台灣台中地方法院民事判決 96年度中簡字第2783號
原 告 乙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 吳光陸律師
廖瑞鍠律師
上列當事人間請求給付租金等事件，於民國96年8月17日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣參拾肆萬零參佰柒拾陸元及自民國九十六年四月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新台幣參拾肆萬零參佰柒拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告訴之聲明：被告應給付原告新台幣（下同）390,376元 及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％ 計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
二、事實摘要：
㈠、原告起訴主張被告於民國93年8月23日向原告承租座落台北 市○○○路○段151巷24號1樓房屋（以下稱系爭房屋），雙 方約定租期自93年9月10日起至95年9月9日止，租金每月5萬 元，第2年調張為5萬5千元，保證金10萬元，並同往台北市 ○○○路二段237號7樓台灣台北地方法院所屬民間公證林家 光處公證，公證後被告當場給付原告保證金10萬元，被告並 承諾93年9月10日起會將每個月租金5萬元匯入原告郵政存簿 儲金帳戶內。嗣被告取得房屋後，租金卻分文未付，並避不 見面，直至93年12月13日始匯入原告帳戶內一筆5萬元現金 ，後即每月匯入2萬5千元、1萬5千元、1萬元、3萬元不等數 額，均不足每月租金5萬元。迄94年8月10日止積欠原告3個 月租金（94.5.10起至94.8.10止）15萬元，原告乃委請公證 人發函，向被告催討上開3個月之租金15萬元，然被告亦置 之不理。原告始向台灣台北地方法院民事執行處聲請強制執 行被告遷讓房屋及給付租金，嗣於94年11月23日被告遷讓房 屋完畢，惟給付租金部分，因尚有損害賠償金未予計入，爰 起訴請求被告給付如訴之聲明之金額。明細詳如下述：１、租金部分：273,828元。
⑴94年5月10日起至94年8月10日止之3個月租金：15萬元。
計算式如下：每月租金5萬元×3月＝150,000元。 ⑵94年8月11日起至94年8月21日終止租約止之租金：18,333元 計算式如下：每月租金5萬元，每日租金1,666.6元計算， 1666.6元×11天＝18,333元。
⑶94年8月22日起至94年11月23日止應給付損害賠償金（依每 月租金計算）：
①94年8月22日起至94年9月10日止計19天：31,666元。 計算式如下：每月租金5萬元，每日租金1,666.6元計算， 1666.6元×19天＝31,666元。
②94年9月11日起至94年11月23日止計2個月又13天：133,829 元。計算式如下：每月租金5萬5千元，每日租金1,833元計 算，55000元×2月＝110,000元。1833元×13天＝23,829元 。110,000元＋23,829元＝133,829元。 ⑷以上總計扣除被告於終止租約後業已支付原告6萬元，共計 ：150,000元＋18,333元＋31,666元＋133,829元─60,000 元＝273,828元。
２、其他費用：13,548元。
⑴原告代繳被告搬遷前所使用之9月、10月份水費、電費： 水費2,160元，電費11,388元，共計13,548元。 ⑵被告搬遷冷氣拆除之鐵窗1扇：3,000元。３、違約金：10萬元。
違約懲罰金：依兩造所簽立之房屋租賃契約書第6條第2款之 約定，依租金2倍計算之違約金10萬元。
㈡、被告抗辯：
１、被告固向原告承租坐落台北市○○○路○段151巷24號1樓房 屋，約定租金每月5萬元，第二年調漲5萬5千元，保證金10 萬元，被告訂約時給付押租金10萬元及93年9月分租金5萬元 ，嗣因他人施工，影響被告，延至93年11月始可營業使用。 兩造乃協議已付9月租金5萬元轉為11月租金。又事後因系爭 房屋有一部分龜裂漏水，無法使用，94年2月分又為農曆年 （按：2月9日為農曆年初一，自2月7日週日開始至2月14日 均為連續假期），營業日數較少，兩造乃在94年2月協議租 金除2月降為2萬元外，其他降為3萬元，被告均如數給付至 94年10月，並無任何積欠。詎原告竟委託林家光公證人於94 年8月12日通知被告稱自94 年5月起，有3個月租金共15萬元 未給付，嗣於94年9月14日藉詞積欠租金4個月共20萬元，終 止租約。並以上開公證書為執行名義，向台灣台北地方法院 聲請強制執行，請求返還系爭房屋及給付積欠租金20萬元。 為此，被告在台灣台北地方法院對原告提起債務人異議之訴 ，雖第一審判決敗訴，但上訴第二審後，原告在法院勸諭下
撤回該強制執行，法院即以此為由判決敗訴，原告竟又在鈞 院興訟，實屬不該。
２、關於租金部分，兩造就租金給付差異，關鍵在於⑴93年9 月 、10月租金兩造是否同意不計？⑵自94年2月，原告有無同 意調降租金？兩造各執一詞，但就經驗法則觀之，被告主張 應屬實在，蓋：姑且以原告提出之收到租金明細表觀之，不 僅自94年3月起至10月，被告每月均給付3萬元，如無同意調 降租金，自有不足，原告如未允許，何以從未異議？且苟無 上開協議，被告自租期開始第1、2個月即93年9月10日起至 11月10日兩個月均未付租金，原告以押租金扣抵，則一方面 被告自始即違約，原告可依租約第6條第1項終止租約關係， 何以未催告、終止？已不合情理。另一方面，眾所周知，押 租金之目的在於擔保承租人租金之給付及違約所生賠償責任 ，情理上，豈有可能租約開始第1、2個月租金承租人不付， 出租人即以押租金扣抵租金，則以後出租人豈非陷於不利無 保障？原告何以自始未置一詞？按租賃契約注重彼此之信任 關係，出租人最擔心承租人積欠租金，豈有可能一開始未付 租金，原告竟未處理，亦未催告、通知，默允以押租金扣抵 之理？甚至嗣後亦未通知被告補足押租金？凡此足見原告主 張不合經驗法則及論理法則。
３、被告繳納93年11月份租金5萬元之過程，詳述如下： 按兩造於93年8月23日訂立租約之日，被告即當場給付押租 金10萬元及5萬元租金，其中8萬元係轉帳，另7萬元，其中4 萬元使用提款機提領現金支付，剩下3萬元係以自身持有者 給付現金，該5萬元本係付9月份租金，但因系爭房屋他人在 旁邊施工，影響被告使用，延至11月被告始可使用房屋，故 兩造同意上開5萬元租金轉為11月租金，業據證人蕭文銘於 台灣台北地方法院證稱：公證當日伊載被告前往，看到被告 與原告到提款機領款，共領兩次，被告又從皮包拿一疊錢給 原告，據被告告知提款兩次各2萬元，加上伊事前交付被告3 萬元共7萬元；租期前載材料到系爭房屋，因隔壁施工造成 地基掏空，兩造同意租期延兩個月到11月等語，核與證人鄭 仲堯所述相符。再依證人翁鴻源證稱93年9月間皇普公司蓋 房子，工地相鄰，在系爭房屋之交界處施工，足見因其施工 影響原告使用房屋，兩造始協議延至93年11月使用計付租金 。原告承認收到10萬元，現金2萬元，匯款轉帳8萬元，足見 該日確有轉帳8萬元，茲既有轉帳8萬元，原告亦承認收取2 萬元現金，則被告於同日同時以提款機提取4萬元，豈不多 餘？按諸常情，於同一時間提款，用途應同。足見被告有以 提款機領取現金4萬元給付，加計轉帳之8萬元共為12萬元，
不足15萬元，自必另有現金3萬元補足，原告始會接受，以 支付包括第一個月租金在內，否則付12萬元豈不突兀？（被 告提出租金支出明細表，93年11月租金5萬元，原係以匯款 支付，嗣更正改稱93年11月之租金，係以現金支付）。４、至於兩造有無因漏水而同意調降租金之事，兩造固有爭執， 然系爭房屋確有漏水，牆壁龜裂，業據原告於95年6月7日在 台灣台北地方法院庭訊承認，核與證人陳泌暐證述第二次93 年12月份，牆面與柱子分離，牆壁有很細的粉刷裂痕。證人 劉啟立證述94年3月14日現場會勘，系爭房屋室內有粉刷裂 痕，不影響安全性，不需修繕，漏水是3月29日會勘，有漏 水的情況，加蓋與主結構有縫，下雨天水會滲進來大致相符 ，足見被告主張因此龜裂、漏水而調降租金，應屬無誤，況 證人蕭文銘、唐森瑞就此降低租金一事，在該案中已證述明 確。
５、依原告所述之收入明細表（即被告製作之租金時程表），如 原告主張為真正，在押租金扣抵後之93年12月10日即已有11 月、12月租金未依約給付（按：依原告主張被告於93年12 月13日始付11月租金、2月1日付12月租金）、94年1月10日 即已有93年12月及94年1月租金未付（按：依原告主張2月1 日、3月27日付清12月及1月租金）、同年2月10日日即已有1 月、2月租金未付（按：原告主張係3月27日、5月9日付清1 月及2月租金），同年3月10日時即已有1月、2月、3月租金 未付（按：原告主張3月27日、5月9日、7月11日付清1月、2 月、3月租金）、同年4月10日即已有2月、3月、4月租金未 付（按：原告主張5月9日、7月11日、8月11日付清2月、3 月、4月租金），何以原告均未異議催告？延至94年8月12日 始發函表明租金每月為5萬元，自94年6月份起，已3個月共 15萬元未付？凡此不合經驗法則，足見其主張不實。６、另縱認被告應給付終止租約後之損害金，但查，被告係於 94年10月30日自動遷離，並非因原告聲請強制執行始遷離， 業經台灣高等法院95年上易字第941號民事判決理由認定在 案（請參見該民事判決第6頁記載），原告卻仍向被告請求 給付94年10月30日後之損害金，該部分應無理由。７、末按請求給付損害金與請求給付違約金，二者不能併存，否 則原告即獲有雙重利益，亦即如果原告可請求94年8月22日 起算至94年11月23日止之損害金，則不得再請求違約金，否 則無異雙重得利。且縱認系爭租約第6條第2項所定「按照房 租2倍計算之違約金」，該違約金係屬懲罰性，惟不管違約 金之性質屬何者，依民法第252條規定，違約金過高者，法 院得減至相當之數額。如果被告須給付原告按房租2倍之計
算之違約金，因原告已有請求損害金，其損害已有彌補，該 違約金即應予酌減。退步言，縱認被告應給付原告租金、損 害金或違約金，但查被告尚有押租金10 萬元在原告處，原 告未返還，被告主張以該押租金10萬元，抵銷積欠原告之款 項等語置辯，並聲明駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔 保，請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：
㈠、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第25 5條第1項定有明文。本件原告起訴原聲明請求：被告應給付 原告412,178元及自94年11月24日起至清償日止，按週年利 率5％計算之利息。嗣於訴訟進行中，減縮聲明為被告應給 付原告390,376元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止 ，按週年利率5％計算之利息，核與前揭規定相符，應予准 許，先予敘明。
㈡、原告起訴主張被告於93年8月23日向原告承租系爭房屋，雙 方訂立系爭租賃契約，約定租賃期間自93年9月10日起至95 年9月9日止，每月租金5萬元，自第2年起，每月租金調漲為 每月5萬5千元，另約定保證金（即押租金）為10萬元，並偕 同至台灣台北地方法院所屬民間公證人林家光事務所辦理公 證，作成公證書後，被告當場即支付保證金10萬元予原告。 嗣原告以被告積欠租金達3個月為由，於94年8月12日經民間 公證人林家光認證後，發函催告被告清償欠租，被告於94 年8月16日收到上開催告函後，仍未清償欠租，原告旋以上 開公證書為執行名義，向台灣台北地方法院聲請對被告強制 執行，請求遷讓系爭房屋；又被告於搬遷冷氣時，將系爭房 屋之鐵窗1扇拆除；另被告搬遷前所使用之9月、10月份水費 、電費並未繳納，由原告所代繳等部分事實，業據原告提出 系爭公證書、房屋租賃契約書、94年8月12日經公證人認證 之催告函、水、電費單據及一澔鋼鐵鋁有限公司估價單等件 為證，且為被告所不爭執，復經本院調閱台灣台北地方法院 94年執字第35841號強制執行事件卷宗查核無誤，自堪信為 真實。至於原告請求給付租金暨違約金部分，被告則以前詞 置辯。是以，本事件主要之爭點即在於：93年9月、10之租 金，兩造是否合意不計收？兩造是否曾因系爭房屋發生龜 裂漏水情事而合意減少租金？被告究於何時始返還系爭房屋 ？被告有無積欠租金之情事？茲逐一審究如下：１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277條定有明文。被告抗辯於93年9、10月，因
系爭房屋鄰房在施工，遲至93年11月方得使用系爭房屋，兩 造乃協議93年9、10月不用付租金。又因系爭房屋之一部分 龜裂漏水，兩造遂於94年2月協議將月租金降為2萬元，自94 年3月份起每月租金調為3萬元等情。依首揭規定，自應由被 告就上開有利於己之事實，負舉證責任。經查，被告固以證 人蕭文銘及唐森瑞2人之證言為證，惟經調閱台灣台北地方 法院94年度訴字第6323 號案卷，證人蕭文銘證稱系爭租約 租期（即93年9月10日）開始前，其載材料要到系爭房屋， 被告向原告要求延兩個月付租金，原告有同意，並謂被告要 求公證，但原告說不用，口頭答應即可云云；另證稱94年農 曆年後，其剛好載桌子來台北，看到被告與原告2人在大聲 講話，其聽的結果是被告要求二月份租金要算2萬元，三月 份以後租金改為3萬元，原告有答應云云（見該案卷第111頁 ）。證人唐森瑞（被告之受僱人）於該案中亦證稱於94年農 曆年後，系爭房屋漏水，被告請房東過來，其有聽到房東說 二月份開始房租改為每月2萬元，三月份開始為3萬元云云（ 見該卷第131頁背面）。惟查證人蕭文銘於該案中 (95年5月 17日)自陳，其於3、4年前與被告離婚（即92年間已與被告 離婚），而證人蕭文銘仍於兩造訂立系爭租約後，幫助被告 載運生財器具至台北，顯見證人蕭文銘與被告關係密切；證 人唐森瑞係被告之受僱人，是自難認逕認該二人證言與事實 相符，而予採信。另查證人陳泌暐（即於系爭房屋鄰地興建 工程之宏普建設公司員工）於該案中亦證述略以，其工地於 93年11月及12月各有一次鄰損事件，11月那次造成泡沫紅茶 店（即被告）招牌受損，沒有損害牆壁地板或其他地方；93 年12月第二次鄰損事件牆面與柱子有分離，磚牆有很細的粉 刷裂痕，紅茶店老闆娘告訴後，其兩三天內就處理好了，這 兩次均有修繕完畢，紅茶店老闆娘沒有再找伊修繕，迄94年 3月均如此等情（見該案卷第157頁至第2 58頁）。證人劉啟 立（即宏普建設公司之工地主任）於該案亦證述略以，伊查 電腦檔案應是（94年）3月29 日紅茶店有漏水情況，4月4日 有幫紅茶店修好，修好後有請房東及房客紅茶店老闆娘一起 看，94年4月4日至94年1 1月7日其間房東或紅茶店老闆娘均 無反應漏水的問題等語（見該案卷第159-160頁），是無從 證明94 年2月間系爭房屋有漏水情事，兩造並因而協議調降 租金。何況，兩造曾於93年8月23日請求公證人公證系爭租 約，顯兩造均係謹慎行事之人，倘若原告同意被告延二個月 付租金，或者94年2月租金降為2萬元、3月份以後降為3萬元 ，應無不再請公證人公證之理。從而，被告所為前揭抗辯， 即難採取。
２、又被告辯稱94年10月30日自動遷離，並非因原告聲請強制執 行始遷離等情。惟查，台灣台北地方法院94年執字第35841 號強制執行事件94年11月7日執行筆錄記載「債務人來應門 ，我已將東西搬得剩下三個木櫃，…請求延期搬遷。」；另 94年11月23日執行筆錄記載「債權人導往現場…經按門鈴無 人應門，請鎖匠到後門開門，…入內檢視，屋內已空無一物 。」，此有各該執行卷附筆錄可參。由此可見，被告並未於 94年10月30日前自動遷離，而係法院核發執行命令，並至現 場執行後，被告始於94年11月7日至94年11月23日期間之某 日遷離。又被告嗣後雖因法院執行而搬離，惟其於何時搬遷 完成？系爭房屋於何時已適於交付予原告之情形？被告並未 陳報執行法院或通知原告，致執行法院於94年11月23日尚須 至現場，將系爭房屋執行點交返還予原告。是在此之前，原 告自無從取得系爭房屋，而得以使用占有。因此，被告上述 辯稱，亦不足採憑。
３、另有關繳納租金之約定，依系爭租約第3條第1項及第2項第2 款分別約定：「租金：每月租金新台幣伍萬元整，自第2年 起每個月租金調漲為伍萬伍仟元整，乙方（即被告）應於每 月10日以前繳納。每次應繳納一個月份，並不得藉任何理由 拖延或拒絕。」、「二、保證金：新台幣壹拾萬元……⒉返 還：甲方（即原告）應於本租賃契約終止或期限屆滿，乙方 騰空並交還房屋時，扣除因乙方（即被告）使用所必須繳納 之費用後，無息返還。」，是被告依約應於每月10日以前繳 足1個月份之租金，即5萬元（或5萬5千元）予被告，且於系 爭租賃契約終止或期限屆滿時，原告得自被告已交付之保證 金10萬元（註：即兩造約定之押租金）中，扣除被告使用系 爭房屋所必須繳納之費用後，再無息返還其餘額。經查：⑴、被告繳納租金之情形，兩造對於自93年12月13日起至94年10 月11日止，被告歷次匯款予原告繳納租金之金額，均無爭執 ，有被告製作之租金支出明細表及原告製作之收到租金明細 表 (詳如附表所示）在卷可憑。依上開明細表所載，93年12 月份及94年3月份之租金，被告係分別在93年12月13日、94 年3月27日匯款，顯已違反系爭合約第3條第1項應於每月10 日前繳納租金之約定，而有遲延給付情事；再者，94年1月 份及同年2月份之租金，原告則先後各分為3次及2次付款， 每次匯款金額從1萬元至2萬5千元不等，亦與系爭合約第3條 第1項所定租金每次應繳納一個月份之約定不符；又自94年2 月份起至94年7月份止，共6個月份，被告每月之匯款總額僅 2萬元或3萬元，如前所述，被告既不能證明兩造自94年2月 份起即有減少租金之合意存在，則合計該6個月份原告所欠
租金總額，即有15萬元（94年2月份尚欠3萬元、94年3月份 至7月份，則均欠2萬元），已逾欠2個月之租額10萬元，依 系爭契約第6條第1項所定：「乙方…遲付租金之總額達兩個 月之租額，經甲方定相當期間催告，乙方仍不為支付時，不 得期限屆滿，甲方得終止租約。」，故原告依系爭契約暨民 法第440條之規定，發函催告被告應於文到5日內，給付相當 於3個月份之欠租，逾期即為終止系爭租約之意思表示，於 法即屬有據。又上開催告函，承如前述，被告於94年8月16 日收悉後，5日內並未清償所欠租金，是系爭租賃契約已於 94 年8月21日合法終止。
⑵、另被告辯稱其於93年8月23日（即兩造訂立系爭租賃契約當 日），一併給付押租金10萬元及93年9月份之租金5萬元，合 計15萬元予原告，其中，8萬元以轉帳方式支付，另4萬元， 被告則提領現金支付，餘3萬元則以原告身上持有之現款支 付，嗣原告同意將上開5萬元租金轉為11月租金云云，並以 證人蕭文銘在台灣台北地方法院94年度訴字第6323號案中之 證述情形為證。原告則對於被告曾在93年8月23日當場給付 押租金10萬元之事實，並無爭執，惟否認當日被告有一併給 付93年9月份之租金5萬元之情事。經核被告於台灣台北地方 法院94年度訴字第6323號卷所提出其銀行帳戶客戶交易明細 查詢單所列93年8月23日之交易紀錄，雖有轉帳8萬元1次及 提領現金2萬元2次，前後共3次，合計12萬元之支出紀錄（ 見該院該案卷二第22頁）。然觀之證人蕭文銘在該案中之證 稱：「公證時…我一直待在車上，隔了不久後原告（註；本 案為被告）與房東等共4人下來到提款機領錢，共領取2次， 每次領取多少錢我並不肯定，我遠遠的看到原告（註；本案 為被告）有從皮包拿出一疊錢給房東太太，連同領取的錢， 一起交給房東，交多少錢給房東我並不清楚。…」等語（見 該院該案卷二第110頁反面），由此足見，證人蕭文銘並不 清楚93年8月23日當天被告究竟交付多少錢給原告，故其證 詞亦不足證明被告有在兩造簽約當天共交付15萬元予原告之 事實。故被告辯稱其在兩造簽約當日曾一併給付被告93年9 月份之租金5萬元，嗣雙方同意將之改為93年11月租止云云 ，難以採信。至於被告復改辯93年11月之租金，其亦以現金 支付原告乙節，因其始終無法相關積極有利之證明以實其說 ，是此辯稱，亦不足採信。
⑶、依上所述，系爭租約租期自93年9月10日起，至原告主張終 止租約之日即94年8月21日，計11月又10 日，依系爭租約第 3條第1項約定：「租金：每月租金新台幣伍萬元整，自第2 年起每個月租金調漲為伍萬伍仟元整，乙方（即被告）應於
每月10日以前繳納。每次應繳納一個月份，並不得藉任何理 由拖延或拒絕。」。又被告既未依約如數支付93年9月份及 同年10月份之租金，則原告自得依據系爭租賃契約第3條第2 項第2款約定，將原告已付之10萬元押租金，用以抵扣93年9 月份及同年10月份等2個月份之租金。是以，被告所租欠之 租金為：①自94年5月11日至94年8月10日止，共計3個月租 金15萬元。②94年8月11日起至94年8 月21日終止租約止之 租金：18,333元，計算式如下：每月租金5萬元，每日租金 1,666.6元計算，1666.6元×11天＝18,333元。共計168,333 元。扣除被告於終止租約後，業已支付原告之6萬元（即附 表所示，94年9月11日及94年10月11日，各繳納3萬元）後， 為108,333元。
㈢、又損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債 權人所受損害及所失利益。民法第216條第1項亦定有明文。 而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會 通常之觀念（參照最高法院61年台上字第1695號判例）。本 件被告於租賃契約期滿後，本應將系爭房屋返還原告，惟被 告並未履行，反遲於94年11月23日始由原告依強制執行程序 取得系爭房屋，已如前述。被告使原告喪失占有使用系爭房 屋之利益，致原告受有無法使用收益之損害。而被告向原告 租賃系爭房屋，其租金為每月5萬或5萬5千元，有原告所提 出房屋租賃契約1份在卷可稽。是原告主張系爭租賃契約終 止後，被告仍無權占有系爭租賃物使用，使原告受相當於每 月租金之損害，應屬可採。亦即，原告請求被告應自94年8 月22日起至94年11月23日即返還系爭房屋之日止，給付相當 於租金共計165,495元之損害金〔計算式如下：①94年8月22 日起至94年9月10日止計19天：31,666元。每月租金5萬元， 每日租金1,666.6元計算，1666.6元×19天＝31,666元。② 94年9月11日起至94年11月23日止計2個月又13天：133, 82 9元。每月租金5萬5千元，每日租金1,833元計算，55 000 元×2月＝110,000元。1833元×13天＝23,829元。110,000 元＋23,829元＝133,82 9元。合計165,495元〕，於法亦屬 有據，為有理由。
㈣、再者，依約被告應負擔承租期間之水、電費用，惟被告未依 約繳納，致原告代被告墊付 9 月、10 月份水費、電費，各 為2,160元及11,388元，共計13,548元；另被告搬遷時，將 冷氣鐵窗1扇拆除，經原告修復花費3,000元，有水、電費單 據及一澔鋼鐵鋁有限公司估價單等件在卷可憑。原告因被告 債務不履行及侵權行權而受有損害，請求被告賠償費用共計 16,548元，於法有據。
㈤、末按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額， 民法第252條設有規定。至於違約金是否相當，應依一般客 觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之 標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得 酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異 。另違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質 或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般 客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定 標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌 予核減(參見最高法院79年台上字第1915號判例、82年度台 上字第2529號判決及87年度台上字第2563號判決等意旨)。 本件原告因被告於系爭租約終止後迄未返還房屋，乃依系爭 契約第 6 條第 2 款約定：「甲方（即原告）得向乙方請求 自終止租約或自租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止，按照房 租貳倍計算之違約金。」，請求被告支付違約金2個月違約 金100,000元，並稱該項違約金屬懲罰性違約罰等語，被告 則以該項違約金之約定金額過高等語置辯，本院認為兩造間 在系爭房屋租賃契約關於違約金之約定，乃基於私法自治之 契約自由原則，被告在簽訂租約時既未就違約金之約定表示 異議，原應受該違約金約定之拘束，惟被告在訴訟中復已抗 辯該項違約金之約定金額過高，本院依前揭說明，審酌系爭 房屋坐落台北市○○○路○段，雖處於繁榮之商圈，然其鄰 地尚有興建工程，致該房屋內部牆壁多處裂痕（見被告提出 系爭房屋照片），顯然多少影響被告生意之經營，況且被告 自承租後至94年11月23日止，如其所述，期間尚有多日無法 使用，故兩造間關於違約金約定之數額確實過高，自有酌減 之必要。本院審酌被告若能如期履行時，原告可得享受利益 ，及上開系爭房屋於承租期間之使用狀況等一切情狀，認為 原告請求之違約金，應酌減為5萬元為適當。
㈥、綜上所述，原告依據租賃、侵權行為等規定及兩造之房屋租 賃契約等法律關係，請求被告給付租金差額108,333元，及 自系爭房屋終止翌日即94年8月22日起至返還房屋之日即94 年11月23日止，按月給付相當於租金之損害金165,495元， 並給付違約金50,000元，暨請求被告給付代墊之水、電費及 鐵窗修復費共計16,548元，共計340,376元部分及自起訴狀 繕本送達之翌日即96年4月30日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，洵屬正當，應予准許，逾上開金額、利息之 請求，於法不符，應予駁回。
四、本訴原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1項第3款規定
，應職權宣告假執行。另被告陳明願供擔保，請准宣告免為 假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許 。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均核與本件判 決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判 決如主文。
中 華 民 國 96 年 8 月 17 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 黃 峻 隆
附表：
┌────┬─────┬─────────────────┐
│繳納日期│ 金額 │ 備 註 │
├────┼─────┼─────────────────┤
│93.8.23 │100,000元 │ 保證金（沖抵93年9、10月租金) │
├────┼─────┼─────────────────┤
│93.12.13│50,000元 │93.11.10 至 93.12.10租金(93年11月)│
├────┼─────┼─────────────────┤
│94.1.13 │25,000元 │93.12.11至 94.1.10租金(93年 12月) │
├────┼─────┼─────────────────┤
│94.1.24 │15,000元 │93.12.11至 94.1.10租金(93年 12月) │
├────┼─────┼─────────────────┤
│94.2.01 │10,000元 │93.12.11至94.1.10租金(93年12月) │
├────┼─────┼─────────────────┤
│94.2.15 │10,000元 │94.1.11 至 94.2.10 租金(94年1月) │
├────┼─────┼─────────────────┤
│94.3.01 │10,000元 │94.1.11 至 94.2.10 租金(94年1月) │
├────┼─────┼─────────────────┤
│94.3.27 │30,000元 │94.1.11 至 94.2.10 租金(94年1月) │
├────┼─────┼─────────────────┤
│94.4.11 │30,000元 │94.2.11至94.3.10租金(94年2月) │
├────┼─────┼─────────────────┤
│94.5.09 │30,000元 │94.2.11至94.3.10租金(94年2月) 及 │
│ │ │94.3.11 至 94.4.10 租金 (94 年 3 │
│ │ │月部分租金 1 萬元) │
├────┼─────┼─────────────────┤
│94.6.10 │30,000元 │94.3.11 至 94.4.10 租金 (即94 年 3│
│ │ │月部分租金 4 萬元) │
├────┼─────┼─────────────────┤
│94.7.11 │30,000元 │94.4.11 至 94.5.10 租金 (94 年 4 │
│ │ │月租金部分 3 萬元 ) │
├────┼─────┼─────────────────┤
│94.8.11 │30,000元 │94.4.11 至 94.5.10 租金 (94 年 4 │
│ │ │月租金部分 2 萬元 ) │
├────┼─────┼─────────────────┤
│94.9.11 │30,000元 │ │
├────┼─────┼─────────────────┤
│94.10.11│30,000元 │ │
└────┴─────┴─────────────────┘
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 8 月 17 日 書記官