臺灣高等法院臺中分院民事判決 96年度上更㈡字第1號
上 訴 人 寅○○
申○○
共 同
訴訟代理人 陳益軒律師
複 代理人 黃柏霖律師
戌○○
被 上訴人 亥○○
丁○○
戊○○
丑○○
乙○○
丙○○(即林新助之承受訴訟人)
卯○○(即林新助之承受訴訟人)
庚○○(即林新助之承受訴訟人)
己○○(即林新助之承受訴訟人)
未○○(即林新助之承受訴訟人)
癸○○(即林新助之承受訴訟人)
壬○○
辰○○○
弄5號
子○○
午○○
巳○○
共 同
訴訟代理人 李春生律師
辛○○律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國89年4月
15日臺灣臺中地方法院86年度訴字第1349號第一審判決提起上訴
，本院判決後，經最高法院第二次發回更審，本院於中華民國96
年9月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文
上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用均由上訴人負擔。 事實及理由
壹、聲明部分：
一、上訴人方面：㈠原判決除確定部分外，均廢棄。㈡上廢棄部 分：⑴被上訴人亥○○應將台中縣太平市○○路段第105-21 地號土地如附圖所示G1部分 (面積171平方公尺)之地上物拆 除，並將上開建物占用之土地及同地號土地如附圖所示G2部
分 (面積25平方公尺)之土地返還上訴人，並應給付上訴人 189,002元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息，另自86年6月1日起至交還土地日止，按年給 付上訴人21,952元。⑵被上訴人未○○、癸○○、丙○○、 卯○○、庚○○、己○○等六人應將同上段第105地號土地 如附圖所示C1部分 (面積：116平方公尺)、第105-26地號土 地C1-1部分 (面積：47平方公尺)、第105-3地號土地如附圖 所示C1-2部分 (面積：4平方公尺)之地上物拆除，並將上開 地上物占用之土地返還上訴人，且應給付上訴人277,534元 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利 息，另自86年6月1日起至交還土地日止，按年給付上訴人 19,376元。⑶被上訴人辰○○○、子○○、午○○、巳○○ 、丁○○、戊○○、丑○○、壬○○應將同上段第105地號 土地上如附圖所示B1部分 (面積：197平方尺)、B2部分 ( 面積：36平方公尺)及第105-3地號土地如附圖所示B2-1部分 (面積：24平方公尺)之地上物拆除，並將上開地上物占用之 土地及105號土地如圖所示B3部分 (面積：79平方公尺)之土 地返還上訴人，且應連帶給付上訴人621,777元及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另自86 年6月1日起至交還土地日止，按年給付上訴人53,512元。⑷ 上訴人乙○○應將同上段第105地號土地上如附圖所示A1 部 分 (面積：125平方公尺)之地上物拆除，並將上開地上物占 用之土地及同地號如附圖所示A2部分 (面積：35平方公尺) 之土地返還上訴人，且應給付上訴人306,992元及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另自86 年6月1日起至交還土地日止，按年給付上訴人26,064元。㈢ 上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人方面：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決時，願供擔保 聲請免為假執行之宣告。
貳、陳述及理由部分：
一、上訴人主張：
㈠、坐落台中縣太平市○○路段第105、105-3、-7、-20、-21、 -22、-23、-26地號等八筆土地（下稱系爭土地）為上訴人 共有，應有部分各二分之一。被上訴人分別無權占用上開土 地內如附圖所示，即亥○○占用G1、G2部分，並在G1部分建 有房屋；未○○、癸○○、丙○○、卯○○、庚○○、己○ ○等六人（即林新助之繼承人，下稱未○○等六人）占用C1 、C1-1、C1 -2部分並建有房屋；辰○○○、子○○、午○ ○、巳○○、丁○○、戊○○、丑○○（以上7人為林松木 之繼承人）、壬○○（林國榮之繼承人，與辰○○○等7人
合稱辰○○○等8人）占用B1、B2、B2-1、B3部分，並在B1 、B2、B2-1部分建有房屋；乙○○占用A1、A2部分，並在A1 部分建有房屋，伊自得依民法第767條規定請求被上訴人等 分別拆除上開建物並交還占用之土地。又被上訴人占用上開 土地，受有相當於租金之利益，致伊受有損害，伊亦得本不 當得利之法則，請求被上訴人返還自民國76年10月15日起算 之不當得利。被上訴人固抗辯渠等或渠等之被繼承人與原地 主即其前手間原存有租地建屋之法律關係存在，惟為上訴人 否認，縱該抗辯屬實，亦因渠等積欠歷年租金，經上訴人申 ○○於75年9月及76年1月間以原地主之受任人之地位，催告 被上訴人或渠等被繼承人限期繳納，但均因未依限繳納而租 約終止在案，嗣並經上訴人以本件起訴狀繕本之送達為催繳 租金之意思表示，並於本件訴訟中口頭向被上訴人為解除契 約之意思表示，該租賃契約亦已不存在。況被上訴人現使用 之房屋，均係50年至60年間所建築，並非日據時期早已存在 之房屋，乃重新建築者，是以即令渠等就系爭上開土地，原 有租地建屋法律關係存在，亦因房屋已不堪使用而消滅等情 。爰求為命被上訴人等應分別拆除上開建物並交還占用之土 地及給付不當得利（分別詳如上揭上訴聲明第2項所示）之 判決。（關於上訴人另對李義雄、林美菊、林坤山、韓瑞木 、李銘鎔、林永成請求部分，業已判決確定。另對酉○○請 求部分，則經上訴人撤回起訴確定）。
㈡、在本院補充陳述：
⒈按最高法院發回更審之理由略以：「本件系爭土地租金催告 係在履行地以外之處所給付，原審認其催告已生催告之效力 ，其所憑依據為何，未見原審鄴判決理由項下敘明其得心證 之理由，有判決不備理由之違法。」然查，系爭催告函，已 生催告之效力，詳述如後：
⑴系爭土地原所有權人林鑽燧所委託管理人葉作樂律師收租方 式，係通知承租人將欠繳稻穀送至太平市新光村李永昌碾工 廠，或按市價折現送至其律師事務所 (位於台中市○○路28 號)繳納，本件應屬由債權人指定清償地之「赴償債務」。 ⑵上訴人申○○受林守成三人之委託於75年9月9日依序以台中 郵局1211、1213、2018號存證信函分別通知林新助、乙○○ 、被上訴人辰○○○、子○○、午○○、巳○○、戊○○、 丑○○、丁○○之被繼承人林松木等人，及以台灣台中地方 法院（下稱台中地院）76年聲字第50號民事裁定對被上訴人 亥○○為上開存證信函意思表示之通知意旨，表明其受36筆 土地 (含系爭土地)，茲以每平方公尺6,050元出售，請於文 到20日內，依臺端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開
價格訂立買賣契約，並交付價款，另臺端自54年起積欠之租 金，限於文到10日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向 游振福處繳清，逾期即終止租約等語。
⑶被上訴人或其繼承人於收到上開催繳租金之催告函後，即令 認為催告函所指收租者與繳租者之處有所不同或超額催繳， 亦應將自已認為正確之租額向原來收租及繳租之處所繳納或 向法院提存以繳交租金，方屬適法，惟被上訴人收到上開存 證信函後，迄今並未提出任何繳租之證明。
⑷上訴人於存證信函中敘明：「台端自54年起積欠之租金，限 於文到七日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向台中市 ○○路372巷32號之游振福處繳清，逾期即終止租約」等語 ，該存證信函中敘述向游振福處繳納，係因葉作樂律師於67 年間死亡 (委任關係即終止)，無人處理該收租事宜，是該 原先所約定之租金清償地亦因葉作樂律師死亡之情事變更， 早已不存在。是上訴人於受林守成三人之委託後，代為發函 通知被上訴等至游振福處繳納，且游振福處（台中市○○路 372巷32號）位於葉作樂律師事務所處 (台中市○○路28號) 相距甚近，被上訴人等如認該催告係因已不存在之租金履行 地而更改至另一相距甚近之處所為繳納，視為不合法，實有 違反誠信原則。
⑸綜上所述，最高法院發回更審理由，無非係以本件是否有變 更清償地，然本件係赴償債務之清償地變更，該變更係因原 約定清償地早已不存在，且變更後之清償地，亦已於該存證 信函中敘明，被上訴人亦明白認知，原先之租金履行地早已 不存在，如認本件僅更改繳納租金地址，即認催告為不合法 ，實有違誠信原則。
⑹更一審判決認該催告為合法，業已詳細檢視所有卷證，於法 並無不符，則被上訴人於租金履行地已不存在之情況下，指 述該催告更改原租金給付地，實有違誠信原則，最高法院發 回意旨未論及此，而有誤會。
⒉上訴人等除於75年9月及76年1月間，以原地主林守成等三人 受任人之地位催告被上訴人或其繼承人繳納積欠之租金，然 因被上訴人或其繼承人皆未於催告期限內繳納積欠之租金； 上訴人於取得土地所有權後，於96/01/29、96/02/13、96/ 03/03、96/03/07又陸續寄發存證信函催告相對人等給付租 金，然被上訴人等皆未給付租金，是依民法第440條第3項規 定，終止與被上訴人等之租賃契約。被上訴人等，應負給付 遲延責任，茲述如下：
⑴按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任。其經債 權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其 他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限 者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。民法第229條定有 明文。被上訴人係經上訴人催告後，仍未將租金繳納予上訴 人，已如上述，足見被上訴人或其繼承人之租金給付，係經 上訴人催告後，逾期仍不繳納，是被上訴人應負遲延責任。 ⑵承上，被上訴人等係業經通知繳納租金逾期未繳而應負遲延 責任，是該租地建屋之契約已因被上訴人逾期未繳終止該租 約，被上訴人自不得以其為承租人，主張其有優先購買權， 而對抗上訴人。
⒊上訴人取得本件系爭土地，並無土地法第104條之適用，茲 說明如下：63年12月14日上訴人申○○與葉作樂律師訂立系 爭土地買賣契約（債權行為），64年1月10日上訴人申○○ 與葉作樂律師訂立系爭土地買賣契約並於同年月12日辦理所 有權移轉登記（該部分因68年度訴字第2040號確認買賣關係 不存在，塗銷登記，物權行為），66年9月16日林鑽遂之繼 承人林守成等追認葉作樂律師於63年所為之無權代理之買賣 行為有效，此有林守成等之追認書可稽，合先敘明。經查， 1977年9月16日即66年9月16日林守成等聲明書略謂查代理人 葉作樂律師於63年12月24日以聲明人等之被繼承人林鑽燧名 義就台中縣太平鄉○○路段61號、102號、105號、105-1號 等4筆土地與申○○所為之買賣，聲明人等承認葉作樂律師 所為之買賣行為及附隨有關行為完全有效等情，足證系爭土 地之繼承人林守成、林守藩、林玉枝、林守直等4人於66年9 月16日，追認葉作樂律師對係爭土地之出售與出租轉讓一併 讓售與上訴人法律行為有效，該聲明書亦經中華民國亞東關 係會東京辦事處袁菊辰蓋章證實林守成等人之印章為實在洵 可認定。訴外人林鑽燧於47年間死亡後，由其子女林守成、 林守藩、林玉枝、林守直等四人共同繼承。按民法第759條 所謂不得處分其物權，並不包括與訂立買賣或其他債之契約 之情形在內（參閱姚瑞光著民法物權篇第28頁及最高法院51 年台上字第133號判例），由是林鑽燧之共同繼承人林守成 等4人雖未辦妥共同繼承登記不得處分其物權但伊等自被繼 承人林鑽燧於47年間死亡後即開始繼承，對於共同繼承之遺 產有權與人訂立買賣契約或其他債之契約。又無權利人就權 利標的物所為之處分，經有權利人之承認始生效力，且經承 認之法律行為，如無特別訂定，溯及為法律行為時，發生效 力，民法第118條第1項，第170條第1項，第115條分別定有 明文。縱認葉作樂律師未經合法委任而將林守成等繼承系爭
土地出賣予上訴人等，但經有權利人上開林守成等4人之承 認，應認為有效力。是上訴人與葉作樂律師於63年12月24日 所訂立之買賣契約為有效。復查，土地所有權之移轉部分， 因未經繼承登記即直接由林鑽燧登記與上訴人，以致無效。 但此係所有權移轉之物權行為與簽訂買賣契約之債權行為係 獨立之兩種不同之法律行為，自不因物權行為之無效即連同 出賣之債權行為亦歸於無效（參閱最高法院66年度台上字第 3897號判決），由是共同繼承人林守成等於未辦理繼承登記 前所與上訴人訂之本件買賣契約益證於法尚非無效明確。末 查，土地法第104條係於64年7月24日總統（64）台統㈠義字 第3366號令修正公布，上訴人與葉作樂律師簽訂買賣契約時 為63年12月24日，此時並無土地法第104條之適用，是被上 訴人等主張土地法第104條「基地出賣時，地上權人、典權 人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地 所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後 定之。前項優先購買權，於接到出賣通知後10日內不表示者 ，其優先權視為放棄。出賣人未通優先購買權人而與第三人 訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」，抗辯上 訴人等因出賣人未通知出知租人優先購買，是不得以該買賣 契約對抗被上訴人等，洵屬無據。綜上所陳，上訴人就系爭 土地於63年12月24日與葉作樂律師簽定之土地買賣契約為有 效之買賣契約，當時並無土地法第104條之適用，是被上訴 人等主張以104條抗辯上訴人，是無理由，於法無據。 ⒋退步言之，縱認該買賣時點為被上訴人所主張為73年5月15 日，換言之，本件系爭土地即有土地法第104條之適用。按 「土地法第104條之立法意旨，在於使土地與其上房屋同歸 一人所有，既維持房屋與基地權利之一體性，杜絕紛爭，並 盡經濟效用；非在使巧取利益。是優先買權人應在相當期限 內行使其權利，若長期不行使，不僅有悖於法之安定性，且 嗣後如房地價格高漲，仍許行使優先購買權，尤與法律規定 依同樣條件購買之本旨不符。以故，優先購買權人既於所有 權人徵詢購買時，明示不願購買，又明知嗣後已有買賣行為 ，依法得請求優先購買，仍長期數年不行使優先購買權，待 價格巨幅上漲後，始行使優先權，主張以數年前之價格優先 購買，則其權利之行使，難謂無違反誠信原則。」最高法院 86年台上字第669號判決，足資參照。次按，權利之行使， 不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148 條第1項定有明文。該條所稱權利之行使，是否以損害他人 為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他 人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。
倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受 之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權 利社會化之基本內涵所必然之解釋。查被上訴人等於73年5 月15日後明知上訴人等與原土地所有權人（林守成等3人） 就該系爭土地有買賣之行為，至今已逾23年，然其等卻從未 對林鑽燧之繼承人即林守成等三人主張優先購買權之意思表 示，且其等於上訴人取得系爭土地所有權後亦以其有優先購 買權抗辯原告等無收取租金之權利，其等自73年起，即從未 給付租金予上訴人，經上訴人等催告後仍拒絕給付，其等已 損害上訴人等利益至鉅，依上開判決及法條規定，被上訴人 等之行為顯已違反「誠信原則」。
二、被上訴人則以：
㈠、被上訴人或被上訴人之被繼承人與訴外人林鑽燧間，自日據 時期起就系爭土地即已有基地租賃關係，並按各住戶佔用之 面積以稻穀或折算現金繳租。惟林鑽燧於光復後不久即遷居 日本，管理土地不便，且名下耕地均被政府依耕者有其田條 例徵收放領給佃農，故僅剩建地（系爭土地為其中之一）部 分未被徵收，乃委託其親戚即訴外人葉作樂管理及收租。嗣 林鑽燧於47年8月16日死亡，上開出租之土地，乃由其繼承 人林守藩、林守直、林守成、林玉枝等人繼續委託葉作樂律 師管理。然葉作樂律師因64年1月10日（私契日期63年12月 24日）以林鑽燧名義偽造買賣契約將上開土地出賣予上訴人 申○○，並違法辦理所有權移轉登記予申○○後，經伊等或 伊等被繼承人及其他承租人發現後提出訴訟，葉作樂即忙於 官司，無暇收租事宜，至67年間死亡，此後，林鑽燧之繼承 人即未再親自或委託他人收租。上開葉作樂律師偽造買賣契 約出賣土地乙事，嗣經伊等或伊等之被繼承人提起確認買賣 關係不存在及塗銷所有權移轉登記之訴（原審法院68年訴字 第2040號、本院68年度上字第1154號、最高法院70年度台上 字第1468號）勝訴，上訴人申○○敗訴後，親赴日本，於72 年8月20日與訴外人即林鑽燧之繼承人林守成、林守藩、林 玉枝、林守直簽訂和解書，其和解主要內容為追認葉作樂律 師與上訴人申○○於63年12月24日所訂立之買賣契約書，除 確認原買賣價金1,040,000元外，並約定於上訴人申○○交 付林守成等四人和解金10,000,000日圓後，原買賣契約書仍 確認有效，並約定若有租地權、租屋權、佃農權及優先購買 權等糾紛，由上訴人申○○自行處理。嗣林守成等四人並出 具授權書，授權辦理繼承登記，所有權移轉等相關事宜，而 於76年6月將含系爭土地在內之36筆土地移轉登記為上訴人 二人所有。按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依
同樣條件優先購買之權。前項優先購買權人於接到出賣通知 後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先 購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先 購買權人。土地法第104條第1項前段及第2項定有明文。本 件，上訴人申○○雖曾以林守成、林玉枝、林守直之受任人 地位，於75年9月9日依序以台中郵局第1213、2018等號存證 信函分別通知被上訴人乙○○、林松木（被上訴人辰○○○ 等7人之被繼承人）等人，及以台中地院76年聲字第50號民 事裁定對被上訴人亥○○為與上開存證信函意思相同意旨之 意思表示通知之公示送達，然其存證信函之通知意旨，僅表 明：「其受林守成等三人委任全權處分台中縣太平鄉○○路 段36筆土地（按含本件系爭土地），茲以每平方公尺新台幣 6,050元出售，請於文到20日內，依台端所用面積向寄件人 所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另 台端自54年起積欠之租金，限於文到10日內依約定稻谷照農 會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約」等 語，並未表明出賣人林守直等人已於72年8月20日將上開36 筆土地以新台幣1,040,000元及日圓10,000,000元出賣於申 ○○之事實（退步言，縱依李燕參以林守直之代理人名義與 申○○、李文騫於73年5月15日所訂立之不動產買賣契約書 記載，買賣價金亦僅新台幣2,217,294元8角及日圓1,000萬 元），且未明確催告伊等或伊等被繼承人或其他承租佃農是 否欲行使優先購買權，更將出賣之價金刻意虛偽提高至每平 方公尺價格6,050元，而與原來買賣契約之約定不符，又未 明示伊等或伊等繼承人占有之面積多少及應繳之租金數額， 或未對已故承租人之全體繼承人為之，其催繳欠租之催告並 不合法。甚至上訴人申○○以林守直等人之授權人地位與上 訴人寅○○、申○○二人於76年6月27日所訂立之土地買賣 所有權移轉契約書更虛偽記載系爭36筆土地之買賣價金為新 台幣113,419,350元整（折合每平方公尺6,050），且虛偽記 載價款交付方法「登記完畢日一次付清」，然實際上並無該 項一億多元之買賣，亦無交付一億多元價金之事實，更何況 土地登記簿登記「原因發生日期」為76年6月27日，原因為 買賣，然其向伊等或伊等被繼承人所發存證信函之日期為75 年9月9日，送達日期或為75年9月10日，或為同年9月11日或 為於76年2月6日公示送達，由此觀之，上訴人於發存證信函 之當時，尚無上開一億多元之買賣存在，又如何能通知行使 優先購買權？且伊等系爭土地之基地承租人，所得以「同一 條件」行使優先購買權，其所謂同一條件，應係指林守直等 三人與申○○、寅○○間就上開36筆土地成立買賣之真正買
賣價格而言，而非以經上訴人申○○灌水提高後之不實價格 。基此，上訴人申○○、寅○○於申請辦理上開36筆土地之 所有權移轉登記時，係以不實之買賣，且以上開不合法催告 之存證信函及公示送達作為伊等或伊等被繼承人優先購買權 人放棄其優先購買權者之應檢附證明文件，其登記顯屬違法 ，其買賣契約自不得對抗優先購買權人即承租人之伊等；又 催繳租金之催告既不合法，自亦不生合法終止租約之效果。 伊等原租地建屋關係仍繼續存在，並非無權占有。再，伊等 現有之建物，並無重新建築者，亦非不堪使用；且退步言之 ，縱認有改建之事實，亦係在租賃存續中改建，在改建之後 ，原地主及上訴人仍有繼續收租之行為，是亦因出租人同意 而繼續收租，而發生新的不定期租賃關係，所謂不堪使用， 亦應以重新改建後之建物不堪使用時為準。上訴人既未合法 通知伊等優先購買，其取得之土地所有權不得對抗伊等承租 人，自亦無權據此為主張之權利等語，資為抗辯。被上訴人 壬○○另以：伊所使用之系爭太平市○○路45號房屋係伊出 生時即已建造之房屋，土地係祖先時向地主林鑽燧承租，房 屋牆壁為土磚（土角厝）建造，雖經修建，然主體仍為土造 。伊否認有收到上訴人75年9月所發通知優先承購及催繳欠 租之存證信函，應由上訴人舉證等語，資為抗辯。㈡、在本院補充陳述：
⒈本院93年度上更㈠字第14號卷第2頁附圖（即台中縣太平地 政事務所複丈成果圖）編號B建物係被上訴人壬○○祖父林 添旺承租興建之房屋，林添旺死後房屋自為法定繼承人公同 共有（因房屋未辦理建物登記，無法辨理繼承登記及共有權 移轉登記）又因林添旺死後由長子林松木繼為“戶長”，全 家仍繼續同居共財，故由林松木出面繳納租金，林松木與林 國榮分炊後房屋各分管一半使用，故在法律上被上訴人壬○ ○與林松木繼承人辰○○○等7人目前仍為編號B建物之公同 共有人。任何催告或所謂終止租約之意思表示未對全體共有 人為之，依法對全體共有人不生效力。
⒉縱依上訴人所主張系爭上地原所有人林鑽燧所委託管理人葉 作樂律師牧租之方式，係通知承租人將欠繳稻穀送至太平市 新光村李永昌碾米工廠，或按市價折現送至其律師事務所繳 納，並發給承租人「租金繳納記帳」為憑，則邱塗全於75年 9月及76年1月間催告被上訴人或其被繼承人，在該函中表示 ：台端自54年起積欠之租金，限於文到7日內依約定稻谷照 農會公告價格折算現金向台中市○○路372巷32號之游振福 處繳清，逾期即終止租約，顯係催告在履行地以外之處所為 給付，應不生催告效力，因：①依原契約約定或從來之清償
地為"稻谷"繳至太平市新光村李永昌碾米廠，如"現金"則送 至葉作樂律師事務所，變更約定清償地應未得債務人之同意 ，不生催告租金之效力。②系爭土地原與農地共同承租，約 定以“稻谷”為給付種類，並以農會公告價格折算現金為代 物清償性質，但代物清償與否之選擇權在於承租人而非出租 人，上訴人申○○以代理人身份之催告函或公示送達之意思 表示，片面變更約定給付種類，指定承租人應以農會公告稻 穀價格折算現金清償，有害於承租人得選擇以稻谷清償之利 益。被上訴人或其繼承人須於申○○以林守戌等三人之受任 人之地位發函上訴人或其被繼承人限期繳納欠租金之前，業 經通知（地主林守成等三人）繳納租金逾期未繳而已負遲延 責任，申○○以受任人所發存證信函及公文送達意見表示始 生終止契約之效力。對於先前林守成等三人已有通知繳納租 穀之事實，上訴人應負舉證責任。
⒊最高法院95年度台上字第2563號判決意旨，該件原告起訴之 事實理由亦即事實上及法律上之陳述法律關係，證據，兩造 主張及抗辯均與本件相同，該確定判決之確定力為被上訴人 所有房屋就其基地與原地主間有不定期之租賃關係，原地主 出賣基地時，未經合法通知被上訴人優先承購，雖上訴人已 登記取得系爭上地之所有權，惟依民法第426條及上地法第 104規定, 仍不得封抗有優先承購權之被上訴人，被上訴人 之房屋占有系爭土地並非無權占有。故本件上訴人不能本於 所有人之地位主張被上訴人等為無權占有，要求拆屋交地或 給付不當得利。確定被上訴人等仍與原地主即林守直、林守 成、林玉枝等三人間之不定期租賃契約關係仍有效存在。三、兩造對下列事實不爭執，並有土地登記簿謄本、台灣台中地 方法院68度訴字第2040號民事判決影本、授權書影本4份、 和解書及中譯文影本各1份、不動產買賣契約書影本1份、台 灣台中地方法院74年度繼字第17號民事判決書影本1份、存 證信函影本6份、台中地方法院76年度聲字第50號民事裁定 影本1份、土地買賣所有權移轉契約書、登記申請書影本各 1份、戶籍謄本、測量成果圖等件為證，堪認為真實，並得 採為判決基礎：
㈠、系爭土地原屬林鑽燧所有。
㈡、林鑽燧於47年8月16日死亡，其族親葉作樂律師於63年12月 24日仍以林鑽燧名義與上訴人申○○訂立買賣契約，將系爭 土地及附連共36筆土地移轉登記予上訴人申○○，嗣經原被 上訴人林松木等人提起確認買賣關係不存在及塗銷所有權移 轉登記之訴，經法院判決林松木等人勝訴確定，上訴人申○ ○之所有權登記遂遭塗銷。
㈢、林鑽燧之繼承人林守成、林守直、林玉枝、林守藩等四人與 上訴人申○○於72年8月20日書立和解書，承認葉作樂前所 為買賣契約，並委由訴外人李燕參代理處理出賣事宜。㈣、73年5月15日林守成、林守直、林玉枝、林守藩四人與上訴 人申○○、訴外人李文騫就同上36筆土地簽立買賣契約，未 及辦理移轉登記，林守藩即死亡，由其餘三人繼承之，嗣李 文騫將上開土地應有部分二分之一之債權出賣予上訴人寅○ ○，上訴人申○○、寅○○二人乃於76年10月14日取得系爭 土地之所有權，應有部分各二分之一。
㈤、上訴人申○○以訴外人林守成、林玉枝、林守直之受任人地 位於75年9月9日依序以台中郵局第1213、2018號存證信函分 別通知被上訴人乙○○、被上訴人辰○○○、子○○、午○ ○、巳○○、戊○○、丑○○、丁○○之被繼承人林松木等 人，及以76年聲字第50號民事裁定對被上訴人亥○○為上開 存證信函意思相同意旨之意思表示通知之公示送達，其存證 信函意思表示之通知意旨，表明其受訴外人林守成等三人委 任全權處分台中縣太平鄉○○路段36筆土地（含系爭土地） ，茲以每平方公尺6,050元出售，請於文到20日內，依臺端 所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約 ，並交付價款，另臺端自54年起積欠之租金，限於文到10日 內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾 期即終止租約等語。
㈥、系爭土地，目前由被上訴人分別占用，其占有使用之範圍， 分別如原審判決所附測量成果圖及本件判決附圖所示。㈦、被上訴人壬○○之父林國榮並未拋棄繼承，被上訴人壬○○ 亦未拋棄繼承（見本院卷第170頁反面）。
五、本件依兩造之主張及抗辯，其主要爭點為：㈠、被上訴人等或其等之被繼承人與原地主林鑽燧或其繼承人林 守成等三人間，就系爭土地是否有租地建屋之法律關係（租 用基地建築房屋之契約）存在？
㈡、倘有前項租地建屋之法律關係存在，嗣後是否已因：①上訴 人申○○於75年9月及76年1月間，以原地主林守成等三人受 任人之地位催告被上訴人或其等被繼承人繳納積欠之租金， 因逾期未繳，租約因而終止而消滅？或因②原房屋不堪使用 ，重新改建而消滅？致被上訴人等占用系爭土地已成無權占 有？
㈢、上訴人與其前手林守直等3人於76年6月27日所訂系爭土地買 賣契約及其關係土地之所有權移轉登記是否得對抗被上訴人 ？亦即該件買賣，有無土地法第104條之適用？六、經查：
㈠、被上訴人等或其等之被繼承人與原地主林鑽燧或其繼承人林 守成等三人間，就系爭土地是否有租地建屋之法律關係（租 用基地建築房屋之契約）存在部分：
⑴系爭土地原屬林鑽燧所有，因林鑽燧長期旅居日本，嗣於47 年8月16日死亡，其族親葉作樂律師乃於63年12月24日以林 鑽燧名義與上訴人申○○訂立買賣契約，將之移轉登記予上 訴人申○○，但經張英隆等人提起確認買賣關係不存在之訴 ，經台灣台中地方法院（下稱台中地院）以68年度訴字第 2040號判決張英隆等人勝訴確定，上訴人申○○之所有權登 記遂遭塗銷，惟林鑽燧之繼承人林守成、林守藩、林玉枝、 林守直等4人於72年8月20日書立和解書，而承認葉作樂先前 所為之買賣契約，並委由李燕參代理處理買賣事宜，而於73 年5月15日與上訴人申○○、訴外人李文騫就系爭不動產簽 立買賣契約，未及辦理移轉登記，因林守藩死亡，由其餘3 人繼承之，嗣李文騫將其上開土地應有部分二分之一之債權 出賣予上訴人寅○○。上訴人申○○、寅○○乃於76年10月 14日經移轉登記為系爭土地之所有權人，應有部分各二分之 一，暨被上訴人等確分別占有如原審判決書附圖所示之土地 ，並於其上建有房屋等事實，此為兩造所不爭執，並有上訴 人提出上開土地登記簿謄本及上開判決書、和解書、買賣契 約書等影本為證，且經原審法院及本院前審到場勘驗屬實， 並經原審囑託台中縣太平地政事務所測量，製有測量成果圖 一件在原審卷為證，上開事實堪信為真實。
⑵被上訴人抗辯伊或伊等之被繼承人與訴外人林鑽燧間自日據 時期起就系爭土地即有基地租賃之關係存在，並按各住戶佔 用之面積以稻穀或折算現金繳租，當時林鑽燧係委託臺灣信 託株式會社收租，並發給承租人「小作料領收通帳」作為繳 租憑證；惟林鑽燧於光復後不久即遷居日本，管理土地不便 ，且名下耕地均被政府依耕者有其田條例徵收放領給佃農， 故僅剩建地部分（本件系爭土地為其一）部分未被徵收，乃 委託其親戚即訴外人葉作樂管理及向伊等系爭土地之承租人 收租。嗣林鑽燧於47年8月16日死亡，上開經出租之基地， 仍由林鑽燧之繼承人林守藩、林守直、林守成、林玉枝等人 繼續委託律師葉作樂管理，而葉作樂收租之方式，係通知承 租人將欠繳稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾米工廠繳納，或 按市價折現送至其律師事務所繳納，並發給承租人「租金繳 納記帳」為憑，並於一年或數年不等之後，將舊「租金繳納 記帳」收回，改發新「租金繳納記帳」，並以林鑽燧之名義 收取租金，後來林鑽燧於死亡之後，葉作樂律師仍繼續以上 開方式繼續收取租金，然部分承租人以林鑽燧早已亡故，葉
作樂律師仍以林鑽燧名義收租如故，而拒絕續繳租金；另部 分承租人則仍續繳。葉作樂因此曾於民國54年3月15日至臺 灣臺中地方法院公證，以林鑽燧代行通告人身分，請求法院 公（認）證後以認證書第134號通告承租人（佃農）催收繳 租，要求承租人將欠繳稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾米工 廠繳納，或按市價折現送至其律師事務所繳納，否則將向法 院訴請「拆屋還地」等語。然葉作樂律師因民國64年1月10 日（私契日期民國63年12月24日）以林鑽燧名義出賣上開土 地予申○○，並違法辦理所有權移轉登記予申○○之後，經 被上訴人及其他承租人發現後提出訴訟，葉作樂即忙於官司 ，無暇收租事宜，至民國67年間死亡，嗣林鑽燧之繼承人即 未再親自或委託他人收租。職是之故，葉作樂律師晚期收租 之作業，甚為凌亂，且「租金繳納記帳」，仍以林鑽燧名義 為出租人等情，上訴人雖否認上情，惟上開各節，業經被上 訴人提出亥○○、被上訴人林永成之父林朝欽、被上訴人辰 ○○○等7人之被繼承人林松木之「租金繳納記帳」影本、 戶籍謄本等件附卷為稽（見原審卷㈠第199- 200頁、本院89 年度上字第265號卷㈡第2-5頁、本院93年度上更㈠字第14號 卷㈡第175-185頁）。再參以林守藩等4人與上訴人申○○於 昭和58年8月20日（即中華民國72年）所訂之和解之前文已