臺灣臺中地方法院民事簡易判決 106年度中簡字第1235號
原 告 李道德
訴訟代理人 李志光
被 告 林建隆
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年7月5日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺中市○區○○街○○巷○號房屋全部騰空並遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣叁萬肆仟元，並自民國一百零六年四月十八日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟伍佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、程序方面：
（一）被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟 法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
（二）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但有下 列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決 事項之聲明者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者， 民事訴訟法第255條第1項第3款及第7款分別定有明文。查 原告原起訴聲明第1項後段為被告應自民國105年5月1日起 至交屋日止，按月給付原告新臺幣（下同）5500元等情； 另於106年7月4日提出民事起訴狀變更此部分為聲明第2項 ，並變更聲明為被告應給付原告6萬7000元，並自106年6 月1日起至遷讓交屋日止，按月賠償原告5500元等語；然 於本院106年7月5日言詞辯論期日中另當庭變更此部分聲 明為被告應給付原告3萬4000元，及自起訴狀繕本送達翌 日即106年4月18日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付原 告5500元等語（見本院卷第27頁），核此部分屬擴張或減 縮應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終 結，揆諸上開說明，原告為此聲明之變更，應為准許。二、原告主張：被告於96年5月1日與原告簽訂房屋租賃契約書（ 下稱系爭租賃契約），約定由被告承租原告所有門牌號碼臺 中市○區○○街00巷0號房屋（下稱系爭房屋，重編前門牌 號碼為臺中市○區○○街000巷0號），租期自96年5月1日起 至99年5月1日止，每月租金5,500元，被告已繳付押金1萬元 予原告。嗣於租期屆滿後，被告仍居住該址並依系爭租賃契
約內容繳付租金，原告亦同意以不定期租賃方式繼續出租系 爭房屋予被告，並收取房屋租金，詎料被告其後竟自105年5 月起即未再行支付房屋租金予原告，迄至105年12月止，業 已累計積欠租金達8個月共計4萬4000元，扣除押金1萬元， 尚欠租金共3萬4000元，嗣經原告催告被告繳納上開房屋租 金，均未獲置理，原告已於105年11月29日寄發存證信函予 被告催告給付積欠之租金，並表明倘仍未如期繳納，即以該 存證信函為終止兩造系爭租賃契約之意思表示，惟於105年1 2月21日遭退回，是以本件起訴狀為終止租約之意思表示， 並依租賃物返還請求權、系爭租賃契約及不當得利等法律關 係，請求判決如聲明所示等語。並聲明：如主文第1、2項所 示。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為 任何聲明或陳述。
四、本院得心證之理由：
（一）原告主張之上張事實，業據提出與所述相符之系爭租賃契 約、免徵房屋稅通知書、存證信函及原告信函等為證，而 被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀 作何聲明或陳述以供審酌，依民事訴訟法第436條第2項、 第280條第3項準用第1項規定，視同自認，是堪信原告之 主張，核屬真實。
（二）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；未 定期限者，各當事人得隨時終止契約；租賃期限屆滿後， 承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之 意思者，視為以不定期限繼續契約；又所有人對於無權占 有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第450條第1項 、第451條及第767條第1項前段定有明文。另按契約當事 人之一方因他方遲延給付而催告其履行時，倘同時表明如 於期限內不履行即解除契約，即係於催告之同時，表示附 有停止條件之解除契約之意思表示，倘他方當事人未依限 履行，則停止條件成就，解除契約之意思表示發生效力， 毋須另為解除契約之意思表示（最高法院86年台上字第20 12號判決意旨參照）。茲查，兩造系爭租約本於99年5月1 日期滿消滅，然因租賃期限屆滿後，承租人即被告仍為租 賃物即系爭房屋之使用收益，而出租人即原告不即表示反 對之意思，且陸續向被告收取系爭房屋租金，故兩造間就 系爭房屋所定系爭租約已視為以不定期限繼續契約甚明。 而查，被告前自105年5月間起未曾繳付任何租金款項達8 個月以上，而經原告先後於105年10月31日寄發書函及於1 05年11月29日寄發存證信函催告被告限期繳納，且表示倘
逾期未繳即行終止兩造間後續之不定期租賃關係，然因該 存證信函遭退回，並以本件起訴狀繕本之送達為終止系爭 租賃契約之意思表示，如前所述，則兩造間系爭租賃契約 關係當已於本件起訴狀繕本送達之日起已合法終止無訛。 復按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催 告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租 人得終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額非達2 個月之租額，不得依前項之規定終止契約；承租人於租賃 關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項 前段、第455條前段分別定有明文，承上情，堪認原告主 張被告應於系爭租約關係已合法終止後，將系爭房屋租賃 物全部騰空並遷讓返還予原告，當屬有據，從而，系爭租 賃契約既已終止，則被告本應於系爭租賃契約終止後，將 系爭房屋租賃物騰空返還予原告無疑，然被告迄未為之， 亦如前述，則原告依租賃物返還請求權，請求被告將系爭 房屋全部騰空並遷讓返還予原告，自屬有據，應為准許。（三）另查，被告應依系爭租賃契約於每月之1日前給付當月租 金，惟被告自105年5月1日起即未給付105年5月之租金， 至105月12月為止，共積欠8個月租金44,000元（計算式： 5,500×8），而被告前則依系爭租賃契約第5條約定給付 押租保證金1萬元予原告，此觀之系爭租賃契約即明，亦 為原告所自承，堪認為真。而按押租金之主要目的在於擔 保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有 欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然 抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之 問題（最高法院65年台上字第2714號判例、87年台上字第 1631號判例要旨參照）。基此，原告於以存證信函催告被 告繳納所積欠之租金時，自應以該押租金先予抵充後計算 之，是以，經扣除系爭租賃契約第5條載明之押租保證金 計10,000元後，被告尚積欠租金34,000元（計算式：44,0 00-10,000=34,000），則原告主張被告積欠租金達2期以 上而已終止系爭租賃契約，並依系爭租賃契約之租金給付 請求權，請求被告支付此部分積欠之租金，亦屬有據，核 為有理。
（四）復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同， 民法第179條亦定有明文；再按無權占有他人房屋，可能 獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61 年台上字第1695號判例意旨參見）。查被告於系爭租約終 止後，仍無權占有系爭房屋，迄未遷讓返還原告，業經本
院審認如前，揆諸上開說明，則被告當受有利益，致原告 受有損害無疑，準此，審以被告向原告租賃系爭房屋所約 定之租金為每月5,500元，是原告主張於租賃期限終止後 ，被告仍無權占有系爭房屋使用，受有相當於上開租金之 利益，並使原告受相當於租金即每月5,500元之損害，應 屬可採。故而，原告請求被告給付自本件起訴狀繕本送達 翌日即106年4月18日起（106年4月7日寄存送達，見本院 卷16至17頁，經10日發生效力）至遷讓交還系爭房屋之日 止，按月給付5,500元，亦有理由，應予准許。（五）綜上所述，原告依據租賃物返還請求權、租賃契約及不當 得利等法律關係，請求被告將系爭房屋全部騰空並遷讓返 還予原告，並給付積欠之租金34,000元，及自106年4月18 日起至遷讓系爭房屋之日止，按月以5,500元計算之不當 得利，均有理由，當為准許。
五、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第 第436條第2項、第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假 執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 7 月 19 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 許惠瑜
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 19 日
書記官 林錦源