臺灣宜蘭地方法院小額民事判決 106年度羅小字第31號
原 告
即反訴被告 陳世偉
訴訟代理人 周宜嫻
被 告
即反訴原告 魏聚瑋即富貴房屋
上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國106年7月6日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍萬伍仟元，及自民國一百零六年七月七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣伍佰伍拾元，其餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴之訴訟費用新臺幣壹仟伍佰肆拾陸元由反訴原告負擔。 理由要領
壹、程序方面：
一、原告於本件所為訴之撤回、追加，合於民事訴訟法第255條 第1項第3、7款、第262條規定，應予准許。二、次按小額程序之當事人為訴之變更、追加或提起反訴，除當 事人合意繼續適用小額程序並經法院認為適當者外，僅得於 第436條之8第1項之範圍內為之，為民事訴訟法第436條之15 所明定。且反訴之標的，非專屬他法院管轄，且與本訴之標 的及其防禦方法相牽連者，被告於言詞辯論終結前，得在本 訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提 起反訴，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文 。又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之 標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實 上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴 標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標 的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法 律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標 的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者 間有牽連關係，最高法院91年度台抗字第440號、98年度台 抗字第1005號裁定參照。查本件原告以被告未盡據實告知義 務請求被告負損害賠償責任而提起本訴；被告以原告無故遲 延履約致買賣契約經解除，原告仍應依約給付被告服務報酬 為由提起反訴，堪認本訴與反訴之核心爭點均在被告於居間
房地買賣時是否已盡善良管理人注意義務，兩訴之攻防方法 及證據資料共通，且反訴標的金額未逾新臺幣（下同）10萬 元，被告提起反訴合於前述規定，應予准許。
貳、實體方面：
甲、本訴部分爭執要旨：
一、原告主張：
㈠原告與被告於民國105年8月1日簽訂「附停止條件定金（斡 旋金）委託書」（下稱定金委託書），委託被告居間、代理 向賣方即訴外人游奎璋傳達購買門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○ 路00○0號5樓房屋（含坐落之土地，下稱系爭房屋，其所在 社區下稱系爭社區）之意願，原告同時交付斡旋金5萬元與 被告，作為被告居間向賣方洽談承購條件之用。惟於8月3日 經被告通知成交並要求簽立買賣契約時，原告始發現被告未 提供不動產說明書，僅提供「房地產標的現況說明書」（下 稱現況說明書），並於現況說明書內關於是否有公共基金乙 欄勾選「是」，但未填寫數額，後方欄位為空白，被告未事 先告知原告公共基金數額為15萬元，並為原告需負擔之法定 義務。於同年月2日被告所屬經紀人員即訴外人林朝襄已知 悉公共基金15萬元乙事，卻未立即告知原告，於8月5日通知 簽約時才告知，致使原告喪失依定金委託書第貳條第五項撤 回該委託書之權利。而現況說明書係屬不動產買賣契約書， 其中是否有「公共基金」乙欄勾選「是」，被告未提供不動 產說明書解說，亦未調查及敘明「金額」，使其提供文件呈 現空白欄位，足證被告未依兩造間居間契約善盡調查及據實 告知義務，原告無能力及意願購買系爭房屋，致定金5萬元 遭游奎璋沒收，因而受有損害。被告及林朝襄上開行為違反 不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第24條之2、第26 條第2項、民法第184條前段、消費者保護法第7條第1項、第 2項之規定，依被告之責任能力，未提供符合專業水準可合 理期待之安全交易訊息，故原告得依消費者保護法請求被告 及其所屬之經紀人員連帶給付損害額1倍之懲罰性賠償金。 並聲明：被告應給付原告10萬元，及自民事擴張訴之聲明暨 補充理由狀㈡繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算 之利息。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈被告主張於105年8月1日簽訂定金委託書之當時，被告或 林朝襄確實還不知悉該社區需繳納15萬元之公共基金，於 8月6日林朝襄與原告配偶即原告訴訟代理人周宜嫻在臉書 訊息對話記錄表示：「有關管理會的基金我在8/2、8/3時 都有留訊與電話要找陳先生告知細節」、「陳先生的回答
是他在忙，希望我先把價格議下來細節他會找建商記，這 些對話都有記錄」、「是的，還有通話記錄，有錄音檔， 因為要求見面就是希望告知委員會、漏水保固」、「金額 沒有提到，約見面就是談這些事」、「這錢是建商要收的 ，我們居間者只能用了解後溝通」。由此可知，出賣人游 奎璋於105年8月1日開始商談系爭房屋買賣之時，已更正 說明剛成立管委會，需繳納15萬公共基金，出賣人游奎璋 無隱瞞重大交易資訊情事，而游奎璋已告知系爭房屋買賣 契約之居間人即被告或其所屬之經紀人員需繳納15萬元， 被告或其所屬之經紀人員應將其所知之事據實報告於原告 ，雖林朝襄主張在成交前已有多次通話及簡訊記錄約原告 見面談，並事後以追溯方式表示原告僅要求價格議下來再 討論，原告已表達有議價的需求，林朝襄應主動告知簽約 時需以現金支付15萬元情事，原告原可於8月4日經游奎璋 同意出售前，依定金委託書第貳條第五項撤回該委託書之 權利，被告卻遲於8月5日通知簽約時才告知。林朝襄嗣於 8月8日、12日、13日向周宜嫻表示此消費爭議屬原告過失 ，並稱：「買－簽約賀成交最單純，不買-協議解約，賠 償的部份坐下來面對面協調，不處理－由律師跑流程、上 法院花時間，輸的一方要負擔律師費用，這方法大概是最 慘的，因為負擔的費用，可能會幾十萬加上時間的浪費， 為何公司覺得走法院沒關係，是因為在說明、簽名的部份 ，律師都檢視過，確認沒有問題的情形下，所作的建議」 。故原告於8月9日提出消費爭議申訴，並以存證信函告知 被告，被告接獲原告申訴，並未給予協助及妥適處理，於 8月11日由被告透過律師發函催告7日內出面簽立契約，於 8月29日發函解除契約及沒收原告交付之定金5萬元，且於 8月10日契約未解除時，被告即在臉書銷售系爭房屋，銷 售文案價格由320萬元更正為260萬元，並公告有管理委員 會15萬元。
⒉被告委任陳敬穆律師於105年8月11日發函（下稱8月11日 律師函）催告原告出面簽立契約，該函表示：「出賣人游 奎璋委託銷售時，於房地產標的現況說明書第31項關於『 是否有公共基金』乙欄已勾選『是』，該說明書並交給陳 世偉先生簽名確認在案，故陳世偉先生前揭來函指稱本公 司沒有告知公共基金乙事，並非事實…公寓大廈管理條例 第18條第1項第2款、第21條定有明文。準此，區分所有權 人繳納公共基金乃係法定之義務，實不容買受人以此為由 拒絕給付公共基金或作為拒絕履約之事由。…陳世偉先生 應於文到後7日內與本公司聯繫後續履約事宜，倘逾期不
為，出賣人將依約沒收陳世偉先生交付之定金，屆時本公 司亦將依約向陳世偉先生請求給付報酬。」被告以該律師 函表達出賣人游奎璋委託銷售時於現況說明書第31項關於 「是否有公共基金」乙欄已勾選「是」，並稱原告先前去 函指稱被告未告知公共基金乙事並非事實，由此可證被告 於105年8月1日與原告簽訂定金委託書時已得知公共基金 為15萬之訊息。
⒊被告為獨資商號富貴房屋之負責人，為該案之經紀人，應 知悉中信房屋相關制式文件說明之意涵，對於現況說明書 第31項關於「是否有公共基金」，於多次律師函及民事答 辯二暨反訴起訴狀，說明該項係指該標的有無需按月或按 期繳納公共基金之意思，而不是指依公寓大廈管理條例第 18條第1項第1款於取得使用執照後提撥之公共基金，而現 況說明書上第31條欄位既然已經勾選需繳納公共基金，則 原告自難諉為不知有公共基金乙事，因此原告難謂無過失 。被告卻於民事答辯㈢暨反訴準備㈠狀主張該項係指依據 公寓大廈管理條例第18條第1項第1款規定:「起造人就公 寓大廈領得使用執照1年內之管理維護事項，應按工程造 價一定比例或金額提列。」提列公共基金於宜蘭縣政府， 此部分於游奎璋委託銷售系爭房屋時，由游奎璋於現況說 明書第31項勾選「有」。承上，被告對於中信房屋制式「 現況說明書」第31項關於「是否有公共基金」，民事答辯 ㈡狀與答辯㈢狀之說明方式不同，該項指標若非公寓大廈 管理條例第18條第1項第2款買受人之法定義務，為何以此 要求原告履約且依約沒收原告定金，卻於106年6月22日民 事答辯㈢狀告知非買受人之法定義務，被告說詞前後不一 ，是否有蓄意矇蔽欺罔之行為，以規避責任？
⒋被告於民事答辯㈢暨反訴準備㈠狀主張游奎璋依其主觀認 知隨意開口要求承購該大樓各住戶均需繳納15萬元基金， 充其量只是游奎璋個人意見，其並無任何法律依據，原告 本即可以拒絕繳納，且拒絕繳納此部分費用並無礙於原告 與賣方游奎璋間成立買賣關係之權利義務。然而，林朝襄 於105年8月8日以臉書訊息向周宜嫻明確表示公共基金為 住戶應繳納之費用。被告並8月11日律師函催告原告於7日 內出面簽立契約，主張現況說明書第31項關於「是否有公 共基金」，賣方游奎璋已勾選「有」，是依公寓大廈管理 條例第18條第1項第2款區分所有權人會議或住戶規約約定 每月要繳納管理費之標的，銷售時即已告知原告關於公共 基金乙事，此項目屬買受人法定之義務，不容買受人以此 為拒絕給付公共基金及作為拒絕履約之事由，並於8月29
日發函解除契約及沒收原告交付之定金5萬元。被告僅單 方面配合游奎璋無任何法律依據的要求，於周宜嫻詢問時 ，不斷聲稱此案經律師審視，建議被告提告會贏，走調解 走法律，原告會付出的費用會遠比想的大云云；事後再改 稱原告得拒絕繳納該公共基金15萬，且拒絕繳納此部分費 用並無礙於原告與游奎璋間成立買賣關係之權利義務，與 8月11日律師函不同。
⒌於現況說明書上第30項關於「是否有管理委員會或管理負 責人」欄，其後方備註說明欄位「若有，管理費月繳/季 繳/年繳」，致使原告認為第30項管理費性質上應屬公寓 大廈管理條例第18條第2項所謂之「區分所有權人依區分 所有權人會議決議繳納」之費用，於現況說明書第31項關 於「是否有公共基金」，其後方備註說明欄位「若有，數 額/運用方式」，致使原告認為第31項公共基金性質上應 屬公寓大廈管理條例第18條第1項所謂之「起造人就公寓 大廈領得使用執照1年內之管理維護事項，應按工程造價 一定比例或金額提列」之費用，致使原告產生此公共基金 費用為已提繳公共基金，無需再支付，故原告至中信房屋 宜蘭礁溪加盟店、宜蘭運動公園加盟店、羅東交流道加盟 店、五結中正加盟店、羅東羅運加盟店詢問，該5家經紀 人員解說「中信房屋制式房地產標的現況說明書」其「是 否有公共基金」項目，皆表達此項非買方需繳交之費用， 而是此公寓大廈已提撥之公共基金，用於大廈維護，中信 房屋「制式現況說明書」105年1月修訂版內文關於「是否 有公共基金」其後方備註說明欄位「若有，提撥數額/運 用方式」，增加提撥二字。被告於106年5月民事答辯㈡暨 反訴起訴狀，主張於現況說明書第31項關於「是否有公共 基金」，該項係指該標的有無需按月或按期繳納公共基金 之意思，非公寓大廈管理條例第18條第1項於取得使用執 照後提撥之公共基金，而是依公寓大廈管理條例第18條第 2項區分所有權人會議或住戶規約約定每月要繳納管理費 之標的，由此足見被告是曲解該項文意，倘被告仍要堅持 該項為公寓大廈管理條例第18條第2項，依消費者保護法 第17-1條企業經營者與消費者訂立定型化契約，主張符合 本節規定之事實者，就其事實負舉證責任，自應舉證證明 之。被告應知悉中信房屋於買賣房屋交易所需具備之文件 ，及其中信房屋相關制式文件說明之意涵，若被告無法舉 證主張於現況說明書第31項關於「是否有公共基金」，是 依公寓大廈管理條例第18條第2項區分所有權人會議或住 戶規約約定每月要繳納管理費之標的，就無法主張銷售時
即已告知原告關於公共基金乙事，此項目屬買受人法定之 義務，不容買受人以此為拒絕給付公共基金及作為拒絕履 約之事由。
二、被告抗辯：
㈠不動產經紀業管理條例第23、24、24-2條之規定均非請求權 基礎，同條例第26條第2項係規定乃係針對經紀業需針對經 紀人員執行業務之故意或過失行為負連帶賠償責任之規定， 並不是法律上之請求權基礎，原告逕自援引該規定作為請求 ，即屬有誤。至於原告另主張民法第184條規定之部分，然 該條共有第1項前段、第1項後段及第2項共三種不同之構成 要件，原告之請求權基礎究竟是哪一部份？其涵攝之構成要 件事實為何？凡此部分均未見原告說明。原告另援引消費者 保護法第7條、第51條規定部分，按消費者保護法第7條之責 任態樣有第1項及第2項，其構成要件均不相同，原告也並未 說明係依據何條款請求。再者原告對於從事仲介業務之經紀 人員有何故意或過失而導致其受有損害乙節，迄今仍未具體 舉證，而從事仲介之經紀人員及其所屬之經紀業固然負有據 實告知之義務，然此告知義務並不是毫無限制或得以事後角 度回溯究責，實則原告於簽立定金委託書之當時，被告或林 朝襄確實還不知悉該社區需繳納15萬元之公共基金，而原告 就此部分迄今仍未舉證證明被告或所屬經紀人員於簽訂定金 委託書時已知悉要繳納公共基金15萬，卻因故意或過失而未 善盡告知義務一事，故自不能認為其主張為有理由。末者， 原告主張其受有5萬元之損害云云，惟該5萬元係原告依據定 金委託書之約定而交付給游奎璋之定金，與被告無涉，豈可 作為其主張被告違約之損害？更何況買賣契約業經游奎璋於 105年8月29日解除並依約沒收原告交付之定金，自不能再將 該5萬元作為損害賠償之標的。再者，實際上被告迄今完全 都沒有收受原告給付之服務報酬，實不知原告主張被告係何 行為造成其損害，原告主張受有損害僅係其客觀上支付5萬 元與游奎璋，此乃基於買賣關係，原告豈能將此部分作為被 告造成之損害。又公共基金之提撥既然不屬於買賣契約之權 利義務，只是游奎璋個人於法無據之要求，原告本即可以拒 絕繳納，且拒絕繳納此部分費用並無礙於原告與游奎璋間成 立買賣關係之權利義務，詎原告不思向於法無據之訴外人游 奎璋主張返還定金，卻向根本沒有收到任何服務報酬之被告 請求賠償，如此豈非將別人之過錯轉嫁給無辜之人承擔？由 此足見原告對被告為本件之主張實屬無據。
㈡被告於居間系爭房屋時，該社區尚在進行申請成立管理委員 會之程序，但游奎璋已於房地產標的現況說明書內關於是否
有「公共基金」乙欄勾選「是」，此文件並經原告簽名確認 無誤。詎原告於105年8月1日交付附停止條件定金5萬元與被 告，經出賣人游奎璋簽名確認同意依其條件出售後，原告隨 即以被告沒有告知公共基金乙節拒絕出面簽訂正式之不動產 買賣契約書，經被告於105年8月11日發函催告後仍置之不理 ，出賣人游奎璋遂於105年8月29日發函通知原告解除不動產 買賣契約，並依約沒收其交付之5萬元定金。被告於銷售時 即已告知原告關於公共基金乙事，故原告稱沒有告知公共基 金云云，顯與事實不符。再者，公共基金乃區分所有權人應 負擔之法定義務，該義務之履行與居間人即被告、出賣人游 奎璋均無涉，原告將其區分所有權人應負之法定義務與系爭 契約是否有效或得解除之事由混為一談，即屬於法無據。 ㈢另原告主張未告知有公共基金，要求取消買賣契約云云，然 其所謂「取消」是指何意？是指撤銷買賣之意思表示，或是 解除契約，或主張契約自始無效？凡此部分均未見原告說明 ；又倘若原告之意係指要解除買賣契約，那麼其解除權是意 定或法定之解除權？亦即其是根據契約哪一條約定？或是法 律哪一條規定而來？凡此部分均付之闕如，實無法得知其主 張之依據為何。更何況根據原告自行提出之105年8月9日存 證信函內容僅稱要暫時不執行簽約事宜，但並無任何解除之 意思表示，那麼原告主張要「取消」買賣契約之說究竟何來 ？
㈣依定金委託書第貳條第三項約定：「附停止條件定金於賣方 同意依本委託書條件出售並於本委託書上簽認時，即生定金 效力，買賣契約已成立。若買方違約不買，則不得請求返還 定金。」等語，則系爭委託書既然業經出賣人游奎璋簽名確 認同意出售，依定金委託書第貳條第六項之約定，原告即應 出面簽訂正式不動產買賣契約書，但其經催告後仍拒絕出面 ，依前揭約定，出賣人游奎璋即可沒收定金，故出賣人游奎 璋始解除買賣契約並沒收定金，因此原告請求返還定金與契 約約定不符。再者，姑且不論原告主張解除契約及返還定金 之主張是否有據，然買賣契約之當事人係原告與游奎璋，故 得主張買受人違約而沒收定金之主體當然也是出賣人游奎璋 ，與被告無涉，則原告對被告請求返還定金，實屬荒謬。 ㈤游奎璋為隆鳳建設事業有限公司（下稱隆鳳公司）之負責人 ，而隆鳳公司為系爭房屋之起造人，其於系爭房屋完成第一 次所有權登記時，即依據公寓大廈管理條例第18條第1項第1 款規定：「起造人就公寓大廈領得使用執照1年內之管理維 護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。」提列公共基 金於宜蘭縣政府，此部分於被告受游奎璋委託銷售系爭建物
時，由游奎璋於現況說明書上第31項勾選「有」，此公共基 金與區分所有權人每月應繳納之管理費並不相同，此觀該現 況說明書係將公共基金與管理費分列於不同欄位。原告於簽 立定金委託書，並交付附停止條件定金5萬元，被告多次與 游奎璋接洽商談後，游奎璋始於105年8月4日同意原告承購 之價格與條件，而原告先前交付之附停止條件定金5萬元則 正式轉為定金由游奎璋收受，而游奎璋在同意出售並簽收定 金5萬元之後，始口頭告知被告（賣方經紀人）表示要成立 管委會，各住戶需再繳納15萬元之費用等語。被告將此事轉 告林朝襄，然此部分乃買賣雙方經紀人即被告及林朝襄等二 人第一次從游奎璋口中得知有此要求，故林朝襄不敢有任何 隱瞞，在知悉後立即將游奎璋這部分之要求告知原告，原告 卻誤認為被告或林朝襄早已知悉此事而蓄意隱瞞，顯有違誤 ，倘原告仍要為如此之主張，自應由其舉證證明被告有隱瞞 之情況，而不是空言主張。系爭建案雖早已興建完成並開始 銷售，但遲至105年10月始依法成立管理委員會，而在105年 10月召開區分所有權人會議並決議各住戶繳納5萬元作為管 理委員會運作所需之經費來源，故在105年10月成立管委會 前，事實上各住戶並沒有繳納任何公共基金或管理費之情況 。準此游奎璋於105年8月4日同意原告承購條件並收受定金5 萬元之後，始依其主觀認知隨意開口要求承購該大樓之各住 戶均需繳納15萬元基金云云，然該部分並非系爭房屋標的之 客觀狀況或瑕疵，也沒有涉及買賣之權利義務關係，充其量 只是游奎璋個人意見，其並無任何法律依據，自然也沒有拘 束各區分所有權人之效力，故原告以游奎璋之個人意見作為 拒絕履約，甚至是指責被告之理由，顯然無據，況且林朝襄 在接獲游奎璋這樣的訊息之後隨即告知原告，故並無任何隱 瞞之情事。至於原告另援引其與林朝襄之LINE對話紀錄（按 應係臉書，以下同）主張游奎璋於105年8月1日商談系爭房 屋買賣時已說明剛成立管理委員會，需繳納15萬公共基金云 云，顯屬斷章取義、移花接木之說法。查系爭房屋之管理委 員會係於105年10月始成立，故根本不可能有原告主張游奎 璋以剛成立管委會為由要求原告繳納15萬公共基金之說，且 細閱完整之LINE對話紀錄可知，原告配偶在105年8月6日質 疑林朝襄為何沒有告知15萬元公共基金乙事時，林朝襄表示 之前有聯繫原告要商談管委會、漏水保固等問題，但並沒有 承認在商談時已知悉游奎璋個人要求要再繳納15萬元公共基 金之事，此觀林朝襄稱：「是的，還有通話紀錄，有錄音檔 ，因為要求見面就是希望告知委員會、漏水保固，這在通話 紀錄檔都有提到。」、「金額沒有提到，約見面就是談這些
事。」等語可證，故原告之主張顯不可採。末者，從前揭 LINE對話紀錄可知，林朝襄多次邀請原告親自到場瞭解狀況 ，以釐清雙方誤會，但原告卻逕自向宜蘭縣政府提出消費爭 議申訴，當時被告為表善意，也居間協調游奎璋退還3.5萬 元，但原告仍不表接受，然事實上被告根本沒有收受任何服 務報酬，原告卻反而將矛頭對準被告而提出多次民事訴訟， 被告實感無奈。
㈥並聲明：原告之訴駁回。
乙、反訴部分爭執要旨：
一、反訴原告主張：
反訴被告針對系爭房屋於105年8月1日簽立確認書，該同意 書第2條第11項約定如因可歸責於買方之事由，致買賣契約 解除，或買賣雙方合意解除買賣契約，不論有無簽訂不動產 買賣契約書，買方仍應支付成交總價2％之服務報酬等語。 反訴被告無故遲延履約，經游奎璋於105年8月11日催告，復 於同年月29日發函解除契約，依前揭確認書之約定，反訴原 告即得向反訴被告請求依成交價格2％計算之服務報酬為 48,000元。準此，反訴原告在接受反訴被告委託代為斡旋之 後即努力與出賣人游奎璋議價，期間並無任何違反受任義務 之情形，詎反訴被告因為反悔不想購買，而以需繳納公共基 金15萬元乙節作為藉口拒絕履約，反訴原告爰依約請求反訴 被告給付48,000元等語。並聲明：反訴被告應給付反訴原告 48,000元。
二、反訴被告抗辯：引用本訴主張內容，並聲明：反訴原告之訴 駁回。
丙、本院之判斷：
一、原告與游奎璋間不成立買賣契約：
㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立；要約經拒絕者，失其拘束力；將要約擴張、限制 或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約；當事 人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法 第153條第1項、第155條、第160條第2項、第345條第2項定 有明文。
㈡查原告於105年8月1日簽署定金委託書，其上表明願以總價 240萬元之價格承購系爭房屋，並據游奎璋於同年月4日在「 賣方簽認」欄上簽名之事實，有定金委託書影本在卷可稽（ 本院卷第53頁）。然而，被告於言詞辯論期日自認：游奎璋 簽收斡旋金要做簽約動作時，口述表示簽約時可能要請買方 預繳15萬元公共基金，當時僅伊與游奎璋在場等語（本院卷 第66頁）。堪認原告以定金委託書委由被告傳達「僅欲支出
240萬元對價承購」之要約內容，惟游奎璋在定金委託書上 簽認時，已明確表示買方即原告除應給付書面所載240萬元 價金，並應額外支付游奎璋15萬元，無異將原告所為240萬 元承購之要約，變更為支出255萬元後而為承諾，依法視為 拒絕原要約而為新要約，該「原告共應給付255萬元」之新 要約經被告轉達後遭原告拒絕，自不能認原告與游奎璋間成 立買賣契約。定金委託書第貳條第三項固然記載：「附停止 條件定金於賣方同意依本委託書條件出售並於本委託書上簽 認時，即生定金效力，買賣契約已成立。」但所謂「依本委 託書條件」即原告在委託書上傳達之意思表示，係只願以 240萬元承購，至為明確；游奎璋雖在定金委託書上簽認， 但同時以口頭向原告之代理人即被告表明買方須額外給付15 萬元，顯非「依本委託書條件出售」。依上述約款之反面解 釋，買賣契約並未成立，該斡旋金亦不能認已轉作定金。 ㈢被告雖以民事答辯㈢暨反訴準備㈠狀改口辯稱游奎璋係於 105年8月4日同意原告承購條件並收受定金5萬元後，始依其 主觀認知隨意開口要求承購系爭社區之各住戶均須繳納15萬 元基金云云（本院卷第97-98、101-127頁）。本件雖因游奎 璋據稱行蹤不明（本院卷第153頁背面）而不克傳訊，惟按 認定事實所憑之證據，不以能直接證明待證事實之證據（直 接證據）為限，倘綜合各種情況及資料能證明一定之間接事 實或補助事實，而依此項間接事實或補助事實，根據經驗法 則及論理法則之研判與推理作用，得以推論待證事實存在之 證據（間接證據或情況證據），亦包括在內，最高法院101 年度台上字第1545號判決參照。經查：觀諸周宜嫻與林朝襄 自105年8月6日起臉書對話紀錄（本院卷第77-87頁），周宜 嫻表示：「我先生回來有和我說管委會成立需15萬元基金」 ，林朝襄回稱：「嗯，他昨天（按即8月5日）有去公司」， 且林朝襄在之後之對話中並未否認係於105年8月5日始告知 原告須另給付公共基金15萬元一事。周宜嫻並於對話中一再 質疑加收公共基金15萬元之事，林朝襄起先回稱有於8月2日 、3日留訊與電話找原告告知細節，有通話紀錄及簡訊紀錄 可查，並稱「有關『管理會的基金』，我在8/2、8/3時都有 留訊與電話要找陳先生『告知細節』」（本院卷第109頁） ，但周宜嫻依林朝襄所貼與原告間簡訊紀錄，並無任何提及 公共基金15萬元之事，雙方並有如下之對話內容：「周宜嫻 ：請你再確認你自己留下的紀錄，是不是有15萬元？若有我 和你道歉。林朝襄：金額沒有提到，約見面就是談這些事。 周宜嫻：那為何付斡時不告訴我們金額？不覺得15萬這個數 字需事先告知嗎？林朝襄：我要與陳先生見面就是要談這些
事。」綜觀雙方全部對話內容，林朝襄毫無關於游奎璋於收 受斡旋金5萬元後始表明買方須另支付游奎璋15萬元公共基 金之表示，並於周宜嫻質疑何以未預先告知15萬元公共基金 時一再表示已以電話及簡訊請原告出面「談這些事」，自可 推知林朝襄於其所稱之105年8月2日、3日間即已知悉游奎璋 額外要求給付之15萬元公共基金一事。否則，倘買方須額外 負擔之金額未明，卻一再要求原告出面商談，原告到場後又 該從何談起？又林朝襄既於被告交付斡旋金與游奎璋前多次 傳送訊息與原告請其出面詳談（本院卷第79頁），當係主觀 上認知其自游奎璋處所獲訊息並非無關緊要，而有向原告說 明之必要。況且，林朝襄不僅提及：「有關『管理會的基金 』，我在8/2、8/3時都有留訊與電話要找陳先生『告知細節 』」（本院卷第109頁），再與「周宜嫻：這需要釐清，請 你再確認你自己留下的紀錄，是不是有15萬元，若有我和你 道歉。林朝襄：金額沒有提到，約見面就是談這些事。周宜 嫻：那為何在付斡時不告訴我們金額？不覺得15萬這個數字 需要先告知嗎？林朝襄：我要與陳先生見面就是要談這些事 。」（本院卷第111頁）之對話內容兩相印證，益徵林朝襄 於游奎璋簽署定金委託書前，顯已告知公共基金之細節即金 額，且事先欲約原告見面就是要與原告談論該「15萬元」這 些事。否則，倘林朝襄連所謂基金之金額尚且不知，又何能 告知原告所謂「細節」？是林朝襄證稱於游奎璋簽署定金委 託書前未向其告知公共基金15萬元之事云云，顯非事實，不 能採信。而林朝襄為被告之員工，其與被告分別擔任買方、 賣方經紀人，林朝襄既已自賣方得悉上述重要訊息，擔任賣 方經紀人之被告更無不知之理。復參以林朝襄所提供其傳予 原告簡訊內容提到「剛與同事從建商處離開，進行的內容， 明天再與您報告」（本院卷第78頁），且林朝襄證稱該「同 事」即為被告（本院卷第144頁），益資佐證被告定已於同 一時間知悉游奎璋所宣稱之公共基金15萬元。足認被告具狀 辯稱游奎璋係於收受斡旋金後始表示須向買方收取15萬元公 共基金云云，無非臨訟卸責之詞，顯不足採。本院雖曾於言 詞辯論期日詢問原告是否另有證據提出時表示本件證據「可 能」有所不足等語（本院卷第147頁），旨在提醒負舉證責 任之原告盡可能提出更多證據以利判斷，非謂已確認原告之 舉證顯有不足。況且，經本院反覆審視、細繹全案證據後， 認經綜合上述相關間接證據，足以推認游奎璋於收取5萬元 斡旋金前已告知被告公共基金15萬元之事實，是本院在言詞 辯論期日所為上揭表示自應更正、補充，附此指明。 ㈣游奎璋雖宣稱向買方額外增收之15萬元為「公共基金」云云
，惟按「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造 人就公寓大廈領得使用執照1年內之管理維護事項，應按工 程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有 權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」 公寓大廈管理條例第18條第1項定有明文。綜觀上述各款規 定，應由買方支出公共基金之法律上依據，僅有可能係區分 所有權人會議決議徵收，縱令游奎璋為起造系爭房屋之隆鳳 公司之負責人，亦無權向原告收取公共基金。再者，系爭社 區管理委員會於105年10月8日成立，經區分所有權人會議制 定住戶規約收取管理基金5萬元，業據該社區管理委員會陳 報明確（本院卷第153頁），是游奎璋於105年8月4日簽認定 金委託書時，系爭社區未曾召開區分所有權人會議，管理委 員會尚未成立，且無從想像游奎璋有控制系爭社區各住戶意 志或有預知未來之能力，其於簽認定金委託書之105年8月4 日時，無從預知或控制系爭社區之區分所有權人會議將於何 時召開及是否決議收取公共基金，縱令決議收取，亦無法預 知或控制出席之住戶如何決定應繳數額，是游奎璋所稱買方 應付15萬元公共基金，並無任何事實上及法律上之基礎，只 不過係巧立名目，藉此虛增出售系爭房屋所得收取之對價而 已。
㈤林朝襄雖於事後以臉書訊息對周宜嫻解釋：「我剛與公司討 論完畢，我簡單的跟您作個報告，管理委員會的基金，是由 建商代收後，交付給您所在的大樓管理委員會，作用為管理 大樓的各項維護及確定品質，這是管委會的基金用途，所以 它與房子本身的價格是沒有任何的影響，支付人是屋主，使 用標的是大樓，收取的人是管委會」云云（本院卷第83頁） 但林朝襄又再臉書訊息中向周宜嫻自承：「這錢是建商要收 的」等語（本院卷第82頁），核與消費爭議申訴資料表所載 「仲介表示管理委員會的基金，是由建商代收後，交付給您 所在的大樓管理委員會」之說詞大致相符（本院卷第15頁） 。然而，倘若被告稍盡民法第567條第2項所定之調查義務， 顯能輕易察知當時系爭社區之管理委員會在客觀並不存在， 亦未曾召開區分所有權人會議，建商即游奎璋亦無可能受「 不存在」之管理委員會委託代為收取公共基金，亦無任何由 游奎璋預先代收之法律依據，殊無輕率附和游奎璋片面說詞 之理。尤以被告未久即以8月11日律師函向原告聲稱：「區 分所有權人繳納公共基金乃係法定之義務，實不容買受人以 此為由拒絕給付公共基金或作為拒絕履約之事由。」（本院 卷第17頁）意即強硬要求原告必須順從游奎璋之指示，在原 告所要約之240萬元以外，另給付15萬元之「公共基金」，
則該函所稱之「履約」，自非同意原告僅支付240萬元之對 價，而係傳達原告有義務另須額外支付游奎璋15萬元「公共 基金」之訊息（權且不論該訊息之不實）。被告嗣後改口辯 稱游奎璋之要求只是「個人意見」、「個人於法無據之要求 」，不應作為拒絕履約或指責被告之理由云云（本院卷第98 -99頁），無非臨訟卸責之詞，殊無足取。倘被告上述所辯 有理，試問被告何以不於第一時間依游奎璋在定金委託書上 所簽認之文義，要求游奎璋以240萬元之價格出售而不得虛 增其他費用？倘被告於105年8月間確實依游奎璋簽認後之定 金委託書之文義請求原告履約，並向原告表明游奎璋所為15 萬元公共基金之要求僅係於法無據之個人意見，原告焉有可 能拒絕？綜觀上情，游奎璋所額外要求原告給付之15萬元， 顯非區分所有權人決議要求繳納，實質上為原告取得系爭房 屋所有權之對價，則原告與游奎璋間就該對價所為之意思表 示，分別為240萬元及255萬元，顯然不能認為雙方已就價金 互相同意，益徵系爭房屋之買賣契約並未成立。 ㈥按民法上所稱「錯誤」，係表意人客觀上對外所為之意思表 示，因誤認或不知，而與其主觀上之意思不一致之情形而言 。原告始終表示僅欲以240萬元之價格承購系爭房屋，且至 定金委託書有效期限即105年8月7日16時止，系爭房屋在客
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