返還押租金
臺灣臺南地方法院(民事),訴字,95年度,659號
TNDV,95,訴,659,20070921,2

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　 95年度訴字第659號
原　　　告　統一超商股份有限公司
法定代理人　丙○○
訴訟代理人　乙○○
被　　　告　丁○○○
訴訟代理人　甲○○
上列當事人間請求返還押租金事件，經本院於民國96年 9月11日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍拾伍萬伍仟伍佰元，及自民國九十五年五月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔新臺幣伍仟陸佰壹拾元，餘新臺幣壹仟元由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹拾玖萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告以新臺幣伍拾伍萬伍仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1項但書第3款定有明文。查原告原聲請本院對被告核發 支付命令，請求被告給付新臺幣（下同）604,520 元及自支 付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息 ，經本院核發95年度促字第 25528號支付命令後，被告對支 付命令聲明異議，乃以原告支付命令之聲請視為起訴。嗣於 訴訟程序進行中，原告先於民國95年10月12日，具狀將請求 之金額減縮為573,500元（見本院卷第55頁），嗣後於96年1 月23日本院行準備程序中，再將請求之金額減縮為 569,000 元（見本院卷第79頁），經核均屬減縮應受判決事項之聲明 ，與上開規定相符，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：
㈠原告於91年 1月間，與被告簽訂租賃契約，向被告承租門牌 號碼臺南市○○區○○路 2段178號1樓之房屋（以下簡稱系 爭房屋），約定租期自91年2月13日起至99年2月12日止，共 計8年，租金為每月150,000元並代扣10％之所得稅，每 6個 月預付1次，另押金約定為200,000元，原告業已於91年 2月 12日將押金全數交予被告收執。
㈡嗣至94年 4月中旬，因系爭房屋遭法院強制執行並經訴外人 元盛聯合開發股份有限公司（以下簡稱元盛公司）拍定，並



於94年 5月20日辦妥所有權移轉登記在案。茲系爭房屋已遭 法院執行拍賣，被告現已非租賃標的物所有權人，已無從依 民法第 423條提供合於使用收益之租賃物，致使原告遭元盛 公司主張權利，被告已屬債務不履行，原告自得依民法第43 6 條之規定主張終止契約。原告公司人員知悉系爭房屋遭元 盛公司拍定後，即主動與被告聯絡，口頭告知雙方租約於94 年 5月20日終止，然被告不與原告進行租約終止事宜，反於 94年 8月25日以臺南地方法院郵局第1120號存證信函告知： 「…因上開租賃建物經臺南地方法院拍賣…致本人恐無法再 繼續提供上開租賃建物供貴公司使用」，原告不得已，僅能 於94年 9月20日以西松郵局第1995號存證信函再次明確告知 雙方租賃契約已於94年 5月20日終止。惟原告於租約終止前 ，早已依兩造所簽租賃契約開立票據給付94年 2月13日至94 年8月12日之租金合計810,000元，則本件租賃契約既已終止 ，被告本應依租賃契約第3條第4項之約定返還押金，且被告 自94年5月20日至94年8月12日所領取之租金已無法律上原因 ，屬不當得利，自應將之返還原告。是被告自應返還自94年 5月20日至94年8月12日溢領之租金369,000元及押金200,000 元。有關被告溢領租金之計算方式如下：
⒈原告所預付之租金810,000元，於94年5月13日起至94年 8 月12日止，每月租金 150,000元，故原告給付之租金中， 此段期間之租金為450,000元。
⒉原告於94年5月13日起至94年5月20日止，仍持續使用系爭 房屋，此部分應給付被告租金40,000元（以1日5,000元計 算，共 8日），故此部分應予扣除，不得向被告請求，故 被告應返還原告之溢領租金為410,000元。 ⒊又依兩造所簽租賃契約第3條第3項規定，原告應先代扣10 ％之租賃所得稅41,000元，故被告應返還原告溢領之租金 為369,000元（計算式：410,000-41,000＝369,000）。 ㈢原告與被告間租賃契約存續中，雖被告與訴外人李錫雄就系 爭房屋成立買賣契約，並於93年 4月21日將系爭房屋之所有 權移轉登記予訴外人李錫雄，然原告因未獲通知，故仍持續 依約定按月將租金匯入被告之帳戶，嗣系爭房屋遭法院拍賣 後，原告始察覺被告已非系爭房屋所有人。惟本件兩造所簽 租賃契約，其租期共計8年，且未經公證，依民法第425條第 2 項之規定，受讓人即訴外人李錫雄並不當然承受租賃契約 ，且租賃契約之成立，並不以出租人為租賃物所有權人為要 件，故原告依兩造間租賃關係，寄發存證信函予被告告知自 拍定人領得法院所發給之權利移轉證書之日起終止雙方租賃 關係，自無不合。




㈣對於被告抗辯之陳述：
⒈被告雖辯稱：本件兩造所簽租賃契約依據民法第425條第1 項之規定，對於受讓人繼續存在，其並未違反租賃契約云 云，惟此亦僅能認兩造所簽租賃契約現存在於原告與訴外 人元盛公司間，自應由訴外人元盛公司取得租金收取權， 被告已無收取租金及押金之權利，是被告自94年 5月13日 至94年 8月12日所收取之租金仍屬不當得利，自應全數返 還原告。
⒉被告屢稱原告於終止租約後，仍占用水電而未付費，並非 事實，此有原告繳納水電費用之單據可證。另建築物外牆 應屬共有範圍，被告辯稱原告懸掛之招牌及冷氣室外機已 侵害其權利範圍而造成其無法使用系爭房屋 2樓外窗，應 由被告負舉證責任。
⒊雖被告否認曾受原告告知終止租約情事，然即便審理結果 ，認為系爭租賃契約並非於94年 5月20日終止，惟被告自 94年 5月20日起已無法履行租賃契約，就此被告亦應負債 務不履行之損害賠償責任。且原告於94年 9月20日所寄發 之存證信函，係在補充原告公司人員於94年 5月20日前所 為終止租賃契約之口頭意思表示，若認定租賃契約並非於 94年5月20日終止，則原告主張以94年9月20日之存證信函 為終止合約之意思表示，否則，原告亦主張以支付命令聲 請狀為終止合約之意思表示等語。
㈤並聲明：求為判決被告應給付原告 569,000元，及自支付命 令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息 ，並願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：
㈠本件兩造所定租賃契約之標的即系爭房屋雖為第三人所拍定 ，惟就系爭租賃房屋，執行法院於拍賣公告備註欄第 9點明 確載明並不點交，更未以任何命令除去系爭租賃關係，且原 告亦繼續使用系爭房屋，被告亦均依租賃契約履行相關義務 ，依據臺灣臺東地方法院89年度訴字第 156號民事判決所持 見解，本件並無任何合法終止租賃契約之事由存在，是原告 主張因買賣關係而終止租賃契約，顯無理由。又被告曾多次 以存證信函及律師函寄交原告，希望兩造得以合意終止租約 ，惟原告均未與被告協商，是其請求返還押金、租金，並無 理由。
㈡另原告主張訴外人元盛公司於94年 5月20日取得不動產權利 移轉證書，並主張於上開期日終止租約云云，惟兩造所簽租 賃契約並非僅有單純提供「租賃標的」使用，依照兩造所簽 租賃契約第4條第5款之約定，原告尚有額外使用「系爭標的



2 樓外牆懸掛看板及冷氣之室外機」之權利，又系爭房屋本 身並無水電，當時亦係由被告轉以其所有位處臺南市○○街 31號水電表提供水電使用，原告自始至終均持續使用上開租 賃契約所示之標的，而被告亦繼續履行上開租賃契約之義務 ，未予斷水斷電或請求拆除廣告看板，足認兩造租賃關係仍 繼續存在，且未經合法終止，自無請求返還押金、租金之理 等語，資為抗辯。
㈢並聲明：求為判決駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。
四、本件兩造不爭執之事實如下：
㈠兩造於91年 1月20日簽訂租賃契約，由原告向被告承租系爭 房屋作為經營7-11統一超商使用。租期自91年 2月13日起至 99年2月12日止計 8年。雙方約定租金每月150,000元，每 6 個月預付 1次，原告應先代扣10％之租賃所得稅。原告並依 兩造所簽租賃契約第3條第4項之約定，於91年 2月12日給付 押租金200,000元予被告收受。
㈡兩造於租賃契約中約定「乙方（即原告）得於租賃物外牆等 適當地點為廣告物之懸掛及室外機之安裝。且甲方（即被告 ）應協助乙方取得租賃物外牆及其他適當地點為廣告物之懸 掛及室外機之安裝」。
㈢原告業已開立支票給付94年2月13日至94年8月12日之租金合 計810,000元（業已扣除10％之稅捐）。 ㈣系爭房屋業經本院以93年度執字第 35777號拍賣抵押物強制 執行事件執行拍賣，並於94年 4月26日由訴外人元盛公司拍 定，於94年5月20日核發權利移轉證書在案。 ㈤系爭房屋拍賣當時，其所有人為訴外人李錫雄，李錫雄取得 系爭房屋之時間為93年4月21日。
㈥原告於94年 9月20日寄發存證信函予被告，表示因系爭房屋 於94年4月26日遭訴外人元盛公司拍定，並於同年5月20日由 本院核發權利移轉證書，故雙方之租賃契約應於94年 5月20 日終止。而原告與訴外人元盛公司已於94年8月8日另行就系 爭房屋簽訂租賃契約。
㈦系爭房屋之水電係由被告申請，而每月之水費、電費則由原 告自行繳納。
㈧原告已給付之租金，其中：
⒈94年5月13日至94年8月12日之租金為 450,000元，扣除稅 金10％後，為405,000元。
⒉原告於94年5月13日至94年5月20日合計 8日之期間，應支 付被告租金為36,000元（150,000 ×90％×8/30＝36,000 ），以此計算被告自94年5月21日至94年8月12日收取之租



金金額為369,000元。
㈨倘認本件系爭租賃契約業已終止，被告對於應返還押租金20 0,000元不爭執。
㈩上開事實，業據兩造分別提出系爭房屋之租賃契約書、西松 郵局第1995號存證信函、暨掛號郵件回執各 1份、被告出具 收受押租金200,000元之收據1紙、原告公司之應付票據查詢 、傳票明細查詢各 1份、臺灣電力股份有限公司臺南區營業 處95年8月8日（95）南區費核證字第 196號書函暨該函檢附 之用電明細表、用電資料各 1份、臺灣省自來水公司繳費證 明單2紙、系爭建物外觀照片3幀、原告與訴外人元盛公司簽 訂之房屋租賃契約書 1份（以上為原告提出，見本院卷第15 至16、27至43頁）、臺南地方法院郵局第1120號存證信函、 瑞信法律事務所律師函各1份、照片2幀（以上為被告提出， 見本院卷第50至54頁）為證，復經本院依職權調取本院93年 度執字第 35777號強制執行事件全卷，並向臺南市臺南地政 事務所調取系爭房屋於93年 4月21日辦理所有權移轉登記之 資料查明屬實，有該所96年1月29日臺南地所登字第0960001 088 號函及該函檢附之買賣資料在卷可稽（見本院卷第82至 91頁），且為兩造所不爭執。本院綜合上開證據調查結果， 應堪信此部分之事實為真正。
五、惟原告以系爭房屋遭訴外人元盛公司拍定，主張兩造所簽租 賃契約業已終止，請求原告返還溢領之租金 369,000元及押 租金 200,000元，則為被告所爭執否認，並以前揭情詞置辯 ，是本件所應審究者，厥為：㈠系爭建物遭拍賣而由訴外人 元盛公司拍定，是否構成原告終止契約之理由？㈡被告受領 94年5月21日起至94年8月12日止之租金合計 369,000元，有 無法律上原因？原告得否請求被告返還該部分溢領之租金， 或請求被告賠償其支付上開租金之損害？茲分別論述如下： ㈠按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定 ，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限 者，不適用之，民法第 425條定有明文。又拍賣之不動產， 買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該 不動產所有權，強制執行法第98條第 1項亦有明文規定。查 本件兩造於91年 1月20日就系爭房屋簽訂租賃契約，由原告 向被告承租系爭房屋作為經營7-11統一超商使用，租期自91 年2月13日起至99 年2月12日止計8年，惟被告於上開租賃契 約存續，且原告占有系爭房屋期間，將系爭房屋售予訴外人 李錫雄，並於93年 4月21日辦理所有權移轉登記；而系爭房 屋嗣後又經本院以93年度執字第 35777號拍賣抵押物強制執



行事件執行拍賣，並於94年 4月26日由訴外人元盛公司拍定 ，且訴外人元盛公司於94年 5月24日領得本院核發之權利移 轉證書之事實，業據本院依職權向臺南市臺南地政事務所調 取系爭房屋於93年 4月21日辦理所有權移轉登記之資料，並 調取本院93年度執字第 35777號強制執行事件全卷查核屬實 。茲本件兩造所簽租賃契約，其租賃期限為 8年，已逾民法 第 425條第2項所定之5年期間，且未經公證，則依前引民法 第425條第2項之規定，兩造所簽之租賃契約並非當然由系爭 房屋之受讓人即訴外人李錫雄、元盛公司承受，是系爭房屋 雖經訴外人元盛公司拍定，並領得本院核發之權利移轉證書 而取得所有權，仍應以被告為本件租賃契約之當事人。 ㈡按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 ，民法第 423條定有明文；又民法關於買賣之規定，於買賣 以外之有償契約準用之，則民法第 349條、第353條之規定， 於租賃關係亦應準用，此觀同法第 347條之規定自明。查原 告主張其於94年 5月20日前，即已口頭向被告為終止契約之 意思表示，故本件租賃契約應於94年 5月20日終止云云，然 為被告所爭執否認，並以前揭情詞置辯。經查： ⒈原告主張其於系爭房屋遭訴外人元盛公司拍定後，即主動 與被告聯絡，口頭告知雙方租約於94年 5月20日終止云云 ，惟並未舉證以實其說，已難逕認其主張為可採。況原告 自91年 1月20日與被告就系爭房屋簽訂租賃契約迄今，均 持續使用系爭建物，足見系爭建物於訴外人元盛公司拍定 取得所有權之前，並無任何無法達成租賃目的之瑕疵存在 ；而訴外人元盛公司取得系爭房屋所有權之前，該房屋雖 非被告所有，但原告既稱系爭房屋所有權移轉予訴外人李 錫雄當時，其並未接獲通知，仍持續依約將租金匯入被告 帳戶，直至系爭房屋遭本院拍賣後，始察覺被告非系爭房 屋所有人，顯見系爭房屋所有人即訴外人李錫雄並未對原 告主張權利，要求原告搬遷。從而，系爭房屋於訴外人元 盛公司領得本院核發之權利移轉證書而取得所有權之前， 既無任何因第三人對之主張權利而有不能使用、收益情事 ，顯無任何權利瑕疵存在，原告於訴外人元盛公司取得系 爭房屋所有權即94年 5月24日前，對被告主張終止契約， 顯屬無據。
⒉惟系爭房屋經訴外人元盛公司取得所有權後，被告既已無 從提供合於兩造所訂租賃契約約定之租賃物予原告使用， 且訴外人元盛公司復已對原告主張權利，與原告就系爭房 屋簽訂租賃契約，有前引原告提出其與訴外人元盛公司簽



訂之房屋租賃契約 1份在卷可憑，則原告於訴外人元盛公 司取得系爭房屋所有權後，既因訴外人元盛公司對其主張 權利，而無法為兩造所簽租賃契約約定之使用收益，應認 系爭房屋於訴外人元盛公司取得所有權時起，即生權利瑕 疵。雖上開瑕疵於兩造間訂定系爭租賃契約時，並不存在 ，然本件兩造所訂租賃契約之租期長達8年，依民法第425 條第2項之規定，業已排除同條第1項規定之適用，則承租 人既無從依民法第425條第1項之規定保護其權利，並排除 此種訂約後所生之權利瑕疵，解釋上自應容許承租人對出 租人主張權利瑕疵擔保責任，以免承租人毫無救濟之途。 依上說明，原告依民法第347條之規定準用同法第353條， 依權利瑕疵擔保之法律關係，主張被告債務不履行之法律 效果，自屬有據。
⒊按契約除當事人為合致之意思表示外，須經債務人繼續之 履行始能實現者，屬繼續性供給契約，而該契約倘於中途 發生當事人給付遲延或給付不能時，民法雖無明文得為終 止契約之規定，但為使過去之給付保持效力，避免法律關 係趨於複雜，應類推適用民法第254條至第256條之規定， 許其終止將來之契約關係，依同法第263條準用第258條規 定，向他方當事人以意思表示為之，最高法院89年度台上 字第1904號著有判決可資參照。查本件被告就系爭房屋既 應負權利瑕疵之擔保責任，揆諸上開最高法院判決意旨， 原告自得類推適用民第254條至第256條之規定，依債務不 履行之法律關係，主張終止契約。雖原告援引民法第 436 條作為終止契約之依據，然依民法第436條準用同法第435 條規定之結果，應認民法第 436條之規定僅於租賃物之一 部遭第三人主張權利而不能為約定之使用、收益時，始有 其適用。本件系爭房屋既遭訴外人元盛公司拍定取得所有 權，則系爭房屋全部均不能為約定之使用、收益，依上開 說明，原告尚無依同法第 436條規定主張終止契約之餘地 。惟本院適用法律不受當事人主張之拘束，僅併予敘明。 ⒋查原告於94年 9月20日寄發，經被告訴訟代理人於同年月 21日收受之西松郵局第1995號存證信函說明欄主旨及說明 欄第三點，均已敘明請求被告返還押租金及溢領租金之意 ，探求當事人真意，應認為原告確有以該存證信函通知被 告終止契約之意思。又該存證信函第二點雖表示兩造間租 賃契約終止之時間為94年 5月20日，然此一時點尚在訴外 人元盛公司取得系爭房屋所有權之前，自非可取，參酌民 法第95條第 1項之規定，應以上開存證信函送達於被告之 時即94年9月21日起，發生終止契約之效力。



⒌雖被告辯稱：執行法院於拍賣系爭房屋時，拍賣公告備註 欄第 9點明確載明並不點交，更未以任何命令除去系爭租 賃關係，而原告亦繼續使用上開租賃標的物，且被告亦依 租賃契約，容許原告使用系爭房屋二樓外牆以懸掛廣告看 板及冷氣室外機；又系爭房屋本身並無水電，當時係由被 告其所有位處臺南市○○街31號水電表提供水電使用，被 告於系爭房屋所有權移轉予拍定人後，未予斷水斷電或請 求拆除廣告看板，難謂有何債務不履行情事云云。惟查： ⑴按「民法第 373條之所以規定，除契約另有訂定外，買 賣標的物之利益及危險，自交付時起均由買受人負擔， 係為杜絕買賣當事人之間所生危險負擔之爭論而立法， 並非為買受人與第三人間之糾紛而為。被上訴人既依強 制執行法第98條，於領得權利移轉證書之日起取得拍定 不動產之所有權，自不因尚未受領點交而否認其對於系 爭房地之所有權，其自得依該所有權之法律關係對於侵 害其所有權之第三人（即上訴人）請求賠償」，最高法 院87年度台上字第1987號著有判決可資參照。查訴外人 元盛公司領得本院核發之權利移轉證書後，即已取得系 爭房屋所有權，參照前引最高法院判決意旨，本得依所 有權之法律關係對原告主張權利，此不因系爭房屋是否 點交而異。雖系爭房屋並未點交，而由原告持續占有使 用，然此係訴外人元盛公司容許原告繼續使用所致，與 被告無關，自不能以原告仍持續占有使用系爭建物之事 實，逕認被告並無債務不履行情事。
⑵原告承租系爭房屋後，該房屋之水費、電費均由原告自 行繳納，為兩造所不爭執，而自來水法第63條所稱之「 量水器」，亦即一般民間俗稱之「水錶」，以及用戶用 電計量所需之電度表，其所有權分屬臺灣省自來水股份 有限公司及臺灣電力股份有限公司，並非屋主所有，此 業經本院依職權向上開 2公司查明屬實，有臺灣省自來 水股份有限公司第六區管理處96年5月9日台水業字第09 600050250號函及臺灣電力股份有限公司臺南區營業處D 臺南字第 09605174Y號函在卷可稽。是縱確如被告所言 ，系爭房屋之水、電均由其申請裝設，然被告對於系爭 房屋裝設之「水錶」、「電度表」既無所有權，當無逕 行拆除系爭房屋之「水錶」、「電度表」而予以斷水斷 電之權利。被告以其未行使其並未享有之權利為由，辯 稱系爭租賃契約並未終止，自屬無據。
⑶系爭租賃契約第4條第5款固約定：「乙方（即原告）得 於租賃物外牆等適當地點為廣告物之懸掛及室外機之安



裝，且甲方（即被告）應協助乙方取得租賃物外牆及其 他適當地點為廣告物之懸掛及室外機之安裝」等語。惟 觀諸上開約定內容，乃系爭租賃契約之特約事項，出租 人負有協助原告取得租賃物外牆使用權限之附隨義務。 此項出租人之義務，於租賃關係存續期間，本應由被告 負擔。至兩造間租賃契約終止後，被告雖不負協助原告 取得租賃物外牆以懸掛廣告物及安裝冷氣室外機之義務 ，然原告繼續使用租賃物外牆懸掛廣告物或冷氣室外機 ，至多僅屬侵害系爭房屋所屬區分所有建物共有人權利 至問題，應由該區分所有建物共有人另循法律途徑向原 告主張權利，與本件租賃契約無關。
⑷綜上所述，本件被告辯稱其與原告所簽租賃契約並未終 止云云，均無可採，不足為有利於被告之認定。 ㈢本件兩造所訂租賃契約既已終止，則本件應續究者，乃原告 請求被告返還其所收取，自94年5月20日起至94年8月12日止 溢領之租金合計369,000元，有無理由？經查： ⒈本件兩造所訂租賃契約至94年 9月21日始因被告收受收受 原告所寄發之存證信函而終止，已如前述，則於兩造所訂 租賃契約終止前，被告本於租賃契約之約定收取租金，自 非無法律上之原因。原告主張依民法第 179條之規定，請 求被告返還租賃契約終止前其所收取之租金，尚無可採。 ⒉按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請 求賠償損害，民法第226條第1項定有明文。本件系爭房屋 於94年5月24日既已移轉於訴外人元盛公司，且訴外人元 盛公司復已對原告主張權利，與原告就系爭房屋簽訂租賃 契約，則被告自該時起，其在法律上已無權提供系爭房屋 予原告為合於租賃契約之使用收益，應屬給付不能。查原 告業已開立支票給付94年2月13日至94年8月12日之租金， 為兩造所不爭，而被告自94年 5月24日起，已無法提供無 權利瑕疵之物供原告使用收益，則原告就系爭房屋所繳付 ，自94年5月24日起至同年8月12日止之租金，即為原告所 受之損害，揆諸前開說明，原告主張依民法第226條第1項 債務不履行之規定，請求被告賠償上開損害，應屬有據。 查本件原告就系爭房屋所給付之租金，其中94年 5月13日 至94年8月12日之租金為450,000元，扣除稅金10％後，為 405,000 元，又原告主張其於94年5月13日至94年5月20日 合計 8日之期間，應支付被告租金為36,000元，為被告所 不爭執，則原告使用系爭房屋1日之租金應為4,500元（計 算式：36,0008＝4,500，已扣除10％之租賃所得稅）， 而原告於94年 5月13日起至同年月23日止，合計使用系爭



房屋11日，此部分原告本應支付被告租金49,500元（計算 式： 4,50011＝49,500），自非原告所受損害，應予扣 除。從而，原告所得請求之損害賠償金額為 355,500元（ 計算式：405,000 －49,500＝355,500）。 ⒊至於，原告主張其所受租金之損害應自94年 5月21日起算 云云，然訴外人元盛公司直至94年 5月24日始領得權利移 轉證書，已如前述，依前引強制執行法第98條第 1項之規 定，被告於該日之前仍為系爭房屋之所有人，並無債務不 履行情事，則其本於兩造之租賃契約受領原告所給付之租 金，自無不合，原告請求被告賠償其所支付94年 5月21日 起至同年月23日止所受之損害，尚屬無據，不應准許。 ⒋從而，原告請求被告賠償其所受之損害，於 355,500元之 範圍內，惟有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由 ，不應准許。
㈣另按押租金契約乃獨立於租賃契約之別一契約，為要物契約 ，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須 交付金錢，始生效力；又押租金在擔保承租人租金之給付及 租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責 ，最高法院65年台上字第 156號、83年台上字第2108號著有 判例可資參照。查原告於本件租賃契約成立時，業已支付押 租金200,000元予原告，業據原告提出收據1紙為證，並為被 告所不爭執，而兩造所訂租賃契約業於94年 9月21日終止， 亦如前述，則兩造間租賃契約既因原告行使終止權而消滅， 揆諸前引最高法院判例意旨，原告請求被告返還其受領之上 開押租金200,000元，即屬有據，應予准許。 ㈤綜上所述，本件原告請求被告賠償其所受之損害，並返還押 租金，於總金額 555,500元及自支付命令聲請狀繕本送達翌 日即95年5月9日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息 之範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理 由，應予駁回。
六、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴 訟法第87條第 1項定有明文。查本件訴訟費用即裁判費經核 為6,610元，本院爰依職權確定上開訴訟費用由被告負擔5,6 10元，餘1,000元由原告負擔。
七、本件兩造分別聲明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行， 就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金 額准許之；就原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應 予駁回。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第87條第 1項、第79條、第390條第2項、第392條第2項



、第3項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　9 　　月　　21　　日 民事第二庭 法　官　周紹武
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　96　　年　　9 　　月　　21　　日 書記官　余吉祥