之使用借貸 契約：
按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方 於無償使用後返還其物之契約；借用人應於契約所定期限屆 滿時，返還借用物；未定期限者，應依借貸之目的使用完畢 時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者， 貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸之 目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物，民法第 464條、第470條分別定有明文。查自98年10月28日簽約後至 100年9月10日戴柯惠美身亡為止，原告確有同意戴柯惠美可 使用、居住系爭建物3樓，為兩造所不爭執，足見原告與戴
柯惠美間就系爭增建部分，有未定期限之使用借貸契約存在 。而原告與戴柯惠美間之使用借貸契約目的既在於同意戴柯 惠美使用、居住系爭增建部分，於戴柯惠美死亡時，借貸目 的即已使用完畢，貸與人即原告即得依民法第470條第1段之 規定，請求戴柯惠美之繼承人返還。
㈢、被告於102年3月14日起至104年1月2日止，無權占用代號Ｂ 、Ｃ部分：
１、原告主張被告自101年8月1日起至104年1月2日止期間，占用 代號Ａ、Ｂ、Ｃ部分，被告則辯稱其僅有占用代號Ｂ部分， 經查：
⑴、代號Ａ部分：
本院於106年1月17日偕同兩造勘驗系爭建物，勘驗結果為： 系爭增建部分從一、二樓主建物（「安心中心」）之一樓大 廳右側樓梯通往三樓，一樓樓梯有白鐵伸縮拉門阻隔（由原 告控制鑰匙），三樓樓梯左側有電梯，右側為鐵門１，鐵門 １之鑰匙由原告持有，鐵門１往室內空間有隔間，前方有三 間（即代號Ｃ）、後側一間，鐵門１右側為陽台，鐵門１左 側為鐵門２（扣除代號Ａ、Ｃ後之室內空間為代號Ｂ），鐵 門２向外為水泥空地及高架樓板屋頂（即代號Ａ）等情，有 勘驗筆錄及現場照片可參（本院卷㈠第163至195頁）。而要 通往代號Ａ部分雖須先經由鐵門１進入代號Ｂ，再通過代號 Ｂ與代號Ａ間之鐵門２，始能通往代號Ａ，惟原告自陳其接 手時，代號Ａ部分之狀況與勘驗當日情形相同，只有因為會 漏水而有施作防水工程等語，核與被告所陳鐵門２伊平常會 上鎖，但原告工人施工時伊會打開等語相符（本院卷㈠第17 0頁），而代號Ａ部分為水泥空地及高架樓板屋頂，屬於開 放之室外空間，其上並無任何被告所放置之相關物品，有現 場照片可稽（本院卷㈠第175、187、189頁），則通往代號 Ａ之鐵門１、２鑰匙於被告占用代號Ｂ之期間內，雖為被告 所持有，惟被告並未阻止原告占用、使用代號Ａ部分，原告 亦未舉證證明被告有何占有、使用代號Ａ部分，自難僅憑通 往代號Ａ之鐵門１、２鑰匙於被告占用代號Ｂ之期間內，為 被告所持有，即認被告有占用代號Ａ部分，故原告主張被告 占用代號Ａ，尚屬無據。
⑵、代號Ｃ部分：
代號Ｃ為鐵門１往室內空間前方之三間隔間，房間內有置放 電視、床鋪、桌椅等物品，有現場照片可參（本院卷㈠第18 1、183頁），被告雖辯稱代號Ｃ於戴柯惠美死亡前係由戴伯 鍵所占用，戴柯惠美死亡後，戴伯鍵即未再居住於代號Ｃ， 被告亦未曾占用代號Ｃ云云。惟自鐵門１往室內空間即可通
往代號Ｃ，代號Ｃ亦屬室內空間之一部分，而被告自陳有占 用代號Ｂ部分，代號Ｃ與代號Ｂ於構造上並無獨立性，且代 號Ｃ內亦有置放電視、床鋪、桌椅等物品，顯於本院勘驗當 日之前，代號Ｃ確實有人占用。而被告既占用同為室內空間 之代號Ｂ，且持有此室內空間之鐵門１之鑰匙，於占用期間 內，對於代號Ｃ部分顯然亦有實質上之支配力，其就所辯前 開有利於己之事實並未舉證證明，自難採為有利於被告之認 定。因此，原告主張被告有占用代號Ｃ部分等語，當屬有據 。
２、原告雖主張被告無權占用系爭增建部分之期間為101年8月1 日起至104年1月2日止，惟查：
⑴、按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人 財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本 身者，不在此限；又繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼 承人對於遺產全部為公同共有，民法第1148條第1條、第115 1條分別定有明文。本件原告主張被告占用系爭增建部分， 既於戴柯惠美死亡前，與原告間存有使用借貸契約，則於戴 柯惠美死亡後，揆諸前揭規定，關於被繼承人戴柯惠美之一 切權利義務，包括上開使用借貸契約在內，均應由全體繼承 人繼承，是於原告請求離去前，被告占有代號Ｂ、Ｃ部分， 即屬有權占有。
⑵、關於原告於何時要求被告搬離系爭增建部分乙節，證人即原 告之員工謝雅玲證稱：伊從「安心中心」開業就在那邊工作 了，「安心中心」大概是103年5月或6月開業的，伊已經忘 了；開業不到一年，原告有要趕被告離開；當天原告到「安 心中心」時有說要談請被告離開的事；伊在護理站，原告與 胡景文、被告在大廳的活動室內，離護理站不遠，伊聽不清 楚他們在講什麼，只知道有在爭吵而已等語（本院卷㈡第17 至21頁），查證人謝雅玲雖為原告之員工，惟其證述原告有 因為要談請被告離開乙事而與被告發生爭執乙節，與被告於 本件刑案104年1月2日警詢中所稱：在伊於97年入住至今（ 104年1月2日）期間，原告或胡景文有曾請伊離開住處等語 （嘉市警一偵字第1040000619號卷第15頁）相符，是證人謝 雅玲此部分之證述，當可採信。又關於原告要求被告離開之 日期為何乙節，證人謝雅玲雖為前揭證述，惟查「安心中心 」係於101年3月14日取得設立許可證書，有原告提出之嘉義 市老人福利機權設立許可證書可稽（本院卷㈠373頁），而 依「安心中心」之網頁資料，「安心中心」係於西元2012（ 即民國101年）春完工啟用，且於101年12月17日有新增照片 之紀錄，此有本院查詢之「安心中心」網頁資料可參（本院
卷㈡第57至59頁），足認證人謝雅玲所稱103年5月或6月開 業之證述，應為錯誤之記憶。而依證人謝雅玲所稱原告與胡 景文要求被告離開之日為「安心中心」開業不到1年期間， 可知原告至遲於102年春天之前，即有要求被告離開。是參 酌「安心中心」取得設立許可證書之日期為101年3月14日、 證人謝雅玲證述該日離開業不到1年及「安心中心」之網頁 資料等情，當認原告至遲於102年3月14日前已要求被告離開 。
⑶、因此，原告於102年3月14日既已要求被告離開，顯然已有不 再同意被告占用代號Ｂ、Ｃ之意思，即有請求被告返還占用 之借貸物即代號Ｂ、Ｃ部分之意。故被告於原告要求離開之 日起，仍繼續占用借貸物即代號Ｂ、Ｃ部分，已無法律上原 因，原告主張被告於102年3月14日起至104年1月2日止無權 占代號Ｂ、Ｃ，為有理由，逾此之請求，則無理由。㈣、原告得請求被告給付相當於租金之不當得利金額：１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能 獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年 臺上字第1695號判例參照）。又按城市地方房屋之租金，以 不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。土地