臺灣桃園地方法院民事簡易判決 105年度桃簡字第559號
原 告 高世嘉
訴訟代理人 何啟熏律師
複 代理人 葉麗華
林妮瑋
被 告 華那企業股份有限公司
兼
法定代理人 徐瑞煌
上 二 人
共 同
訴訟代理人 袁曉君律師
複 代理人 陰文彬 住桃園市○○區○○路00號1 樓
訴訟代理人 徐淑惠 住桃園市○○區○○路000號6樓
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106 年6 月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落於桃園市○○區○○段○○○段○○○○○地號土地上之同段一一二０、一一一四、一一二二、一一一八建號即門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○號六樓至九樓房屋騰空遷讓返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣肆佰伍拾玖萬柒仟參佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第436 條第2 項、第255 條第1 項但書第2 款分別定有明文。本件 原告起訴時，原請求：「⑴、被告華那企業股份有限公司（ 下稱被告華那公司）應自門牌號碼桃園市○○區○○路000 號6 樓至9 樓遷出，被告徐瑞煌應將上開建物交還原告。⑵ 、被告徐瑞煌應給付原告新臺幣（下同）96萬元，及自起訴 狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利 息。被告徐瑞煌另應自民國105 年3 月11日起至交還上開建 物為止，按月給付原告8 萬元。⑶原告願供擔保，請准宣告 假執行。」嗣於起訴狀送達被告後，於106 年6 月15日當庭 變更聲明為：「⑴、被告應將坐落桃園市○○區○○段○○ ○段00000 地號土地上之同段1120、1114、1122、1118建號 建物即門牌號碼桃園市○○區○○路000 號6 樓至9 樓房屋 （下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。⑵、原告願供擔保
，請准宣告假執行。」（見本院卷二第46頁），經核其變更 乃係基於同一關係之基礎事實，揆諸首揭規定，與法尚無不 合，應予准許。
二、再按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣50萬 元以下者，適用本章所定之簡易程序；又下列各款訴訟，不 問其標的金額或價額一律適用簡易程序：一、因建築物或其 他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者；不合 於前2 項規定之訴訟，得以當事人之合意，適用簡易程序， 其合意應以文書證之；不合於第1 項及第2 項之訴訟，法院 適用簡易程序，當事人不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為 已有前項之合意，民事訴訟法第427 條第1 項、第2 項第1 款、第3 、4 項亦有規定。經查，本件訴訟標的價額已逾50 萬元，又係因不定期租賃關係所生之爭執，即非屬上開條文 第1 、2 項所規定之情形，惟兩造不抗辯本院適用簡易程序 而為本案之言詞辯論，則視為已有適用簡易程序之合意，先 此敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠、被告華那公司及其法定代理人即被告徐瑞煌，授權訴外人徐 淑惠以被告徐瑞煌之名義於96年6 月15日向原告承租系爭房 屋，雙方簽有房屋租賃契約書（下稱A 租約），約定租賃期 間自96年7 月1 日起至102 年6 月30日止，被告徐瑞煌應按 月給付租金20萬元；同時原告尚可就A 租約，向被告徐瑞煌 收取押租金20萬元；而被告徐瑞煌已因雙方簽立A 租約，故 將系爭房屋交由被告華那公司使用，然A 租約期滿後，因原 告同意被告二人繼續使用系爭房屋，故A 租約已視為不定期 限繼續契約。
㈡、詎被告徐瑞煌自96年7 月1 日起至105 年3 月31日止，原應 繳納之租金應為2,100 萬元【計算式：20萬元（每月租金） ×105 （月數）＝2,100 萬元】，然被告徐瑞煌於上開期間 僅繳納230 萬元之租金（詳細計算式如附表及其備註），且 被告徐瑞煌亦未繳納20萬元之押租金，顯見被告徐瑞煌於10 5 年3 月31日確已遲付租金逾2 個月，且因原告於105 年之 年初就欲將系爭房屋收回，用以經營商務飯店，並於105 年 3 月10日委託品光室內裝修公司（下稱品光公司）進行飯店 設計規劃，故原告遂在本案審理中，於106 年5 月23日以存 證信函（下稱甲存證信函），催告被告徐瑞煌應於函到7 日 內，給付積欠之租金，惟被告徐瑞煌於106 年5 月23日收受 甲存證信函後，仍拒絕繳納租金，故原告即以「準備理由（ 五）狀」（下稱系爭書狀）終止A 租約，系爭書狀該既於10
6 年6 月6 日送達被告被告徐瑞煌，堪認A 租約應於終止之 意思表示到達被告徐瑞煌時（即106 年6 月6 日）終止，被 告二人自應於斯時起將系爭房屋騰空、遷讓返還予原告，為 此，爰依民法第767 條、第455 條提起本件訴訟等語，並聲 明：如變更後之聲明。
二、被告則以：
㈠、原告所提之A 租約並非兩造實際締結之租約，蓋被告華那公 司之法定代理人即被告徐瑞煌，是於96年7 月10日授權徐淑 惠以被告徐瑞煌之名義向原告承租系爭房屋，雙方實際簽立 之房屋租賃契約書（下稱B 租約），係約定租賃期間自96年 7 月1 日起至102 年7 月31日止，被告徐瑞煌應按月給付租 金8 萬元；同時原告就B 租約，可向被告徐瑞煌收取押租金 20萬元。而B 租約簽立後，被告徐瑞煌已經同意將系爭房屋 交由被告華那公司使用，然B 租約期滿後，因原告同意被告 二人繼續使用系爭房屋，故B 租約已視為不定期限繼續契約 。
㈡、B 租約成為不定期租賃契約後，兩造另已商議系爭房屋，自 103 年1 月1 日起至103 年6 月30日止之每月租金為8 萬元 ，而自103 年7 月1 日起迄今，原告又願調降B 租約之每月 租金至4 萬元，顯見自96年7 月1 日起至105 年3 月31日止 ，被告應繳之租金總數僅有724 萬元，然被告除已依約繳納 20萬元之押租金給原告外，亦有自97年1 月起至104 年11月 12日止繳納總計為830 萬6,000 元之租金給原告（繳交方式 如附表所示）【計算式：20萬元（押租金部分）＋810 萬6, 000 元（租金部分）＝830 萬6,000 元】，難認被告徐瑞煌 有何欠繳租金情事，況原告於98年至104 年，於其個人財產 歸戶資料中，均有被告華那公司申報之租賃所得，益徵被告 徐瑞煌並未欠繳租金，難認B 租約有遲付租金逾2 個月之終 止事由。
㈢、再查甲存證信函並未明確說明被告欠繳租金之數額為何，難 認其催告為合法；而原告僅有向品光公司簽立設計合約，且 僅有給付設計頭期款，無從認定原告確實有收回自住或要作 為經營使用等事實；綜合上述，兩造間之不定期租約並未經 合法終止，被告二人自無須返還系爭房屋予原告等語，資為 抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論 述順序整理內容）：
㈠、原告為系爭房屋之所有權人，有系爭房屋建物一類謄本及其 104 年全期房屋稅繳納證明書附卷可稽（見本院卷一第6 頁 至第17頁）。
㈡、被告徐瑞煌為被告華那公司之登記負責人，有被告華那公司 之變更登記表在卷可參（見本院卷一第74頁至第75頁）。㈢、原告自97年1 月至104 年11月12日，就系爭房屋之租賃關係 ，有收受被告繳付之230 萬元租金，為原告所自承（見本院 卷二第100 頁，其餘租金繳納爭議見後述）；而兩造亦不爭 執雙方間之租賃關係，於102 年8 月1 日起即轉為不定期租 賃關係（見本院卷二第100 頁），當可作為本件判決基礎。㈣、系爭房屋至言詞辯論終結均為被告華那公司使用中，目前系 爭房屋之鑰匙亦為被告華那公司所保管，均為被告二人所自 承（見本院卷一第83頁、第213 頁），可信為真實。四、本件之爭點應為：㈠、兩造就系爭房屋約定成立之租賃契約 內容為何？㈡、兩造間就系爭房屋所生之不定期租賃關係， 是否業經合法終止？原告所為請求，有無理由？㈠、兩造就系爭房屋約定成立之租賃契約內容為何？１、當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即 為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之 點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之 點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民 法第153 條定有明文，次按當事人主張有利於己之事實者， 就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文 。是契約當事人雖不否認渠等成立有契約，然就雙方「契約 必要之點」之具體內容主張互異，依據上開說明，雙方各應 就其主張之契約內容負舉證責任。
２、經查，於兩造成立不定期租賃關係前，原告主張雙方曾簽立 之租約應為A 租約（即約定租期是自96年7 月1 日起至102 年6 月30日為止，約定租金每月20萬元），並提出A 租約影 本為證（見本院卷一第141 頁至第144-1 頁）；被告則主張 雙方曾簽立之租約應為Ｂ租約（即約定租期是自96年7 月1 日起至102 年7 月31日為止，約定租金每月8 萬元），亦已 提出B 租約影本為證（見本院卷一第100 頁至第105 頁）， 則兩造間實際成立之締約內容為何，將影響後續不定期租賃 契約之契約內容，應有先予認定之必要，是以：⑴、被告徐瑞煌於本院為當事人訊問時，業已具結陳述：我從90 幾年就是被告華那公司之登記負責人，但我沒有管理公司的 事，實際經營者為我姐姐徐淑惠；我有放一份印章在徐淑惠 那邊，他需要時就可以使用；96年時，因為徐淑惠幫我付勞 健保，所以我有授權給他簽約，我知道徐淑惠要租華那的地 址，而我雖然有看過原告，但我沒有與原告簽立過契約，從 96年到現在，徐淑惠與原告簽約時，我都不在現場，因此我 不知道他們商談之租金數額、繳交方式為何等語（見本院卷
二第2 頁反面至第3 頁），而被告徐瑞煌證述兩造就系爭房 屋成立之租賃契約，實為原告與證人徐淑惠所締結一事，亦 與原告與證人徐淑惠具結後之陳述內容一致（見本院卷二第 4 頁、第6 頁反面至第7 頁），可信被告徐瑞煌所述為真實 ，且得認定被告徐瑞煌確實曾授權徐淑惠以其名義與原告簽 立系爭房屋之租賃契約。是系爭房屋於96年間最初之租約既 為原告與徐淑惠所商議、訂立，則最初之租約內容、締約過 程及租約形成方式為何，應屬原告及徐淑惠兩人最為知悉， 自為當然。
⑵、又查證人徐淑惠開庭時具結證述：我是被告徐瑞煌的姐姐， 為被告華那公司之實際負責人，當時簽立租約時，只有我與 原告在場，因為我的字沒有那麼漂亮，因此是原告高世嘉書 寫契約裡面的全部內容，當時我只有書寫被告徐瑞煌授權給 我的地方，也就是「徐瑞煌名字」的部分等語（見本院卷二 第6 頁反面至第7 頁）；而原告亦於開庭時具結陳述：徐淑 惠在打正式合約時，是填載「徐瑞煌」為承租人，但被告徐 瑞煌當時並沒有在現場，是徐淑惠代寫徐瑞煌的名字等語（ 見本院卷二第4 頁反面），綜合原告及徐淑惠之陳述，顯見 雙方最初就系爭房屋之租賃關係，確實曾經簽立租約，而依 雙方一致之印象，最初之租約內容，徐淑惠除就承租人欄「 徐瑞煌」之簽名外，其餘契約內容均係由原告書寫，應可就 原告與徐淑惠陳述之契約內容書寫特徵，判定究竟雙方簽署 之租約為A 租約或B 租約，是以：
①、就B 租約之部分，經本院法官以肉眼觀察B 租約中，有關原 告「高世嘉簽名」及其「個人身分證號碼」等部分之筆跡（ 見本院卷一第85頁、第86頁），其結構佈局、態勢神韻，明 顯均與原告當庭就同一內容書寫之筆跡不符（見本院卷二第 18頁至第19頁），且二者間包含起筆、筆序、收筆、筆力及 筆劃等細部特徵，均具明顯差異，足以判斷B 租約就「高世 嘉簽名」及其「個人身分證號碼」等字樣，應非原告本人所 簽寫，則原告本人有無於簽署B 租約時在場，已非無疑：況 查證人徐淑惠既稱系爭房屋締結租賃契約時，除「徐瑞煌」 簽名欄外之契約內容，均為原告高世嘉書寫，惟B 租約之所 有手寫文字之筆跡，似均出於同一人之手，並無分別由原告 及證人徐淑惠填載之可能，是於B 租約之「出租人欄」顯非 原告簽立之情況下，可見B 租約內容之筆跡呈現特徵，也與 證人徐淑惠證述之租約書寫型態內容有悖，依上，難認B 租 約為兩造就系爭房屋成立租賃契約所簽署之契約。②、另就A 租約之部分，經本院法官以肉眼觀察比對A 契約中， 有關原告「高世嘉簽名」及其「個人身分證字號碼」等部分
之筆跡（見本院卷一第142 頁、第144-1 頁），與原告當庭 就同一內容書寫之筆跡（見本院卷二第18頁至第19頁），其 勾勒、橫豎、撇點等運筆方式，頗為相似，不無出自同一人 之可能；另觀A 租約中，有關承租人「徐瑞煌」簽名筆跡（ 見本院卷一第142 頁、第144-1 頁），其筆跡結構、佈局及 態勢，亦與證人徐淑惠當庭書寫「徐瑞煌」之筆跡特徵相符 （見本院卷二第20頁），可認A 租約之「徐瑞煌」簽名，應 有可能為徐淑惠所簽立；況且，綜合觀察整份A 租約之筆跡 型態，其除「承租人徐瑞煌」欄位之簽名筆跡，與其他租約 內容之筆跡特徵明顯不同外，其餘租約文字之筆跡書寫特徵 均屬一致，堪認租約內容與出租人欄應屬同一人所簽立（見 本院卷一第142 頁、第144-1 頁）；再查原告開庭時檢視A 租約影本後，亦具結確認：A 租約之契約內容及簽名都是我 寫的，當中「徐瑞煌（簽名部分）」是徐淑惠寫的等情（見 本院卷二第4 頁反面至第5 頁），是依上開證據調查結果， 當認A 租約除出租人欄之徐瑞煌簽名處為徐淑惠填載外，其 餘部分均為原告所書寫。
③、末查，參以本院職權詢問徐淑惠：「原告向其收取租金時， 是否會特別說被告應繳交之租金數額？」，徐淑惠原先回答 ：「原告就只有要我交租金，然後叫我還是要用20，因為那 時他有家族。」（見本院卷二第7 頁），嗣本院再向徐淑惠 確認詢問：「當時原告是否有說租金為20萬元？」，徐淑惠 始改稱：「不是，是8 萬，其他的他會找我要，所以租金自 始至終都是8 萬元。」等情（見本院卷二第7 頁至第7 頁反 面），顯見徐淑惠前後之證述並不一致，則其於後證述兩造 最初約定之每月租金為8 萬元一事（見本院卷二第7 頁反面 、第8 頁），難認可信；且觀被告提出徐淑惠製作之租金帳 本（見本院卷一第84頁），就「1 月房租」、「2 月房租」 、「3 月房租」、「4 月房租」、「5 月房租」等欄位，均 清楚註記「支付金額」為「20萬元」，且就該等欄位也無其 他諸如「預繳」等特殊註記，而每月租金繳納後，也有原告 以「高」所為之簽收紀錄，益徵於A 租約締結之初，兩造確 實已合意系爭房屋之每月租金數額為20萬元，至兩造嗣後繳 納租金之型態與方式是否有所更易，或原告於A 租約締結後 ，有無因個人因素與交誼，並未向被告二人或徐淑惠積極催 繳租金等情（見本院卷二第6 頁），均對兩造最初之租約合 意內容不生影響，故以此更可認徐淑惠以被告徐瑞煌名義與 原告簽立租約時，最初所約定之租金應為20萬元。④、從而，A 租約呈現之筆跡型態，既與徐淑惠證稱租約簽立時 之契約內容書寫分配範圍一致，且徐淑惠原初證稱以被告徐
瑞煌名義所簽立之租金數額復為20萬元，已如上述，該等證 述顯與A 租約約定之租金數額相符，堪認A 租約始為兩造於 96年間實際締結之租約，是雙方就系爭房屋，應已具締約之 合意，且最初締結租約之合意內容當以A 租約為認定依據， 被告一再辯稱原告與被告徐瑞煌所締結之租約為B 租約，租 金數額約定為8 萬元部分，顯不足採。
㈡、兩造間就系爭房屋所生之不定期租賃關係，是否業經合法終 止？原告所為請求，有無理由？
１、按出租人非因出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三 、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時， 土地法第100 條第3 項分別定有明文；次按承租人租金支付 有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如 承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為 房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項 之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應 於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440 條第1 項、第2 項亦有明文，是就不定期之房屋租賃，承租人積欠 租金除擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人如依民法第 440 條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租人，已定相當 期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，即得終止 此不定期之房屋租賃契約，應屬甚明，最高法院42年台上字 第1186號判例意旨亦採此見解。
２、再依A 租約第3 條（見本院卷一第142 頁），可見兩造約定 之每月租金數額為20萬元，是A 租約於102 年6 月30日期滿 後，因原告同意被告二人繼續使用系爭房屋，致A 租約已視 為不定期限繼續契約，而被告就此不定期租賃契約，原則上 ，每月應繳納之租金數額仍應為20萬元，然如得證明兩造於 租賃關係存續中，曾就被告每月應給付之租金數額，另行達 成合意，則其自應依兩造最新之合意內容，計算被告應繳交 之租金數額，而本件被告主張：於103 年7 月1 日後，兩造 就租金數額，已合意調降為4 萬元，然該等調降事實，已為 原告否認，經查：
⑴、原告於本件起訴時，最初係主張被告徐瑞煌於103 年3 月10 日，授權訴外人徐淑惠以被告徐瑞煌之名義，向原告承租系 爭房屋，雙方簽有房屋租賃契約書（下稱C 租約），約定租 賃期間自103 年3 月10日起至105 年3 月10日止，被告徐瑞 煌應按月給付租金4 萬元，有起訴狀及C 租約影本為證（見 本院卷一第3 頁至第4 頁、第19頁至第21頁），且觀原告起 訴狀所附105 年4 月1 日寄送之存證信函（見本院卷一第22 頁，下稱乙存證信函），其上亦載：「台端向本人承租桃園
市○○區○○路000 號6 樓至9 樓之房屋，租期至105 年3 月10日即已屆滿，因為台端就每月應付之4 萬元租金及12萬 元之押租金均未給付，故於3 月10日前本人即向台端表示租 期屆滿後不再續租，台端當時承諾於3 月底之前即會遷移， 將房屋返還予本人。惟今日本人發現台端仍未搬遷，故特以 此本函催告台端，請台端於7 日內遷出，將上開房屋返還予 本人，並將積欠之2 年租金共96萬元給付予本人，以免訟累 。」等語，是依C 租約及乙存證信函所載內容，顯見原告至 遲於105 年5 月13日提起本件訴訟時，均主張兩造就103 年 3 月10日起至105 年3 月10日該期間，就系爭房屋約定之租 金數額為每月4 萬元，且原告訴訟代理人於105 年7 月22日 、105 年10月3 日言詞辯論期日，就兩造間租約內容，主張 亦如前述（見本院卷一第82頁反面、第95頁反面），則原告 遲至105 年12月12日才以民事補充理由（二）狀，猝然主張 C 租約，是兩造基於通謀虛偽意思表示訂立，此等事後才行 變更之主張，是否為真實，已非無疑。
⑵、再按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示 無效。但不得以其無效對抗善意第三人，民法第87條第1 項 定有明文，另第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思 表示者，該第三人應就其所主張有利於己之此項積極事實負 舉證之責（最高法院100 年度台上字第415 號判決意旨參照 ），類推上述說明，如契約當事人之一方，主張兩造間締結 之契約，有通謀而為虛偽意思表示之情形，亦應由主張者負 舉證責任，然本件原告除主張C 租約是為報稅才行簽立，而 屬兩造基於通謀而虛偽意思表示者外（見本院卷一第137 頁 至第137 頁反面），迄至言詞辯論終結時，均未提出證據以 實其說，本院自難對其為有利之認定。
⑶、是依上述，堪認兩造於不定期租賃存續期間，業已約定於10 3 年3 月10日起，被告徐瑞煌每月應繳付之租金數額，可調 降為4 萬元，兩造甚而就此等合意，透過C 租約加以明文化 ，未論兩造最初締結C 租約之動機、目的及簽約時間為何， 依據兩造於本件訴訟中漸次提出之主張及相關舉證，堪認原 告於兩造就系爭房屋成立不定期租賃契約後，應確實有調降 系爭房屋之每月租金至4 萬元之意，否則原告之起訴狀、其 催告繳付欠繳租金之乙存證信函，即不會均以每月租金4 萬 元作為其主張依據；從而，被告主張兩造間自103 年7 月1 日起，已經調降租金繳付數額為4 萬元一情，應非無據；至 被告主張兩造間之租約，遲至103 年「7 月1 日」起，才調 降每月租金為4 萬元（見本院卷一第112 頁、本院卷二第99 頁反面），則就此調降之起始時間，與C 租約記載內容不盡
一致（租約記載103 年3 月10日起之租金即為4 萬元），應 有誤會。
３、綜合上述，被告徐瑞煌於96年7 月1 日起至103 年3 月9 日 止，每月應繳之租金數額為20萬元，而自103 年3 月10日起 至兩造不定期租賃終止之日為止，其每月應繳交之租金數額 為4 萬元，是被告徐瑞煌於96年7 月1 日起至105 年3 月31 日，應繳交之租金總數額為1,704萬6,452元【計算式：｛ 20萬元（每月租金）×《80＋9/31》（96年7 月1 日至103 年3 月9 日該期間之總月數）｝＋｛4 萬元（每月租金）× 《24＋22/31 》（103 年3 月10日至105 年3 月31日該期間 之總日數）｝＝1,605 萬8,065 元（元以下四捨五入）＋98 萬8,387 元（元以下四捨五入）＝1,704 萬6,452 元】，然 被告自承其迄今繳交之租金總數額為810 萬6,000 元，顯見 其自96年7 月1 日起至105 年3 月31日止，至少仍有894萬 0,452 元【計算式：1,704 萬6,452 元（被告徐瑞煌應繳交 之總數額）－810 萬6,000 元（被告徐瑞煌已經繳交之部分 ）＝894 萬0,452 元】尚未繳納，即便被告徐瑞煌主張其另 有繳納押租金20萬元給原告一事為真實（見本院卷二第99頁 反面），則被告徐瑞煌欠繳之租金總數額仍高達874 萬0,45 2 元【計算式：894 萬0,452 元（被告徐瑞煌欠繳交之總數 額）－20萬元（被告徐瑞煌主張繳納之押租金部分）＝874 萬0,452 元】，堪認被告徐瑞煌積欠租金除擔保金抵償外， 仍有達2 個月以上租金未繳之事實，是本件應已有土地法第 100 條第3 項及民法第440條第1項、第2項之終止事由。４、又被告至106 年3 月31日業已積欠逾2 個月以上之租金，業 如本院認定如上，原告自得依法定期催告被告清償，並於被 告拒不清償之際，合法終止兩造間之不定期租賃契約。觀諸 原告於105 年4 月1 日寄發之乙存證信函（見本院卷一第22 頁），其已陳明被告積欠之租金總數額為96萬元（該等金額 業已積欠逾2 個月之租金），並催告被告徐瑞煌應於乙存證 信函函到7 日內，給付積欠之租金數額共96萬元，而被告徐 瑞煌於105 年4 月2 日收受乙存證信函後後，迄至105 年4 月9 日仍未給付欠繳租金（見本院卷一第23頁），故原告始 於105 年5 月13日以本件起訴狀作為終止兩造租約之意思表 示（見本院卷一第4 頁）。觀諸上情，自被告徐瑞煌於105 年4 月2 日收受乙存證信函，知悉原告催告被告徐瑞煌繳付 欠繳租金之日起，至原告於105 年5 月13日實際以起訴狀終 止兩造租約之日止，已逾1 個月之相當期間，而該起訴狀又 於105 年6 月8 日寄達被告徐瑞煌之戶籍址（見本院卷一第 35頁），堪認兩造間之租賃關係自105 年6 月8 日就已合法
終止，再原告與被告徐瑞煌間之不定期租賃關係，既經原告 合法終止，則原告於終止後欲將系爭房屋作何用途，係欲自 住或再行出租予他人，均屬原告本於所有權人可自由決定之 事，本院即不再贅述該部分。
５、又原告與被告徐瑞煌之不定期租賃關係既如上述，已於105 年6 月8 日就已終止，則原告於106 年5 月23日再以甲存證 信函，催告被告徐瑞煌應於函到7 日內，給付積欠之租金（ 見本院卷二第79頁），嗣後又以系爭書狀終止租約（見本院 卷二第100 頁反面），前開甲存證信函、系爭書狀之書面意 思表示，應僅是就已經終止之租約，再行表明被告徐瑞煌有 欠繳之事宜，原告不欲再行與其成立租賃關係之意，不論原 告是否有於甲存證信函中指明欠繳之租金數額，要無影響前 述不定期租賃關係已經終止之效力，併此敘明。６、另按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文，經查，原告與被告徐瑞煌間之不定期租賃 關係，於105 年6 月8 日經原告合法終止後，承租人即被告 徐瑞煌負有返還租賃物之義務，故原告請求被告徐瑞煌應將 系爭房屋騰空遷讓返還予原告，即屬有據；末按所有人對於 無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條 第1 項亦有明文，本件被告華那公司原係因被告徐瑞煌之同 意，始得於被告徐瑞煌與原告成立租賃關係之期間，占有、 使用系爭房屋，然被告徐瑞煌於已因不定期租賃關係終止， 於105 年6 月8 日起，欠缺占有使用系爭房屋之權源，則被 告華那公司於105 年6 月8 日後，縱得被告徐瑞煌同意，而 繼續占有使用系爭房屋，然被告華那公司該等占用對原告， 仍應屬無權占有，當為甚明，是原告請求被告被告華那公司 應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，亦屬有據。五、綜上所述，原告依民法第767 條、第455 條，請求被告二人 應將系爭房屋遷讓騰空返還予原告，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、本件係就民事簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第38 9 條第1 項規定，依職權宣告假執行：另依同法第436 條第 2 項適用同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告為原告 預供擔保得免為假執行如主文第3 項所示；至原告聲明「願 供擔保，請准宣告假執行」部分，僅係促使法院職權發動， 自毋庸另為准駁之諭知。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 7 月 12 日
桃園簡易庭 法 官 葉晨暘
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 7 月 12 日
書記官 儲鳴霄
【附表】
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│編號│日期（民國） │繳交數額 │繳交方式 │相關證物 │
│ │ │（新臺幣） │ │ │
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│1 │97年1月 │20萬元 │不明 │本院卷一第頁 │
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│2 │97年2月 │20萬元 │同上 │同上 │
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│3 │97年3月 │20萬元 │同上 │同上 │
├──┼───────┼───────┼──────────────────┼──────────┤
│4 │97年4月 │20萬元 │同上 │同上 │
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│5 │97年5月 │20萬元 │同上 │同上 │
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│6 │96年10月18日 │185萬元 │玉山銀行取款條 │本院卷一第116頁 │
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│7 │96年10月30日 │95萬元 │玉山銀行取款條 │本院卷一第117頁 │
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│8 │96年10月30日 │10萬元 │支票 │本院卷一第118頁 │
│ │ │ │（松和建設有限公司領款） │ │
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│9 │96年12月10日 │20萬元 │支票 │本院卷一第119頁 │
│ │ │ │（高世嘉領款） │ │
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│10 │97年1月3日 │40萬元 │玉山銀行取款條 │本院卷一第120頁 │
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│11 │97年1 月10日 │20萬元 │玉山銀行取款條 │本院卷一第120頁 │
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│12 │97年1月10日 │20萬元 │支票 │本院卷一第121頁 │
│ │ │ │（松和建設有限公司及高世嘉領款） │ │
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│13 │97年1月18日 │30萬元 │玉山銀行取款條 │本院卷一第122頁 │
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│14 │97年2月1日 │20萬元 │支票 │本院卷一第123頁 │
│ │ │ │（松和建設有限公司及高世嘉領款） │ │
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│15 │97年2月13日 │27萬元 │玉山銀行取款條 │本院卷一第124頁 │
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│16 │97年3月1日 │20萬元 │支票 │本院卷一第125頁 │
│ │ │ │（松和建設有限公司領款） │ │
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│17 │97年4月20日 │20萬元 │支票 │本院卷一第126 頁 │
│ │ │ │（高世嘉領款） │ │
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│18 │97年5月15日 │20萬元 │支票 │本院卷一第127頁 │
│ │ │ │（高世嘉領款） │ │
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│19 │97年7月20日 │20萬元 │支票 │本院卷一第128頁 │
│ │ │ │（松和建設有限公司領款） │ │
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│20 │98年8月18日 │17萬6,000元 │支票 │本院卷一第129頁 │
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│21 │102年9月30日 │20萬元 │現金 │本院卷一第131頁 │
│ │ │ │（自徐淑惠玉山銀行帳戶提領） │ │
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│22 │102 年10月16日│8萬元 │同上 │同上 │
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│23 │102年10月28日 │20萬元 │同上 │同上 │
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│24 │102年11月14日 │10萬元 │同上 │同上 │
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│25 │102年12月10日 │10萬元 │同上 │同上 │
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│26 │103年7月14日 │8萬元 │現金 │本院卷一第133頁 │
│ │ │ │（自徐淑惠農會帳戶提領） │ │
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│27 │104年1月5日 │20萬元 │同上 │同上 │
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│28 │104年11月12日 │50萬元 │同上 │本院卷一第134頁 │
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│合計│ │810 萬6,000 元│ │ │
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│備註│原告主張其僅有收受被告繳付230萬元之租金（見本院卷二第100頁）。 │
│ │【計算式：20萬元（編號1 部分）＋20萬元（編號2 部分）＋20萬元（編號3 部分）＋20萬元（編號4 │
│ │ 部分）＋20萬元（編號5 部分）＋10萬元（編號8 部分）＋20萬元（編號12部分）＋20萬元（編號14 │
│ │部分）＋20萬元（編號16部分）＋20萬元（編號17部分）＋20萬元（編號18部分）＋20萬元（編號19部│
│ │分）＝230 萬元】 │
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