臺灣高等法院臺南分院民事判決 96年度上字第100號
上 訴 人 丙○○○
訴訟代理人 陳適庸律師
被 上 訴人 乙○○
訴訟代理人 鄭慶海律師
上列當事人間請求確認土地優先購買權不存在事件，上訴人對於
中華民國96年4月24日臺灣臺南地方法院第一審判決（95年度訴
字第1620號）提起上訴，本院於96年8月28日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：訴外人林水池所有坐落台南市○○區○○ 段303、304、305地號土地（下稱系爭土地）經原審95年度 執字第4965號強制執行事件於民國95年8月22日進行拍賣， 由上訴人與訴外人蘇修慶、蘇詠傑以新台幣（下同）6,305, 000元得標。被上訴人於上開強制執行程序中主張對系爭土 地有承租權，租期自83年3月1日起至103年2月29日止，被上 訴人承租系爭土地興建房屋，依土地法第104條規定對系爭 土地有優先承買權，惟系爭土地上編定門牌號碼台南市○○ 區○○路3段392之46建物（下稱系爭建物），為非法搭建之 違章建築，隨時會被拆除，即不受土地法第104條之保護； 且依該條規定得主張優先購買之權利者，應以房屋所有人為 限，系爭建物並非被上訴人興建，亦非被上訴人所有，其就 系爭土地之出賣，自無優先承買權等語。並聲明：㈠原判決 廢棄。㈡確認被上訴人就系爭土地優先承買權不存在。二、被上訴人則以：
㈠、系爭建物係被上訴人向訴外人林水池承租系爭土地後所興建 ，並自83年5月起經台南市稅捐稽徵處安南分處核課房屋稅 ，以被上訴人名義納稅至今達十多年之久，被上訴人自為系 爭建物之所有人，依土地法第104條規定「基地出賣時.... 承租人有依同樣條件優先購買」，係以基地存在租賃關係為 成立要件，申言之，若房屋與基地之間存在租賃關係，則地 上建物是否合法建物或違章建物均不影響基地租賃契約之效 力，法條亦未明文規定只有合法之建物始得承租基地興建， 系爭建物雖屬違章建築，惟仍屬依法課徵房屋稅而獲政府承 認可使用之建物，依土地法第104條之規定，被上訴人自享 有優先承買權，上訴人任意憑空主張被上訴人非房屋所有權 人，又不能舉證被上訴人非房屋所有權人，亦不影響被上訴
人基於土地承租人可享有優先承買之權。又原審95年度執字 第4963號民事強制執行事件拍賣訴外人林水池所有系爭土地 時，於拍賣公告中已明確載明承租人乙○○（即被上訴人） 對系爭土地有優先購買權之條件，而訴外人林水池對此買賣 條件亦無異議，且上訴人於投標前亦未向法院聲明對上開優 先購買權之條款保留爭訟之權利及理由，仍無條件依據拍賣 公告投標應買，應認上訴人亦係同意被上訴人有優先購買權 之買賣契約條件下投標應買，依該條款對上訴人自有拘束之 效力，茲被上訴人待法院通知被上訴人行使優先購買權並繳 納價金後又提起本訴，自與買賣契約之約定有違，應認被上 訴人提起本件訴訟欠缺權利保護要件之訴訟利益等語，資為 抗辯。
㈡、於本院補稱：
①、系爭土地於85年攝製航測圖地形圖時，該等土地內即有舊有 建築物存在，此有附卷之台南市政府民國96年1月19日南市 都計字第09616005906號函檢附之航測圖地形圖可証。是則 被上訴人於93年10月5日房屋設籍課稅申明書登載系爭房屋 （原門牌台南市○○里○○路○段488-1號，94年3月25日改 編為台南市○○路○段392之46號-見原審卷第48頁台南市安 南區戶政事務所函參照）於83年4月7日興建完成等情（原審 卷第51頁）足証與事實相符。準此，被上訴人於83年3月1日 向上揭三筆土地所有人林水池簽訂土地租賃契約承租該等土 地，作為建築上開鐵厝房屋之基地，不但在時間上已相互契 合。且上開土地於93年間即曾由債權人台南市農會聲請原審 法院93年度執字第33890號強制執行事件實施拍賣在案，當 時被上訴人亦於94年2月17日具狀陳報上開土地租賃契約在 案。
②、被上訴人於83年3月1日與林水池簽訂之土地租賃契約書第5 條第1項約定「本租賃物係供乙方合法使用，乙方為有效使 用租賃物得自行在租賃物上搭建鋼鐵造建物供己使用」，茲 該土地租賃契約書為真正，已為兩造所不爭之事實（見原審 卷第31頁）自屬真正，再稽諸訟爭建物亦為鋼鐵造，有現場 照片可証（見原審卷82頁至84頁），則該建物為被上訴人依 據上開約定租地所建造，應可認定。
③、台南市稅捐稽徵處安南分處96年1月24日函，檢送原審法院 之訟爭房屋稅籍資料，其中系爭土地所有人（即出租人）林 水池93年10月6日開具之切結書亦載明：「立切結書人林水 池所有坐落台南市○○段303、304、305地號等三筆土地於 83年4月7日同意乙○○搭建鐵厝使用」等情（原審卷第54頁 ），另因被上訴人於83年間興建系爭房屋，並未申報設籍繳
納房屋稅直至93年間為稅捐機關發覺，被上訴人遂於93年10 月5日填具「房屋設籍課稅申明書」完成設籍課稅之手續， 而在該「申明書」上亦記載「....房屋確係本人於83年4月7 日興建完成....」等語（原審卷第51頁）。並遭補繳尚未逾 5年課稅時效之89年、90年、91年、92年等年度之房屋稅有 附卷補稅之房屋稅繳款書可稽（見本院卷）。則被上訴人若 非系爭房屋之原始興建人，何需負擔補繳之房屋稅賦？此參 之，現任房屋承租人黃照清在原審法院亦証述：「....當初 我是林水池的兒子承租土地及上面的鐵皮屋，林水池的兒子 說鐵皮屋是乙○○的....」等語（見原審卷第66頁），而上 開補繳四年份房屋稅及証人黃照清承租房屋時，亦知情被上 訴人為房屋所有人等情亦原始興建，均係在本案糾紛發生之 前即已存在自不可能作假，其真實性應可採信。④、又查係爭房屋，係案外人甲○○介紹綽號「泰仔」之人為被 上訴人僱工興建，甲○○並為鐵捲門之承攬人，敬請傳訊應 可証明被上訴人為訟爭房屋之原始建築人。
㈢、並聲明：駁回上訴。
三、按法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受 侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者， 即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴（最高法院 52年台上字第1922號判例意旨參照）。本件上訴人主張其係 前開執行事件拍賣標的之拍定人，並否認被上訴人對標賣標 的即系爭土地之優先承買權，則被上訴人就系爭土地是否有 優先承買權存與否在兩造間即不明確，上訴人有確認利益自 得提起本件確認之訴，合先敘明。
四、兩造不爭執之事實：
（一）系爭土地為訴外人林水池所有，經林水池之債權人台南市 農會聲請原審強制執行，經原審95年度執字第4965號強制 執行定期於95年8月22日進行第3次公開拍賣，由上訴人與 訴外人蘇修慶、蘇詠傑共同以6,305,000元之價格得標。（二）原審95年度執字第4965號強制執行事件於拍賣公告備註第 6點中有載明承租人乙○○對所拍賣之土地有優先購買權 。
（三）被上訴人與訴外人林水池就系爭三筆土地訂有租賃契約， 租期自83年3月1日起至103年2月29日止。（四）系爭土地上搭建有門牌號碼台南市○○區○○路3段392之 46號之未保存登記建物。
五、兩造爭執要旨為：
①、系爭土地上之系爭建物係屬何人所有？
②、違章建築是否得主張土地法第104條之優先承買權？
③、系爭房屋於出租黃照清以前是否已有房屋外觀？茲析述如 下：
（一）有關系爭土地上之系爭建物係屬何人所有部分：１、按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或 公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第358條第1項定 有明文。查被上訴人主張自83年3月1日起即向訴外人林水池 承租系爭土地，與林水池間簽訂有土地租賃契約之事實，業 於原審95年度執字第4965號執行事件提出有林水池簽名蓋章 之土地租賃契約一份為證，而該租賃契約書之真正，於上開 執行事件中並未經訴外人林水池爭執過，則依前揭規定該租 賃契約書即推定為真正，況上訴人於原審審理提示上開租賃 契約書時，亦未表示爭執，並於原審96年1月12日協議兩造 簡化爭點時，上訴人對被上訴人與訴外人林水池就系爭三筆 土地訂有租賃契約，租期自83年3月1日起至103年2月29日止 之事實已表示不爭執並同意列為不爭執事實（原審卷31頁） ，則上開事實即堪認定，上訴人於96年4月10日又具狀主張 上開土地租賃契約係臨訟虛偽書立，於本院稱系對於契約書 形式上真正不爭執云云，不可採。
２、次按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條定有明文。又事實有常態與變態之分， 其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者 ，則須就其所主張之事實負舉證責任；又「上訴人起訴主張 表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，應就此虛偽意思 表示之事實，負舉証責任」，最高法院著有86年度台上字第 891號判決、48年度台上字第29號判例可資參照。查，被上 訴人抗辯系爭建物係被上訴人於83年向訴外人林水池承租系 爭土地後所興建等情，業據於強制執行事件中提出土地租賃 契約書一份為證，又經原審向台南市稅捐稽徵處安南分處調 閱系爭建物設籍課稅資料，據該處函覆房屋設籍課稅資料所 示系爭建物確係由被上訴人申報設籍課稅，並於申明書上載 明係被上訴人於83年4月7日興建完成，並檢附有土地所有權 人即訴外人林水池所立之切結書載明「土地於83年4月7日同 意乙○○搭建鐵厝使用」等語，而由稅捐稽徵處設籍課稅， 有該處96年1月24日南市稅安字第09622009960號函及所附之 稅籍資料在卷可憑，另因被上訴人於83年間興建系爭房屋， 並未申報設籍繳納房屋稅直至93年間為稅捐機關發覺，並遭 補繳尚未逾5年課稅時效之89年、90年、91年、92年等年度 之房屋稅有附卷補稅之房屋稅繳款書可稽。（見本審卷34、 35頁）則被上訴人若非訟爭房屋之原始興建人，何需負擔補 繳之房屋稅賦？又房屋稅籍資料雖僅屬行政管理上之資料，
惟一般而言，登記為納稅名義人即應負擔房屋稅繳納義務， 通常應係就該房屋有實際收益使用權利之人，始願意負擔該 房屋稅繳納義務，是違章建物之納稅名義人即為該房屋之所 有權人，係屬常態，被上訴人與土地所有權人林水池既向稅 捐稽徵處申報切結系爭建物為被上訴人所興建並申報登記為 納稅義務人，已如前述，可信其為系爭建物所有權人，上訴 人主張系爭建物非被上訴人所興建，係與林水池、林海添通 謀虛偽簽立土地租賃契約書並申報納稅云云，即屬變態之事 實，依前揭說明，應由上訴人就此變態之事實負舉證責任， 惟上訴人並未能就其主張舉證以實其說。
３、上訴人主張訴外人黃照清於原審95年度執字第4965號強制執 行中曾具狀陳述系爭建物係黃照清所興建，故系爭建物並非 被上訴人所興建等語，惟觀之訴外人黃照清於上開強制執行 事件中自行陳報之資料中提出有房屋租賃契約書一份，該房 屋租賃契約書明確載明黃照清為建物之承租人，出租人則為 被上訴人，有黃照清於上開執行事件中所提出之房屋租賃契 約書一份在上開執行卷內可參，足見系爭建物係黃照清向被 上訴人所承租，黃照清若係系爭建物之所有人何可能簽立上 開租賃契約書載明係以支付租金方式向被上訴人承租系爭建 物使用，且黃照清於原審審理時亦具結證稱：「..303、304 、305地號土地上面本來就有鐵皮屋，鐵皮屋是何人所有我 不清楚，當初我是向林水池的兒子承租土地及上面的鐵皮屋 ，林水池的兒子說鐵皮屋是乙○○的，租金是每月一萬八千 元，從九十二年十月五日開始承租，之後有再多租對面的一 塊土地又多租金一千五百元，一直承租到現在。」「問：（ 為何陳報狀寫土地建物搭建費用共一百七十五萬元？）因為 我後來有整修，我承租的時候鐵皮屋是有主建物存在，裡面 是空屋，我有整修土地地面、加裝水電、搭建廁所、前面又 增建，總共花了一百七十萬元左右，我有整修了好幾次。」 等語（參原審96年2月13日言詞辯論筆錄），於本院結證： 「房子係向林海添承租的。林海添與林水池是父子關係。我 每月承租一開始是一萬八千元，現在一萬六千元，我租金都 交給林海添收取，我承租時有鐵板圍著、有屋頂、有柱子， 我租的時候再花了八十萬元整理水電、電燈、鋪水泥地面、 整修廁所、整修辦公室，但是我在執行處時我申報一百七十 五萬元，是預留空間，將來誰買土地跟我談搬遷費時我有討 價還價的空間，我沒有見過被上訴人乙○○。」（問：租這 件房子之前是否林祺舜租的？）之前我講的前手承租做鐵厝 是林祺舜所租的沒有錯。我租這件房子是林祺舜介紹的，這 中間鐵屋有增設鐵捲門及馬達及雨棚都是林祺舜做的。」「
（問：同一天作證有陳述鐵皮屋是有主建物存在的？）是的 」。）（問：原審卷第八十頁勘驗筆錄陳述是否正確？我有 講，但是我還沒有完全講完，法官就走了」。「本來就有主 建物」等語。證人林祺舜於本院結證：「（問：有無看過乙 ○○這個人？）沒有看過。乙○○他跟林水池兒子什麼關係 我不知道。」（問：有無向張琪郎租過這房子？）有的。」 「（問：你跟乙○○如何認識的？）我是做鐵厝公司，乙○ ○打電話給我要蓋鐵屋，我介紹綽號泰仔去做的，鐵捲門是 我做的，這間房子是在七十幾年或八十幾年蓋的，實際時間 我忘記了，這間房子我是做鐵捲門」。（問：後來租這房子 是向何人承租？）我租這房子是向乙○○租的。我之前有拿 幾次租金給乙○○，後來他說沒有時間說要授權給林海添處 理，我就把租金拿給林海添，我沒有承租後我就介紹黃照清 找林海添承租」。「（問：你是否認識乙○○這人？）本來 不認識，是乙○○打電話到我公司，我公司在和順工業區， 他打電話給我說要蓋鐵厝，我介紹別人去做，因為我電話簿 是記載鐵工廠，所以他才打電話給我，泰仔名字林其成，實 際上他的名字我不知道，他應該住在公園路與民族路口一個 廟的附近，現在住何處我不知道。我叫泰仔去做鐵厝時間這 麼久了我已忘記了，我認識乙○○時他應該三十幾歲的人， 他身高有一百七十公分左右，身材不胖不瘦，我做鐵捲門的 錢有七、八萬元，泰仔做多少錢我不知道。乙○○與林海添 何關係我不知道」等語。足見系爭建物於證人黃照清承租時 已有主建物存在，已有房屋之外觀；並非證人黃照清所出資 興建僅係有整修、增建之情形，並不影響系爭建物所有權之 歸屬關係，上訴人以證人黃照清於執行事件中所陳述之整修 、增建情事，主張系爭建物係黃照清所興建應由黃照清取得 所有權云云，亦無可採。
４、又上訴人主張系爭建物最初向台南市安南區戶政事務所申請 編訂門牌係由林水池申報為其所有，迄至94年3月25日台南 市安南區戶政事務所將原門牌「頂安里19鄰北安路三段488 之1號」改編為「同里北安路三段392之46號」時，乃通知房 屋所有人林水池及代理人林海添，而未通知被上訴人，有台 南市稅捐稽徵處安南分處上開函所附之台南市安南區戶政事 務所南安戶字第01775號函可憑，足證系爭建物係訴外人林 水池所有等語，惟查，台南市稅捐稽徵處安南分處所函覆之 系爭建物設籍課稅資料中雖附有上訴人所主張之台南市安南 區戶政事務所上開函文，惟上開函文僅足以證明台南市安南 區戶政事務所曾通知訴外人林海添、林水池系爭建物門牌改 編之事實，且觀之該函文內容係答覆受文者所查事項，並非
主動通知門牌整編事實，足見戶政事務係因訴外人林海添查 詢戶籍門牌而逕答覆林海添系爭建物門牌改編事宜，並無從 證明林水池或林水池曾向戶政事務所申報系爭建物為其所有 之事實，況戶政事務所所掌理之事項係身分登記、遷徙登記 、登記之申請、變更、更正及撤銷事項等有關戶籍登記業務 相關事項，與房屋所有權歸屬並無關聯，上訴人主張林水池 有向戶政事務所申報系爭房屋為其所有，顯與戶政事務所所 掌事項不符，不足採信，亦無從以上開函文證明系爭建物係 屬林水池出資興建為其所有。
５、又上訴人主張被上訴人所提出之土地租賃契約書簽訂日期為 83年3月1日，惟被上訴人於93年10月5日向台南市稅捐稽徵 處安南分處申報房屋稅時所附之林水池切結書卻謂於83年4 月7日同意被上訴人搭建鐵厝使用，二者日期顯有出入，足 證租賃契約書係臨訟書立云云，惟土地租賃契約書簽立日期 與同意興建房屋日期不同，並無何違常情之處，況系爭土地 於85年攝製航測圖地形圖時，該等土地內即有舊有建築物存 在，此有附卷之台南市政府民國96年1月19日南市都計字第0 9616005906號函檢附之航測圖地形圖附本院卷可証。是則被 上訴人於93年10月5日房屋設籍課稅申明書登載系爭房屋（ 原門牌台南市○○里○○路○段488-1號，94年3月25日改編 為台南市○○路○段392之46號-見原審卷第48頁台南市安南 區戶政事務所函參照）於83年4月7日興建完成等情，足証與 事實相符。準此，被上訴人於83年3月1日向上揭三筆土地所 有人林水池簽訂土地租賃契約承租該等土地，作為建築上開 鐵厝房屋之基地，在時間上已相互契合。上訴人徒以上開日 期不同，主張土地租賃契約書係虛偽簽立，尚無可採。此外 ，上訴人亦未提出其他證據足以證明被上訴人與林水池間就 系爭土地租賃契約有通謀虛偽意思之情事，上訴人上開主張 ，即無足取。
６、綜上，上訴人既未能舉證證明系爭建物有其他所有權人，則 由被上訴人提出之土地租賃契約書、房屋設籍課稅相關資料 所示及證人黃照清之證述，被上訴人抗辯系爭建物為其所有 ，堪予採信。
（二）有關違章建築是否得主張土地法第104條之優先承買權部 分：
按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件 優先購買之權；出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂 立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第 104條第1項前段、第2項後段定有明文。上開規定旨在使 地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土
地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後 ，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。又違章 建築雖因違反行政上建築管理規則致無從辦理所有權移轉 登記，然並非不得為交易、讓與之標的；且依土地法第10 4條第1項規定意旨，亦無囿限於業經保存登記（所有權第 一次登記）之房屋始有其適用。查系爭建物雖屬違章建築 ，然依前所述，系爭建物係屬被上訴人所有，而被上訴人 與系爭土地之所有人林水池確簽訂有土地租賃契約書，亦 已如前述，再參諸土地租賃契約書第5條亦載明乙方（即 被上訴人）得自行在租賃物上搭建鋼鐵造建物供己使用， 堪認被上訴人確係以在訴外人林水池所有之系爭土地上有 房屋為目的而租用基地。揆之首揭說明，被上訴人本於上 開基地租賃承租人之身分，於系爭土地出賣時，自得主張 優先購買權。從而，上訴人訴請確認被上訴人就伊與訴外 人於95年8月22原審拍賣以6,305,000元得標之系爭土地之 優先購買權不存在，為無理由，不應准許。
六、綜上所述，本件上訴人系爭建物為非法搭建之違章建築，隨 時會被拆除，即不受土地法第104條之保護；系爭建物並非 被上訴人興建，亦非被上訴人所有，其就系爭土地之出賣， 自無優先承買權云云為不足採，從而，上訴人請求確認被上 訴人就系爭土地優先承買權不存在，為無理由，不應准許。 原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決 不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 9 月 11 日 民事第四庭審判長法 官 王惠一
法 官 王浦傑
法 官 蘇重信
上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後20日內，向本院提出理由書（須附繕本）。依法須繳納裁判費並應委任律師為訴訟代理人，始得上訴。
中 華 民 國 96 年 9 月 11 日 書記官 黃文生
【附記】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。