臺灣臺北地方法院民事判決
104年度北簡字第12860號
原 告 翠華大廈管理委員會
法定代理人 柯尊仁
被 告 凌韻富
蘇哲揚
法定代理人 蘇裕賢
被 告 凌叔惠
凌蜜穗
凌翠鴻
凌端燭
共 同
訴訟代理人 紀冠伶律師
上列當事人間給付管理費事件，於中華民國106 年5 月23日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟肆佰元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟，由被告住所地之法院管轄，民事訴訟法第1條第1項 前段定有明文。本件被告住所地為臺北市大安區，是本院應 有管轄權。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠被告為翠華大廈區分所有權人，翠華大廈各區分所有權人， 應按其共有之應有部分比例，向管理委員會繳交管理費，無 人使用專有部分不得按50％繳交管理費。公寓大廈管理條例 （下稱同條例）第55條第1 項規定，本條例施行前已取得建 造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4 項規定 ，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成 立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主 管機關報。翠華大廈於民國67年2 月24日取得使用執照，同 條例於84年6 月28日公布，同條例第55條第1 項規定，本條 例施行前已取得建造執照之公寓大廈，依25條第4 項規定互 推盧憲業為召集人，於93年4 月9 日召開第一次區分所有權 人會議，未達同條例第31條規定之人數，另於93年5 月7 日 依同條例第32條規定，召開區分所有權人會議，議決通過住 戶規約及成立管理委員會，嗣將會議紀錄議決通過之「規約 」（本院卷㈠第19至30頁）及成立管理組織報經臺北市政府
准予備查。
㈡同條例第55條第2 項規定，前項公寓大廈於區分所有權人會 議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約，另同條例第60 條規定，規約範本由中央主管機關定之，第56條規約草約， 得依前項規約範本制作。而主管機關內政部85年5 月27日台 內營字第857270號函訂定公寓大廈規約範本（下稱規約範本 ）第10條第1 項規定，區分所有權人應遵照區分所有權人會 議議決之規定向管理委員會繳交下列款項：( 一）公共基金 。（二）管理費；第2 項規定管理費由各區分所有權人會議 之決議分攤之。但第一次區分所有權人會議未召開前或區分 所有權人會議未決議時，各區分所有權人應按其共有部分之 比例分攤之（本院卷㈠第316 頁）。而翠華大廈於93年5 月 7 日該次區分所有權人會議決議通過住戶規約第10條第1 項 規定，各項費用之收繳、支付方法授權管理委員會訂定。（ 本院卷㈠第25頁），與規約範本第10條第3 項規定文字完全 相同（本院卷㈠第316 頁），而規約範本第10條第1 、2 項 均規定管理費依照區分所有權人會議之決議分攤之，則規約 範本第3 項規定者僅為各項費用之收繳、支付方法，而未規 定管理費金額。既93年5 月7 日翠華大廈區分所有權人會議 未決議管理費金額（本院卷㈠第311 至312 頁），則應按規 約範本第10條第2 項規定，各區分所有權人應按其共有部分 之比例分攤之，至於翠華大廈93年8 月23日第一次管理委員 會討論事項及決議，第一案決議「每一個月每一專有部分收 繳管理費：1 樓每坪新臺幣（下同）25元，2 至7 樓每坪50 元，無人使用專有部分按前揭金額50％收繳。」（下稱系爭 管理費收取標準）。雖適用多年，惟因有違規約範本關於「 應照區分所有權人會議之決議分攤之」之規定，則依規約範 本第10條第2 項末段規定，各區分所有權人應按其共有部分 之比例分攤管理費，是無人使用專有部分與有人使用專有部 分，其管理費分攤比例均相同。翠華大廈管理費用，以支付 管理員薪資及各層樓公共走道及窗戶清潔費，電梯保養費、 公共電費、垃圾清運費、修繕費等，屬維持大樓管理、維護 所支應之經常性支出，乃各區分所有權人應按其共有部分之 比例分攤之費用；自翠華大廈成立管理委員會報奉准予備查 於93年8 月23日第一次管理委員會議迄今，管理費收繳金額 每月1 樓每坪25元，2 至7 樓每坪50元，無人使用專有部分 按前揭金額50％收繳（即系爭管理費收取標準），其乃每一 個月支付金額高低不一，依定額收取方便作業及週轉使用， 另如前曾更新電梯經費不敷使用，再向每一區分所有權人收 取2 萬元，即由區分所有權人分攤管理費之不足，是按前開
固定金額收取管理費，應屬預收分攤款，無人使用專有部分 仍應繳交全額管理費之分攤款。而被告以50％計算管理費， 每坪25元繳交管理費，分別積欠如附表1 所示管理費未繳。 ㈢被告凌韻富並無溢繳管理費13萬4125元情事，且被告凌韻富 無系爭1288建號建物之使用權，而系爭1289建號使用執照地 下室平面圖編號13-16 號停車位，亦非其使用範圍，被告抗 辯儲水塔、變電箱等公共設施占用停車位空間，無法收取租 金，得請求返還不當得利，實屬無據。被告凌韻富7 樓之 5 及被告凌叔惠4 樓之5 排水管修繕，未經區分所有權人會議 或管理委員會同意，且非屬公共管線，則被告稱翠華大廈頂 樓之排水管共同使用部分阻塞致被告凌韻富、凌叔惠受有損 害，被告抗辯各抵銷9000元，亦無理由等語。 ㈣並聲明：被告應分別給付原告如附表1 所示之金額，及自附 表2 至附表7 所示各利息起算日起至清償日止，按年息百分 之20計算之利息。
二、被告則以：原告於104 年5 月23日修正系爭管理費收取標準 取消無人使用專有部分按前揭金額50％收繳之決議無效。翠 華大廈住戶規約第10條並未賦予原告得自行開會決議管理費 用之權，翠華大廈於67年完工計共58戶，區分所有權人成立 管理委員會前，所有住戶己建立應按戶收取管理費用以供公 共設設管理之用之共識，收費標準為1 樓每坪新臺幣25元， 2 至7 樓每坪50元，93年間成立翠華大廈管委會，並向台北 市政府報備成立後，翠華大廈管委會於第一次所召開之管理 委員會議，會議中達成循舊例計收管理，同時增列無人使用 者僅收取一半金額之決議（即系爭管理費收取標準）。茲因 該決議未變更原收費金額，且就無人使用者尚減半收費，顯 有利於所有區分所有權人，故嗣無區分所有權人提出異議， 乃自斯時起適用迄今。惟在翠華大廈管委會成立前，所有區 權人皆已達成1 樓每坪收25元及2至7樓每坪收50元之收費標 準，然原告於104 年5 月23日召開之管委會，片面取消「無 人使用者減半收費」之規定，未召開區分所有權人會議，取 得過半數以上之區權人之同意，且被告等人亦不同意翠華大 廈管委會片面取消「無人使用者減半收費」之規定，原告該 次所為之決議，自無拘束被告等人之權利。從而，原告片面 依該管委會之決議調高被告等人自104 年6 月起迄105 年2 月之管理費之收費標準準，自屬無據。又被告凌韻富溢繳管 理費13萬4125元，且原告違背建號1288號公共建物與1289建 號被告凌韻富取得4 個停車位交換使用之分管協議，致使被 告凌韻富受有每個月5000元，8 個停車位，合計每月4 萬元 收益之損失，另翠華大廈頂樓之排水管共同使用部分阻塞，
致被告凌韻富7 樓之5 及被告凌叔惠4 樓之5 受有損害，被 告抗辯各抵銷9000元等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁 回。
三、得心證之理由：
㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負 責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所 有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸 責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人 或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者 ，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。次 按管理委員會就共用部分或約定共用部分之管理維護費用， 並無決議之權限（最高法院92年度台簡上字第3 號判決參照 ）。是管理維護費用，區分所有權人會議固可另為決議或訂 定規約加以規範，惟非管理委員會所得擅自為之。 ㈡查原告提出之93年4 月9 日召開第一次區分所有權人會議， 未決議管理費數額或收取標準，或授權原告訂定管理費數額 或收取標準（本院卷㈠第309 至310 頁）；而93年5 月7 日 召開第二次區分所有權人會議通過之規約，第10條第1 項， 載各項費用之收繳、支付方法授權管理委員會訂定等情（本 院卷㈠第25頁），可見，翠華大廈第二次區分所有權人會議 及會議中所通過之規約，亦未決議管理費數額或收取標準， 或授權原告訂定管理費數額或收取標準。是以，原告於93年 8 月23日召開93年度第一次管理委員會（本院卷㈠第31至32 頁），或於104 年5 月23日召開104 年度第二次管理委員會 （本院卷㈠第34、37頁），依上開說明，原告不得決議管理 費收費標準，亦即，原告不得以第一次管理委會決議之每一 個月每一專有部分收繳管理費：1 樓每坪25元，2 至7 樓每 坪50元，無人使用專有部分按前揭金額50％收繳（即系爭管 理費收取標準），或以第二次管理委會決議取消「無人使用 減半收費」後之管理費收費標準向被告收取管理費。又原告 提出之證據，尚不足證翠華大廈區分所有權人會議曾決議管 理費數額及收取標準，或授權原告訂定管理費數額及收取標 準，且原告亦自陳依據公寓大廈管理條例應由區分所有權人 會議決定繳交管理費金額，本大廈區分所有權人會議未決議 管理費每月收繳金額等語（本院卷㈡第218 頁）。從而，本 件翠華大廈無應繳管理費數額及收費之標準，則原告自行以 1 樓每坪25元，2 至7 樓每坪50元之未經區分所有權人會議 決議之管理費收費標準，認被告所有房屋均有人使用，應每 坪繳交50元管理費，計算被告積欠如附表1 所示金額，尚非 可取。
㈢原告稱翠華大廈區分所有權人會議未決議管理費金額，則依 公寓大廈管理條例規定，各區分所有權人應按其共有部分之 比例分攤管理費，無人使用專有部分不得按50％繳交（本院 卷㈡第218 頁）等情。如前述，翠華大廈區分所有權人會議 未曾決議管理費數額及收取標準，故共用部分、約定共用部 分之修繕、管理、維護費用應由區分所有權人按其共有之應 有部分比例分擔之，則原告應計算費用數額依照區分所有權 人共有之應有部分比例請求，然如前述，原告係以未經區分 所有權人會議決議之收費標準計算被告積欠管理費，故原告 之請求，尚非有據。
四、綜上所述，翠華大廈無管理費收取標準，原告不得以第一次 管理委會決議之系爭管理費收取標準，亦不得以第二次管理 委會決議取消「無人使用減半收費」後之管理費收費標準向 被告收取管理費，本件原告以未經區分所有權人會議決議之 收費標準計算被告積欠管理費，請求被告分別給付原告如附 表1 所示之金額，及自附表2 至附表7 所示各利息起算日起 至清償日止，按年息百分之20計算之利息，為無理由，應予 駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不 生影響，爰不一一贅論，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 106 年 7 月 13 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 趙子榮
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 7 月 13 日
書記官 劉曉玲
計 算 書：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 5400元
合 計 5400元