最高法院民事判決 106年度台上字第1176號
上 訴 人 大湖科學園區第三期管理委員會
法定代理人 黃欽城
訴訟代理人 蘇文生律師
被 上訴 人 鑫禾科技股份有限公司（即日觀實業股份有限公司
之承當訴訟人）
法定代理人 蘇丁鴻
訴訟代理人 黃永琛律師
上列當事人間請求撤銷區分所有權人會議決議事件，上訴人對於
中華民國104年10月22日台灣高等法院第二審判決（102年度上字
第1098號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人之上訴及確認被上訴人有約定專用權暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：伊為大湖科學園區第三期（下稱第三期）大廈（下稱系爭大廈）中之區分所有權人，系爭大廈於預售時，建商昇陵建設股份有限公司（下稱昇陵公司）與承購戶即簽立管理公約，約定伊所有系爭大廈E2（25號）即門牌新北市○○區○○街000巷00000號（下稱系爭房屋）屋頂平台即原判決附圖（下稱附圖）所示（ｃ）部分、南側法定空地即附圖所示（ａ）、（ｂ）及（ｄ）部分（下合稱附圖部分）歸伊專用，已獲全體區分所有權人同意。上訴人成立後，將此約定納為管理規約第 10條第2款（系爭條款），而於民國101年 10月26日召開區分所有權人臨時會議，未經伊同意，即決議刪除系爭條款（下稱系爭決議），致伊喪失上開約定專用權，違反公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第33條第3款強制規定，亦不符合民法第148條及修正前第820條規定，自屬無效等情，爰依民法第 56條、第73條規定，求為確認系爭決議無效，復於原審追加聲明，求為確認伊就附圖部分有約定專用權之判決（被上訴人逾此部分之請求，分經一、二審判決其敗訴，未據聲明不服，該未繫屬本院部分，不予論述）。上訴人則以：管理公約或系爭條款均非分管或專用之約定，且依管理條例第7條規定，屋頂平台與法定空地，均不得約定專用。縱認有分管協議，被上訴人之前手日觀實業股份有限公司（下稱日觀公司）已與伊終止該協議，並返還附圖部分由伊規劃使用，則後續未盡事宜，依據管理公約第28條規定，由區分所有權人會議修訂規約，並無違法。系爭大廈於管理條例施行前即已取得建築執照，管理規約顯非依管理條例第56條第 1項而定，自無同條例第33條第3款規定之適用等語，資為抗辯。原審維持第一審所為被上訴人勝訴部分之判決，駁回上訴人之上
訴，並就被上訴人追加之訴，為其勝訴之判決，無非以：按管理條例係於84年 6月30日施行，施行之前，建商與各承購戶訂有分管約定，應解為該大廈共有人默示同意成立分管契約，如未經全體共有人同意終止，不因管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。查系爭大廈於82年7月8日取得建造執照，84年 7月12日取得使用執照。昇陵公司預售房地時，與承購人簽訂預訂買賣契約書，以管理公約為附件，其中第10條第 2款約定「附建地下層屋頂平台（指系爭房屋屋頂平台）及南側之法定空地由該所有權人（指被上訴人，前手係日觀公司）自行管理使用，自行負擔維護費用」，嗣系爭條款亦為相同約定，是系爭房屋所有權人取得上開部分之約定專用權。上訴人於 101年10月26日召開區分所有權人臨時會議時，作成系爭決議，上訴人既未證明已取得日觀公司同意，顯然違反管理條例第33條第 3款強制規定，應為無效。依該規定，區分所有權人會議就約定專用之變更程序，必須符合多數決，並取得該名約定專用人之同意，至於「依第56條第 1項規定成立之約定專用部分」之文字，係說明管理條例施行後始申請建築執照者，必須檢附約定專用等資料，做為判斷約定專用範圍之依據，施行前已申請建造執照者，約定專用權人則應自行保存相關資料以證明其權源，上訴人主張系爭大廈非依據管理條例第56條第 1項申辦建造執照云云，尚非可採。上訴人雖稱日觀公司已表示移交法定空地，改由大湖科學園區第二期管理委員會（下稱第二期管委會）及上訴人重新規劃使用，被上訴人已喪失約定專用權云云，查昇陵公司總經理郭財發固於92年10月28日第二、三期管委會聯席會議，表示回去查明後，如確認法定空地，願退還二、三期自行決定使用權等語，並出具承諾書，惟日觀公司總經理林育全並未發言，上開承認對日觀公司無拘束力。嗣日觀公司與昇陵公司於同月30日函覆通知書表示略以：第二、三期後網球場所在法定空地，係屬持分共有土地。前揭標的於82年、83年間之房屋預定買賣合約載明歸屬第三期E2戶 1樓及第二期 H棟所有權人自行管理使用，本公司同意依88年6月1日簽訂之大湖科學園區服務性設施提供項目及回饋協議書（下稱回饋協議書）之內容精神下，移交由第二、三期管理委員會共同整合規劃、運用與維護管理等語，參諸回饋協議書約定：「甲方（指江陵機電股份有限公司、昇陵公司、日觀公司）同意提供其所有之俱樂部網球場二座面積（約1500平方公尺），規劃設置完成停車空間並提供其中三十個停車位與乙方（指大湖科學園區第一、二、三期管理委員會），使用期間為二十年，甲乙雙方同意，乙方每一個停車位，每月初應給付甲方新臺幣貳佰伍拾圓整，以為場地維護費。…」，日觀公司非無條件交出法定空地，而是要求大湖第二、三期管委會按照回饋協議書所載方式，規劃、使用
、管理與維護上述法定空地。又92年11月 4日召開之第二、三期管委會聯席會議，林育全表示：本公司願交出供第二、三期（指管委會）使用及規劃，會議結論為：「1.本次會議主要目的為確定該空地之主權屬誰，現已確定無誤。2.由二、三期共同規劃使用…」等語，僅係確認日觀公司回覆內容。至於第三期第九次廠戶大會會議紀錄雖記載：日觀公司於92年10月30日同意將法定空地所有權歸還第二、三期（指管委會），顯係誤解日觀公司上開通知書內容。而日觀公司與第一至三期管委會在93年11月25日簽訂補充協議書（下稱補充協議書）記載：「現有綜合球場及停車空間，考量甲方（指日觀公司）約定專用權利及第二期、第三期管理委員會地權管理及停車需求，雙方同意重新區劃管理範圍附圖一所示，並由甲方及第二期、第三期管委會各自依劃分區域管理及使用維護」，仍以日觀公司具有約定專用權為其基礎，分別劃定日觀公司與第二、三期管委會之管理使用區域。從而，被上訴人請求確認系爭決議無效及其就附圖部分有約定專用權，為有理由等詞，為其判斷之基礎。
惟查上訴人於原審辯稱：伊已於93年1月1日收回法定空地重新規劃，依補充協議書附圖，日觀公司得使用範圍已非原空地全部等語，並提出其93年1月9日管委會會議記錄為憑（原審卷㈠第98、106頁、卷㈡第258、259頁 ），該會議記錄記載「卡莎米亞前法定空地已向日觀於九十三年一月一日正式收回，自行使用」，另據日觀公司所提其與第1至3期管委會簽訂之補充協議書記載：「雙方同意重新區劃管理範圍附圖一所示，並由甲方及第二期、第三期管理委員會各自依劃分區域管理及使用維護」等語（一審卷第 167頁背面），其附圖名為「約定專用範圍示意平面圖」，並各以「日觀」、「科二」、「科三」名稱及不同圖案標示範圍，似見三方各有使用範圍，則上訴人所辯是否全然無據？攸關被上訴人之約定專用權存否及其範圍，原審恝置未論，遽以上述理由，為不利於上訴人之論斷，已嫌率斷。其次，管理條例第56條第1 項規定：「公寓大廈起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約…」、第33條第 3款規定：「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：…三、依第56條第 1項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意…」，均在92年12月31日修正公布施行。系爭大廈係於該規定修定施行前之82年間取得建造執照，84年間取得使用執照，為原審認定之事實，乃原審逕依上開規定作為判斷之基礎，而未說明其適用依據，亦屬疏略。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第
478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 12 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 林 大 洋
法官 鄭 傑 夫
法官 蕭 艿 菁
法官 鄭 純 惠
法官 陳 玉 完
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 106 年 7 月 24 日
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