返還房屋
臺灣屏東地方法院(民事),訴字,95年度,573號
PTDV,95,訴,573,20070815,1

臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　　 95年度訴字第573號
原　　　告　乙○○
訴訟代理人　陳純青律師
被　　　告　鼎和交通股份有限公司
法定代理人　丁○○
被　　　告　美和汽車貨運股份有限公司
法定代理人　丙○○
被　　　告　冠和交通股份有限公司
法定代理人　甲○○
共　　　同
訴訟代理人　林鼎鐘
　　　　　　林伯祥律師
　　　　　　王銘鈺律師
上列當事人間返還房屋事件，本院於民國96年8 月1 日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
確認原告與被告美和汽車貨運股份有限公司間就門牌號碼屏東縣南州鄉○○路18號2 樓之房屋租賃關係不存在。被告美和汽車貨運股份有限公司應將前開房屋遷讓交還原告。確認原告與被告冠和交通股份有限公司間就門牌號碼屏東縣南州鄉○○路18號3 樓之房屋租賃關係不存在。
被告冠和交通股份有限公司應將前開房屋遷讓交還原告。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告美和汽車貨運股份有限公司、冠和交通股份有限公司各負擔三分之一；餘由原告負擔。
本判決於原告各以新臺幣貳拾壹萬元為被告美和汽車貨運股份有限公司、冠和交通股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告美和汽車貨運股份有限公司、冠和交通股份有限公司如於假執行實施前各以新臺幣陸拾叁萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。
二、查原告以門牌號碼屏東縣南州鄉○○路18號房屋原為訴外人 丙○○所有，嗣因積欠訴外人中國農民銀行股份有限公司（ 下稱農民銀行）借款，經該銀行向本院民事執行處聲請拍賣 前開建物，嗣由原告拍賣取得所有權。於執行程序中，被告 向本院民事執行處陳報與丙○○就前開房屋1 、2 、3 樓（



下稱系爭1 、2 、3 樓房屋）分別定有租賃契約，致前開房 屋於拍定後不點交。茲原告否認丙○○與被告兼就系爭1、2 、3 樓房屋有租賃關係存在，被告係屬無權占用，訴請被告 應將前開房屋遷讓返還原告。嗣於準備程序中追加確認原告 與被告間就前開房屋租賃關係不存在，經核與前開規定相符 ，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠門牌號碼屏東縣南州鄉○○路18號房屋原為訴外人丙○○所 有，因積欠農民銀行債務未清償，經前開銀行向本院民事執 行處聲請拍賣丙○○所有前開房屋，並由原告拍賣取得。而 被告於強制執行程序中具狀表示前此分別向丙○○承租系爭 1 、2 、3 樓房屋，致本院民事執行處於拍賣公告中載明不 點交。惟被告與訴外人丙○○間之租賃關係屬不實，原告亦 未因拍賣而繼受丙○○與被告間之租賃關係，被告占用系爭 1 、2 、3 樓房屋屬無權占用。
㈡另被告與丙○○訂立之租賃契約未經公證且其期限已逾5 年 ，無買賣不破租賃之適用，被告占用系爭1 、2 、3 樓房屋 亦屬無權占用。為此爰依法請求確認原告與被告間就系爭1 、2 、3 樓房屋租賃關係不存在及請求被告將占用部分遷讓 交還原告。並於本院聲明：⒈確認原告與被告鼎和交通股份 有限公司（下稱鼎和交通公司）間就門牌號碼屏東縣南州鄉 ○○路18號1 樓之房屋租賃關係不存在。⒉被告鼎和交通公 司應將前開房屋遷讓交還原告。⒊確認原告與被告美和汽車 貨運股份有限公司（下稱美和汽車公司）間就門牌號碼屏東 縣南州鄉○○路18號2 樓之房屋租賃關係不存在。⒋被告美 和汽車公司應將前開房屋遷讓交還原告。⒌確認原告與被告 冠和交通股份有限公司（下稱冠和交通公司）間就門牌號碼 屏東縣南州鄉○○路18號3 樓之房屋租賃關係不存在。⒍被 告冠和交通公司應將前開房屋遷讓交還原告。⒎第2 、4 、 6 項願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告至少於85年時即與系爭1 、2 、3 樓房屋原所有權人丙 ○○間成立租賃關係，於87年間另與丙○○訂立書面租賃契 約，租期均自87年6 月5 日起到101 年6 月5 日止，為期15 年。又此3 家公司均係丙○○與他人共同出資經營之交通貨 運公司，故每月租金酌收新臺幣（下同）1,000 元，被告均 依約繳交租金予丙○○。
㈡又屏東縣南州鄉○○路18號房屋雖前經假扣押在案，惟假扣 押僅係債權人所實施之暫時性保全手段，僅能禁止債務人處



分假扣押標的物，至於假扣押前已成立之法律關係則不受影 響，被告於假扣押前即與丙○○成立租賃契約，契約確係合 法成立，故本件應有買賣不破租賃之適用。
㈢另前開房屋於拍賣程序中於拍賣公告載明有租賃關係之事實 ，則該租賃關係非旦未被除去，且已成為買賣契約內容之一 部，無論應買人投標或由債權人承受，依繼受之法理，其租 賃關係對應買人或承受人當然繼續存在。原告以系爭房屋為 其所有，請求被告遷讓返還系爭房屋，非有理由等語，資為 抗辯。並於本院聲明：（一）原告之訴及其假執行之聲請均 駁回。（二）如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。三、按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得 提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存 否不明確，原告主觀上認其法律上之地位有不安之狀態存在 。且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。原告 主張被告與訴外人丙○○間之租賃關係屬不實，原告亦未因 拍賣而繼受丙○○與被告間之租賃關係，被告占用系爭1 、 2 、3 樓房屋為無權占用之事實，惟為被告所否認，則原告 所有權人之地位即受有侵害之虞，其法律上地位即有不安之 狀態存在。且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，原 告提起本件確認之訴，即受有確認判決之法律上之利益，應 予准許。
四、原告主張門牌號碼屏東縣南州鄉○○路18號房屋原為訴外人 丙○○所有，因積欠合作金庫銀行股份有限公司（下稱合庫 銀行）及農民銀行（於95年5 月1 日與合庫銀行合併，合庫 銀行為存續銀行）債務未清償，經合庫銀行向本院民事執行 處聲請拍賣丙○○所有前開房屋，並由原告拍賣取得。而被 告於強制執行程序中具狀表示前此分別向丙○○承租系爭1 、2 、3 樓房屋，本院民事執行處遂於拍賣公告中載明不點 交之事實，業據本院調閱95年度執字第7676號、10229 號清 償債務執行卷宗核閱屬實。是本件本院所應審究者為：㈠被 告是否分別於87年間向訴外人丙○○承租房屋1 、2 、3 樓 ？㈡原告是否應承受前開租賃關係？㈢原告是否得向被告請 求返還被告分別占用部分？經查：
㈠有關被告是否分別於87年間向訴外人丙○○承租房屋1 、2 、3 樓部分：
⒈系爭房屋分別設有鼎和、冠和、立基、慶和四家公司招牌看 板，1 樓隔有ＯＡ辦公傢俱，牆壁上掛有鼎和交通公司執照 及營業登記證，1 樓辦公室後面增設有廚房、衛浴，並擺放 餐桌，經由1 樓辦公室樓梯通往2 、3 、4 樓，樓梯間並擺 有1 個鞋櫃，堆置訴外人丙○○之雜物和鞋子。經由丙○○



之子林鼎鐘引導進入系爭房屋2 、3 樓，並告知要脫鞋入內 ，嗣後改稱不用脫鞋，林鼎鐘進入2 、3 樓並未穿著任何鞋 子，2 樓地面鋪設木質地板，並擺放電視、音響、辦公桌椅 及沙發各1 組，音響下之櫥櫃擺有房東丙○○私人物品及藥 物，辦公桌上及沙發旁均設有電話，號碼為：0000000 ，牆 面上分別掛有祝林文慶先生當選南州國中77年度、82年度家 長會長匾額、美和汽車公司營利事業登記證及執照，2 樓前 方有1 臥室，其內並擺有1 座2 人座沙發，該沙發型式與外 面型式相同，臥室內乾淨無灰塵，2 樓後方設有衛浴，旁有 廚房，樓梯前方並擺有餐桌，餐桌上堆置有圖面及文件。3 樓地面鋪設地毯，3 樓前方設有一臥室，原為林鼎鐘使用， 臥室內擺放私人物品，櫥櫃擺放女性衣物，部分業已發霉， 臥室旁設有1 間和室，其內有1 櫥櫃放置棉被，並擺放藤椅 ，和室旁設有個書櫃，除1 格擺放車籍資料，其餘部分擺放 書籍，書櫃旁擺有1 書桌，桌面上擺放電腦和公司發票，書 桌旁有一矮櫃擺放網球拍、羽球拍、私人物品，抽屜內擺放 公司登記資料，矮櫃旁有1 櫥櫃，櫥櫃內擺有1 張丙○○自 90年7 月9 日到93年7 月8 日止人民團體職員當選證明書， 櫥櫃上擺有林文慶熱心教育的獎牌，牆面上掛有冠和汽車公 司營利事業登記證，3 樓後方設有一房間，房間內設有廁所 ，地板上擺有彈簧床及床墊，牆壁設有熱水器之事實，業據 本院定期履勘現場屬實，製有勘驗測量筆錄、現場照片48幀 （第182 頁至210 頁）可憑，復參以丙○○之夫林文慶於本 院民事執行處於89年5 月23日至現場執行查封程序時當場表 示，前開房屋現經營汽車貨運公司係與他人合夥經營現由其 妻即債務人丙○○居住等語，此有本院調閱89年度執全字第 453 號執行卷附卷可稽，足見系爭1 、2 、3 樓房屋除1 樓 供作辦公室使用外，其餘樓層均供居住使用，應堪認定。 ⒉又依卷附被告85年度至87年度營利事業所得稅結算申報書及 88年至94年各類所得扣繳暨免扣繳憑單所示，被告歷年均有 12,000元租金之支出報繳，參諸門牌號碼屏東縣南州鄉○○ 路18號房屋外牆掛有鼎和、冠和、立基交通公司及慶和企業 行共同設立之1 面招牌，電話號碼僅有0000000 號，另被告 主張公司使用室內電話號碼及上開電話經本院向中華電信股 份有限公司函查，均係以美和汽車公司名義申請，有該公司 96 年5月29日屏服一（96）字第0023號函覆通聯記錄查詢單 可憑，而系爭僅1 樓房屋供作辦公室使用，足徵被告於85年 間至94年間確有向訴外人丙○○承租系爭1 樓房屋供辦公使 用。
⒊雖被告提出營利事業登記證證明被告公司設立地點分別為系



爭1 、2 、3 樓房屋，抗辯被告確有向丙○○承租個別樓層 以供營業。然查營利事業登記所載之設立地點，僅供主管機 關為行政管理之便，尚無從以之認定公司是否在前開設置地 點經營。況被告美和汽車公司、冠和交通公司實際營運地點 在系爭1 樓房屋已如前述，與營利事業登記證上所載營業所 在地不符，是該營利事業登記證實不足為被告美和汽車公司 、冠和交通公司有向丙○○承租系爭2 、3 樓房屋之認定。 ⒋另被告抗辯於拍賣程序中於拍賣公告載明有租賃關係之事實 ，則該租賃關係非旦未被除去，且已成為買賣契約內容之一 部，無論應買人投標或由債權人承受，依繼受之法理，其租 賃關係對應買人或承受人當然繼續存在等語。然查執行法院 關於是否點交不動產，僅為形式上審查，並無確定實體爭執 之效力，除該租賃關係經法院實體判決認定租賃關係確實存 在外，並不因拍賣公告中記載，於拍賣後，即對於拍定人或 承受人當然繼續存在。被告前開辯解，尚無足採。 ㈡有關原告是否應承受前開租賃關係部分：
按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定 ，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限 者，不適用之，民法第425 條固定有明文。惟前開規定第2 項係於88年4 月21日修正公布，另依民法債篇施行法第36條 第2 項規定，民法債編修正條文及本施行法修正條文自89年 5 月5 日施行，另依第24條第1 項規定：民法債編施行前所 定之租賃契約，於施行後，其效力依民法債編之規定，係針 對19年5 月7 日民法債編施行前所定租賃契約之效力規定， 其於民法債編施行後修正前（即19年5 月7 日至89年5 月7 日之間）所定之租賃契約並無適用餘地。故在上開期間內所 定之租賃契約，民法債編施行法並無特別規定，自應依民法 債編施行法第1 條後段不適用修正施行後之規定。茲被告與 訴外人丙○○間之租賃契約於85年間即已存在，期間並無租 賃關係終止或消滅事由之發生，則該租賃契約係在民法債編 施行後修正施行前訂立，故於民法債編修正施行後之95年7 月間雖由原告取得門牌號碼屏東縣南州鄉○○路18號房屋所 有權，但仍應適用民法債編施行法第1 條後段不溯及既往原 則，依修正前民法第425 條買賣不破租賃之規定，該房屋租 賃契約繼續有效存在，原告亦應繼受丙○○與被告間之租賃 關係。
㈢原告是否得向被告請求返還被告分別占用部分部分： 被告於85年間至94年間僅有向訴外人丙○○承租系爭1 樓房 屋供辦公使用之，而被告抗辯被告美和汽車公司、冠和交通



公司前向訴外人丙○○承租系爭2 、3 樓房屋，則無可持， 已如前述，是以被告美和汽車公司、冠和交通公司占用系爭 2 、3 樓房屋部分即無法律上之合法權源，原告請求被告美 和汽車公司、冠和交通公司將所占用之系爭2 、3 樓房屋部 分返還原告，即屬有據，逾此範圍請求，尚乏依據。五、綜上所陳，被告既有向訴外人丙○○承租系爭房屋1 樓之事 實，則依買賣不破租賃之法律關係，原告應繼受該法律關係 不得請求被告鼎和交通公司遷讓及返還外，其餘部分請求， 即有理由，自應准許，爰判決如主文第1 、2 、3 、4 項所 示，逾此範圍請求，不應准許，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行 或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予 以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予 駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　8 　　月　　15　　日 民事第一庭 審判長法　官　徐美麗
法 官 葉力旗
法 官 邱玉汝
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　8 　　月　　16　　日 書記官 魏慧夷