房屋稅
臺北高等行政法院(行政),訴更一字,104年度,57號
TPBA,104,訴更一,57,20170706,3

臺北高等行政法院判決
104年度訴更一字第57號
106年6月22日辯論終結
原 告　鄭文蓉
　郭秀寶
　鍾元凱
　映達連股份有限公司
上 一 人
代　表　人　張東益
原 告　仲華國際股份有限公司
代　表　人　趙無逸（董事長）
原 告　林美玉
　丁紹傑
　陳素甜
　王希聖
　沈秋蓉
　友元投資股份有限公司
上 一 人
代　表　人　徐善可
原 告　莊景朝
　張美芳
　　 　沈敏鏑
　　　　 　鄭淑文
　張終林
安仲有限公司
上 一 人
代　表　人　曹寧之（董事）
原 告　聯城國際股份有限公司
代　表　人　吳添丁（董事長）
原 告　玉濤投資有限公司
代　表　人　吳亦圭（董事）
原 告　景漢實業股份有限公司
代　表　人　何敏（董事長）
原 告　陳新泰
陳慧珊
　陳慧如
邰如君
　阮妮蓮
殷富資訊股份有限公司
上 一 人
代　表　人　周沛任（董事長）
原 告　陳燦榮
　　　　 　允德股份有限公司
上 一 人
代　表　人　余東榮（董事長）
原 告　昶禾股份有限公司
代　表　人　高桂美
原 告　百瀛有限公司
代　表　人　劉金福（董事）
原 告　黃麗萍
　崇越開發股份有限公司
上 一 人
代　表　人　王純健（董事長）
原 告　元鼎投資股份有限公司
代　表　人　許陳安瀾（董事長）
原 告　李秀鳳
朋城股份有限公司
上 一 人
代　表　人　王自展（董事長）
原 告　顏瓊章
顏睿志
　　　 　旭勁企業股份有限公司
上 一 人
代　表　人　潘鵬仁（董事長）
原 告　科辰投資股份有限公司
代　表　人　劉克振（董事長）
原 告　卓騰電子工業股份有限公司
代　表　人　劉世輔（董事長）
原 告　王長怡
上四十一人
共 同
訴訟代理人　江如蓉　律師
複 代理人 鄧輝鼎 律師
原 告 賴淑惠
豐澤國際股份有限公司
上 一 人
代　表　人　林伯翰（董事長）
原 告 張明理
陳志明
鴻信股份有限公司
上 一 人
代　表　人　陳素蓮（董事長）
原 告 馬錦漢
　林美瑛
吳亦明
蔡正斌
鄭睿閎
被 告　臺北市稅捐稽徵處
代　表　人　蘇鈞堅（處長）
訴訟代理人　歐思吟
　王佩仙
　陳秀蓮
上列當事人間房屋稅事件，原告不服如附表所示訴願決定，提起
行政訴訟，經最高行政法院發回本院審理，本院更為判決如下：
主 文
如附表編號4之1、5、7、13、21、22、51所示之訴願決定及原處分（復查決定）均撤銷。
原告其餘之訴駁回。
第一審及發回前上訴審訴訟費用由除如附表編號4之1、5、7、13、21、22、51以外之原告負擔百分之九十，餘由被告負擔。 事實及理由
壹、程序事項：
一、本件被告代表人原為黃素津，嗣於訴訟進行中變更為蘇鈞堅 ，茲據被告現任代表人依法具狀向本院聲明承受訴訟，核無 不合，應予准許。
二、如附表編號12、18、23、27、28、35、36、39、42、45之原 告業經合法通知，惟未於言詞辯論期日到場，核無行政訴訟 法第218條準用民事訴訟法第386條各款所列之情事，爰依被 告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、事實概要：原告所有坐落於門牌號碼臺北市○○路00、00、 00、00、00號（1樓）、同路00、00、00號2樓至13樓、同路 00、00號2樓至12樓等計63戶房屋（各原告所有之房屋詳如 附表所示，下合稱系爭房屋），坐落基地所興建之地上13層 、地下2層4棟63戶之建物（下或稱該棟建物），領有臺北市 政府（下稱市府）工務局建築管理業務自民國95年8月1日起 移撥臺北市政府都市發展局（下稱都發局）核發之92年10月 9日92使字第0322號使用執照（下稱使用執照），該棟建物 構造種類為鋼筋混凝土（RC造），被告為辦理臺北市高級住 宅清查作業，由其所屬信義分處（下稱信義分處）及被告分 別於100年4月6日及101年7月10日派員至該棟建物所在之臺



北花園社區（下稱系爭社區）現場進行勘查，依高級住宅8 項認定標準逐項進行評估結果，審認系爭房屋所在該棟建物 符合行為時臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點（ 下稱現值評定要點）第15點所定之高級住宅，信義分處乃依 上開規定，按該棟建物坐落地點之街路等級調整率加成核計 系爭房屋之房屋構造標準單價，並核定其101年房屋稅（詳 如最高行政法院104年度判字第260號〈下稱前上訴審〉判決 附表所示）共計新臺幣（下同）5,937,228元。原告不服， 申請復查，經被告以信義分處原核定系爭房屋中地上1、2樓 公共設施部分依高級住宅加價並按非住家非營業用稅率有誤 ，而應按住家用稅率課徵，乃各以如附表所示之復查決定（ 下合稱復查決定），就原告所有系爭房屋分攤附屬地上1、2 樓公共設施面積部分，改按住家用稅率並按高級住宅加價課 徵101年房屋稅；其餘復查駁回。原告對於系爭房屋按高級 住宅加成核計房屋稅部分仍不服，提起訴願，經無理由駁回 後，向本院共同提起行政訴訟，經102年度訴字第567號（下 稱前一審）判決駁回，原告仍不服提起上訴，經前上訴審判 決將前一審判決廢棄，發回本院更為審理。
參、本件原告主張略以：
一、原處分所適用之行為時臺北市高級住宅審查作業注意事項（ 下稱審查注意事項，業於103年1月22日臺北市不動產評價委 員會〈下稱評委會〉103年常會決議自103年7月1日起廢止） 第3條第1項第3款，已經前上訴審判決發回意旨認定於法未 合，並明揭依經驗法則，地上權住宅之價格顯低於所有權住 宅，兩者無從相互比擬，抑且系爭房屋究否符合「高級住宅 」，應逐戶認定而不得一體適用，而房屋稅亦應以「各戶」 房屋現值為基準進行課徵。且行為時審查注意事項已於103 年7月1日廢止，而同日施行之現值評定要點（下稱103年施 行現值評定要點）第15點乃明文規定採「按戶」認定房屋總 價之方式。是原處分「按棟」認定系爭房屋為高級住宅核課 房屋稅，顯非適法。
二、依不動產估價技術規則第18條、第21條及第22條規定，採比 較法進行不動產價值之評價，應以與勘估標的具有相同條件 之標的作為比較基準，並針對兩者間之區域因素及個別因素 進行調整。又依不動產估價技術規則第115條及第116條規定 可知，「地上權住宅」之估價必須考量包含存續期間、支付 地租及權利讓與限制等要素，顯然有別於「所有權住宅」再 依臺北市都市更新處委託臺北市不動產估價師公會修訂之「 臺北市都市更新權利變換不動產估價報告書範本及審查注意 事項」可知，房屋總價高低繫於：⒈區域因素：⑴近鄰地區



土地利用情形；⑵近鄰地區建物利用情沉；⑶近鄰地區之公 共設施概況；⑷近鄰地區之交通運輸概況；⑸區域環境內之 重大公共建設；⑹近鄰地區未來發展趨勢；及⒉個別因素： ⑴門牌（樓層）；⑵面積（坪）；⑶構造；⑷建築型態；⑸ 建築樓層；⑹登記用途；⑺現況用途；⑻格局；⑼屋齡；⑽ 座向；（11)通風；（12)採光；（13)外牆建材；（14)公設 比；（15)電梯；（16)設備；（17）室內建材、裝潢等其他 足以影響價格之因素。惟被告在未獲得系爭房屋之交易價格 或其他可以認定系爭房屋價格之事證下，即遽以相鄰所有權 住宅於100年5月之成交價格超過8千萬元為由，逕依行為時 審查注意事項第3點第1項第3款認定該棟建物之每戶總價皆 超過8千萬元，全未考量系爭房屋（地上權住宅）與比較對 象（所有權住宅）間存在本質上之差異。被告認定系爭房屋 屬於高級住宅無非係以「實價登錄資料平均每坪單價」（即 71.69萬元）乘「總面積」而得之總價，未考量個別房屋之 樓層、格局、裝潢等個別因素，不僅有違不動產估價法則， 更牴觸前上訴審判決揭示應「按戶認定」之發回意旨。三、不動產市價除受建物本身折舊等個別因素影響外，每年市價 便因景氣循環、供需狀況、及不動產市場資金供給等因素而 產生波動。被告以鄰近社區之交易行情及102年、103年之交 易價格推估系爭房屋101年市價，其主張顯有違經驗法則及 論理法則。原告參考司法院頒布之「鑑定機關參考名冊」， 從中採擇並委請臺灣大華不動產估價師聯合事務所（下稱大 華事務所）就系爭房屋之一戶（○○路00號11樓，如附表編 號13所示）進行鑑價，估價金額為79,992,374元，衡諸不動 產交易慣例，因高樓層房屋有較佳景觀及較小噪音等優勢， 故房屋之每坪價格將隨樓層增加而遞增；本件高樓層房屋之 總價既未超過8千萬元，較低樓層房屋更有遭認定為高級住 宅之可能。由上開估價報告可知，系爭房屋每戶之總價未逾 8千萬元，每坪單價亦未逾1百萬元，且系爭房屋之地上權存 續期間為50年，耐用年數即為地上權存續期間，迄今屋齡已 逾15年，按每年折舊率2%，已折損約30%之價值，於地上權 存續期間屆滿時，財政部國有財產署可依約請求拆屋還地， 地上權房屋所有人無法繼續使用地上權房屋，屆時不存在任 何剩餘價值，縱50年後地上權到期，房屋並未拆除尚有價值 ，但地上權即歸於零，被告此時計算即不能將地上權之價值 略為不談。倘於計算地上權住宅之房屋現值時，未考量地上 權存續期間屆滿後所有權人不得再行使用之特殊情形，而仍 適用一般所有權房屋之耐用年限及折舊率，將有失事理之平 。是系爭房屋毫無符合「高級住宅」條件之可能，亦無該當



行為時審查注意事項第3點第1項第3款之要件，被告就上開 估價報告摒棄不論，恣意採用與系爭房屋101年市價無關之 交易資訊，有違行政程序法第9條，其認事用法顯有重大違 誤。
四、縱依被告以「平均每坪單價」×「總面積」之方式試算，相 同標的之平均每坪單價亦僅約40萬元，而非被告錯誤計算之 71.69萬元，：
㈠高級住宅係依據不動產之成交價格加以認定，亦即依據行 政處分作成當時「相同標的」時價加以認定之。依加值型 及非加值型營業稅法施行細則第25條規定，系爭社區於開 徵101年度房屋稅時，每戶總價或每坪交易單價是否符合 審查注意事項所規範之要件，自應以⒈同一地區；⒉同一 時間；⒊同一標的，三方面加以比較，始為合理適法。 ㈡被告不論是原查階段依據之100年5月鄰近所有權住宅成交 資料（每坪單價126.7 萬元），抑或是本件更審程序中提 出之系爭社區102及103年成交資料（平均每坪單價71.69 萬），均未就前述比較基準中「同一標的」、「同一時間 」要素予以區別考量，顯有違誤：
⒈參被告提出之臺北市不動產資訊與居住服務整合入口網 之不動產交易實價查詢服務資料（下稱實價登錄資料） ，其備註事項明載：「本買賣交易總價包含土地使用權 利之地上權」，足見地上權房屋之買賣標的僅限地上權 ，而非所有權，此為本質性差異。又依被告提出之實價 查詢資料，系爭地上權房屋鄰近「所有權」房屋之交易 單價，102年度較100年度大幅上漲170.08%，而103年度 較100年度更高達182.53%之漲幅；換言之，該區域房地 產交易行情於此期間已大幅上揚；若依被告所提實價查 詢資料，還原推估系爭地上權房屋於核認是否符合高級 住宅時之時價，每坪僅約40萬元，且有17筆資料，樣本 數已足夠，顯不符高級住宅每坪單價需逾1百萬元或每 戶總價逾8千萬元之要件，又被告核認系爭房屋為高級 住宅之資料，其中102年度者僅有1筆，103年度者僅有3 筆，樣本數均不足，被告逕依已高漲後之102年度及103 年度交易價格認定系爭地上權房屋於100年度之市場價 格，顯然未查此段期間該區域房地產市場價格大幅上揚 的趨勢，亦忽略時價比較中有關「同一時間」之要件， 失其中立客觀性而不可採。另被告未考量「地上權」與 「所有權」房屋本質上之差異，自有重大認事用法之違 誤。
⒉原告另說明二種推估方法：




⑴依所有權房屋及地上權房屋市價比率（地上權房屋之 市場交易價格僅為所有權房屋之31% ），按同期鄰近 所有權住宅交易價格（100年5月之成交單價每坪126. 7萬元）推估同時間系爭地上權房屋之市場交易價格 應為每坪40.24萬元。
⑵依系爭地上權房屋102及103年度之市場交易價格，按 同期間市場交易價格上漲比率加以還原推估，系爭地 上權房屋之市場交易價格僅為40萬元。由此足見，系 爭地上權房屋與所有權房屋，兩者市場行情不論在市 價比例（均約31% ），或上漲幅度（均約6%）皆高度 穩定相關，益證以此二方法推估之交易價格始屬可採 ，而非片面以「所有權房屋」之每坪單價一體援用至 本質不同之「地上權房屋」，此即前上訴審判決意旨 指摘違法不當之處，益證被告以鄰近所有權房屋交易 價格據以認定，有重大認事用法之違誤，應予廢棄。五、被告迄今仍未析辨「地上權住宅」與「所有權住宅」之不同 ，且其錯誤援引最高行政法院103年度判字第471號、第472 號及第473號判決均為所有權住宅，與本件系爭房屋屬地上 權住宅顯然不同，自無從比附援引。又依此三則判決所揭示 之意旨，更可證明原處分未究明對地上權住宅價格有何重大 不利影響因素，逕以所有權住宅之交易金額，認定系爭房屋 屬高級住宅，顯違最高行政法院歷來判決所揭示之量能課稅 原則。
六、是原告聲明：訴願決定、復查決定（含原核定）不利於原告 部分均撤銷。
肆、被告則以：
一、依房屋稅條例第2條及第3條規定，房屋稅課徵客體既為房屋 ，則無論該房屋是否採地上權形式興建，或其坐落土地為何 人所有，均不影響房屋現值之評價。行為時審查注意事項所 定有關高級住宅認定要件之一，每戶總價8千萬元以上，其 價格係指市場交易行情之房地總價，係因我國不動產市場交 易習慣，多以房地總價為買賣價格，且房屋、土地分開估價 方式不易，然實務上多有房屋與其坐落土地為多人持分共有 ，或分屬不同持有人之情形，是基於租稅公平原則，就高級 住宅認定標準，每戶總價8千萬元以上之市場行情價格、每 坪單價1百萬元以上或每戶面積80坪以上，並不會因房屋是 否採地上權形式興建，或其坐落土地為何人所有，而影響高 級住宅認定之標準。
二、房屋稅條例第10條有關按戶核計房屋現值規定，係指主管稽 徵機關就具體個案房屋，分別按戶核計房屋現值，屬行政處



分。至同條例第11條、臺北市房屋稅徵收自治條例第8條、 現值評定要點及審查注意事項，則是就符合條件之某一範圍 或某一類房屋，訂定其所適用之各項房屋標準價格，係屬法 令規定事項，並非就具體個案分別訂定，兩者顯有不同。三、行為時現值評定要點第15點按「棟」認定之原則，係指對於 符合高級住宅8項標準之同1棟各戶房屋，原則上整棟房屋均 應列為高級住宅，惟因大廈式多戶住宅型式建築物，實際上 各戶房屋面積大小各有不同，為規範此類房屋高級住宅之適 用範圍，乃以行為時審查注意事項第3點第1項第3款規定， 戶數達70%以上者始整棟房屋列入高級住宅；反之，則整棟 房屋均不列入。系爭社區每戶房屋總價均逾8千萬元及面積 均達80坪以上，且被告於每年房屋稅開徵時，均依上開規定 就各戶房屋所適用之房屋標準價格、實際折舊年數多寡及面 積大小等，分別按戶核計系爭56戶房屋之房屋現值，於法並 無不合。又依最高行政法院103年度判字第471、472、473號 等判決理由，認評委會在房屋稅條例第11條第1項評定房屋 標準價格之房屋種類等級、耐用年數、折舊標準及地段增減 率等法定價格因素的範圍之內，考量臺北市的實際情形，制 定房屋類型級別之判別標準，並未超出房屋稅條例第11條第 1項規定授權之範圍，亦無違反租稅法律主義之情事。四、被告於認定房屋是否符合行為時審查注意事項規範之價格要 件時，實際上可能查無成交樣本或僅有極少之樣本數，或縱 有成交樣本，亦可能因非屬常態交易，而無法採用，遂於審 查注意事項第3點，訂有「查無市場行情者，可參考相同路 段或鄰近區域之高級住宅市場行情」規定，且參照最高行政 法院及本院相關判決見解，採用房屋（含土地）本身其他年 度交易價格或鄰近區域高級住宅之市場行情作為高級住宅價 格認定標準參考，實為有效且必要之衡量方法，符合租稅公 平原則。經被告詢據市府地政局（下稱地政局），實價登錄 政策係自101年8月1日起施行，該項政策施行前查無系爭社 區相關交易資料，被告乃參考相同路段或鄰近區域之高級住 宅市場行情，並參採地政局於101年5月29日所提供系爭社區 鄰近區域住宅，於100年5月成交價格總價為1億5,300萬元， 每坪單價126.7萬元，審認系爭社區每戶總價為8千萬元以上 ，並無違誤。又依原告委託大華事務所於101年8月6日評估 其中如附表序號13所示（門牌號碼○○路00號11樓）房屋之 估價報告書勘估房地總價為165,425,500元，而79,992,374 元的價格是以50年折舊計算出的殘餘價值，當初既估價的總 價值165,425,500元已達高級住宅房地總價8千萬元的規定， 即應列為高級住宅，且依本院105年度訴字第295號判決意旨



，地上權房屋50年後雖無償移轉登記為國有，但房屋現值仍 客觀存在，故原告主張50年地上權房屋每年應折舊2%，為不 可採。另依地政局104年7月2日函提供之實價登錄交易明細 資料表，系爭社區於102年間有1筆交易，另於103年間有3筆 交易，均包含土地使用權利之地上權及停車位面積，除其中 1戶外，其餘62戶房屋之房地總價（含地上權）均逾8千萬元 以上，如還原為一般正常房地結合體價格，每戶總價更高於 8千萬元以上甚多。
五、原告所提估價報告第3頁四、估價前提㈢價格日期，已載明 為101年8月6日，且第55頁勘估標的與比較標的條件分析表 亦載明勘估標的與比較標的之價格分別為101年8月及100年5 月。是以該估價報告第54至64頁所載勘估標的之正常結合體 價格165,452,500元，即是按價格日期101年8月6日當時情狀 所推算而得，又第66頁標的建物價格評估結果表已列出經歷 年數為8.04年，是其勘估結果房屋現值16,197,510元即為10 1年8月之價格，再者，該估價報告書第67頁㈦係依上開正常 結合體價格分算土地及建物價值分別為148,337,046元及17, 088,454元，卻再以地上權權利存續期間為50年，每年應折 舊2%，其存續期間已經歷12.3年（89年4月2日至101年8月6 日），將前開房屋價值17,088,454元再減損24.6%（12.3*2% ）計算房屋應有之價值為12,884,694元，惟17,088,454元即 該房屋101年8月間之勘估價值，如再以地上權已經歷年數減 損價值，即有重複之情形。是原告主張評估勘估標的總價為 79,992,374元，係低估該標的應有之總價，實應已逾8千萬 元。又依上開勘估方式，該勘估標的於102年及103年之總價 應低於79,992,374元。惟被告依實價查詢資料查得系爭社區 於102年至103年間共有4筆交易案件，以其中1筆103年9月成 交之10樓房屋其面積為131.94坪，實際成交價額為8,800萬 元（包含土地使用權利之地上權及停車位面積），與前開勘 估標的面積131.56坪（含2個車位）相當，其實際成交價格 反高於79,992,374元，呈現上漲趨勢，是其勘估方式容有疑 義。又依行為時審查注意事項第3點規定及本院102年度訴字 第252號判決意旨，採用房屋（含土地）本身其他年度交易 價格作為高級住宅價格認定標準參考，較其他衡量方法更為 準確。至被告未採每坪最低成交價格計算系爭房屋是否符合 高級住宅認定標準，係不論採每坪最高或最低價格為認定標 準，將因單一價格有失客觀性，而採4筆交易之平均價格為 相對公平之作法；且縱採最低單價每坪66.7萬元計算系爭房 屋每戶房地總價，除5戶房地總價未達8千萬元，其餘58戶房 地總價均逾8千萬元，占全部戶數92%，亦符合現值評定要點



第15點須達70%以上之規定。
六、另原告所提附表A、附表B及附表C計算102、103年地上權房 屋市場交易價格之方式，因樣本數過少不足代表真正交易情 形，其中附表C所有權住宅與地上權住宅100年至103年交易 單價比較表，顯示102年及103年房屋交易價格已高漲，惟其 比較基礎100年及101年皆僅有1筆交易，且依地政局─103年 12月臺北市住宅價格指數表（下稱住宅指數表）顯示，臺北 市住宅價格於101年8月至103年12月為緩慢成長，非如原告 所稱大幅成長。被告若依上開勘估標總價格79,992,374元， 以地政機關登記之建物總面積131.56平方公尺換算每坪單價 為60.8萬元（79,992,374元/131.56平方公尺），以此單價 計算系爭房屋每戶房地總價，除9戶房地總價未達8千萬元， 其餘54戶房地總價均逾8千萬元，亦已達70%，是系爭社區同 時符合行為時現值評定要點第15點及審查注意事項第2點及 第3點規定，自屬高級住宅。修正前審查注意事項至103年7 月1日始廢止，本件既為101年房屋稅，即應適用修正前之規 定，前上訴審判決並未考量行為時有效之法令，逕以修正後 之法令認定，容有誤會。
七、是被告聲明：駁回原告之訴。
伍、上開事實概要欄所述之事實，有系爭房屋建物門牌綜合資訊 、使用執照存根、地政局101年5月29日北市地價字第101314 44700號函、市府100年1月24日府財稅字第10030212100號公 告、大華事務所估價報告、復查決定及訴願決定等件附於原 處分卷、訴願卷及本院卷可稽。是本件應審酌之爭點即為： 行為時現值評定要點第15點、審查作業注意事項第2點及第3 點是否違反租稅法律原則、法律保留原則、法律明確性原則 ；系爭房屋為地上權形式興建，原處分認定總價均超過8 千 萬元，是否與交易實情不符。
陸、本院之判斷：
一、按房屋稅條例第11條規定：「房屋標準價格，由不動產評價 委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣（市）政府 公告之：一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。 二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。三、按房屋所處街道 村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地 段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。前項房屋標準 價格，每三年重行評定一次，並應依其耐用年數予以折舊， 按年遞減其價格。」次按臺北市房屋稅徵收自治條例第8 條 規定：「房屋稅條例第11條所稱之房屋標準價格，稽徵機關 應依同條第1項第1款至第3 款規定房屋種類等級、耐用年數 、折舊標準及地段增減率等事項調查擬定，交由臺北市不動



產評價委員會審查評定後，由臺北市政府公告之。」二、繼按行為時現值評定要點第15點規定：「房屋為鋼筋混凝土 以上構造等級，經逐棟認定具有下列八項標準，為高級住宅 ，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整 率加成核計：㈠獨棟建築㈡外觀豪華㈢地段絕佳㈣景觀甚好 ㈤每層戶少㈥戶戶車位㈦保全嚴密㈧管理週全。前項認定標 準，除商業大樓及已依第14點規定加成課徵之房屋外，自10 0年7月1日起實施。」行為時審查注意事項第2點規定：「本 市高級住宅認定標準及定義如下：㈠獨棟建築：未與其他建 物或建案相連結。㈡外觀豪華：建築氣派、華麗或特殊風格 ，採用高級建材等。㈢地段絕佳：地處交通便利、環境幽靜 或鄰近名校學區等。㈣景觀甚好：鄰近公園、林蔭大道、水 岸、山景或建築基地整體規劃良善等。㈤每層戶少：每層戶 數少，原則上為4 戶以下，採光良好。㈥戶戶車位：車位數 大於或等於戶數。㈦保全嚴密：設監視系統或配保全人員。 ㈧管理週全：專人或專責門禁管理及大樓之清潔維護。」行 為時審查作業注意事項第3點第1項第1款、第2款、第2項、 第3項規定：「（第1項）為稽徵實務審查作業需要，除上述 標準之定義外，並就價格及面積明確規範如下：㈠每戶總價 8,000萬元以上。㈡每坪單價100萬元以上或每戶面積80坪以 上。……（第2項）前項價格查無市場行情者，可參考相同 路段或鄰近區域之高級住宅市場行情。（第3項）第1項所稱 面積以地政機關登記之建物總面積為準。」行為時審查注意 事項第6點規定：「本注意事項自100年7月1日起實施。」本 件原告雖主張「稅基」係屬絕對法律保留事項，被告以行為 時現值評定要點第15點創設「高級住宅」一詞以區別「一般 住宅」，用以「加價」課徵房屋稅，已涉及租稅客體之選擇 與稅基之認定，非僅涉計算問題，但竟未以法律為之，已違 反租稅法律主義、法律保留原則；且所謂「保全嚴密」、「 管理周全」實屬一般消費型支出，無法增添房屋之使用價值 ，亦可能因住戶或管理委員會之決議，而有裁撤保全及相關 管理措施之可能，而所謂「外觀豪華」、「地段絕佳」或「 景觀甚好」，乃因人而異，純為主觀概念，而未將其認定標 準公告大眾周知，其認定標準違反法律明確性等情。惟房屋 稅係依房屋現值按規定之稅率課徵，房屋現值則由主管稽徵 機關依據不動產評價委員會評定之標準核計而得（房屋稅條 例第5條、第10條參照）。評委會評定之房屋標準價格，應 以同條例第11條第1項規定之3款基準為依據，並由直轄市、 縣（市）政府公告之。各直轄市及縣（市）政府依同條例第 24條規定，有訂定房屋稅徵收細則之權限。準此，市府於10



0年1月24日修正公告行為時現值評定要點，其中第15點第1 項規定之8款標準，無非依據房屋建材及其他影響房屋交易 之價格因素，區分及限制高級住宅之適用範圍，並定其標準 價格，係在房屋稅條例第11條第1項上開3款基準範圍內，核 計房屋現值，如不逾市場交易價格，即符合前揭房屋稅條例 之規定旨意，無違法律保留原則及租稅法定主義（最高行政 法院104年度4月份第2次庭長法官聯席會議決議參照）。再 者，被告訂有審查注意事項第2點，就高級住宅8項標準詳加 規範，並經市府於100年1月24日以府財稅字第10030212100 號公告，難謂行政行為之內容不明確或未經公告，是原告此 部分之主張，自無足採。
三、原告雖以：行為時審查注意事項第3點第1項第1款、第2款認 定高級住宅之價格及面積須符合下列規範「⑴每戶總價8,00 0萬元以上。⑵每坪單價100萬元以上或每戶面積80坪以上。 」顯係以房地共同價格作為判斷是否適用高級住宅之標準， 違背土地法第145條、第150條、第162條、房屋稅條例第11 條第1項之分離估價原則，且被告以調增路段率之方式增加 房屋課稅現值，足見此一不動產價值增加來源因土地而起， 其土地價值增加，受益者為國家，卻對房屋所有權人課徵高 額房屋稅捐，有違量能課稅原則、平等原則等情為主張。惟 查我國因土地交易所得不課徵綜合所得稅，只課土地增值稅 ，買賣雙方一般以房地總價來談買賣價格，成交後再調整土 地交易價格用以獲取最大利益，該土地交易價格往往非市場 真實價格，此使房屋、土地分開估價不易，故若欲知何房屋 較有價值，比較房地總價格（或每坪單價）方有意義。行為 時審查作業事項因而以房地總價（8千萬元以上）、單價（ 每坪單價1百萬元以上）或面積（每戶面積80坪以上）以認 定何種房屋屬於「高級住宅」，若屬高級住宅，則房屋構造 標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計｛ 高級住宅之房屋現值＝核定單價【即房屋構造標準單價×（ 1＋路段率＋各項加減項之加減率）±樓板超高、偏低價】 ×（1-折舊年數×折舊率）×街路等級調整率（系爭房屋為 220%）×面積（平方公尺），見原處分可閱覽卷2第2607頁 之附件43｝，可知高級住宅僅是將房屋標準單價加成計算， 並未將「土地價格」合併計算房屋現值，難謂原處分違反土 地法第145條、第150條、第162條、房屋稅條例第11條第1項 之分離估價原則。又土地增值固有因資金充裕、利率低迷、 我國對土地交易不課綜合所得稅、華人對不動產之認同感所 導致，但基本原因還是在「經濟發展致使土地供給少於市場 經濟需求」，此基本原因同樣也會造成房屋之現值增加，故



無從遽認房地總價之上升全肇因於土地，此於地上權型態之 建築物尤為明顯，蓋基地所有權既不能交易，而只能交易基 地使用權，若房地總價仍節節上升，更可突顯所上升之市場 價格在房屋現值，故被告以調增路段率之方式增加系爭房屋 之課稅現值，只是反應系爭房屋因經濟發展而增加之價值， 並未使原告房屋負擔「土地增值」之租稅後果，難謂違反量 能課稅原則、平等原則及行政程序法第9條（有利及不利之 情形，一律注意）規定，是原告此部分之主張，尚不足採。四、原告雖繼主張：系爭房屋地上權使用期間僅為50年，今僅剩 38年不到，不動產價值之增值非建物所有權人享有，而地上 權抵押設定，不得超過地上權權利價值或建物時價之七成， 被告及訴願決定於前一審程序前以非地上權型態之一戶成交 總價為1億5,300萬元（換算每坪約126.7萬元）單一交易樣 本，被告另於發回後之本件程序中提出101年度房屋稅（課 稅所屬期間自100年7月1日至101年6月30日）後4戶系爭社區 其他建物（同屬地上權房屋）於102、103年間之實價交易價 額（每坪單價分別約68.29萬元、71.18萬元、80.25萬元及 66.7萬元）之平均每坪單價71.69萬元，分別推估系爭社區 全棟建物之70%戶數價格均高於8千萬元，均有未當，本件系 爭房屋之平均每坪單價亦僅約40萬元等情為主張。茲以：