臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
105 年度板簡字第 1306 號
原 告 陳素慧
訴訟代理人 陳素梅
被 告 張浩緯
蔡淑鈴
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國106年7月7日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在 此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本 件原告原起訴聲明為：被告應連帶給付原告164,143元及自 起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息；嗣原告於民國105年12月15日提出民事準備狀擴張 聲明為：被告二人應共同連帶給付原告229,880元，及其164 ,143元自起訴狀繕本送達之翌日起，及其中65,737元自本件 民事準備狀繕本送達被告之翌日起，皆至清償日止，按年息 百分之五計算之利息；復於105年12月20日減縮聲明為：被 告二人應共同連帶給付原告229,880元，及自105年12月20日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，揆諸首揭規定 ，應予准許。
二、原告主張：
（一）原告於民國103年11月29日經由建商代表蔡芸芸小姐即被 告蔡淑鈴介紹（當天蔡小姐亦係代表建商負責與原告辦理 點交系爭房屋事宜），向被告張浩緯出售原告名下新北市 ○○○○段000地號土地應有部分10萬分之593，及其上13 03建號及門牌號碼新北市○○區○○街0巷0○00號9樓權 利範圍全部之房屋（以下簡稱系爭房屋），買賣價金共新 臺幣（下同）920萬元，被告張浩緯並於103年12月7日在 代書吳美玉小姐見證下，與原告之代理人陳素梅簽訂不動 產買賣契約，並交付門禁卡一張，被告張浩緯並依約付來 簽約款40萬元、備證用印緣100萬元及完稅款180萬元，原 告於103年12月23日委託代理人陳素梅再交付門禁卡一張 、遙控器、汽機車停車場鐵門遙控器各乙組予被告張浩緯 ，並備註於不動產買賣契約第十三條特別約定事項上，被 告張浩緯並於同日辦理住戶遷入登記。
（二）唯被告張浩緯於104年1月20日不願配合辦理點交，突發來 三峽郵局第000031號存證信函表示房子有漏水而要求解約 ，無預警停止系爭房屋之過戶程序，原告事前完全不知， 更於接獲存函通知後馬上告知建商維修，建商於104年1月 28日完成修繕，已無任何漏水情節，原告亦有通知被告， 然被告張浩緯卻仍於104年3月、9日以系爭房屋有漏水而 提起解約之民事訴訟，原告於訴訟中發現被告蔡淑鈴竟擔 任張浩緯之訴訟代理人，始知兩人是母子關係，然原告當 初係向建商購買預售屋，並由建商代表蔡芸芸即被告蔡淑 鈴與原告辦理交屋事宜，原告因仍想居住在台中欲賣出， 被告蔡淑鈴趁原告想轉賣，竟隱瞞與被告張浩緯係母子關 係，佯稱欲透過關係要幫忙原告介紹買方，實則係由自己 的兒子張浩緯於103年11月出名買下，但被告蔡淑鈴係代 表建商辦理點交房屋之小姐，對系爭房屋之屋況當知之甚 詳，卻無端羅織系爭房屋仍有重大漏水達解約之程度，一 審囑託鑑定機關新北市土木技師公會到場後，並無發現系 爭房屋有漏水之狀況，幸蒙鈞院104年度訴字第924號民事 判決認被告張浩緯之主張無理由，而於104年12月3日駁回 張浩緯所提起之訴，被告顯係藉訴訟拖延為由而遲延履約 ，嗣系爭房屋於104年12月24日由被告張浩緯指定系爭房 屋之登記名義人蔡淑鈴以買賣原因登記完竣，原告於105 年1月19日自行調閱系爭房屋登記謄本始知上情。（三）唯於上開訴訟結束後，依雙方簽訂之買賣合約第二條第二 項付款方式尾款第（2）點約定「以貸款抵付部分價款者 ，其付款方式依第四條之約定」、第四條第一項「甲方（ 即被告張浩緯）預以本約不動產貸款新台幣陸佰萬元正以 支付尾款」、第二項「乙方（即原告陳素慧）其所擔保之 未償債務約為新台幣650萬元....，除可由甲方（即被告 張浩緯）向金融機關辦理貸款代償外，乙方（即原告陳素 慧）應於交付尾款前清償塗銷抵押權」，依上開規定，60 0萬尾款支付係應由被告張浩緯向金融機關辦理貸款代償 抵押權作為給付方式，即以貸款直接抵付尾款給付，然被 告張浩緯卻遲未履行將600萬元尾款撥付至貸款銀行代償 抵押權之義務，已然陷於給付遲延，原告於105年1月28日 、2月26日及4月26日多次限期催促被告張浩緯給付，被告 仍拒絕依約履行，原告實感無奈，被告違約事實明確。（四）按「債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損 害」，民法第231條第一項規定訂有明文，經查： ⑴本件被告張浩緯於104年1月發函直指「陳素慧出售上開房 屋予本人時，從未向本人告知該房屋有漏水之情況，令本
人深信該房屋並無漏水問題..」，唯104年1月間明知漏水 已經建商修復完成，卻仍以相同事由於104年3月提起解約 民事訴訟，致系爭房屋點交不成，顯見事後已反悔不想買 ，而無端羅織漏水之事由，欲藉訴訟達到解約之目的，但 經鑑定機關到場鑑定，查無發現漏水之情形，於是在訴訟 中眼見無法解約，乃變更訴之聲明請求減少價金100萬元 ，以圖減低當時購買之買賣價金價格。
⑵被告蔡淑鈴係建商代表負責系爭房屋交屋，亦係於103年 11月間與原告辦理上開房屋逐一點交事宜，對交屋之屋況 是非常了解的，原告在買賣房屋予被告張浩緯時，有無隱 瞞漏水事由亦知之甚詳，被告蔡淑鈴更可知原告自103年 11月份點交房屋以來後皆無入住使用，但被告蔡淑鈴卻在 擔任其兒子張浩緯之訴訟代理人主張房屋漏水情節，豈非 自相矛盾嗎？
⑶依上開說明，被告二人根本毫無理由提起訴訟，被告二人 顯係藉訟拖延，遲延履行後續不動產買賣契約程序，更致 原告無法順利完成後續塗銷抵押權及點交事宜，係可歸責 被告之事由，於前開訴訟結束後仍拒絕履行600 萬元尾款 給付責任，遲延違約情節明確，迄今已一年多，被告自負 給付遲延之債務不履行損害賠償責任，故請求被告賠償下 列金額：
①期間原告自104年2月起被迫陸續支出系爭房屋之原有貸 款650萬元利息及管理費，其中650萬元貸款分成兩筆計 算利息，截至105年4月止，分別支出500萬元貸款利息 共104,707元、150萬元貸款利息共34,906元，另管理費 部分，每月應給付2,230元，截至104年12月止共11個月 24,530元，以上合計共164,143元費用。 ②另被告於105年12月12日在原告一再催促下，終於進行 貸款代償程序，而自105年5月至105年12月5日因被告遲 延違約被迫陸續支出系爭房屋之原有貸款650萬元利息 ，650萬元貸款分成兩筆計算利息，截至105年12月5日 止，分別支出500萬元貸款利息共50,154元、150萬元貸 款利息共11,643元，共計共61,797元， ③又本件原告貸款期間所投保之住宅火災險（貸款銀行為 確保建物不致因地震或火災損失所要求一定要投保）， 因被告遲不依約履行且藉訟拖延，造成原告無法退保， 需自104年2月至105年12月持續繼續負擔貸款所生之保 險費，每年保險費為2,149元，一個月之保險約179.083 33元，第一年度原告多支出自104年2月至104年11月3日 共9個月，保險費為1,612元，第二年度自104年11月3日
至105年11月3日共12個月，保險費為2,149元，第三年 度105年11月3日至105年12月12日約一個月多，以一個 月計，保險費為179元，三個年度共計3,940元（1,612 +2,149+179=3,94 0），此部分亦係自本件民事準備狀 繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計 算之遲延利息。
④上開105年5月至105年12月5日原告支出貸款利息共61,7 97元，及原告因貸款所負擔保險費為3,940元，小計65, 737元。
⑤綜上，總計共229,880元。
此均因被告張浩緯遲延所致原告之損害，又依契約第三條 第三項「買賣標的產權移轉登記名義人得由甲方指定，但 甲方所指定之權利登記名義人應與甲方就本約共負連帶債 務責任」，故原告亦得請求被告二入共同連帶賠償原告22 9,880元。為此，原告爰依損害賠償及契約之規定，請求 被告連帶給付原告229,880元。並聲明：被告應連帶給付 原告229,880元，及自105年12月20日起至清償日止，按年 息百分之五計算之利息。
（五）對於被告抗辯之陳述：
⑴被告於104年3月所提之民事訴訟主張係羅織系爭房屋尚有 漏水或汙名價損事實，非屬正當權利之行使：
①於104年1月28日委請建商修復完成，顯見該漏水並非嚴 重之瑕疵，更不可能造成房屋構造性影響，在房屋根本 無發生漏水事實情況下，被告居然在建商修復完成後之 一個多月，仍於104年3月9日檢附被告所稱漏水照片， 提起解約民事訴訟，以訴訟為手段遲延履行契約後續相 關事宜，如何係正當權利行使？
②依鈞院104年度訴字第924號確定判決第五點提到「..經 本院依原告聲請囑託社團法人新北市土木技師公會鑑定 結果，認系爭建物於104年1月間所發生之漏水瑕疵，經 被告委請建商修補後，該瑕疵已經無從得知漏水之位置 ...自難認原告受有完整修復漏水價損之情...其修繕後 自未必定產生汙名價損，而原告就系爭建物因曾為漏水 修繕故受有汙名價損之利己主張，既未舉證以實其說， 則其以受有汙名價損為由，請求減少本件買賣價金，於 法亦難謂有據」，依上開判決內容顯示，本件除係被告 減少價金請求罹於六個月之除斥期間外，最大之因素係 法院囑託新北市土木技師公會鑑定，不僅完全沒辦法發 現任何漏水位置，且縱使曾為漏水修、繕，並未必定產 生污名價損，此為確定判決所肯認，被告根本無法舉證
莫須有漏水事實所產生之汙名價損。
⑵本件600萬元之尾款交付，係被告遲不履行造成原告仍被 迫持續支付貸款利息及管理費，且吳美玉代書未居中聯繫 ，有失代書職責，與原告無關：
①被告主張原告違反系爭不動產買賣契約第三條第六項、 第四條第二項之約定而主張解除契約，認定系爭契約60 0萬元尾款無法支付係可歸責於原告之事由所致，經查 系爭不動產買賣契約第六條「為辦理乙方（即原告陳素 慧）原有抵押權塗銷登記所應清償金額、乙方應納稅費 、仲介服務費或其他債務合計超過實際買賣成交總價者 ，乙方應將差額部分於完稅前壹次以現金方式補足」， 上開規定係指原有抵押權塗銷登記所應清償金額、乙方 應納稅費、仲介服務費或其他債務，前開金額需「合計 超過本件買賣成交價920萬元，方須於完稅前以現金補 足，意即上開金額總計若超過920萬元，超過部分需於 完稅前以現金補足，然本件抵押權塗銷登記所應清償金 額650萬元，而原告並無其他債務，且原告應納稅費、 仲介服務費斷不可能超過320萬之情節發生，故被告主 張原告應於完稅前補足貸款差額50萬元，顯無理由，從 而原告並無於完稅前以補足任何現金之義務，被告僅擷 取「為辦理乙方原有抵押權塗銷登記所應清償金額.... 乙方應將差額部分於完稅前壹次以現金方式補足」條文 部分內容將600萬未給付之原因推託給原告，意圖混淆 鈞院視聽，顯不足採。
②本件系爭房屋於104年1月突遭吳美玉代書暫停過戶，於 前開104年度訴字第924號民事確定判決判被告張浩緯敗 訴後，吳代書在未告知原告系爭房屋過戶事宜，自行於 12月24日完成系爭房屋不動產所有權移轉登記，僅於事 後之 104 年 12 月 31 日以簡訊告知原告並詢問貸款 銀行等相關資料，吳代書既受原告委任，應將委任事務 適時告知原告，而非讓原告完全不知道自己之房子已遭 過戶，原告感覺吳代書從未站在原告之角度著想，做人 不誠實，明知被告張浩緯及蔡淑鈴係母子關係，也一併 隱瞞原告，在原告非常生氣之情況下，發給吳美玉代書 之簡訊中抒發情緒性之字眼，乃屬人之常情，根本毫無 侮辱之意，被告蔡淑鈴實為過度解讀了，原告幾經考慮 更換代書，後因契約載明須取得雙方之同意方作罷，因 原告提供之帳戶並非吳美玉代書需要之還款帳戶，原告 於105年1月初去電貸款銀行合作金庫三峽分行承辦人錢 雅盈專員，請錢專員協助原告聯繫吳美玉代書提供尾款
600萬元，但錢專員接到吳美玉代書之電話後，得知被 告張浩緯僅願意付580萬元或590萬元，經原告再次聯繫 吳美玉代書仍得到相同之結論，原告如何可以接受？此 後吳美玉代書即無再盡代書之義務居中處理，被告張浩 緯則未再支付任何尾款，經原告於105年1月28日、2月2 6日、4月26日分別以存證信函催告，被告張浩緯卻遲未 給付，故在上開訴訟結束後，被告仍拒不給付尾款600 萬元代償至原告之貸款銀行，甚至只願給付580萬或590 萬元，造成原告仍繼續支付貸款利息迄今。
③被告於答辯狀稱銀行之內部作業程序需原告先將原來貸 款差額補足，600萬元方能匯至指定帳戶做為尾款清償 云云，經查上開原告於4月26日所發存證信函，訂於105 年4月29日前請被告給付600萬元尾款，被告仍拒絕辦理 ，原告仍按照存函所發之時間，於上開時間將50萬元匯 進貸款銀行（合作金庫銀行貸款150萬元放款帳務查詢 單顯示4月29日有支付本金50萬元，其本金餘額攔位載 明100萬元），本件被告主張原告未將50萬元差額補足 ，所以被告600萬元無法撥至原告之貸款銀行，顯係推 拖之詞，同樣係清償貸款之款項，匯入貸款銀行皆發生 清償之效果，又何來誰先誰後之順序呢？且原告即使給 付50萬元，被告仍未給付尾款600萬元，致使原告遲遲 無法向銀行聲請取得清償證明以利塗銷抵押權，造成原 告被迫持續性繳納不合理之貸款利息迄今，再者本件原 告與被告貸款銀行皆屬合作金庫銀行旗下分行，並非是 不同銀行，被告若要進行以尾款代 償貸款之程序，隨 時可請板橋分行以電話照會原告在貸款銀行三峽分行之 貸款餘額並進行撥款，且更因同屬同一銀行，以原告係 被告之交易對象而言，兩人並非毫無關係，板橋分行內 部皆可以原告之身分證號碼進行查詢，然而被告卻從未 採取這個動作，反而將600萬元尾款未給付歸咎於原告 ，難謂合理。
④被告張浩緯、蔡淑鈴及吳美玉代書三人在本件房地買賣 互相勾串之行為，於法難容，原告乃提起詐欺、背信之 刑事告訴，在偵查庭中被告張浩緯之母親蔡淑鈴表示「 ..因為張浩緯貸款貸不下來，他當時剛從澳洲留學打工 回來，在有巢氏房屋工作，工作沒有幾個月，所以銀行 貸款核不下來示..」，足認被告張浩緯宣稱早已備妥60 0萬元，明顯係謊言，被告張浩緯、蔡淑鈴皆係從事房 地買賣行業，藉由對此房地買賣之熟稔與吳美玉代書共 謀房屋過戶登記，再藉各種事由興訟拖延時間不給付尾
款，造成原告蒙受持續支付貸款利息及管理費之損害， 原告如果不繳納貸款利息，又需承受銀行信用不良之問 題，若使被告二人之系爭房屋遭受拍賣，被告又將大力 興訟，從交易迄今二年多，原告真的不知道該怎麼辦， 心力交瘁，為上開房地糾紛，被迫結束台中便當店生意 ，北上奔波開庭更需要依靠藥物睡眠，導致原告需前往 精神科醫院就診，卻要繼續背負上開三人精心安排設下 之騙局而受到損害，豈非事理之公？。
⑶本件600萬元之尾款交付於上次11月17日庭訊後，雙方在 鈞院法官面前達成協議，期間被告二人多次反悔，甚至委 託律師發存證信函，造成原告繼續負擔貸款利息，顯係可 歸責被告之事由所造成遲延損害：
⑷另被告張浩緯於11月17日開庭表示「原告迄今還沒有給我 們系爭房子之鑰匙，且磁卡管委會也鎖住了，而且我們要 進房子，他們也請警察阻止我們進入，原告說我們沒有點 交完成，我們不能進入」，經查因被告表示要裝潢，原告 於103年12月23日委託代理人陳素梅再交付門禁卡一張、 遙控器、汽機車停車場鐵門遙控器各乙組予被告張浩緯， 並備註於不動產買賣契約第十三條特別約定事項上，被告 張浩緯並於同日辦理住戶遷入登記，被告已可自行出入， 被告張浩緯既已決定要裝潢，代表其屋況已完成交屋，否 則被告怎麼房屋敢未完成點交時就裝潢呢？且被告於11月 17日開庭所稱之請警察之說詞，並非事實，顛倒是非，當 天係被告與原告一起前往看系爭房屋，原告離開後，被告 居然馬上請警察來要求進入系爭房屋換鎖，係管委會因擔 心有紛爭而阻止讓警察進去社區內，原告事後才知情。三、被告二人則以
（一）本件原告主張並無理由：
⑴查依原證6即鈞院104年度訴字第924號判決之內容可知， 系爭建物於興建完成後即經被告於104年初發現有漏水之 情事，而系爭建物甫興建完成即生漏水之瑕疵，此與一般 年久失修、興建多年建物因地震、自然耗損而導致漏水情 形顯不相同，顯見系爭建物之構造有嚴重瑕疵，則被告依 民法第359條規定主張解除契約或減少價金應屬正當權利 之行使，何來所謂債務不履行之情事。細譯前開鈞院104 年度訴字第924號判決之內容可知，被告於該案中之所以 敗訴，乃因減少價金之主張已逾越民法第365條所規定之 6個月除斥期間（按起訴時乃主張解除契約，嗣變更為減 少價金），非謂該案被告陳素慧無瑕疵擔保責任之該當。 此外，針對該案「污名價損」之主張，實務上諸多判決
均肯認之，此有最高法院93年台上字第381號民事判決、 最高法院92年度台上字第2746號民事判決、臺灣高等法院 103年度建上字第20號民事判決、臺灣高等法院100年度重 上字第664號民事判決可資參照，足認被告於該案之主張 並非無稽。綜上，鈞院104年度訴字第924號案之提起乃被 告正當權利之行使，且起因於可歸責於原告之事由，難謂 被告有所謂債務不履行之情事。抑有進者，系爭房屋除有 前開漏水瑕疵外，更有因不明原因而發生多處牆壁脫落、 爆裂之情事，更足見系爭房屋確實有諸多之瑕疵存在。 ⑵次查，鈞院104年度訴字第924號判決確定後，被告乃繼續 為系爭契約之履行而欲為尾款600萬元之支付，然因被告 之貸款銀行即合作金庫銀行板橋分行表示，依其內部作業 程序需原告先將其原來貸款差額50萬元補足後（按原告原 來貸款數額為650萬元，系爭契約第4條第1項參照），該 600萬元始能匯至原告指定帳戶作為尾款之清償，而系爭 契約第3 條第6項、第4條第2項亦分別有規定「為辦理乙 方原有抵押權塗銷登記所應清償金額，...乙方應將差額 部分於完稅前壹次以現金方式補足。」、「…乙方應配合 受託地政士查詢並確認有關之債務明細、清償金額，除可 由甲方向金融機構辦理貸款代償者外，乙方應於交付尾款 前清償塗銷抵押權。」等語，被告乃於105年3月11日以台 北敦南郵局455號存證信函催請原告儘速補足前開貸款差 額，然因原告仍遲未配合，被告乃再於105 年4月13日以 台北敦南郵局597號存證信函為催告，嗣後原告於收受該 台北敦南郵局597號存證信函後雖有於105年4月26日以台 北金南郵局第173號存證信函為回覆，然仍未依約配合辦 理，可見系爭契約600萬元尾款之所以無法支付乃因可歸 責於原告之事由所致，被告並無給付遲延之情事，原告竟 昧於事實而為主張，洵不足採。
⑶再查，原告嗣後雖有於105年4月29日補足前開貸款差額50 萬元，然原告於補足該差額後從未主動告知被告此節。又 因原告於銀行之貸款資訊（包括是否清償、清晨數額若干 、何時清償）乃屬原告之個人隱私資料，原告之貸款銀行 即「金庫商業銀行三峽分行」亦無法將此等資訊提供予非 貸款當事人之被告，故被告根本無從知悉此節，則被告既 然無從得知貸款差額50萬元是否業經補足，如何能夠為後 續尾款之支付。又貸款差額50萬元是否業經補足乙節，係 直至另案即鈞院105年度重訴字第446號案之105年11月1日 準備程序中，被告之訴訟代理人當庭收受原告之民事答辯 狀方知貸款差額50萬元業經補足，而當被告知悉50萬元業
經補足後，旋即請另案之訴訟代理人積極與原告聯繫，嗣 被告並於105年12月12日（按因雙方除本案及上開鈞院105 年度重訴字第446號案外，原告更多次無端對被告提出刑 事告訴，嗣被告最終均獲不起訴處分，故雙方之信任基礎 甚低，方導致被告另案之訴訟代理人於接洽、協調過程中 遭遇諸多阻礙及不順利，諸如差額是否確實已如數補足之 確認？所餘貸款餘額若干之確認？於被告依約支付尾款後 原告是否亦應同時交付所有門禁鑰匙之確認？被告依約支 付尾款後原告是否應同時提供清償証明之確認？等，乃使 尾款之補足需拖至12月間方能完成）指示貸款銀行即合作 金庫商業銀行板橋分行將貸款金額5,978,805元撥予原告 之貸款銀行即合作金庫商業銀行三峽分行，另於同日匯款 22,041元予被原告，故系爭契約之尾款業經被告支付完畢 ，足見被告對於系爭契約之履行從未有所謂遲延或故意不 履行之情事。
（二）退千萬步言，縱認本件被告應負賠償責任（假設語，被告 否認之），被告亦得就該賠償金額與原告應給付被告之64 0萬元主張抵銷：
⑴按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者 ，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性 質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。」 為民法第334條所明定。
⑵查承前開第二、（二）點所述，原告因遲遲拒不補足上開 貸款差額，經被告多次催告期滿後仍拒不為之，則原告顯 有違反系爭契約第3條第6項、第4條第2項之約定甚明，就 此被告乃依系爭契約第8條第1項之約定以105年5月26日台 北敦南郵局813號存證信函解除系爭契約。而系爭契約既 經被告依法解除，則被告自得依系爭契約第8條第1項後段 規定請求原告加倍返還已收買賣價金640萬元（按被告已 支付之買賣價金320萬元）。從而，縱認本件被告應負賠 償責任（假設語，被告否認之），被告亦得依民法第334 條之規定，就該賠償金額與原告應給付被告之640萬元主 張抵銷。
⑶此外，上開依系爭契約第8條第1項後段規定請求原告加倍 返還已收買賣價金640萬元之主張，被告業已依法起訴請 求，該案現由鈞院以105年度重訴字第446號受理在案，因 本件訴訟涉及被告抵銷抗辯之主張是否合法，爰懇請鈞院 依民事訴訟法第182條之規定裁定停止本件訴訟，鈞院105 年度重訴字第446號案判決後再為訴訟之進行。 ⑷查於另案即鈞院105年度重訴字第446號案，被告業已變更
訴之聲明而請求原告應給付被告 936,918 元在案，請求 之內容如下，詳參被告於前開案中所提出之民事變更聲明 狀：
①原告除依系爭契約第 3 條第 6 項、第 4 條第 2 項之 規定有補足 50 萬元貸款差額之義務外，另依系爭契約 第 4 條第 2 項之規定，原告並應配合確認有關之債務 明細、清償金額 (按基於個人資料之保護，此等資訊若 非本人詢問，銀行均以個人資料保護法為由拒絕提供第 三人 )，然原告係於另案即鈞院 105 年度重訴字第446 號案 105 年 11 月 1 日準備程序方告知差額已補 足並於 105 年 12 月 6 日準備程序方提出債務明細等 資料，故於此之前原告均有違反契約之情事，則依系爭 契約第 8 條第 1 項之規定，被告得自原告違反系爭契 約之時起請求原告每日支付已支付價款千分之一即 3,2 00 元（即 320 萬元 /1000）之違約金。被告僅以首次 催告函原告收受日即 105 年 3 月 14 日為起算，至10 5年12月6日止（即前述準備程序期日），共計267日， 其金額共854,400 元（即 3,200x267）。 ②被告業於 105 年 12 月 12 日指示貸款銀行即合作金 庫商業銀行板橋分行將貸款金額 5,978,805 元撥予原 告之貸款銀行即合作金庫商業銀行三峽分行，另於同日 匯款 22,041 元予原告，總計已支付 6,000,846 元， 然被告所應支付之尾款僅為 600 萬元，故被告顯有溢 付846 元而得請求原告依民法第179條不當得利之規定 返還之。
③被告為系爭契約尾款之支付後，原告係於105年 12月 15 日方交付門禁卡一張及大門、主臥室、臥室、後門 、信箱鑰匙各 2 支、抵押權塗銷同意書（正本）、他 項權利證明書（正本）予被告而完成交屋程序，故依系 爭契約第 6 條規定，交屋前之水電費、管理費等均應 由原告負擔之。然而，被告於交屋並向管委會、電力公 司、自來1水公司查詢後，方知原告交屋前尚有管理費 27,339 元、電費 3,283 元、自來水費 1,050 元未繳 清，總計 31,672 元，被告並先自行幫原告繳納，故針 對此等費用被告得依民法第 179 條不當得利之規定請 求原告返還之等語，並聲明：原告之訴駁回。如受不利 判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。訴訟費用由 原告負擔。
四、原告主張因被告給付遲延，故被告應賠償原告貸款650萬元 截至105年12月5日止之利息201,410元，截至104年12月底之
管理費24,530元及保險費3,940元，總計229,880元之事實， 業據提出不動產買賣契約、住戶遷入登記表、被告所發104 年1月20日三峽郵局第000031號存證信函、修繕照、片乙張 、104年3月9日張浩緯民事起訴狀、鈞院104年度訴字第924 號民事判決、原告所發105年1月28日台北金南郵局第48號、 105年2月26日台北北門郵局營收股第000833號、105年4月26 日台北金南郵局第000173號存證信函原證八、1303號建號之 建物登記謄本、500萬貸款之合作金庫銀行放款帳務資料查 詢單、150萬貸款之合作金庫銀行放款帳務資料查詢單、104 年2月至12月管理費繳費通知單105年5月至105年12月12日之 500萬貸款之合作金庫銀行放款帳務資料查詢單、105年5月 至105年12月12日之150萬貸款之合作金庫銀行放款帳務資料 查詢單、住宅火災保險保單及繳納收據、被告蔡淑鈴即蔡芸 芸之名片、保固卡、臺中市政府函、原告於精神科就醫紀錄 、被告於105年11月30日發來第001591號存證信函、原告所 發台北金南郵局第000453號存證信函及回執等件為證。被告 張浩緯對於其有向原告購買系爭房屋並不爭執，惟就原告之 請求則辯稱其於104年1月發現房屋漏水認為建物構造瑕疵， 提起訴訟是正當權利行使，無債務不履行；而本院104訴字 第924號判決確定後，被告欲支付600萬元尾款，然被告貸款 銀行合作金庫銀行板橋分行表示內部作業程序需原告先將其 原來貸款差額50萬元補足後，該600萬元始能匯至原告指定 帳戶作為尾款之清償，被告多次發存證信函給原告補50萬元 ，原告未補；另被告主張抵銷，因原告遲遲未補正貸款差額 ，原告違反合約第3條第6點、第4條第2點約定，被告主張依 合約第8條第1項發存證解約且依第8條第1項後段請求原告賠 償加倍返還已收價金（320萬元）的2倍即640萬元（105年度 重訴字第446號案件審理中）；且原告尚未交付鑰匙尚未交 屋完成等語置辯，並提出台北敦南郵局455號存證信函、台 北敦南郵局597號存證信函、台北金南郵局第173號存證信函 、台北敦南郵局813號存證信函、臺灣新北地方法院開庭通 知、系爭房屋之照片、簡訊翻拍照片、臺灣新北地方法院10 5年度重訴字第446號案之105年11月1日準備程序筆錄、臺灣 新北地方法院檢察署檢察官105年度偵字第27733號不起訴處 分書、台灣新北地方法院檢察署檢察官104年度偵字第00000 號不起訴處分書、台灣高等法院檢察署106年度上聲議字第 764號處分書、合作金庫銀行放款相關貸放及保證資料查詢 單、第一商業銀行匯款申請書回條、陳素慧合作金庫銀行存 款存摺封面、民事變更聲明狀、D4-9F鑰匙等點交表、悅灣 悠悅社區管理費繳費通知單、台灣電力公司繳費憑證、台灣
自來水公司繳費憑證等件為證。是本件所應審酌者為被告張 浩緯就系爭房屋買賣應否負給付遲延損害賠償？原告請求被 告給付貸款利息201,410元是否有理由？原告請求被告給付 款管理費24,530元是否有理由？原告請求被告給付保險費 3,940元是否有理由？被告蔡淑鈴應否連帶負擔損害賠償責 任？
五、被告張浩緯就系爭房屋買賣應否負給付遲延損害賠償？經查 ：原告主張被告張浩緯就買賣價金支付有給付遲延云云，而 被告則辯稱其於104年發現房屋漏水認為建物構造瑕疵，提 起訴訟是正當權利行使，無債務不履行；原告未依照買賣契 約就貸款差額50萬元補足等語置辯。惟查：
（一）系爭不動產買賣契約書第二條、買賣總價及價款支付方式 記載：一、不動產買賣總價額：新台幣920萬元。二、付 款方式如下：
┌────┬────────┬────────────┐
│付款期別│約定付款金額 │應同時行條件 │
├────┼────────┼────────────┤
│第一次款│新臺幣40萬元整 │於簽訂本契約同時由買方支│
│ 簽約款 │ │付，本款項包括已收之定金│
│ │ │。 │
├────┼────────┼────────────┤
│第二次款│新臺幣 100 萬元 │於 103 年 12 月 8 日前由│
│備證用印│整 │買方支付之，賣方備齊過戶│
│款 │ │證件。 │
├────┼────────┼────────────┤
│第三次款│新臺幣 180 萬元 │於土地增值稅、契稅核下後│
│ 免稅款 │整 │，自地政士通知日起三日內│
│ │ │由買方支付之，雙方並應同│
│ │ │時繳清稅款。買方並應開立│
│ │ │尾款擔保之本票交由地政士│
│ │ │收執。 │
├────┼────────┼────────────┤
│尾 款 │新臺幣 600 萬元 │(1)無貸款者於辦妥產權移 │
│ │整 │ 轉登記後，自地政士通 │
│ │ │ 知日起三日內由買方支 │
│ │ │ 付之。同時點交房屋。 │
│ │ │(2)以貨款抵付部份價款者 │
│ │ │ ，其付款方式依笫四條 │
│ │ │ 之約定。 │
└────┴────────┴────────────┘
另第五條、不動產點交記載：一、本買賣房屋，除契約另有 約定外，乙方應於約定交付尾款日104年1月20日前騰空完畢 ，並於交付尾款之日同時以現場點交方式移交甲方管領。交 屋時如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由乙方 負擔等語。是依上記載可認被告張浩緯交付尾款600萬元之 日期應為104年1月20日。又被告張浩緯於104年1月20日應支 付尾款600萬元之日期未付該600萬元尾款，構成給付遲延， 應堪認定。
（二）按因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不 負遲延責任。民法第230條定有明文。又因不可歸責於債 務人之事由致未為給付者，債務人雖不負遲延責任，但不 可歸責於債務人之事由，應由債務人負舉證之責。（最高 法院21年上字第1956號判例要旨參照）。查被告張浩緯未 給付尾款600萬元有不可歸責事由，被告張浩緯應負舉證 責任。經查：
1、被告張浩緯曾對原告提起返還買賣價金之訴訟（即本院10 4年度訴字第924號），而依前開判決事實及理由欄五記載 ：「˙˙˙然承前述，經本院依原告（即本件被告張浩緯 ）聲請囑託社團法人新北市土木技師公會鑑定結果，認系 爭建物於104年1月間發生之漏水瑕疵，經被告（即本件原