最高法院民事判決 106年度台上字第1690號
上 訴 人 樺福建設開發股份有限公司
法定代理人 張綱維
訴訟代理人 劉煌基律師
被 上 訴人 邢蘐宜
訴訟代理人 洪士傑律師
上列當事人間請求移轉土地房屋事件，上訴人對於中華民國104
年11月24日臺灣高等法院第二審判決（103年度重上字第860號）
，提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：兩造於民國97年 7月11日訂立土地房屋買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定由伊以總價新臺幣（下同）1200萬元向上訴人買受「八達通環遊市─晶華館」Ｂ5 棟28樓房屋、地下 1樓編號第34號車位及基地應有部分（下合稱系爭房地），其中360萬元於簽約時給付，餘款840萬元為「銀行貸款」期款，如伊不申辦銀行貸款，應於土地增值稅單及契稅單核發，經上訴人通知日起 7日內以現金或即期支票繳清，房地所有權移轉登記於簽約日起1年後辦理。惟伊於簽約當日即給付價金900萬元，言明不辦貸款，99年 9月13日兩造再以上訴人對伊之債務抵銷系爭買賣價金債權中之151萬0621元，伊僅餘價金148萬9379元未付。詎上訴人拒不依約通知伊土地增值稅單及契稅單之核發，及辦理所有權移轉登記。爰依系爭買賣契約約定，求為命上訴人通知伊系爭房地之土地增值稅單及契稅單核發，並於伊給付148萬9379元之同時，將系爭房地所有權移轉登記予伊之判決。上訴人則以：兩造原關係良好，故於97年 8月21日先行交屋，被上訴人並於99年9月2日出具交屋切結書，兩造復於99年9月13 日合意抵銷價金 151萬0621元，是系爭價金餘額清償期應已約定變更為97年8月21日或99年9月2日或99月9月13日。伊於要求被上訴人出具交屋切結書或為抵銷時，均曾催告被上訴人給付剩餘價金，伊之財務經理鄭晴文於99年下半年至 100年初代理伊以口頭催告被上訴人給付價金，被上訴人均未置理，伊乃於101年7月20日依系爭買賣契約第9條第2點約定解除系爭買賣契約。被上訴人無從再依系爭買賣契約為請求等語，資為抗辯。
原審以：兩造於97年 7月11日簽訂系爭買賣契約，原約定被上訴人以總價1200萬元向上訴人買受系爭房地，其中 360萬元於簽約時給付，餘 840萬元為「銀行貸款」期款。惟被上訴人於簽約當日即給付價金900萬元，並言明不辦貸款，兩造嗣於99年9月13日
以上訴人對被上訴人之債務抵銷系爭買賣價金中之 151萬0621元，被上訴人僅餘價金148萬9379元未付。又系爭買賣契約第4條第3 點約定，如被上訴人不辦貸款，其「銀行貸款」期款應於土地增值稅及契稅單核發時，經上訴人通知日起 7日內以現金或即期支票繳清。且觀諸系爭交屋切結書，僅記載被上訴人核對交付房地與買賣契約內容相符，點收門禁卡、遙控器，並切結房屋由其使用管理等，並無提及兩造合意變更付款期限。況被上訴人於簽約當日即支付900萬元，達總價金之7成5，為原定簽約款（360萬元）之2.5倍，系爭買賣契約第10條第1點復約定自簽約日起 1年後始辦理系爭房地所有權移轉登記，自難認兩造於97年 8月21日交屋時或99年9月2日出具交屋切結書時，合意變更價金餘額清償期。其次，於約定抵銷，被抵銷之被動債權雖未屆滿清償期，債務人亦得於期前主張抵銷之，是尚難以兩造於99年 9月13日合意抵銷系爭買賣價金 151萬0621元，遽謂兩造約定變更價金餘額清償期為99年 9月13日。兩造既未合意變更價金餘額清償期，且上訴人就迄未通知被上訴人土地增值稅及契稅單之核發乙節並無爭執，依系爭買賣契約第4條第3點約定，被上訴人之價金餘款清償期即尚未屆至，其自無系爭買賣契約第9條第2點所定未依約付款情事，上訴人於101年7月20日以該事由解除系爭買賣契約，顯非合法。則被上訴人依系爭買賣契約，請求上訴人通知其系爭房地土地增值稅及契稅單之核發，並於伊給付 148萬9379元之同時辦理系爭所有權移轉登記，洵屬有據，應予准許。因而維持第一審所為該部分上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴。經核於法並無違背。
按抵銷契約與法定抵銷不同，前者為雙方當事人以消滅互負之債務為目的而訂定之契約，屬於諾成、不要式、雙務、有償及要因契約，經當事人合意而成立；後者於具備抵銷適狀時，依一方之意思表示而發生效力，為形成權。抵銷契約之成立及其效力，除法律另有規定外，無須受民法第 334條所定抵銷要件之限制，即主張抵銷之主動債權已屆清償期，而被抵銷之被動債權雖未屆滿清償期，倘債務人就其所負擔之債務有期前清償之權利者，亦得於期前主張抵銷之。兩造於99年 9月13日就被上訴人所購三戶房地（海景 A22、千金B-15及系爭房地）之買賣價金與上訴人應付之佣金、顧問年費為結算後，被上訴人僅餘系爭買賣價金 148萬9379元未付，原審認兩造係成立抵銷契約，被上訴人之價金債務並不因此而屆清償期，於法並無不合。再由系爭買賣契約第 4條第 3點：「如買方不辦貸款時，其給付賣方之『銀行貸款』期款應於土地增值稅及契稅單核發時，經賣方通知日起七日內以現金或即期支票繳清，但買方在未全數繳清前，賣方得拒絕辦理產權登記予買方……」，同條第 6點：「交屋款，買方應於收到賣方
通知15日內完成交屋手續，並簽收交屋單同時繳交本款項，但可歸責於賣方時，不在此限。」，第5條第1點：「土地房屋產權之移轉，買方應於賣方通知七日內配合備妥有關文件交由賣方申辦有關稅費及產權登記相關事宜……」之約定，及系爭買賣契約附件一土地房屋總價付款明細表期款名稱欄之「交屋款」順序係在「銀行貸款」後位等內容綜合以觀，可知系爭買賣契約第7條第1點所定「於交屋時，買方繳清本契約所有之應付未付款（含交屋款）及完成一切交屋手續」，係依一般不動產買賣慣例即先辦理所有權移轉登記，方進行交屋程序所為約定。兩造於97年 7月11日締約後，旋於97年 8月21日交屋，為原審所合法確定之事實。參以上訴人於98年 9月16日將系爭房地設定1390萬元之最高限額抵押權予訴外人國際票券金融股份有限公司（下稱國票金公司），迨至102年 3月26日猶未塗銷；於99年9月間與被上訴人進行雙方購屋款、佣金、顧問費之結算，有土地及建物登記謄本、結算確認單、國票金公司102年 3月25日國券字第0000000000T號函可稽，且系爭買賣契約第10條第 1點：「雙方協議約定本戶產權移轉登記為簽約日起一年後再辦理。」，證人即上訴人財務部副總經理鄭晴文證稱因被上訴人為上訴人之風水顧問，並代為仲介賣房或為資金調度，非一般客戶，故未按一般交易流程等語，原審因認被上訴人之價金餘款清償期仍應按系爭買賣契約第4條第3點約定，亦無違誤。上訴意旨，復就原審取捨證據、認定事實、解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 13 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 劉 福 來
法官 梁 玉 芬
法官 滕 允 潔
法官 詹 文 馨
法官 盧 彥 如
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 106 年 7 月 24 日
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