臺灣嘉義地方法院民事判決 105年度簡上字第100號
上 訴 人 林成
訴訟代理人 林文財
被 上訴人 林文釧
上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國105年8月
23日本院嘉義簡易庭105 年度嘉簡字第195 號第一審判決提起上
訴，經本院於106 年6 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣肆仟參佰伍拾元，由上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面
按所謂當事人適格，乃指就為訴訟標的之特定權利或法律關 係，得為當事人而實施訴訟，具有受本案判決之資格。當事 人是否適格，係就形式上認定為訴訟標的之法律關係，應在 何特定當事人間予以解決，方屬適當而具有法律上之意義， 與為訴訟標的之法律關係之存否，尚屬有間。是在給付之訴 ，原則上祇須主張自己為給付請求權人，對於其主張為義務 人提起，即為當事人適格（最高法院85年度台上字第2788號 判決意旨參照）。復按數人負同一債務，而其給付不可分者 ，準用關於連帶債務之規定；又連帶債務之債權人，得對於 債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一 部之給付，民法第292 條、第273 條分別定有明文。經查， 坐落嘉義縣○○○○段000 地號土地（下稱系爭土地）上之 門牌號碼嘉義縣○○鄉○○路00巷0 號未辦保存登記之房屋 （下稱系爭房屋），係由兩造與其餘6 名繼承人公同共有， 是渠等對於系爭房屋坐落上訴人所有之系爭土地上，應負給 付租金之義務，而該租金債務性質上屬不可分之債，應準用 連帶債務之規定。因此，上訴人關於公同共有之連帶給付租 金之債務，對於債務人中之一人即被上訴人，請求依被上訴 人應繼分比例6 分之1 為租金之一部給付等語，於法尚無不 合，被上訴人辯稱上訴人應以系爭房屋之全體繼承人為被告 ，
當事人方屬適格云云，洵屬無據。
貳、實體方面
一、 上訴人方面：
(一) 上訴人起訴主張：
1. 系爭土地與坐落其上之系爭房屋，原為兩造之父即訴外人 林壽所有，林壽先將系爭土地贈與上訴人後，於民國90年6 月4 日過世，系爭房屋即為全體繼承人即兩造與訴外人林
文明、林文財、林文彬、林美蘭之繼承人（即施進富、施 奕如及施任鴻）公同共有，被上訴人之應繼分比例為6 分 之1 。依民法第425 條之1 之規定，系爭房屋與土地之所 有人間推定有租賃關係，爰依兩造間之租賃關係，請求被 上訴人按其應繼分之比例，給付自91年1 月1 日起至104 年12月底共14年之租金，每月租金以10,000元計算，即新 台幣（下同）280,000 元（計算式：10,000元×12月×14 年×1/6= 280,000元。）
(二) 並於本院補稱：
1. 上訴人並無阻礙被上訴人搬入系爭房屋，係被上訴人自己 不願意搬入；此外，本件租金應以系爭土地105 年1 月之 公告現值每平方公尺550 元計算，原判決以系爭土地之申 報地價每平方公尺160 元計算租金，應有違誤，況同樣坐 落於系爭土地上，與系爭房屋相鄰之門牌號碼嘉義縣○○ 鄉○○路00巷0 號未辦保存登記之房屋，位置清淨、優雅 ，左近高中、國中、國小，又與鄉公所、分局、郵局、戶 政事務所、菜市場等繁榮市區很近，而系爭房屋於105 年 度司執字第4501號強制執行事件之最低拍賣價格亦達3,451 ,000元，是原判決僅以每平方公尺160 元，以系爭土地申 報現值之百分之6 計算租金，於情理法皆不合理。 2. 復按訴外人林壽之口頭遺言，系爭房屋不得變賣，倘有繼 承人欲變賣系爭房屋，即應向變賣房屋之子孫收取基地租 金最少10,000元等語，繼承人間對此亦有共識，是系爭土 地之租金應以每月租金10,000元計算，又本件租金給付之 請求權時效縱僅有5 年，而以4.79年計算，上訴人得請求 被上訴人依其應繼分比例6 分之1 ，給付上訴人租金95,00 0 元（計算式：10,000元×12月×4.79年×1/6= 95,000 元），爰依民法第273 條、第425 條之1 ，請求被上訴人 依其應繼分比例給付租金等語。
二、 被上訴人於原審及本院則以：
(一) 上訴人對被上訴人之租金請求權時效，依民法第126 條規 定為5 年，且上訴人受讓系爭土地時，系爭房屋已坐落於 系爭土地上，而上訴人仍願意受讓系爭土地，足見上訴人 有默示同意將系爭土地無償供系爭房屋之事實上處分權人 使用之意思；復依訴外人林壽之遺囑明示被上訴人對於系 爭房屋無所有權，且系爭房屋自始為上訴人一人占有使用 ，被上訴人從未居住於系爭房屋，上訴人亦阻擋被上訴人 進入系爭房屋等情，是上訴人向被上訴人請求租金即無理 由。又訴外人林壽並無上訴人所述之口頭遺言，且系爭房 屋採變價分割之方式亦經上訴人於本院104 年度家訴字第
37號分割遺產事件中同意，是被上訴人主張系爭土地之租 金為每月10,000元，亦無所據。
(二) 此外，土地與房屋之租金應為申報地價之多少比率，各有 不同考量之點，系爭房屋固然位置便利而有價值，然系爭 土地僅為山坡地、地目為旱地13等級、石頭沙土地，並不 值錢，原審以105 年1 月之申報地價每平方公尺160 元之 百分之6 計算租金，並無不當等語，資為抗辯。三、 原審判命被上訴人應給付上訴人987 元，及自民國105 年3 月29日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並駁 回上訴人其餘之訴，暨就被上訴人勝訴部分依職權宣告假 執行。被上訴人就其敗訴部分並未上訴，已告確定，上訴 人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，並聲明：並上訴聲 明：( 1)原判決關於不利上訴人部分廢棄。( 2)上開廢棄 部分，被上訴人應再給付上訴人279,013 元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上 訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、 上訴人主張系爭土地與坐落其上之系爭房屋原為訴外人林 壽所有，系爭土地之所有權係林壽於77年11月5 日以贈與 為原因移轉與上訴人，系爭房屋則係訴外人林壽於90年6 月4 日過世後，由林壽之全體繼承人即兩造、訴外人林文 明、林文財、林文彬、林美蘭之繼承人（即施進富、施奕 如及施任鴻）所公同共有，被上訴人之應繼分比例為6 分 之1 等情，為被上訴人於原審所不爭執（見原審卷第36頁 ），而系爭房屋之面積為128.78平方公尺等事實，亦為兩 造於原審所不爭執（見原審卷第325 頁），且兩造於本院 亦未追復爭執，復有系爭土地之所有權狀、104 年度家訴 字第37號分割遺產事件之和解筆錄、系爭土地登記簿在卷 可參（見原審卷第19頁、47頁、65頁），堪信為真實。五、 本件兩造爭執之點，應在於：(一 )上訴人依租賃關係向被 上訴人請求給付租金，有無理由？(二 )上訴人得請求被上 訴人給付租金之金額若干？茲分敘如下：
(一) 上訴人依租賃關係向被上訴人請求給付租金，有無理由？ 1. 按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係。其期限不受第 449 條第 1 項規定之限制，民法 第 425 條之 1 第 1 項定有明文，其立法理由在於：因土 地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易或移轉之標的 ，然房屋在性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使
用房屋必須使用該房屋之地基，基於保護房屋使用權之考 量，使房屋所有權與土地利用結成一體，促進房屋所有權 之安定性，使基地使用權不因基地物權嗣後變動而受影響 ，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟 ，並維公平。故於土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋 同時或先後移轉之情形，其間雖無地上權設定，除有特別 情事外，均應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土 地，此房屋所有人與土地所有人間之使用土地法律關係之 性質，當屬租賃。
2. 經查，系爭房屋與土地原同屬訴外人林壽所有與享有事實 上處分權，後系爭土地先因贈與之原因而移轉與上訴人， 系爭房屋再因繼承之原因而為兩造與其餘6 人所公同共有 等情，為兩造所不爭執，業經認定如前，此致上開房屋及 土地非屬同一人所有，揆諸前揭條文規定，系爭土地之受 讓人即上訴人，與系爭房屋之受讓人即包含被上訴人之全 體公同共有人，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係存 在。
3. 意思表示有明示及默示之分。前者係以言詞、文字或其他 習用方法直接振示其意思之謂，後者乃以其他方法間接的 使人推知其意思。而默示之意思表示與單純之沉默有別。 單純之沉默除經法律明定視為已有某種意思表示外，不得 即認係表示行為（最高法院80年度台上字第1470號判決意 旨參照）。是被上訴人雖辯稱上訴人持有系爭土地時，系 爭房屋已經存在，代表上訴人同意被上訴人無償使用系爭 土地云云，惟被上訴人對於上訴人有何以言語文字以外之 其他意思表示方法，同意將系爭土地無償供被上訴人使用 等事實，並未舉證以實以說，是其抗辯殊難採信。 4. 被上訴人雖另辯稱：系爭房屋始終為上訴人所使用，其欲 進入均遭上訴人阻擋云云。惟查，被上訴人因繼承之法律 關係而為系爭房屋之公同共有人之一，被上訴人既未辦理 拋棄繼承，則不論有無實際占有使用系爭房屋，被上訴人 對於系爭房屋均享有有法律上之權利及負擔法律上之義務 。因此，被上訴人既得以公同共有人之身分，於本院104 年度家訴字第37號另案請求分割遺產（即系爭房屋及同巷2 號房屋），並於拍賣後依比例獲分配價金，則被上訴人對 於系爭房屋占用系爭土地，亦有給付租金之責。故被上訴 人辯稱其未居住使用系爭房屋，不應給付租金云云，亦無 足採。綜上，上訴人依租賃關係請求被上訴人按其應繼分 比例給付租金，為有理由。
(二) 上訴人得請求被上訴人給付租金之金額若干？
1. 按租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第 425 條之1 第2 項定有明文。本件關於系爭房屋占用系爭 土地之租金金額，兩造當事人因爭執甚深，顯然無法達成 協議，依前揭規定，得由本院斟酌各情定之。另按城市地 方房屋之租金，以不超過土地及其建築改良物申報總價額 年息百分之10為限；而所謂土地總價額，係以法定地價為 準，亦即土地所有權人依法所申報之地價，土地法第97條 第1 項、第148 條，土地法施行法第25條分別定有明文。 再所謂年息百分之10為限，係指土地租金之最高限額而言 ，並非必須依照申報地價年息10％計算，尚須斟酌系爭土 地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟 價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。 2. 本院審酌系爭土地105 年1 月之申報地價為每平方公尺160 元，且系爭房屋坐落之系爭土地，附近均係荔枝樹、龍眼 樹等情，有系爭土地登記謄本與原審會同兩造於105 年6 月6 日履勘現場所製之勘驗筆錄存卷可考（見原審卷第67 頁、第193 至195 頁），認租金金額應以系爭土地申報地 價之百分之6 為適當。
3. 上訴人雖主張與系爭房屋相鄰之門牌號碼嘉義縣○○鄉○ ○路00巷0 號未辦保存登記之房屋，位置清淨、優雅，左 近高中、國中、國小，又與鄉公所、分局、郵局、戶政事 務所、菜市場等繁榮市區很近，而系爭房屋於105 年度司 執字第4501號強制執行事件之最低拍賣價格亦達3,451,000 元，且訴外人林壽之口頭遺言，系爭房屋不得變賣，倘有 人欲變賣系爭房屋，即應向變賣房屋之子孫收取基地租金 最少10,000元等語，繼承人間對此亦有共識，是原判決僅 以每平方公尺160 元，以系爭土地申報現值之百分之6 計 算租金，於情理法皆不合理云云，惟查，關於系爭土地之 位置，上訴人所述無非以被上訴人於另案中之陳述為依據 ，然二案之標的物坐落土地、位置皆不相同，尚難相與比 擬，此外，被上訴人亦否認訴外人林壽有上揭上訴人所述 之口頭遺言，而上訴人對其上開主張均未舉證以實其說； 此外，上訴人請求被上訴人給付者為系爭「土地」之租金 ，則系爭房屋之拍賣價格如何亦與本件租金之酌定無涉， 綜此，上訴人主張系爭房屋之所有人使用系爭土地之租金 ，應以每月給付10,000元計算，洵屬無據，難認有理。 4. 末按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不 及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因 5 年間不 行使而消滅；消滅時效，因左列事由而中斷：一、起訴， 民法第126 條、第129 條第1 項第1 款定有明文。查上訴
人於105 年3 月18日起訴，有原審起訴狀收文戳章在卷足 憑（見原審卷第1 頁），則起訴前5 年之起迄期間即為100 年3 月18日至105 年3 月17日，惟上訴人僅請求至104 年 12月31日為止之租金，故本件應計算租金之起迄期間即為 100 年3 月18日至104 年12月31日，合計4.79年。又系爭 房屋占用系爭土地之面積為128.78平方公尺，為兩造所不 爭執，是依系爭土地申報地價之百分之6 計算，上開期間 內系爭房屋占用系爭土地之租金金額應為5,922 元（計算 式：128.78平方公尺×160 元/ 平方公尺×4.79年×6%＝ 5,922 元，元以下4 捨5 入），而上訴人請求被上訴人依 應繼分比例6 分之1 給付租金，其金額應為987 元（計算 式：5,922 ÷6 ＝987 元，元以下4 捨5 入) ，逾此範圍 之請求，為無理由。
六、 綜上所述，上訴人依租賃之法律關係請求被上訴人按其應 繼分比例6 分之1 ，給付自100 年3 月18日起至104 年12 月31日止之租金，於987 元範圍內及自起訴狀繕本送達翌 日即105 年3 月29日起至清償日止，按年息百分之5 計算 之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理 由，應予駁回。原審就上開應予准許部分，為上訴人勝訴 之判決，並依職權諭知假執行，並就前揭超過上開應准許 部分為上訴人敗訴之判決，經核均無不合。上訴人就此部 分上訴意旨，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判 如上訴聲明之所示，為無理由，應予駁回。
七、 本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院 斟酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述 ，併此敘明。
八、 又按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民 事訴訟法第 87 條第 1 項定有明文。本件第二審裁判費 4,350 元，應由敗訴之上訴人負擔，爰判決如主文第二項 所示。
九、 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之 1 第3 項、第449 條第1 項、第78條、第87條第1 項，判 決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 12 日
民事第二庭 審判長法 官 李文輝
法 官 陳美利
法 官 陳婉玉
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 7 月 12 日
書記官 高文靜