返還租賃物等
臺灣新北地方法院(民事),訴字,105年度,1484號
PCDV,105,訴,1484,20170629,4

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第1484號
原　　　告　泉和鑄造廠股份有限公司
法定代理人　李光祥　
訴訟代理人　羅明通律師
　　　　　　陳璿伊律師
　　　　　　林智瑋律師
被　　　告　國碩印前科技股份有限公司
法定代理人　周斌　　
訴訟代理人　紀復儀律師
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於中華民國106年5月
18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠伊與被告於民國103年12月5日簽立廠房租賃合約（下稱系爭 租約）書，約定由伊將新北市○○區○○路0段00○0號3樓 ，使用範圍面積計150坪之廠房（即如附圖所示A部分，面積 壹佰零壹點零壹平方公尺及如附圖所示B部分，面積伍佰壹 拾貳點零柒平方公尺，下稱系爭廠房）出租交付被告使用， 被告則應按月給付伊租金新臺幣（下同）63,000元。租賃期 間自104年1月1日起至104年12月31日，為期1年，租賃期滿 時，被告應返還系爭廠房，如未交還，即應支付按租金貳倍 計算之違約金。又系爭租約於104年12月31日屆滿，伊於租 賃期間屆滿前，曾多次主動催促被告協商訂立新租賃契約， 甚至於租期屆滿後，伊仍釋出相當善意願與被告重新簽訂租 賃契約，然被告均置若罔聞，致最終未能與伊完成洽談續租 系爭廠房及辦理簽立新租賃契約等事宜。伊遂於105年4月15 日以三重二重埔郵局第000179號存證信函，以租約屆滿為由 ，請求被告將系爭廠房返還，然被告於105年4月18日收受上 開信函後，迄今仍不理會而未予返還。伊除請求被告返還系 爭廠房外，並得依約請求被告支付違約金；另就被告於105 年1月1日起使用系爭廠房之受有利益部分，原告依法主張返 還不當得利，請求被告返還相當於租金之不當得利。 ㈡伊已數度告知被告將依土地法第100條第1款規定收回系爭廠 房以為自用，以及105年1月1日以後之匯款款項，性質即非 租金或任何使用伊所有廠房之對價，並請被告盡速安排取回 已扣除伊先代為墊付水電費用之剩餘款項等情，足認兩造間 並無存在不定期租賃關係甚明。退步言之，縱認被告105年1



月至5月匯款性質為租金，兩造間並成立不定期租賃關係， 然伊既未收取被告所稱之105年6、7、8月租金，且伊並已於 105年7月7日函文稱：「退萬步言，倘依貴公司主張貴我公 司間存有不定期租賃關係，依民法第450條第2、3項規定， 本公司亦將以本函文通知貴公司，終止上開不定期租賃關係 ，並請貴公司於收受本函文後三十日內，遷讓系爭廠房並交 還予本公司，以免無端訟累。」等語，被告並於同日收到該 函文，由此可知，伊已於105年7月7日發函通知被告將終止 不定期租賃關係，故原告以本書狀（即民事準備㈠狀，於10 5年8月10日當庭交付被告訴訟代理人紀復儀律師收受）終止 兩造間不定期租賃關係，是被告自應返還系爭廠房予伊。 ㈢爰依民法第455條、第767條第1項前段、第179條規定、系爭 租約第3條、第9條第2項約定聲明求為判決：⒈被告應將系 爭廠房騰空遷讓返還原告。⒉被告應自105年1月1日起至將 系爭廠房騰空遷讓返還原告之日止，按月給付壹拾捌萬玖仟 元予原告。⒊第一項聲明如受有利判決，原告願供擔保，請 准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告自96年起即向原告承租位於新北市○○區○○路0段00 ○0號「二樓」之廠房。被告為承製選票之作業，在上列二 樓廠房裝潢花費600萬元隔開三十間房間供印製選票時選務 人員及警察維安人員之住宿，另添購選務作業設備亦花費80 0萬元左右。嗣在101年印製總統選票時，經警方私下告知上 列二樓廠房係違建，若遭人檢舉，恐不符日後投標資格。被 告委請專業人員至現場了解發現上列二樓廠房根本沒有公共 設施，確屬違建，日後在使用上列二樓廠房進行選票投標或 製作選票時，若遭舉發，後果不堪設想，嗣後遂與原告停止 續租上列二樓廠房，改租三樓即系爭廠房。
㈡102年4月間，原告系爭廠房電源的變壓器（老化）幾乎天天 跳電，致被告出版機因此IC版大部分燒壞，雷射無法輸出， 經維修廠商認定報廢，當時原告公司之負責人李光隆對被告 表示將延長房租租用年限三年作為補償被告之損失，嗣後到 104年底續約時，原告僅給一年之租賃期限，顯然與先前之 約定不符，且原告有必要按先前之約定與被告續約至106年 底方是。原告於103年9月寄發之律師函，其中提及原告教唆 被告不實申報租金（租金低報），遭國稅局開罰294,595元 ，原告公司之原負責人原本答應補償，現任負責人反悔不認 ；被告主張因原告電力設備老舊跳電導致機器損壞，原告竟 回以需向負責維修電氣之泉禾金屬有限公司求償，足證確有 此事實。




㈢退步言之，系爭租約到104年12月31日為止，原告違約不按 原先約定續約，雙方對於新租賃契約條件並未談妥，但被告 仍按原約定租金支付原告，且原告不即為反對之意思，雙方 間已成立不定期租賃關係。被告於下列時間匯款支付租金予 原告：
⒈105年1月5日匯款330,612元，包括租金63,000元加稅金5%， 停車費與104年6月到11月之電費258,162元。 ⒉105年2月4日匯款95,421元，包括租金63,000元加稅金5%， 停車費與104年12月之電費95,421元。 ⒊105年3月4日匯款72,450元，包括租金63,000元加稅金5%， 停車費。
⒋105年4月5日匯款72,450元，包括租金63,000元加稅金5% ， 停車費。
⒌105年5月5日匯款74,025元，包括租金63,000元加稅金5%， 停車費（多加一車位）。
⒍被告於105年7月15日向鈞院提存所提存148,050元予原告， 包括被告認為之6、7月份租金126,000元加稅金5%，停車費 （多加一車位）。
⒎105年8月10日向鈞院提存所提存74,025元予原告，包括被告 認為之8月份租金63,000元加稅金5%，停車費（多加一車位 ）。
⒏105年9月21日向鈞院提存所提存74,025元予原告，以支付九 月份之租金。
⒐105年9月21日向鈞院提存所提存292,121元予原告，以支付 今年一到八月之水電費。
⒑105年10月20日向鈞院提存所提存74,025元予原告，以支付 十月份之租金。
⒒105年11月16日向鈞院提存所提存74,025元予原告，以支付 十一月份之租金。
⒓105年12月8日向鈞院提存所提存74,025元予原告，以支付十 二月份之租金。
⒔106年1月24日向鈞院提存所提存74,025元予原告，以支付10 6年1月份之租金。
⒕106年2月24日向鈞院提存所提存74,025元予原告，以支付10 6年2月份之租金。
⒖106年3月21日向鈞院提存所提存201,743元予原告，以支付1 06年3月份之租金74,025元及105年9月至12月水電費127,718 元。
㈣系爭租約於104年12月31日屆滿，自105年原告按先前約定之 租金，每月匯給原告，原告沒有表示反對的意思，是兩造間



有不定期租約存在。被告自105年1月起仍按時繳付租金並使 用系爭廠房，兩造間之不定期租賃關係已然確定，而原告遲 至105年4月15日始以存證信函要求被告返還上開廠房（此點 原告在爭點整理狀第5頁亦自認），距租期屆滿已逾三個半 月，揆諸一般交易觀念，上訴人顯非不能即時表示反對之意 思。
㈤原告應舉證其係依土地法第100條第1款收回自住或重新建築 ，系爭廠房為頂樓違建，不可能收回自住或重新建築。原告 主張要收回自住部分於法未合，參最高法院41年台上字第13 8號判例，不管原告收回自住（或營業用），均須有收回自 住之正當理由及必要情形。原告原擬續租被告一年（至105 年12月底止），卻在被告抗辯兩造存有不定期租賃關係後， 於105年9月5日之民事爭點整理之書狀方以106年12月底將搬 遷辦公室為由主張收回自住，顯有悖上揭判例之揭諸之要件 。另原告提出之原證11，居然將出租人名義與相關資料全數 刪去（可能怕涉嫌刑事訴訟詐欺），令人啼笑皆非，被告否 認該證據形式上之真正，是原告顯無法為相當之證明。 ㈥被告105年9月21日向鈞院提存所提存74,025元予原告，以支 付9月份之租金。被告105年9月21日向鈞院提存所提存292,1 21元予原告，以支付105年1月到8月之水電費。原告於前次 書狀主張將被告今年1至5月電匯之租金，片面解釋代墊為水 電費云云，完全不實。原告迄105年9月方提出今年度1至8月 之水電費發票，且根據往例，均是原告提出計算式後（因為 有多家廠商按實際使用度數均分水電費）才支付水電費，原 告憑何將被告電匯之租金，支付其尚未結算之水電費用？原 告所述水電費部分，原告均按期開立發票且被告均有確認後 再入帳，所述不實。參被告所提出之證十，該信函之附件， 原告乃自行計算後再向各家廠商收取水電費，在被告拿到計 算表之前，根本不可能知道水電費之數字，是原告之前主張 將被告電匯1至5月之租金轉作水電費之墊付，根本不可能， 在原告自己都沒有計算出水電費的數字，焉能向被告主張代 墊。兩造間租賃契約並無絕不續約之約定等語，資為抗辯。 併為答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，被告願 供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（堪信為真）：
㈠原告與被告於103年12月5日簽立系爭租約，約定由原告將系 爭廠房出租交付被告使用，被告應按月給付原告租金63,000 元。租賃期間自104年1月1日起至104年12月31日，為期1年 。此有系爭租約附卷可稽（見本院卷第23-26頁）。 ㈡原告於105年3月17日以三重二重埔郵局第000123號存證信函



向被告公司稱：「主旨：通知國碩印前科技股份有限公司承 租泉和鑄造廠股份有限公司新北市○○區○○路0000號三樓 廠房，租賃合約已於104年12月31日到期屆滿，雙方租賃關 係已經消滅，請於文後七日內與本公司簽訂租賃契約，請查 照辦理。」；原告於105年4月15曰以三重二重埔郵局第0001 79號存證信函向被告稱：「主旨：國碩印前科技股份有限公 司承租泉和鑄造廠股份有限公司位於新北市○○區○○路○ 段00○○號三樓廠房，因租約已於中華民國104年12月31曰 屆滿，請貴公司於文到七日內將上開廠房返還與泉和鑄造廠 股份有限公司。」；原告於105年7月7日發函被告稱：「退 萬步言，倘依貴公司主張貴我公司間存有不定期租賃關係， 依民法第450條第2、3項規定，本公司亦將以本函文逋知貴 公司，終止上開不定期租賃關係，並請貴公司於收受本函文 後三十日內，遷讓系爭廠房並交還予本公司，以免無端訟累 。」等語，被告並於同日收受該函文；原告訴訟代理人於本 案105年8月10日審理時稱：「本件終止租約的事由是租約到 104年12月30日屆期期滿，退步言之，被告主張不定期租約 ，民法第450條第2、3項規定出租人本能隨時終止，故原告 已於原證五之函文表達。終止不定期是要收回自用」等語， 原告並當庭終止被告主張之不定期租賃關係。此有105年3月 17日三重二重埔郵局第000123號存證信函、原告105年4月15 日三重二重埔郵局第000179號存證信函、原告105年7月7日 函、被告收受原告105年7月7日函之簽收證明、本院105年8 月10日言詞辯論筆錄附卷可稽（見本院卷第111頁、第27-29 頁、第81頁、第84頁、第73頁）。
四、兩造爭執要點為：㈠兩造間是否成立不定期租賃契約？㈡原 告將系爭廠房收回自住，是否合法？茲就兩造爭點及本院得 心證之理由分述如下：
㈠兩造間是否成立不定期租賃契約？
⒈按租賃定有期限者，依民法第四百五十條第一項規定，其租 賃關係，於期限屆滿時消滅。而基於私法自治、契約自由及 意思自主等原則，租賃期限得經當事人合意予以延長，固不 待言。縱令當事人未曾合意延長期限，倘有「租賃期限屆滿 後承租人仍為租賃物之使用收益」及「出租人不即表示反對 之意思」之情形，因多半已得推認出租人意欲繼續租賃契約 ，且可避免承租人陷於不安定之窘境，同法第四百五十一條 特別規定將之視為以不定期限繼續契約，以防無益之爭論並 保護承租人（該條立法理由及本院五十五年台上字第二七六 號判例意旨參照）。準此，定有期限租賃之出租人不欲續租 者，須於訂約時、期限屆滿前或屆滿後，向承租人具體、明



白表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之反對意思，使承 租人有所預期，且不得任由承租人繼續為租賃物之使用收益 。至出租人僅就定期租賃原已具有之法律效果為重申之約定 ，尚不發生阻止續約之效力（最高法院101年度台上字第139 8號判決意旨參照）；民法第四百五十一條所謂出租人不即 表示反對之意思，係指依一般交易觀念，出租人於可能表示 意思時而不表示者而言，上訴人之辦公處所與被上訴人之營 業所既係設在同一街道，而上訴人之管理員復在系爭房屋樓 上居住，均為兩造所不爭執，則被上訴人於租賃期限屆滿後 ，仍為租賃物之使用，揆諸一般交易觀念，上訴人顯非不能 即時表示反對之意思，乃竟沉默不言，遲至月餘始表示異議 ，自難謂非與上開法條規定之事由相當（最高法院42年台上 字第122號判例意旨參照）。
⒉依系爭租約（見本院卷第24-26頁）所示，並無「絕不續約 」之記載，系爭租約第3條、第6條第3項約定，租賃期滿應 返還（遷讓交還）系爭廠房，係針對未續租時雙方權利義務 之約定，尚不影響系爭租約第3條前段約定「租賃期限：自1 04年1月1日起至104年12月31日，為期1年」之性質。又被告 於105年1月5日、105年2月4日、105年3月4日、105年4月5日 、105年5月5日均有將每月租金63,000元加稅金5%匯款給原 告；原告於期限屆滿前有意與被告洽談續約事宜，且有意與 被告續租至105年底等情，亦有105年1月份至105年5月份之 租金匯款單、原告公司總經理李光隆105年3月23日上午7時4 1分發送被告公司周斌總經理及鄭副總經理之電子郵件、201 5/12/24泉和公司代表人李光祥寄發予國碩公司之電子郵件 、2015/12/25泉和公司代表人李光祥寄發予國碩公司之電子 郵件、2015/12/29泉和公司代表人李光祥寄發予國碩公司之 電子郵件附卷可稽（見本院卷第67-71頁、第148頁、第112- 114頁、第137-139頁），足見原告並未即時向被告表示反對 被告仍為系爭廠房之使用收益之意思，反而提出多次與被告 見面協商有關續租事宜。再者，兩造間系爭租約之租賃期間 係於104年12月31日屆滿；原告於105年3月17日以三重二重 埔郵局第000123號存證信函，以租約屆滿為由，請求被告於 文後七日內與原告簽訂租賃契約；原告於105年4月15日以三 重二重埔郵局第000179號存證信函，以租約屆滿為由，請求 被告將系爭廠房返還，然被告於105年4月18日收受上開信函 後，迄今仍不理會等情，為兩造所不爭執，足見原告於105 年4月15日始以存證信函，請求被告將系爭廠房返還，其所 為反對被告仍為系爭廠房之使用收益之意思表示，距系爭租 約於104年12月31日屆滿時，已達3個半月之久。又就一般吾



人社會經驗常情而言，原告亦無不能即時表示反對之意思， 則依上列說明，自應認兩造間已成立不定期租賃契約。 ⒊基上，本件應認兩造間已成立不定期租賃契約。 ㈡原告將系爭廠房收回自住，是否合法？
⒈按民法第450條第2項、第3項固規定租賃契約「未定期限者 ，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從 其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租 金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應 以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至 少於一星期、半個月或一個月前通知之。」，惟土地法第10 0條第1款另明定「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋 。一、出租人收回自住或重新建築時。」，而土地法為民法 之特別法，依法應優先適用土地法之規定。又按不定期房屋 租賃，出租人有收回自住之必要時，固得依土地法第一百條 第一款之規定隨時收回該房屋。惟該條款之規定僅係限制出 租人收回房屋之特別原因而已。如出租人依該條款以收回自 住為由請求返還房屋者，自仍應依民法第四百五十條第三項 但書之規定向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該 房屋請求權存在（最高法院87年度台上字第1922號判決意旨 參照）；土地法第一百條第一款所謂收回自住，係指出租人 對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理田及必要 情形而言。故出租人以收回自住為原因請求返還房屋，須具 備上述要件並能為相當之證明始得為之（最高法院41年台上 字第138號判例意旨參照）；租賃契約定有存續期間，同時 並訂有以出租人確需自住為收回之解除條件者，必於條件成 就時，始得終止租約。所謂自住，係指客觀上有收回自住之 正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言，不以主觀 情事之發生為已足（最高法院48年台上字第228號判決意旨 參照）。
⒉依原告105年4月15日三重二重埔郵局第000179號存證信函、 原告105年7月7日函、原告代表人李光祥105年4月30日傳送 被告之電子郵件、原告105年8月5日函、被告收受原告105年 7月7日函之簽收證明（見本院卷第27-29頁、第81-84頁）所 示，原告雖於105年4月15日以三重二重埔郵局第000179號存 證信函向被告表示依土地法第100條第1款規定，被告應於10 4年12月13日租期屆滿時將系爭廠房返還原告。惟查，依原 告提出之房屋租賃合約書暨發票（見本院卷第182-184頁、 第185頁）所示，原告係向訴外人巨泉鑄造工業股份有限公 司（102年負責人李光隆，104年6月迄今負責人為原告公司 之負責人李光祥，下稱巨泉公司）以每月租金5萬元承租新



北市○○區○○路00號15樓之1辦公室，租賃期限：自102年 1月1日起至106年12月31日止，為期5年，且依巨泉公司105 年5月30日董事會議事錄、泉和公司104年度興德路辦公室費 用固定費用成本分析表暨國碩公司租賃泉和公司廠房成本估 算分析表（見本院卷第219-221頁），巨泉公司係於105年5 月30日始經董事會決議整理、清理及出售上列辦公室，而依 上列房屋租賃合約書第7條第3項約定（見本院卷第183頁） ，該合約期滿前，巨泉公司如欲終止租約，應以書面通知原 告，並取得原告之同意，方得終止，顯然認本件系爭租約於 104年12月13日租期屆滿前，原告有何客觀上有收回系爭廠 房自住之正當理由及必要情形。此外，原告亦未就其已於10 4年12月13日租期屆滿一個月前即以客觀上有收回自住之正 當理由及必要情形，而依土地法第100條第1款規定收回系爭 廠房自用為由，先期通知原告終止系爭租約等情舉證以實其 說，自難認系爭租約已因原告有收回系爭廠房自住必要，並 經原告以此為由先期通知原告於104年12月13日租期屆滿時 終止，而發生合法終止系爭租約之效力。再者，原告於105 年7月7日發函被告稱：「退萬步言，倘依貴公司主張貴我公 司間存有不定期租賃關係，依民法第450條第2、3項規定， 本公司亦將以本函文逋知貴公司，終止上開不定期租賃關係 ，並請貴公司於收受本函文後三十日內，遷讓系爭廠房並交 還予本公司，以免無端訟累。」等語，既稱「將以本函文逋 知貴公司，終止上開不定期租賃關係，並請‧‧‧」，顯非 「以本函文逋知貴公司，終止上開不定期租賃關係，並請‧ ‧‧」之意思表示。本件既難認原告有何客觀上有收回系爭 廠房自住之正當理由及必要情形，則原告於105年8月10日向 被告表示以要收回自用終止兩造間所成立之不定期租賃契約 ，亦屬無據。
⒊基上，本件應認原告將系爭廠房收回自住為不合法。五、綜上所述，兩造間已成立不定期租賃契約，且原告將系爭廠 房收回自住為不合法，原告自不得請求被告將系爭廠房騰空 遷讓返還，及請求被告給付按租金貳倍計算之違約金、返還 相當於租金之不當得利。從而，原告依民法第455條、第767 條第1項前段、第179條規定、系爭租約第3條、第9條第2項 約定，請求被告給付如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回 。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予 駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此 指明。




七、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條判 決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 29 日
民事第五庭 法 官 楊千儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。

中 華 民 國 106 年 6 月 29 日
書記官 吳育嫻