臺灣高等法院臺南分院民事判決 96年度上字第39號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 郭俊廷 律師
被 上 訴人 財政部國有財產局臺灣南區辦事處台南分處
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 甲○○
丁○○
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國96年1月24日
臺灣臺南地方法院第一審判決（95年度訴字第1284號）提起上訴
，本院於96年8月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
確認兩造就座落台南縣七股鄉○○○段地號二一三號，如後附圖除Ａ部分面積○‧○二六三公頃及Ｂ部分面積○‧○○五四公頃部分外之面積○‧四八九三公頃之養地租賃關係存在。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、程序方面：
㈠被上訴人以上訴人前承租之台南縣七股鄉○○○段213地 號國有養地，部分土地為他人建築磚造平房等供非耕作養 殖使用，違反耕地三七五減租條例第16條應自任耕作之規 定，原訂租約無效，於95年3月21日函通知上訴人兩造租 賃關係消滅後，上訴人在申請台南縣七股鄉公所耕地租佃 委員會轉請台南市政府耕地租佃委員會調處決議「租約繼 續有效，承租地被佔用部分，請承租人排除，回復原狀」 ，被上訴人不服調處，提出異議，經台南縣政府檢附相關 案卷移送法院，符合耕地三七五減租條例第26條第1項、 第2項前段之程序規定。
㈡又上訴人主張兩造租賃關係存在，繼續使用系爭土地，為 被上訴人所爭執，並否認租賃權存在，則兩造間租賃關係 存在與否，對於上訴人得否本於租賃權繼續使用系爭土地 ，非無影響，上訴人私法上法律地位有受侵害之危險，此 項危險得以確認判決除去，有受確認判決之法律上利益， 上訴人自得提起本件確認之訴。
㈢上訴人原起訴請求確認兩造間就坐落台南縣七股鄉○○○ 段213地號面積0.5210公頃地目養土地（下稱系爭土地） 之養地租賃關係存在。嗣於本院減縮應受判決事項之聲明 ，請求確認該筆土地中，如後附圖除Ａ部分面積0.0263公 頃及Ｂ部分面積0.0054公頃部分外之面積0.4893公頃之養 地租賃關係存在。此符合民事訴訟法第446條第1項但書、
第255條第1項第3款之規定，程序上並無不合，先予敘明 。
二、上訴人主張：台南縣政府於代管期間，即將系爭土地出租訴 外人張奢與張老福，在被上訴人管理後，伊受讓系爭土地承 租權，於72年2月18日辦妥過戶換約事宜，其後陸續換約， 均未實測現場及指明確實地界，嗣於89年11月9日簽立國有 養地租約，租期自90年1月1日至99年12月31日。在新約簽訂 前之72年12月18日訴外人翁榮華即無權占有部分系爭土地建 築磚造平房等使用，被上訴人無視民法第423條規定而不完 全給付，伊仍按承租面積給付租金；被上訴人明知他人占用 部分系爭土地，仍願繼續出租，且數次換約收取租金，同意 租約效力，自不受該他人占用土地之影響，被上訴人嗣竟以 之謂伊已供其他非耕作使用，未自任耕作，原訂租約無效為 由，於95年3月21日函通知租賃關係消滅，致兩造間之租賃 關係陷於不明確，爰起訴請求確認租賃關係存在，原審駁回 其請求尚有未洽，提起上訴，聲明求為判決：如主文所示。三、被上訴人則以：上訴人依兩造國有養地租約使用系爭土地， 依據耕地三七五減租條例第16條第1項承租人應自任耕作之 規定，及國有養地租賃契約書第4條第5項第2款承租人須自 任養殖使用，同條第4項第4點承租人應作養殖魚、蝦、貝類 之用之約定，上訴人應將系爭土地作為養殖使用。伊於95年 2月26日派員勘查結果部分系爭土地為訴外人翁榮華占建如 後附圖所示之磚造平房、水塔、鴿舍及庭院使用，上訴人顯 係未自任耕作自明，故系爭國有養地租賃契約向後失其效力 。雖僅部分承租土地為訴外人翁榮華占建磚造平房等使用， 惟承租土地一部分未自任耕作，全部租約即歸無效，且依同 租約第4條第5項第1款及第8項第5款約定得終止租約，是原 審駁回上訴人之訴，並無不合，聲明求為判決： ㈠上訴駁回。
㈡訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第37、45頁）： ㈠台南縣政府在代管系爭土地期間，將之整筆出租訴外人張 奢與張老福等2人，於55年終止代管移交被上訴人管理後 ，由於訴外人張老福之繼承人放棄承租權，旋由訴外人張 奢單獨承租。上訴人於71年11月間受讓承租權，並於72年 2月18日向被上訴人申請辦理承租權過戶換約事宜，經被 上訴人勘查現場並製作現場圖後，同意上訴人自72年1月1 日起租用系爭養地，歷經上訴人多次申請換約續租，租期 至99年12月31日止。
㈡訴外人翁榮華、翁萬力占建系爭土地如原審判決附圖所示
Ａ部分磚造平房（門牌：十份村84之5號）跨建系爭土地 面積0.0139公頃、Ｂ部分水塔面積0.0003公頃、Ｃ部分鴿 舍跨建系爭土地面積0.0028公頃，並由訴外人翁榮華設籍 在該處使用，使用面積約0.0290公頃。翁榮華於95年1月 20日向被上訴人申請承租該國有非公用不動產使用部分毗 鄰之同地段81-11地號國有基地，經核准並就該部分與翁 榮華於95年3月29日簽訂國有基地租賃契約書，租期自95 年2月1日起至100年12月31日止。又翁榮華等所有建物門 牌經七股鄉戶政事務所查告最早設籍時間為72年5月17日 。翁榮華等自其時起係無權占有系爭租地之上述位置。 系爭土地呈狹長形，面臨十五米之鄉道。
㈢被上訴人以訴外人翁榮華占用部分系爭土地建造磚造平房 、水塔、及鴿舍及作庭院使用，據而主張上訴人未自任耕 作，違反耕地三七五減租條例第16條第1項未自任耕作之 規定，原訂租約無效為由，於95年3月21日函通知上訴人 兩造租賃關係消滅。雙方經台南縣政府租佃爭議委員會調 處後，決議「租約繼續有效，承租地被佔用部分，請承租 人排除，回復原狀」，惟被上訴人不服調處決議，提出異 議。
五、訴外人翁榮華未經被上訴人同意，無權占用部分系爭土地， 建造磚造平房、水塔、及鴿舍及作庭院使用，為出租人之被 上訴人應負排除義務：
㈠按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租 人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之 狀態，民法第423條定有明文。又出租人以合於約定使用 收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人 使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約 定使用收益之狀態。故租賃物在租賃關係存續中，受有妨 害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責 於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有 除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態（最 高法院77年度台上字第2369號判決）。最高法院89年度台 上字第1265號判決亦同認租賃物於交付後遭第三人不法占 有，致承租人之使用、收益租賃物受有妨害，出租人即負 有除去妨害之義務，應向第三人行使其返還請求權，以交 付承租人。
㈡經查，系爭土地中遭訴外人翁榮華無權占用0.0290公頃建 造磚造平房、水塔、及鴿舍及作庭院使用，如前所述。兩 造既於系爭國有養地租賃契約既約定由承租人之上訴人以 系爭租賃土地作養殖使用，揆諸前開說明，為出租人之被
上訴人，即負有保持租賃物合於約定可供養殖使用狀態之 義務，應排除上開遭訴外人翁榮華無權占用系爭土地中0. 0290公頃所建造磚造平房、水塔、鴿舍及庭院，使土地回 復可供約定養殖使用之狀態，以交付上訴人。在被上訴人 履行此項義務前，不得因訴外人翁榮華之無權占有而指稱 上訴人就該部分為未自任耕作。
六、被上訴人不得以訴外人翁榮華無權占用部分系爭土地建屋等 即謂上訴人不自任耕作，而認違反耕地三七五減租條例第16 條第2項之規定原訂國有養地租賃契約無效；或依系爭租約 第5條第2項，主張租約向後失效：
㈠按減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承 租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人 有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之 用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情 事，固均在不自任耕作之列。惟承租人如僅係消極的不為 耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予 排除侵害，則僅生出租人得否依減租條例第17條第1項第4 款規定終止租約，或承租人得否請求出租人排除第三人之 侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用 而已，尚難謂原租約已因此而歸於無效（最高法院91年度 台上字第1447號判決）。
㈡經查，系爭土地中部分遭訴外人翁榮華無權占用建造磚造 平房等，如前所述。此為承租人於承租耕地遭人占用時， 消極的不予排除侵害，僅生承租人得否請求出租人排除第 三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供 其使用而已。又若上訴人有非因不可抗力繼續一年不為耕 作而任其荒廢，亦僅上訴人得否依減租條例第17條第1項 第4款規定終止租約。均難謂原租約已因為承租人之上訴 人不自任耕作，依減租條例第16條第2項之規定，而歸於 無效。是被上訴人於95年3月21日以台財產南南三字第095 0004762號函（見原審卷第39頁）以上訴人未供養殖使用 ，違反耕地三七五減租條例第16條之規定，通知被上訴人 原訂租約無效，於法尚屬無據。
㈢末查兩造固於系爭國有養地租賃契約第5條第2項約定「承 租人確係自行作養殖使用，無擅自變更使用情事，如有虛 偽不實，願負法律責任，並認租約無效，交還養地」，另 於第4條第4項、第5項第2款分別約定「租賃養地，承租人 應作養殖魚、蝦、貝或其他水產類之用，不得作其他使用 」、「應自行使用，不得將租賃物全部或一部轉租他人使 用」，有租約附卷可明（見原審卷第83,137頁、本院卷第
67頁）。惟上訴人並無「未自行作養殖使用」，已如前述 ，系爭土地之遭訴外人翁榮華無權占用部分系爭土地建屋 等，既未經被上訴人同意，亦難謂上訴人「擅自變更使用 情事」。本件上訴人既無轉租或擅自變更用途之積極行為 ，要非契約約定未自行作養殖使用或擅自變更使用之無效 事由，故被上訴人依系爭國有養地租賃契約第4條第5項第 2款之約定，主張契約向後失效，亦難憑採。
七、被上訴人不得以訴外人翁榮華無權占用部分系爭土地建屋等 ，即據以認上訴人違反系爭租約第4條第4項之約定及民法第 432條善良管理人之注意義務，而終止系爭租約。系爭租約 第4條第4項雖約定：「租賃養地，承租人應作養殖魚、蝦、 貝或其他水產類之用，不得作其他使用。」，違反者依同租 約第4條第5項第1款及第8項第5款之約定，固得終止租約。 惟系爭土地，係遭訴外人翁榮華無權占用建造磚造平房等， 未經被上訴人同意，已如前述，不能謂為承租人之上訴人有 作養殖魚、蝦、貝或其他水產類以外之其他使用。又民法第 432條第1項固規定：「承租人應以善良管理人之注意，保管 租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其生產力。」，惟其 違反之法律效果依同條第2項前項規定：「承租人違反前項 義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。」亦非法 定終止租約之事由。是被上訴人以系爭土地遭訴外人翁榮華 無權占用建造磚造平房等，認上訴人已違反系爭租約第4條 第4項之約定及民法第432條善良管理人之注意義務，而為終 止租約之意思表示，即屬無據。
八、綜上所述，系爭土地中遭訴外人翁榮華無權占用如原審判決 A部分磚造平房、B部分水塔、及C部分鴿舍使用，既非上訴 人未自任耕作等租約法定無效或契約約定無效事由，亦不得 據以終止租約，是被上訴人本於耕地三七五減租條例第16條 第1、2項之規定與系爭國有養地租賃契約，主張系爭租賃契 約無效，或已經終止，即無可採。上訴人請求確認兩造間就 系爭土地，如後附圖除Ａ部分面積0.0263公頃及Ｂ部分面積 0.0054公頃部分外之面積0.4893公頃之養地租賃關係存在， 即屬有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，即有未洽 。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰 由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核 與判決結果不生影響，無一一論述必要，併予敘明。十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第 78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 9 月 4 日
民事第二庭 審判長法 官 丁振昌
法 官 吳上康
法 官 李素靖
上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後20日內，向本院提出理由書（須附繕本）。依法並應委任律師為訴訟代理人，始得上訴。中 華 民 國 96 年 9 月 4 日 書記官 李淑華
【附記】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請 第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。