給付租金等
臺北簡易庭(民事),北簡字,106年度,3096號
TPEV,106,北簡,3096,20170717,2

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　 106年度北簡字第3096號
原　　　告　凱基商業銀行股份有限公司
法定代理人　魏寶生
訴訟代理人　魏婉菁律師
被　　　告　林文郎
訴訟代理人　鄧敏雄律師
上列當事人間106年度北簡字第3096號給付租金等事件，於中華
民國106年6月21日言詞辯論終結，106年7月17日下午5時在本院
台北簡易庭第1法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李宜娟
　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張閔翔
　　　　　　　　　　　　　　　　　通　譯　林素先
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，記載於後：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾參萬柒仟參佰捌拾伍元，及如附表一所示之利息、違約金。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣壹拾參萬柒仟參佰捌拾伍元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、原告主張：兩造前就門牌座落如附表一所示之京站大樓建物 住辦資產（下稱系爭特定住辦資產）簽訂臺北車站特定專用 區交九用地開發案住辦資產定期使用權轉讓及地上權土地租 賃契約書（下稱系爭契約書）。原告係特定住辦資產使用權 之轉讓人兼出租人，被告係特定住辦資產使用權之受讓人兼 承租人。依系爭契約書第5.2條、第5.3條、第7.1條及第16. 2條約定，被告每年應繳納地上權土地租金，並應按其房屋 使用用途，繳納相當於房屋稅之金額，被告應於接獲原告書 面繳款通知單之通知期限如數繳納。又被告於特定住辦資產 交付後違反第7.1條之約定時，原告得定相當期限要求被告 改善，如逾期限被告仍未完成改善，原告得自改善期限屆滿 之日翌日起，按日請求被告按未付金額百分之一給付懲罰性 違約金至原告改善完成外，並得終止本契約。原告曾委託集 順生活科技股份有限公司分別於105年4月19日以台北中山郵 局存字第802號存證信函、105年5月19日以台北中山郵局存 字第1048號存證信函、105年7月25日以台北中山郵局存字第 1429號存證信函、105年8月17日以台北中山郵局存字第1562 號存證信函通知被告繳納地上權土地租金及相當於房屋稅之



金額，惟被告並未依原告通知期限如數繳納，被告至今仍積 欠原告特定住辦資產地上權土地租金及相當於房屋稅之金額 共計新台幣（下同）137,385元(詳如附表一)。為此，爰起 訴請求，並聲明：被告應給付原告137,385元及如附表一所 示之利息及懲罰性違約金。
二、被告則以下情辭置辯，並聲明：原告之訴駁回。㈠、系爭契約書為企業經營者（建商）為與多數消費者訂立同類 契約之用，所提出預先擬定之契約條款，屬民法及消費者保 護法所稱之定型化契約。而系爭契約第5.2條及第5.3條有關 地上權租金及房屋稅應由承租人負擔之約定，顯然係在免除 或減輕出租人之負擔稅捐義務、加重承租人之負擔與責任、 對承租人有重大之不利益，並且違反誠信原則，對消費者顯 失公平者，其所欲排除之民法第427條就租賃物應納之一切 稅捐，由出租人負擔規定，亦與該條立法意旨相違，並於消 費者顯然不利。且依內政部已依消費者保護法第17條第1項 訂定之房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項，原告違 反該房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之規定，欲 向被告收取該應由原告自行負擔之房屋稅與地上權租金，顯 然違反民法及消費者保護法之規定，依民法第247條之1第1 款、第2款、第4款、消費者保護法第12條第1項、第17條第4 項前段之規定，應屬無效，被告自無向原告給付前開房屋稅 與地上權租金之義務。
㈡、又系爭契約書之標題上，已載明其為租賃契約之意旨，於立 契約書人欄位，亦清楚記載一方為承租人，一方為出租人。 另系爭交九特定住辦資產使用權契約書第2.2條聲明事項(2) 明載：「甲方聲明…依本契約並未取得住辦資產之所有權。 甲方亦明瞭其依本契約僅取得對特定住辦資產一定期間之管 理、使用、收益之權利…」，則系爭契約本質上屬於租賃契 約，而非買賣契約，應無疑問。被告之買賣關係，僅存在於 被告與前手陳乃文間，被告係因買賣關係而繼受取得前手陳 乃文乃至前前手陳玉華對於原告之租賃權。且原告前於聲請 發支付命令階段，自稱其為出租人、被告為承租人，於民事 準備㈠狀」中，稱本件案由為請求給付租金等。然迨被告引 消費者保護法第17條之規定以為抗辯，並主張有內政部「房 屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」之適用後，原告 為規避上開法令之適用，竟改稱兩造間之關係性質屬權利之 買賣契約，實非可採。如兩造間之關係確屬買賣關係，原告 卻向被告主張、請求租金，則原告之請求與主張相互矛盾之 處。是被告之前手陳乃文、前前手陳玉華，對於系爭特定住 辦資產，均僅有使用、收益之權利，並無所有權，性質上屬



於租賃權，地位則屬於承租人。被告則因買賣之關係，繼受 取得前手乃至前前手之租賃權與承租人之地位，所承租之標 的，則為系爭特定住辦之資產（包含停車位），並已載明於 系爭契約第3條。
㈢、再被告（如同前手及前前手）所承租之標的，乃僅有房屋本 身，而不及於系爭房屋座落之基地。基地部分乃與原告具有 信託關係之訴外人萬達通實業有限公司，與臺灣鐵路管理局 及臺北市政府間存在之「地上權契約」，要與被告無涉。蓋 承租建物區分所有部分，通常不必連同建物座落之基地一併 承租。且兩造間之系爭契約第3條清楚記載租賃標的僅為建 物及停車位，而從原告提出之各項資料，如原證6土地登記 謄本、原證7會議紀錄、原證9臺北市公共運輸處函，亦可知 該地上權始終存在於萬達通實業有限公司與臺灣鐵路管理局 及臺北市政府間，從未轉讓至各承租戶之手中，則原告所稱 「住辦資產定期使用權轉讓」，實際上為區分所有建物之出 租，而所稱土地地上權租賃契約，則實無其事，不過為其與 萬達通實業有限公司欲將其等應繳納之地上權租金轉嫁由承 租人負擔之障眼法。若否，系爭「京站大樓」基地之上，既 如原告所自承者，有各項「影城」、「俱樂部」、「飯店」 、「商場」及「停車場」等對外出租、營利及營業之事實， 然被告等承租人，從未能本於基地之承租人地位獲取任何收 益，原告又係本於何地位繼續壟斷、獨占上開使用收益之權 ？被告等承租人對於建物座落之基地持分，竟僅有義務、負 擔而無任何權利。是原告實未將其「地上權人」之使用、收 益權，真正轉讓由被告等承租人承受，被告等承租人，實僅 因承租而取得建物及停車位部分之使用、收益權，並未包含 基地部分。
㈣、被告僅承租系爭京站大樓之特定區分所有建物與停車位，並 未承租系爭基地，既未承租得系爭基地，即無需支付使用對 價。原告未將地上權人之地位與權利轉由被告等承租人行使 ，所有「京站大樓」基地上所生之一切商業利益，仍全歸原 告與訴外人萬達通實業有限公司取得，被告等承租人根本分 文未得。又系爭土地本為國有或市有土地，關於地上權租金 之繳納，其性質已與地價稅無異，本無由出租人轉嫁承租人 負擔之理。系爭契約第5.2條及第5.3條有關地上權租金應由 承租人負擔之約定，顯然係在免除或減輕出租人之負擔稅捐 義務、加重承租人之負擔與責任、對承租人有重大之不利益 ，並且違反誠信原則，對消費者顯失公平者，其所欲排除之 民法第427條就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔規定 ，亦與該條立法意旨相違，並於消費者顯然不利，依民法第



247條之1第1款、第2款、第4款、消費者保護法第12條第1項 、第17條第4項前段之規定，應屬無效。原告並無請求被告 給付前開地上權租金之權利。另原告雖稱有關地上權租金之 計算，已依建物座落之土地持分比例計算云云，然此亦非公 平之計算方式。蓋「住宅辦公建物」與「影城」、「俱樂部 」、「飯店」、「商場」之「坪效」不同、土地利用價值有 別，不能一體純依土地面積（持分比例）計算地上權租金之 比例，由此亦可見原告所擬之定型化契約，目的純在將其應 負擔之地上權租金轉嫁由被告等承租人負擔，此部分亦與前 揭民法、消費者保護法及內政部應記載及不得記載事項之規 定相違。
㈤、又消費者保護法係於83年1月11日制定公布，民法第247條之 1有關定型化契約之規定，則係於88年4月21日增訂，原告所 引最高法院判例意旨，分別作成於43年及65年之時，彼時尚 無定型化契約之相對人或消費者應受保護之觀念，立法亦未 健全，於消費者保護法立法及民法第247條之1條文增訂後， 解釋法令、適用個案，已不能無視消費者保護法及民法第24 7條之1規定之存在（性質上均屬強制規範，消費者保護法更 屬民法之特別法），原告引上開消費者保護法立法前及民法 修法前之判例意旨，欲阻卻消費者保護法及民法有關「定型 化契約」與消費者保護規定之適用，殊無可採之處。至原告 所引最高法院101年台上字第1341號判決及臺灣高等法院臺 南分院103年重上更㈠字第18號民事判決，上開個案之當事 人，或非消費者，本無消費者保護法之適用，或個案之主要 爭點，本為關於民法第451條此一任意規定之適用，而與本 案之屬消費者、定型化契約及違反消費者保護法第17條強制 規定之爭議不同，原告就完全不同之個案事實，引喻失義， 自然不足採取。又系爭契約屬於繼續性之租賃契約，原告亦 係請求被告現時為給付，被告自得援引現時有效之任何法令 規定加以抗辯。又內政部房屋租賃定型化契約應記載及不得 記載事項雖係制定在後，並自106年1月1日始生效。然核其 性質，本屬法規命令，其內容不過為民法及消費者保護法有 關定型化契約相對人與消費者保護之具體體現，至於相關之 立法與強制規定，本已存在，司法者原應依相關立法規定與 精神解釋及適用法律，究不能解釋為於內政部公告房屋租賃 定型化契約應記載及不得記載事項前，系爭個案之租約，並 無民法或消費者保護法相關規定之適用，原告此部分之主張 ，亦實不可採。
㈥、被告係以支付對價之方式受讓取得前手之承租權，而被告之 前前手陳玉華，亦係以1476萬（含停車位160萬元）之對價



，一次性地支付原告該原應屬繼續性支付之租金。即原告於 與承租人訂約之初，即以一次性之方式取得地上權存續期間 應收取之全部使用收益對價（即租金），並得享有該一次性 取得之租金孳息。僅以原告所言土地持分比例粗估之，系爭 區分所有建物原告即取得1476萬，而所佔土地持分比例僅6/ 9211，則全部之租金數額，當遠在226億5906萬元以上（計 算式為1476萬/6*9211＝226億5906萬；然依前所述，「京站 」商場、電影院、飯店、俱樂部之租金、坪效或賣斷價值， 應數倍於住宅區），僅以1％定存利息、單利計算，原告取 得之一次性租金所產生之利息，即足以支應其每年度應給付 之地上權租金（依其所述為1億1518萬5097元），卻仍主張 轉嫁由承租人負擔，委實不可採。
三、不爭執事項：
㈠、訴外人陳玉華前與原告間就系爭特定住辦資產京站大樓編號 第A01棟第13樓暨地下六層編號第123號汽車停車位乙位（即 門牌座落臺北市○○區市○○道○段000號13樓本號暨地下 六層編號123汽車停車位乙位）簽訂臺北車站特定專用區交 九用地開發案住辦資產定期使用權轉讓及地上權土地租賃契 約書。訴外人陳玉華、陳乃文與原告間就系爭契約復簽訂轉 讓協議書（下稱協議書一）；訴外人陳乃文、被告與原告間 就系爭契約與轉讓協議書再簽訂轉讓協議書（下稱協議書二 ）。
㈡、系爭特定住辦資產之所有權人為原告，登記原因為信託。系 爭特定住辦資產所座落之土地地號分別為臺北市○○區市○ 段○○段000○000號及臺北市○○區○○段○○段000號， 上開土地地上權人均為原告，登記原因亦為信託。四、爭執事項：
㈠、系爭契約之性質為何？
㈡、原告依系爭契約第5.2條約定請求被告應繳納地上權土地租 金，有無理由？若有，金額為何？
㈢、原告依系爭契約第5.3條約定請求被告繳納相當於房屋稅之 金額，有無理由？若有，金額為何？
㈣、被告若應繳納地上權土地租金及相當於房屋稅之金額，則被 告主張同時履行抗辯，有無理由？
五、得心證之理由：
㈠、系爭契約之性質：
按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條固有明文。是以解釋契約，固須探求當事 人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已 表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而



更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。觀 諸系爭契約標題係以「臺北車站特定專用區交九用地開發案 住辦資產定期使用權轉讓及地上權土地租賃契約書」為名， 立契約書人則表明為受讓人兼承租人、轉讓人兼出租人；於 前言並揭示：茲為本開發投資人將其投資興建之臺北車站特 定專用區交九用地開發案（下稱本開發案）住宅及辦公室部 分房屋（下稱住辦資產）及其土地地上權依信託關係移轉與 乙方管理或處分，乙方將特定住辦資產之使用權轉讓與甲方 ，甲乙雙方一致同意訂定本定期使用權轉讓及地上權土地租 賃契約書等語，而於系爭契約第1條約定：本契約住辦資產 定期使用權及地上權土地租賃期間自交屋之日起至民國143 年1月25日止；第2.1.⑹條約定：特定住辦資產：係指依本 契約第3條所示，甲方依本契約得享有使用權之住辦資產範 圍；第2.1.⑺條約定使用權：係指管理、使用、收益特定住 辦資產之權利；第2.1.⑻條約定：地上權土地租賃：指甲方 受讓住辦資產使用權後，使用土地對價之法律關係；第3.1 條約定：本契約標的為第3.2條所示特定住辦資產之使用權 ；第5.1條及第5.2條並約定：定期使用權轉讓價款：甲方應 繳納之定期使用權轉讓價款，為新臺幣壹仟肆佰柒拾陸萬元 整……。地上權土地租金：甲方每年應繳納地上權土地租金 ，其租金計算方式如下……等語，有系爭契約在卷可稽，足 見系爭契約條文已明文約定兩造所訂定之契約內容非僅有特 定住辦資產定期使用權之轉讓，尚有包括地上權土地之租賃 ，且有關系爭特定住辦資產定期使用權之轉讓，因係以權利 之轉讓為標的，甲方即受讓人依約負有支付對價予乙方即出 讓人之義務，核其性質應屬房屋定期使用權之買賣契約，， 而非租賃契約，系爭契約上關於承租人、出租人等用語，即 係關於系爭特定住辦資產所座落土地部分之租賃，並非用以 指系爭特定住辦資產使用權之法律關係，否則契約自無特別 再指明兩造分屬轉讓人兼出租人、受讓人兼承租人之必要， 被告以系爭契約條文有租賃、出租人、承租人之用語、其未 取得房屋所有權等情，辯稱其係承租系爭特定住辦資產之承 租人，與原告間就系爭特定住辦資產定期使用權之轉讓所成 立之契約係屬房屋租賃契約，且其並未承租系爭特定住辦資 產所坐落之地上權土地云云，並不可採。
㈡、原告依系爭契約第5.2條約定請求被告應繳納地上權土地租 金，有無理由？若有，金額為何？
⒈被告固辯稱其並未承租系爭基地，系爭契約第3條約定之標 的不含基地，且系爭契約第5.2條約定違反民法第247條之1 第1、2、4款及消費者保護法第12條第1項、第17條第4項前



段之規定而無效云云。惟查，系爭契約第3條約定之契約標 地固僅有系爭特定住辦資產京站大樓編號第A01棟第13樓暨 地下六層編號第123號汽車停車位乙位，然依前所述，此係 兩造間有關特定住辦資產定期使用權轉讓契約之標的，並非 被告所謂之承租標的，且系爭契約已明白表示兩造之契約尚 有包括地上權土地之租賃，被告應支付系爭住辦資產使用土 地之對價即租金，已如前述，被告辯稱其未承租系爭住辦資 產所在之基地，無須繳納地上權土地之租金云云，顯與系爭 契約約定不符。
⒉又按當事人既非經濟弱勢之一方，且締約時已獲得完整資訊 ，自得本於專業知識、經驗評判締約與否，顯非民法第247 條之1適用之對象，更無對其顯失公平之情形，自無予以特 別保護之必要。依系爭契約第5.2條及轉讓協議書(二)第三 條之約定，堪認被告應給付地上權土地租金。而被告於締約 時並清楚、確實已獲得完整資訊，被告既有相當財力受讓系 爭特定住辦資產之使用權，顯亦非經濟上之弱勢，於契約磋 商時，倘被告認給付地上權租金非屬公平，亦有選擇不締約 之自由，是本件顯無民法第247條之1及消費者保護法第12條 第1項之適用。
⒊再地上權土地租金與地價稅之繳納，前者係依系爭契約第5. 2條明定之計算方式給付使用對價，後者係依土地稅法相關 規定之稅率徵收，二者性質迥然不同，亦非被告所指轉嫁負 擔。縱認轉嫁情事為真，然民法第427條所謂就租賃物應納 之稅捐由出租人負擔並非強制規定，當事人不妨為相反之約 定，亦為最高法院65年台上第1119號民事判例所揭示，是民 法第427條並非強制規定，仍得由契約雙方另為不同之約定 ，亦難認該當前揭民法第247條之1及消費者保護法第12條第 1項規定顯失公平之構成要件。
⒋被告另辯稱系爭特定住辦資產與影城、俱樂部、飯店、商場 之坪效不同，土地利用有別，以依土地面積(持份比例)計算 地上權租金並不公平，且系爭契約第5.2條之約定違反內政 部公告之定型化契約應記載及不得記載事項，依消費者保護 法第17條第4項前段規定，此約定為無效云云。惟依土地持 分計算地上權租金，已於契約明文約定，被告於訂約時既已 知悉仍同意訂約，自應受該契約條款之拘束，被告辯稱計算 方式不公云云，並不足採。再內政部並未就土地地上權租賃 契約公告定型化契約應記載及不得記載事項，被告以兩造訂 約後內政部於106年1月1日制定生效之房屋租賃定型化契約 應記載及不得記載事項，辯稱地上權土地租金之約定違反上 開應記載及不得記載事項，有違公告定型化契約，應屬無效



云云，洵屬無據。
⒌按系爭契約第5.2條約定：甲方每年應繳納地上權土地租金 ，其租金計算方式如下：按「特定住辦資產範圍之土地持份 」乘以「當期土地公告地價之百分之三」計收，有系爭契約 在卷可稽。系爭特定住辦資產所座落之地號分別為臺北市○ ○區市○段○○段000○000號及臺北市○○區○○段○○段 000號，上開土地面積分別為10,159、9,656及1,548平方公 尺，合計總面積共21,363平方公尺，設定地上權比例為90.8 1651%，另上開土地105年度之公告地價均為每平方公尺198 ,000元等情，有臺北市○○區市○段○○段000○000號及臺 北市○○區○○段○○段000號土地登記謄本、臺北市政府 捷運工程局南區工程處99年1月14日北市南土十字第0996006 5900號函影本及所附之「臺北車站特定專用區交九用地開發 案設定地上權比例研討會」會議紀錄影本、台北市○○區市 ○段○○段000○000號及台北市○○區○○段○○段000號 之公告地價查詢表等件附卷可稽（見臺灣士林地方法院105 年度士簡調字第871號卷第19至36頁）。依此計算，系爭特 定住辦資產所座落土地之105年度地上權土地租金總額為115 ,242,718元（21,363×90.81 651%×198,000×3%）。復因 天橋減收地租等事由，訴外人萬達通公司與台北市政府、交 通部台灣鐵路管理局及台北市政府捷運工程局就上開地上權 土地租金進行折減，折減後之地上權土地租金金額為：105 年度地上權土地租金原為115,242,718元，因天橋減收折減 率為99.95%，見（見臺灣士林地方法院105年度士簡調字第 871號卷第37頁），故應繳納地上權土地租金為115,185,0 97元（115,242,718×99.95%）。且經調整後之地上權土地 租金總額均較原公式所計算之金額為低，故對被告並無不利 之影響。再系爭特定住辦資產於系爭建築基地地上權之持份 為6/9211（房屋佔系爭建築基地地上權之持份為5/9211，停 車位乙個佔系爭建築基地地上權之持份為1/9211），此有系 爭特定住辦資產建物謄本可稽（見臺灣士林地方法院105年 度士簡調字第871號卷第39頁），是原告主張被告應給付系 爭特定住辦資產105年度地上權土地租金為75,031元（115,1 85,097×6/9211），即屬有據。
㈢、原告依系爭契約第5.3條約定請求被告繳納相當於房屋稅之 金額，有無理由？若有，金額為何？
⒈被告辯稱系爭契約第5.3條約定違反民法第247條之1第1、2 、4款及消費者保護法第12條第1項、第17條第4項前段之規 定而無效云云，惟系爭契約於被告締約時確實已獲得完整資 訊，被告亦非經濟弱勢之一方，自得本於專業知識、經驗評



判締約與否，顯非民法第247條之1適用之對象，亦無對其顯 失公平之情形，是本件並無民法第247條之1及消費者保護法 第12條第1項之適用。再系爭契約係以特定住辦資產使用權 為買賣標的物之財產權買賣契約，非房屋租賃契約，已如前 述，本即無租賃相關規定之適用，自與民法第427條規定及 房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之適用無涉。況 系爭契約係於95年11月27日簽訂，房屋租賃定型化契約應記 載及不得記載事項則係於106年1月1日起始生效，是系爭契 約亦無房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項適用之餘 地。
⒉被告另辯稱本件前前手陳玉華以1,476萬之對價，一次性支 付原告該原應屬繼續性支付之租金，被告係以支付對價之方 式受讓取得前手之承租權，無須再行每年支付相當於房屋稅 之金額云云。惟依系爭契約第5條約定以觀：甲方依本契約 應給付之價款如下：5.1定期使用權轉讓價款…5.2地上權土 地租金：甲方每年應繳納地上權土地租金…5.3相當於房屋 稅之金額：甲方每年應按其房屋使用用途，繳納相當於房屋 稅之金額……等語，可知甲方依系爭契約除應一次性給付定 期使用權轉讓價款外，尚應每年繳納地上權土地租金及相當 於房屋稅之金額。再依轉讓協議書(一)、(二)第三條亦約定 ：甲(一)方依『住辦資產定期使用權轉讓契約書』第5.2條 、第5.3條應給付之地上權土地租金及相當於房屋稅之金額 ，於簽訂本轉讓協議書時…，是堪認被告簽約時即可預見其 前前手陳玉華、前手陳乃文尚須依約每年繳納地上權土地租 金及相當於房屋稅之金額，被告辯稱前前手陳玉華已一次性 給付完畢租金，其無須每月再支付相當於房屋稅之金額云云 ，洵無足取。
⒊按系爭契約第5.3條約定：甲方每年應按其房屋使用用途， 繳納相當於房屋稅之金額，其計算方式如下：按『特定住辦 資產當年度主管稽徵機關依規定核計之房屋現值』乘以『台 北市房屋稅徵收自治條例所訂之稅率』計收。系爭房屋其中 屬住家用房屋且非自住使用之房屋評定現值為1,674,800元 （見臺灣士林地方法院105年度士簡調字第871號卷第41頁） ，依百分之三點六稅率計算（本件之所有房屋所有權皆登記 於原告名下，因持有戶數超過三戶，依台北市房屋稅徵收自 治條例（下稱台北市房屋稅條例）第四條第一項第(二)款規 定適用百分之三點六稅率)後，被告應繳「相當於房屋稅之 金額」為60,292元（1,674,800×3.6%）；其中屬非住家用 房屋且非供營業使用面積之房屋評定現值為103,100元（見 臺灣士林地方法院105年度士簡調字第871號卷第41頁），依



台北市房屋稅條例第四條第二項規定適用百分之二稅率計算 後，被告應繳相當於房屋稅之金額為2,062元（103,100×2% ，故原告主張被告應繳系爭房屋相當於房屋稅之金額，合計 為62,354元（60,292+2,062），亦屬有據。㈣、被告主張同時履行抗辯，有無理由？
⒈被告辯稱原告未將系爭土地上管理及收益所得之利益分配給 被告，故併行使同時履行抗辯權云云。惟被告承租系爭地上 權土地之權利僅6/9211，而依系爭契約第2.1.⑻條、第2.2. ⑵條及第5.2條約定可知，被告承租地上權土地權利6/9211 所取得之對價，係其取得使用系爭特定住辦資產座落系爭土 地之利益，被告既非承租整個地上權土地全部，則原告將系 爭特定住辦資產所座落範圍以外之地上權土地出租予他人收 取利益自與被告無涉，被告自不得請求分配此部分之收益而 行使同時履行抗辯，故被告上開所辯，並不足採。 ⒉被告復辯稱原告未將游泳池、健身房等公共設施交付被告使 用，故其可行使同時履行抗辯權云云。惟系爭契約第19.5條 已約定，自本開發案D棟8、9樓健身服務業（下稱「俱樂部 」）正式營運日起，由本開發案投資人提供每戶特定住辦資 產壹張三年期會員證，享有免入會金之優惠，但每月應繳納 清潔管理費新台幣1,200元(暫估)，其餘則依俱樂部管理規 章辦理之。三年期滿之續約事宜，悉依該俱樂部之營業計劃 而定，甲方不得要求乙方或本開發投資人提供任何優惠。』 ；復依系爭契約附件5第四條第(九)項約定「本開發案D棟八 樓及九樓之俱樂部產權獨立，由本開發案投資人所有，其得 委任專業俱樂部經營管理業者經營管理。」（見本院卷第15 2頁至156頁）；及系爭契約附件12「管理規約暨相關附件─
臺北車站特定專用區交九用地開發案管理規約」第四條第六 項約定「本開發案D棟八樓及九樓之健身服務業（下稱「俱 樂部」）產權獨立，由本開發案投資人所有，其得委任專業 俱樂部經營管理業者經營管理。」；及系爭契約附件12之附 件一「交九用地開發案各使用單元住戶之定義」第六條約定 「D棟俱樂部：萬達通實業股份有限公司(即區分所有權人) 、向區分所有權人承租或經其同意使用俱樂部之業者(即承 租人或使用人)」（見本院卷第157至177頁），均可知本開 發案俱樂部產權獨立，且自98年間即正式營運，而被告係10 3年6月間始繼受取得系爭契約，故本開發案俱樂部並非被告 所稱公共設施，原告本即無交付俱樂部供被告使用義務，被 告以此主張同時履行抗辯，亦無理由。
㈤、復按系爭契約第7.1條約定：甲方應按付款期別明細表（附 件七）及地上權土地租金暨房屋稅計算明細（附件八）所列



之應繳價款，於接獲乙方（即原告）書面繳款通知單之通知 期限如數繳納各期價款…。而原告就被告應繳納之系爭特定 住辦資產105年度之地上權土地租金75,031元及相當於房屋 稅金額62,354元，前曾委託訴外人集順生活科技股份有限公 司（下稱集順生公司）分別於105年4月19日以台北中山郵局 存字第802號存證信函、105年7月25日以台北中山郵局存字 第1429號存證信函，分別通知被告應於105年4月29日前繳納 地上權租金、於105年8月4日前繳納相當房屋稅金額，有前 開存證信函、回執在卷可憑（見臺灣士林地方法院105年度 司促字第14012號卷第22至23頁、第27至28頁），然被告收 受前開存證信函後，仍未依限繳納，則其就105年度之地上 權土地租金及相當房屋稅金額，分別自105年4月30日、105 年8月5日起，即應負遲延之責，是原告請求被告給付就105 年度之地上權土地租金自105年4月30日起至清償日止，就 105年度之相當房屋稅金額自105年8月5日起至清償日止，均 按年息5%計算之遲延利息，即屬有據。
㈥、又系爭契約第16條第2款約定，甲方（即被告）於特定住辦 資產交付後違反第7.1條之約定時，乙方得定相當期限要求 甲方改善，如逾期限甲方仍未完成改善，乙方得自改善期限 屆滿之日翌日起，按日請求甲方按未付金額百分之一給付懲 罰性違約金至甲方改善完成外，並得終止本契約」。經查， 原告就105年度之地上權土地租金及相當房屋稅金額，經委 託集順生公司分別於105年4月19日以台北中山郵局存字第80 2號存證信函、105年7月25日以台北中山郵局存字第1429號 存證信函，分別通知被告應於105年4月29日前繳納地上權租 金、於105年8月4日前繳納相當房屋稅金額，已如前述，而 因被告並未繳納，原告復委託集順生公司分別於105年5月19 日以台北中山郵局存字第1048號存證信函、105年8月17日以 台北中山郵局存字第1562號存證信函信函通知被告應分別於 103年5月30日、105年8月28日前繳納地上權土地租金及相當 房屋稅金額，亦有前開存證信函在卷可佐（見臺灣士林地方 法院105年度司促字第14012號卷第24至26頁、第29至31頁） ），惟被告仍未繳納，則原告依前開約定，請求被告就地上 權土地租金部分即應給付自105年5月31日起至清償日止，按 被告未付金額1%（即750元）計算之懲罰性違約金；就相當 房屋稅金額部分即應給付自105年8月29日起至清償日止，按 被告未付金額1%（即624元）計算之懲罰性違約金，亦有理 由。
六、從而，原告依系爭契約之法律關係，訴請被告給付137,385 元及如附表一所示之利息、違約金，洵屬正當，應予准許。



七、兩造其餘攻擊及舉證方法經審酌核與本件判決結果無影響， 爰不一一論述，併予敘明。
八、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告 假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預 供擔保後，得免為假執行。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官 張閔翔
法 官 李宜娟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 7 月 17 日
書記官 張閔翔