最高法院民事判決 九十六年度台上字第一六九二號
上 訴 人 甲○○
弄8號1樓
乙○○
共 同
訴訟代理人 黃達元律師
被 上訴 人 丙○○
上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國九十
六年三月六日台灣高等法院第二審更審判決（九十五年度重上更
㈡字第三三號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人甲○○請求被上訴人給付新台幣拾壹萬壹仟元及其利息之訴與該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。上訴人甲○○之其他上訴及上訴人乙○○之上訴均駁回。第三審訴訟費用，關於駁回上訴人甲○○之其他上訴及上訴人乙○○之上訴部分，由上訴人甲○○及乙○○各自負擔。 理 由
本件上訴人主張：被上訴人於民國九十年七月二日與伊簽訂營業讓渡契約書（下稱讓渡契約），將其在台北縣土城市○○路○段一六一號一樓（下稱系爭房屋）所經營協真五金行之經營權，以新台幣（下同）四百萬元讓渡予伊，其並於同日與上訴人甲○○訂立房（店）屋租賃契約書（下稱系爭租約），以每月六萬五千元將系爭房屋出租予甲○○，約定該租約為讓渡契約之一部分。伊已給付二百萬元，及交付甲○○簽發如原判決附表二（下稱附表二）所示二百萬元本票予被上訴人，並由上訴人乙○○以其所有台北縣土城市○○路○段一四九巷四弄八號一樓房地，設定最高限額二百萬元之抵押權（下稱系爭抵押權）予被上訴人供為擔保，另由甲○○交付十九萬五千元押租金，及如原審判決附表一（下稱附表一）所示六紙支票，以支付租金及上開二百萬元本票之利息。嗣系爭房屋於九十一年三月三十一日因地震（下稱三三一地震）受損，同年四月四日遭台北縣政府公告為危險建物及禁止進入、使用一樓後側加建部分，甲○○乃催告被上訴人限期修繕，未獲置理，被上訴人已違反系爭租約第十一條之約定，甲○○不得已於同年月二十二日終止系爭租約，屬於系爭租約一部分之讓渡契約亦隨之解除。契約既經終止及解除，被上訴人自應返還上開押租金、本票、支票並塗銷系爭抵押權設定登記以回復原狀，及依讓渡契約第三條第三項約定給付一百萬元違約金，而乙○○已將其違約金債權讓與甲○○等情，依不當得利及契約解除後回復原狀之法律關係，求為命被上訴人給付甲○○一百十九萬五千元（包括違約金一百萬元、押租金十九萬五千元），及其中
一百萬元自九十二年七月二十五日起，其餘十九萬五千元自九十一年九月十九日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並返還附表一、二所示之支票、本票予甲○○；暨塗銷系爭抵押權設定登記之判決（甲○○違約金之請求超過一百萬元本息部分，業受敗訴判決確定，不予贅敘）。嗣甲○○於原審復主張：系爭讓渡契約契約既經解除，被上訴人自應將已收之價金二百萬元返還伊及乙○○，乙○○已將其債權讓與伊等情，擴張其聲明，求為命被上訴人再給付甲○○二百萬元及自九十二年七月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之判決。被上訴人則以：伊已依系爭讓渡契約之約定，於九十年九月三十日交貨完畢，並依系爭租約約定交付系爭房屋予甲○○使用收益，無違約責任可言。又三三一地震後，系爭房屋除一樓後側加建部分外，主建物仍可正常使用收益，自不影響五金行之經營。再甲○○限期七日催告伊修繕系爭房屋，其期間顯不相當，不生催告之效力。況系爭房屋之修繕，須配合大廈管理委員會及台北縣政府進行，伊無從自行修繕，難謂伊未自行修繕係違反租約。甲○○所為終止系爭租約及解除系爭讓渡契約之意思表示，均不生效力。甲○○請求伊給付違約金、返還價金、本票、支票，乙○○請求伊塗銷系爭抵押權設定登記，均屬無據。而甲○○自九十一年五月一日起未繳付租金，經伊限期催告仍未給付，違背系爭租約第十四條之約定，伊業於同年六月十七日終止系爭租約，甲○○則至九十一年八月二十九日始將系爭房屋返還予伊。以伊得請求甲○○給付之欠租、相當於租金之損害金及律師費與甲○○之押租金債權抵銷後，甲○○已無押租金可請求返還等語，資為抗辯。
原審以：上訴人主張被上訴人於九十年七月二日與上訴人簽訂營業讓渡契約書，將其在台北縣土城市○○路○段一六一號一樓所經營協真五金行之經營權，以四百萬元讓渡予上訴人，被上訴人並於同日與上訴人甲○○訂立房（店）屋租賃契約書，以每月六萬五千元將系爭房屋出租予甲○○，上訴人已給付二百萬元，及交付甲○○簽發如附表二所示二百萬元本票予被上訴人，並由上訴人乙○○以其所有台北縣土城市○○路○段一四九巷四弄八號一樓房地，設定最高限額二百萬元之抵押權予被上訴人供為擔保，另由甲○○交付十九萬五千元押租金，及如附表一所示六紙支票，以支付租金及上開二百萬元本票之利息。嗣系爭房屋於九十一年三月三十一日因地震受損，台北縣政府於九十一年四月四日公告系爭房屋為危險建物及禁止進入、使用一樓後側加建部分，甲○○於同年月十日催告被上訴人，限期被上訴人於文到七日內完成修繕等情，為被上訴人所不爭執之事實，並有營業讓渡契約書、房（店）屋租賃契約書、台北縣政府九十一年四月四日北府
工施字第○九一○一六六五九九號公告、存證信函、土地及建物登記謄本、本票、收據、支票等件可稽，堪信為真實。次查系爭房屋為台北縣土城市○○路○段一五一號至一六一號中正豪門大廈四十二戶中之一戶，於三三一地震後，該大廈因一樓柱挫屈、挫裂及牆裂，經評估為：「危險，一樓後側加建部分禁止進入，以策公共安全。」，應由專業技師公會進行細部鑑定，提出補強計畫，依補強計畫施作，有台北縣政府九十一年四月四日北府工施字第○九一○一六六五九九號公告可稽。被上訴人所有系爭建物則受有柱底保護層剝落、底部斜裂、樑柱交介處保護層剝落、鋼筋外露、地坪開裂，地坪水平裂縫，牆：Ｘ形破壞、斜向裂縫、混凝土壓碎、保護層剝落、水平裂縫、窗角斜裂、鋼筋外露等毀損，有台灣省土木技師公會九十一年六月十八日調查紀錄可憑。顯見系爭房屋結構上受有相當程度之損害，甲○○得依民法第四百三十條所定：租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約，定期催告被上訴人修繕，於被上訴人不依限修繕時，並得終止系爭租約。惟查中正豪門大廈為公寓大廈管理條例第三條第一款所稱之公寓大廈，依上開台北縣政府之公告等件，其樑、柱等共用設施於結構上受有相當之損壞，須經專業技師公會進行細部鑑定、提出補強計畫，依計畫施作完成，自屬公寓大廈管理條例第十一條所規定之重大修繕，依同條第一項、同條例第三十一條第一項規定，須經區分所有權人會議之決議行之，非被上訴人所得單獨為之。況該中正豪門大廈於三三一地震後，即由包括被上訴人等在內之受災戶組成自救委員會（下稱自救會），多次開會協商有關修繕之事項，並推派自救會主席郭進步積極與建商協調修繕事宜，訴外人林順明接任主席後，仍續與建商協商，復代表受災戶與建商簽訂修繕契約，委請土木工程技師鄭兆鴻鑑定（估）、補強設定、監工，無遲誤或不為修繕情事等情，業據證人郭進步、林順明及鄭兆鴻等人證述無訛。是甲○○於九十一年四月十日催告被上訴人，限期被上訴人於文到七日內完成修繕，其催告期限顯不相當，其所為催告及終止系爭租約之意思表示，均不生催告或終止之效力。次按所謂聯立契約，乃契約當事人訂立二契約，該二契約具有不可分離之關係而互相結合，即當事人立約之本旨，有使二契約同其存續或消滅，一個契約之效力或存在依存於另一契約，二者同其命運，苟違反其一，無從期待可單獨履行另一契約。系爭讓渡契約第三條第五款固約定：「甲方（被上訴人）願將本營業處（座落：土城市○○路○段一六一號一樓）出租給乙方（甲○○），租約內容如租賃契約，本租約條款視為本契約條款之一部份」等語。惟系爭讓渡契約係上訴人共同與被上訴人簽訂，系爭
租賃契約則為甲○○單獨與被上訴人簽訂，其當事人並不一致。又該讓渡契約載明：「營業讓渡標的物座落（略）、公司行號：協真五金行號（不含營業執照）」，第一條約定：「貨物頂讓金合計新台幣四百萬元」各等語；系爭租賃契約第二條則約定：「租賃期限經甲（被上訴人）乙（甲○○）雙方洽定為三年即自民國九十年十月一日至民國九十三年九月三十日止」，第三條約定：「租金每月新台幣六萬五千元正（收款付據）乙方不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另外）」各等語。足見系爭讓渡契約價金為四百萬元，且無契約存續期間；系爭租賃契約則每月租金六萬五千元，存續期間三年。依系爭契約當事人、契約性質及契約內容，暨使二契約消滅之方法，系爭讓渡契約為解除，系爭租約為終止等情，該二契約顯無同其存續或消滅，一契約之效力或存在依存於另一契約，二者同其命運之情形，該二契約自非聯立契約。上訴人主張系爭租約與系爭讓渡契約係聯立契約，甲○○業已終止系爭租約，系爭讓渡契約亦因而解除等語，為無足取。系爭讓渡契約既仍有效存在，且讓渡金未清償完畢，則甲○○自不得請求被上訴人給付違約金一百萬元，及返還價金二百萬元，並返還如附表一所示之支票暨附表二所示之本票，乙○○亦不得請求被上訴人塗銷系爭抵押權設定登記。又系爭租約第十四條約定：「甲（被上訴人）乙（甲○○）、丙（乙○○）各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲得隨時解約收回房（店）屋」等語，甲○○自九十一年五月一日起未付租金，為甲○○所不爭執之事實，並有其簽發如附表一編號１之支票及退票理由單可稽，被上訴人因於同年六月十一日以元誠法律事務所函催告甲○○，限於文到五日內付清租金，逾期即解除（終止）租約，不另通知，甲○○於同年月十二日收受後仍未支付，有該函及回執可證，並為甲○○所不爭執，系爭租約自已於九十一年六月十七日終止。系爭租約於九十一年六月十七日終止後，甲○○至同年八月二十九日始將系爭房屋返還被上訴人，被上訴人請求甲○○給付自九十一年五月一日起至同年八月二十九日，按每月六萬五千元計算之租金及相當於租金之不當得利共計二十六萬元（65,000元×4﹦260,000元），自屬有據。再甲○○簽發如附表一所示六紙支票，每張之面額皆為七萬七千元，其中六萬五千元係每月之租金，其餘一萬二千元係甲○○應支付如附表二所示本票之利息，自九十一年五月一日起至同年十一月一日止七個月之利息共計八萬四千元部分，均已屆清償期，被上訴人自得請求甲○○給付。另系爭租約第十二條約定：「乙方（甲○○）若有違約情事，致損害甲方（被上訴人）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」等語。上訴人提起本件訴訟，被上訴人為應訴而委
任訴訟代理人共支出律師費八萬元，有元誠法律事務所所出具之收據可憑，甲○○應依上開約定賠償被上訴人。綜上，甲○○共應給付被上訴人四十二萬四千元（260,000元﹢84,000元﹢80,000元﹦424,000元）。甲○○於訂立系爭租約時交付十九萬五千元押租金予被上訴人，系爭租約既已終止，其自得請求被上訴人返還。被上訴人以前揭甲○○應給付之四十二萬四千元與甲○○得請求被上訴人返還之押租金十九萬五千元為抵銷，核屬有據，經抵銷後，甲○○已不得再為請求。故甲○○請求被上訴人給付三百十九萬五千元及加付法定遲延利息，暨返還如附表一所示之支票及附表二所示之本票；乙○○請求被上訴人將系爭抵押權設定登記塗銷，為無理由，均不應准許。爰維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴，及將第一審所為被上訴人敗訴部分之判決廢棄，改判駁回甲○○該部分之訴，暨駁回甲○○擴張之訴。
關於廢棄發回部分：
按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文。出租人未盡此項義務時，依民法第四百四十一條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務。三三一地震後，系爭房屋有柱底保護層剝落、底部斜裂、樑柱交介處保護層剝落、鋼筋外露、地坪開裂，地坪水平裂縫等毀損，及一樓後側加建部分禁止進入情形，為原審認定之事實，則甲○○自應按其不能使用、收益之程度，免除其支付租金之義務。原審未查明系爭房屋不能使用、收益之程度，遽認被上訴人得請求甲○○給付按原租金額每月六萬五千元計算之租金及相當於該租金之不當得利合計二十六萬元，已有可議。次查系爭租約第十二條約定：「乙方（甲○○）若有違約情事，致損害甲方（被上訴人）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」等語。依上開約定，甲○○應賠償被上訴人者，僅限於其與被上訴人涉訟，被上訴人所繳納之訴訟費及律師費，並不及於乙○○與被上訴人涉訟時，被上訴人所繳納之訴訟費及律師費。被上訴人所支出之律師費八萬元，係包括其與乙○○涉訟所支付者，原審未將其扣除，遽認甲○○應負擔該八萬元之全部，亦有未合。原審認被上訴人得以上開債權與甲○○之押租金債權十九萬五千元中之十一萬一千元抵銷（原審認其餘押租金債權八萬四千元得為抵銷，並無不合，詳見後述），進而將甲○○此部分之訴駁回，尚有未洽。甲○○上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，非無理由。關於駁回其他上訴部分：
原審認定被上訴人得請求甲○○給付利息八萬四千元，被上訴人得以之與甲○○押租金債權中之八萬四千元抵銷，甲○○已不得再請求此部分之押租金，其亦不得請求被上訴人給付違約金一百萬元，及返還價金二百萬元，並返還如附表一所示之支票暨附表二所示之本票；乙○○亦不得請求被上訴人將系爭抵押權設定登記塗銷，爰就此部分為甲○○及乙○○敗訴之判決，經核於法並無違背。甲○○及乙○○上訴論旨，指摘此部分原判決違背法令，求予廢棄，均非有理由。
據上論結，本件上訴人甲○○之上訴一部為有理由、一部為無理由，上訴人乙○○之上訴為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十六 年 八 月 一 日 最高法院民事第一庭
審判長法官 林 奇 福
法官 陳 國 禎
法官 陳 重 瑜
法官 王 仁 貴
法官 劉 靜 嫻
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十六 年 八 月 十三 日 ｚ