臺灣宜蘭地方法院民事判決 96年度訴字第18號
原 告 辛○○
訴訟代理人 黃豪志律師
被 告 丁○○
訴訟代理人 李秋銘律師
壬○○律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國96年7月26日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬參仟伍佰柒拾元由原告負擔。 事實及理由
一、原告起訴主張之意旨：
㈠兩造於民國94年3 月間就被告其所共有坐落於宜蘭市○○○ 路宜蘭段艮門小段地號1之11號、330之104 全部及330之105 號部分土地計3 筆、面積約24坪土地（下稱系爭土地）簽訂 租賃契約供原告經營餐飲業使用，租期為2年，自94年4月 1 日起至96年3 月31日止，租金為每月新臺幣（下同）35,000 元，惟待原告與原承租戶談妥頂讓、交付頂讓金（20萬元 ） 並進場裝潢系爭土地上之原有建物後，被告竟拒不交付系爭 土地供原告使用，致原告受有前揭頂讓金及裝潢費用之損害 。被告之行為已構成給付不能或不完全給付之情事，原告遂 於96年1月5日以存證信函為被告為解除契約之意思表示，為 此爰依民法第260條規定訴請被告負賠償損害責任。 ㈡系爭租賃契約係由原告承租被告之土地暨房屋，原告並即就 房屋為裝修，然於裝修完成前二日，遭被告以標的係違建、 租金太低為由，拒絕讓原告繼續使用，且於95年9 月再以鎖 鍊反鎖阻止原告進入，故自屬可歸責於被告之事由，致於94 年5月1日起未能再提供租賃標的物供承租人使用，雖被告否 認曾阻止原告繼續施工，惟上揭事實已有證人己○○、庚○ ○、丙○○及戊○○等人之證詞可證，且如非被告拒絕被告 繼續使用，原告何必於開幕前一日停止施工。至於系爭標的 物是否可進入，與是否可正常使用仍屬不同概念，系爭租賃 標的於94年5 月經證人甲○○於開目前阻止施工後，即陷於 無法正常使用營業之狀態，自屬可歸責於被告之事由。又被 告既有上述債務不履行之情事，原告依民法第256 條規定解 除系爭租賃契約，自屬合法。
㈢被告雖辯稱兩造於94年10、11月間即已合意終止兩造間之租 賃契約，原告並取回租金票據及押租金等語，然原告於當時 已數月無法使用系爭標的物，兩造確曾協商解決，由原告先
行取回上揭租金自符常理，然在已支付之轉讓金及裝潢費用 等部分未解決之前，原告自無與被告合意終止租約之可能。 至於證人乙○○、甲○○雖證稱兩造已合意終止租約，然該 二人乃被告所屬公司之員工，所為之陳述自有偏頗，且依常 理，原告已支出近百萬元之裝潢費用，豈有可能在未解決該 費用之前，即與被告終止租約。況兩造如於94年10、11月間 即合意終止租約，則被告何必於95年9 月方另以鎖鍊將建物 鎖住，足認雙方並未有終止租約之合意。另被告一再主張本 件係因原告所裝潢之建物有違建問題，致使原告未能於承租 標的營業，惟本件被告系爭土地及建物一併出租與原告，原 舊有之建物本即為違建，故有無違建問題，與本件之租賃契 約法律關係存在與否無任何關連，且該建物迄今未遭宜蘭縣 政府拆除，更足證不影響原告之使用。本件實係被告拒絕讓 原告使用，屬可歸責於被告之事由。
㈣原告解除系爭租賃契約因屬合法，原告自得依據民法第 260 條之規定，請求被告賠償原告所支付之頂讓金及裝修費共計 969,660 元，就此部分亦有裝修工陳萬宏、庚○○、丙○○ 等人可資證明。被告雖又抗辯其得以租金債權抵銷原告得請 求之損害賠償金額，惟此除與其前述兩造已終止租約等情互 相矛盾外，再則被告並未將租賃標的完整提供予原告使用， 租金債權自無從發生，亦不符合抵銷之要件。
㈤為此爰依民法第260 條之規定，聲明請求：被告應給付原告 969,660 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息 百分之五計算之利息；原告並願供擔保請准宣告假執行。二、被告之答辯意旨：
㈠兩造簽訂系爭租約後，原告即依約交付供支付12個月份租金 之支票12張及押租金7 萬元與被告收訖，被告並將系爭建物 交與原告從事裝修，惟因原告對系爭建物為擴建及隔間，被 告接獲系爭土地所有權人反應原告所為擴建已屬違建，被告 遂要求原告拆除部分隔間，否則恐無法營業，適原告當時亦 解決原位於宜蘭縣宜蘭市○○路之住家產權問題，乃向被告 表示擬遷回自宅經營不願再承租，被告亦表示同意，兩造之 租約遂告終止。由於被告已將第1 個月之租金額支票兌現， 除先前於94年4月21日已退還半個月之租金外，被告於94 年 11月間租約終止後，即將另半個月租金額17,500元、押租金 70,000元及94年5月份至95年3月份之租金額支票退還原告。 則於兩造合意終止租約之情形下，被告未有原告所主張債務 不履行情事。
㈡且依證人乙○○陳稱係於95年9 月才將建物上鎖，及證人己 ○○、戊○○表示在95年9 月之前，原告尚有東西放置於該
建物內，原告亦自承建物之鑰匙由其所持有等情，可見被告 於94年5月1日起並未有不提供租賃標的物之情事，其雖無於 上揭標的內營業，但仍掌管使用建物並放置物品，故本件被 告並無未提供租賃標的物供承租人使用之情事，自無原告所 主張給付不能或不完全給付之債務不履行情事。且本件依據 證人乙○○之證詞，及宜蘭縣政府所核發之違建拆除處分書 ，暨原告已取回租金票據等事實，均足證明原告已同意終止 租約，故系爭租賃契約係於94年11月間經兩造合意終止。從 而原告就已不存在之租賃關係，自無從主張解除。 ㈢兩造之租約因係雙方合意終止，並非經原告合法解除，原告 自不得請求損害賠償。且兩造所簽租約第2條第3款及第6 條 第5 項已約定原告於不租時應將標的物回復原狀，於遷讓時 不得以任何理由要求被告支付費用。本件原告所請求之金額 係頂讓金及裝修之費用，其中頂讓金係原告與第三人間之契 約關係，與被告根本無涉；至裝修費用部分，被告除對其金 額尚有爭執外，依前開租約之約定，本即應由原告自行負擔 ，於兩造業已合意終止租約之情形下，被告未有原告主張債 務不履行之情事，原告請求損害賠償非有理由。 ㈣末者，倘鈞院審認結果，認兩造並為何意解除契約，原告所 主張之解除契約合法，則在原告解約之前，兩造間之租賃關 係仍存在，被告依租賃契約約定，仍應按月給付租金給被告 ，於此情形下，被告對原告既有租金債權存在，被告亦得以 前揭租金債權對原告所得對被告請求之金額主張抵銷。 ㈤爰答辯聲明請求：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不 利判決，被告願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
原告主張兩造於民國94年3 月間簽訂租賃契約，被告將坐落 宜蘭市○○○路宜蘭段艮門小段地號1之11號、330之104 全 部及330之105號部分土地計3 筆面積約24坪之土地，出租供 原告經營餐飲業使用，租期自94年4月1日起至96年3月31 日 止，每月租金35,000元等事實，業已提出租賃契約書一份為 證（見卷宗第6至9頁），被告亦不爭執，自堪認為真正。四、本件之爭點及法院之判斷：
本件經依民事訴訟法第268條之1第2 項規定，與兩造整理並 確認本件應審酌之爭點厥為：㈠本件是否有可歸責被告之事 由，致於94年5月1日起未能再提供租賃標的物供承租人使用 ？㈡原告解除兩造間租賃契約是否合法？㈢如原告解除契約 合法，其得請求損害賠償之數額為何？㈣如原告解除契約合 法，則原告是否尚有支付租金予被告之義務暨數額為何？又 被告可否以此對原告之上揭損害賠償請求主張抵銷？（見卷
宗第48、72頁）茲就各項爭點逐一判斷如下： ㈠爭點一、本件是否有可歸責被告之事由，致於94年5月1日起 未能再提供租賃標的物供承租人使用：
⒈經查，兩造於94年3月間簽訂系爭租約後，被告在94年3月底 隨即將租賃標的物交與原告進行改建裝潢，以期原告能在該 年度母親節前於該址開幕經營「順順鵝肉大王」小吃店乙節 ，乃為原告所不爭執（參卷第84頁）。嗣原告進行裝潢至94 年5 月初時，其所改建裝潢之建物因遭人檢舉係屬違建，從 而當時受被告委託處理系爭租賃契約之訴外人乙○○、甲○ ○等人，即通知原告在改善違建問題前不得再繼續裝潢，原 告因而停止施作前開裝潢工程，致「順順鵝肉大王」小吃店 迄今仍未在該址開幕營業乙節，除為兩造所不爭執外，復據 證人乙○○、甲○○在院結證表示：「…原告表示有一位前 議長的弟弟到餐廳用餐，並向原告表示原告裝潢建物會有違 建問題，因此有停工一個禮拜左右…因為這個土地地主有很 多人，有聽到地主表示原告興建的建物為違建，想要去舉發 ，後來在5 月中左右我有跟原告提到這件事情，並且表示依 照合約約定他的建物必須要合法，所以如果有違建就會有違 法，要原告自行負責，希望原告能夠修改，原告當場表示這 跟他當初所期望的不同，認為他沒有辦法在那裡繼續經營， 所以沒辦法繼續租下去，因此後來將他內部裝潢的一些設備 、遮雨棚等拆回去，拆除時間大概在5、6月左右。」、「因 為我們的契約有約定，原告不可以違反政府的約定，否則我 們不負責任，但後來有人提報原告擴充建物範圍屬於違建， 已經構成違約，所以我們認為不能夠營業，我們在94年5 月 份裝潢好之後就有去找原告談，我和證人乙○○都有跟原告 談過，當時我們跟原告表示如果他還是要經營，就必須拆除 違建，原告後來也透過好幾個議員去協調，但原告後來並沒 有回應要不要繼續經營或是否要拆除違建。」等語可稽（見 卷宗第83至84頁、89至90頁），亦經原告之員工戊○○陳稱 ：「當時是友愛總經理去阻止，是在我們開幕前二天，當時 我人就在系爭建物並且站在原告旁邊，當時證人甲○○表示 系爭建物是違建，我們不能經營，老闆有問為什麼，後來老 闆就跟著總經理去友愛那邊談，我並沒有跟去，談的結果後 來聽老闆回來說我們不能夠在那邊做了，原因是因為總經理 說是違建，所以我們也就停止裝潢沒有再繼續作。」及承攬 施作系爭建物之白鐵工程工人丙○○證述：「就是在開幕前 二天，我只有印象有友愛的人到現場，但是是不是在庭的二 位我不確定，但是那之後原告就說叫我們不要再做了。他們 講話的內容大致上是叫我們不要再做了，好像是友愛方面的
人不願意再租，但因為機器很吵我不是聽的很清楚。」、「 （問：友愛的人表示不願意再租，原告這邊的意思如何？ ） 原告方面就告訴我們不要繼續施工。」、「（問：原告當場 有無爭執要繼續承租？）我印象中並沒有聽到。友愛的人離 開之後原告隨即叫我們不要再繼續施工，現場裝潢的是水電 部分。」、「我是聽原告說友愛的人不租了，至於不租的原 因我不清楚。我當時是在做白鐵工作台。」暨施作水電工程 之證人庚○○到庭證述：「（問：工程有無完工？）沒有。 因為友愛人阻止我們施工，是在開幕前二天的晚上友愛的人 好像是在庭的證人甲○○到現場，他跟在場施工的人說不用 做了，原因是什麼我們不清楚，是他們跟原告談的。」、「 （問：誰可以決定你們不用施工？）當時友愛的人先跟我說 不用做了，後來友愛的人跟原告作協調，當場原告也在，之 後我就旁邊，協調之後老闆說沒有結果，所以我們就不用再 做了，原因是什麼我們不瞭解，後來我們也就沒有再施工了 ，工程費用跟陳老闆拿的。」、「（問：事後是否都沒有再 施工，有無發生要施工被人阻止的情形？）沒有。」等語甚 詳（見卷第93至96頁），自堪認定。
⒉惟查，原告雖係因被告方面阻止而致未完成裝潢，亦未能在 承租建物作餐飲業使用，然被告抗辯兩造間之租賃契約第 5 條第4項第3款業已約定：「乙方（即原告）在完成裝潢後， 如經安全等相關單位檢查不合格時，其責任概由乙方負責， 如需拆除、改裝置合乎安全規定等之費用，由乙方負擔。」 原告所改建裝潢之建物既屬違法建物，且經縣政府勒令拆除 ，已經違反前揭約定等語，要與系爭租賃契約書第5 條之規 定相符（參卷宗第8頁），且兩造間既已明文為前揭約定， 則不論被告原所交付之建物是否合法，原告仍負有取得建造 執照使該建物合法使用之義務，惟其未為，從而被告方面要 求原告在未改善此違法問題之前不得繼續施工，顯無不合。 又查，被告在94年5 月初要求原告在未解決違建問題之前不 得繼續施工時，原告旋即要求施作工人停工，而非要求工人 仍繼續施作，亦無向被告主張欲繼續履約承租乙節，有上揭 證人戊○○、丙○○、余進雄之證詞可稽；且在停工後，原 告方面雖仍尋求宜蘭縣議會議長或民代協助，期能排除前述 之違建問題，但亦陸續將系爭建物內之部分裝潢或物品搬離 ，復商請證人乙○○協助找尋他人來承租系爭標的，嗣於94 年8 月24日系爭建物經宜蘭縣宜蘭市公所正式查報為違建， 並於94年10月11日發函通知該建物應補辦申請建造執照，否 則將依法應執行拆除，被告遂於94年11月間再向原告表示因 此違建問題而欲終止租約，並退還原告原先所交付94年5 月
起之各期租金票據暨押租金，原告方面亦領回該些票據等事 實，已經被告提出原告於94年11月11日領回租金票據之票據 簽收回單，及宜蘭縣宜蘭市公所違章建築查報單、宜蘭縣政 府違反建築法違建拆除處分書等件為證（見卷宗第37頁、第 124、125頁），亦據原告坦承：「裝潢後沒有繼續做的原因 ，是因為證人甲○○告訴我本件的部份不可以作，而且租金 也太便宜，第二天證人乙○○就找我過去談，這樣子沒辦法 讓我繼續作，並且跟我說抱歉，並且說店內的裝潢等他會處 理，我跟他說那你們就慢慢處理，因為證人余先生說我可以 將屋內的一些設備拆回去，所以後來我就拆了一些設備回去 ，並且證人還請我再介紹別人來承租，這樣子可以將裝潢抵 給別人，我後來也介紹好幾位去承租，但被告方面就都不答 應。」、「證人是有說解約，但是他也有說裝潢的部份他們 要處理，但後來都沒有處理。」等語（卷85、87頁），暨有 證人乙○○陳述：「在8 月份的時候，土地是跟地主租的， 地主陸續收到宜蘭市公所及宜蘭縣政府所發的函，10月份的 時候我收到三張違建、補照及拆除通知單，所以在11月左右 我就去跟原告講說因為縣政府已經決定要拆除這些建物，原 告方面也無法繼續使用，所以雙方來解除契約，在11月10日 原告就到公司領回原本支付租金票據。」、「（問：解約部 分還有何人在場？）就我和原告在場，原告也同意，因為他 後來把票據都領回去。」、「（問：原告當場有無表示不同 意解約？）沒有，因為原告有明確表示他不租了。」證人甲 ○○證稱：「大概在6月至7月左右，議長又找我們協調，問 我們為什麼沒辦法經營可否幫忙，並問我們有無收取租金， 議長協調後認為我們方面並沒有錯，議長要我們幫忙找有無 可以承租其他廠商，讓原告減少裝潢的損失，也可以讓我們 減少租金的損失，我們後來也找了幾個廠商，原告可能也有 找廠商，但都是透過證人乙○○，但因為建物是違建問題就 一直沒有租出去。」、「後來我有要證人乙○○去跟原告處 理解約的事情，當時就把原告首先支付的租金支票全部退還 給原告，我們並沒有收取租金。」等語可憑（卷第86、87、 89、90頁）。執此以觀，本件縱係因被告在94年5 月初要求 原告於違建問題改善前應予停工，惟此既符契約約定，且原 告亦同意停工另尋求民代協助排除此項問題，復陸續取回屋 內物品暨找尋他人來承租系爭租賃標的，嗣後在被告表示終 止合約時，亦未爭執並取回自94年5 月起之租金票據，顯然 原告亦同意雙方終止租約，是被告抗辯兩造業已於94年11月 間合意終止原訂之租賃契約等語，顯屬可取。原告徒以被告 在94年5 月初曾阻止原告進行裝潢施作為由，主張其已構成
給付不能或不完全給付之債務不履行情事，尚有未恰。 ⒊原告雖另主張其既已支出將近百萬元之裝潢費用，自不可能 在未處理此項問題前即與被告方面合意終止租約等語。然查 於終止租約後，當事人仍非不能另針對雙方已支出之相關費 用協議解決方式，例如本件被告即僅向原告收取94年4 月份 之租金，至94年5 月至同年11月終止租約前之租金，則同意 不向原告收取。是原告所述「證人乙○○找我過去談，說這 樣子沒辦法讓我繼續施作，並且跟我說抱歉，並說店內裝潢 等他會處理」「證人是有說解約，但是他也有說裝潢的部分 他們要處理」「當時被告有說要處理，也說裝潢部分事後解 決，但他們都不跟我解決」等節，姑且不論已經被告否認外 ，前開陳述縱為實在，亦屬兩造合意終止租約後，針對裝潢 事項另為協議之約定，如被告有違反上揭協議之情事，原告 應本於該項協議另行對被告主張權利，自不得以被告未按協 議解決裝潢費用之情事，即將已經當事人合意終止之租約回 溯至未終止前之狀態。況兩造合意終止租約後，原告方面即 未曾再支付過任何租金，亦未曾向被告表示欲履行該契約權 利義務，系爭租約確實已經雙方終止在案，故原告主張「被 告應協助原告解決已支出裝潢費用」之內容，顯非屬系爭租 約是否合意終止之條件。從而原告主張縱認兩造間已合意終 止系爭租約，亦係附有被告應賠償原告已支出裝潢等相關費 用之條件，且該條件迄今尚未成就，契約仍屬存在云云，委 無足取。
⒋末者，被告所交付之租賃建物係由原告進行門窗裝載，故房 屋之鑰匙一直由原告方面掌管，於兩造94年11月間合意終止 租約前，系爭建物仍由原告放置物品且可自由進出乙節，已 有證人乙○○證述：「上鎖應該是95年9 月我們才去上鎖， 之前沒有，是我們警衛去上鎖，上鎖是因為房子在那邊空很 久，會有很多流浪漢進入，為了安全考量，警衛就決定要加 鎖。」、「大概是他們將屋內設備拆走之後就沒有再進入， 大概是在6、7月份左右，在這之前鑰匙是原告他們的，因為 我們主要是承租土地，土地上面原本有一個舊有建物，但因 為原告要將舊有建物改裝，包括門窗部分所以鑰匙一直都是 由原告他們持有，並不是由我們交鑰匙給他們。他們離開房 子之後也並沒有將鑰匙交還給我們，建物及內部裝潢都一直 還在，維持原樣。」等語可參，另原告亦自承：「門窗確實 是我裝的，所以有二支鑰匙」（詳卷宗第86頁）。此外，依 原告之員工己○○稱：「我是在94年5 月開始到原告小東路 店面工作，我並沒有參與舊城東路房子裝潢的事情，但是有 一次我要過去拿東西，房子就被鎖起來，時間大概在95年中
秋節前後。房子被鎖起來的原因我不清楚。」「我要去拿美 鳳有約拍的相片，當時是我們老闆叫我去拿，我也不知道何 人將房子鎖起來，我們老闆是有交鑰匙給我，但我到現場後 房子又用鎖鏈鎖起來，所以我拿鑰匙也沒有辦法進去，鑰匙 後來交還給我們老闆。」等語，暨證人戊○○陳述：「（問 ：是否有阻止你們進入建物裡面）有，是在去年（即95年 ） 接近冬天左右的事情，在這個時間之前我們有鑰匙都可以進 去，但去年之後他們就換了鎖，我們就沒有辦法再進去，我 們還有一些工作台在裡面，後來他們把這些工作台搬到外面 。」等情（卷宗第91至92、96頁），均足徵系爭建物係至95 年9 月間始經上鎖，而在94年11月兩造合意終止租約前，該 房屋之鑰匙既均由原告掌管使用，並於該屋內放置物品，其 等員工亦得自由進出，被告方面顯無「不提供租賃物供原告 使用致違反租約約定」之情事。原告主張被告在94年5月1日 即將建物反鎖拒絕原告使用或阻止原告施工而為使用，已構 成給付不能或不完全給付之債務不履行云云，自嫌無據。 ⒌承上事證之判斷，被告抗辯兩造間之租賃契約係因建物未能 取得合法使用而屬違建，故經雙方在94年11月間合意終止等 情，因屬可採，原告針對被告在租賃期間曾有可歸責之事由 ，致將建物反鎖阻止原告進入或未能提供建物供其裝潢使用 之事實，又難認已盡舉證之責，是其主張被告之行為已構成 給付不能或不完全給付之情事，即無法採憑。
㈡針對其餘爭點部分：
按依民法第256條之規定，債權人於有民法第226條之情形時 ，固得解除其契約，惟此契約法定解除權之行使自應以有法 定解除原因存在。本件原告主張系爭租約有可歸責於被告致 生給付不能或給付不完全之債務不履行情事，經依本院調查 結果，已難認可取等情，業已如前揭爭點一之說明，從而原 告自無從再依民法第256 條之規定主張解除租賃契約。況兩 造間之租賃契約，業經雙方於94年11月份合意終止之事實， 亦已於前段認定甚詳，故系爭租約自斯時起已不復存在，原 告就業已不存在之租賃關係，自無從主張解除。從而原告於 96年1月5日以寄發存證信函之方式通知被告解除契約之舉， 於法顯有未合，其再依民法第260 條之規定，主張按解除契 約後之法律關係訴請被告負損害賠償，亦非正當。至兩造針 對損害賠償數額，及被告對原告有無租金債權暨可否主張抵 銷等情，因對上揭結果不生影響，即無再予判斷之必要，附 此敘明。
五、綜上所敘，原告解除兩造系爭租賃契約之行為，應非適法， 從而其依民法第260條之規定，訴請被告給付原告969,660元
，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之 5 計算之利息，洵無理由，應予駁回。本件原告之訴既經駁回 ，其所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件結論已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證核與結 論不生影響，爰不再一一論述。
七、裁判費負擔之依據：本件訴訟費用經核為13,570元（含第一 審裁判費10,570元及證人旅費3,000 元），爰依民事訴訟法 第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 8 月 10 日 臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 邱景芬
正本與原本無異。
如不服本判決應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。中 華 民 國 96 年 8 月 13 日 書記官 邱美龍