臺灣臺北地方法院民事簡易判決 105年度店簡字第713號
原 告 張永達
訴訟代理人 莊明翰律師
被 告 曾鼎文
訴訟代理人 曾萬火
上列當事人間請求返還押金事件，於民國106年6月15日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾肆萬元，及自民國一百零五年五月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣參仟零柒拾元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳拾肆萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）24萬元，並自起訴狀 送達之翌日起至清償日止按年息5%計算利息。二、陳述：
㈠原告向被告承租新北市○○區○○路0號1樓（含中柱左邊往 後延全主建物）店面（下稱系爭房屋）供營業使用，雙方並 簽訂租賃契約書（下稱系爭租約）（原證1），約定租賃期 間自民國103年4月1日起至105年3月31日止，每月租金12萬 元（第2條），於每月1日前繳納（由原告一次開足24個月份 支票支付）（第3條），原告於簽約時交付36萬元押租保證 金，待原告不繼續承租、清空交還房屋後，被告應無息退還 押租保證金（第4條），另約定應繳完營業稅、租賃稅、水 、電費並註銷營業登記後才能退還押金（原證2）。 ㈡原告於系爭租約到期後已表明不再續租，並已將系爭房屋回 復原狀遷空交還被告，且已繳完營業稅、租賃稅、水、電費 及註銷營業登記在案，已符合系爭租約所約定可請求退還押 租金之要件，原告數次向被告請求返還押租金36萬元，被告 僅於105年3月24日匯款返還12萬元，尚有24萬元押租金尚未 返還，經原告委請莊明翰律師於105年3月28日以105年度莊 律字第000000000號律師函通知被告於函到後3日內返還押租 金24萬元，惟被告仍未返還24萬元押租金。貳、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：依系爭租約第7條明文約定，原告如果不承租須回復 原狀，但原告沒有回復原狀，就當時為西餐廳之大門，原告 拆除該門面後交屋並無恢復原狀裝回原大門，原告後廚房紗
窗弄壞亦無恢復原狀，牆壁坑洞亦無恢復修補，屋內垃圾雜 亂均未清理，牆壁拆得亂七八糟，屋內電燈開關暨插座均未 修復回復原狀；屋內原告有鑿地板埋電線之前面泥作均未恢 復，原告拆除其塑膠地板後並無舖回原有西餐廳之原木地板 等未恢復之項目甚多。就系爭租約書第9條、第10條約定， 意指租方對店面如須改裝均須取得屋主同意，否則須負回復 原狀暨賠償責任，原告未經屋主同意擅作破壞，大門亦拆除 ，均未得屋主同意，原告不守兩造之合約，顯無理由，所以 扣抵2個月押金。
參、兩造不爭執與爭執事項：
一、兩造不爭執事實：
㈠原告向被告承租系爭房屋供營業使用，兩造簽訂系爭租約（ ，約定租賃期間自103年4月1日起至105年3月31日止，每月 租金12萬元，於每月1日前繳納（由原告一次開足24個月份 支票支付），原告於簽約時交付36萬元押租保證金，於原告 不繼續承租、清空交還房屋後，被告應無息退還押租保證金 （第四條）；另簽署增補事項第1條約定「本合約租期未達 二年租方須負責恢復原裝璜原狀，租約滿二年本條約自動消 失。（裝潢費186萬元）」，第2條約定「退押金租方應繳完 營業稅、租賃稅、水、電費並註銷營業登記後才能退押金。 雙方同意。」（原證2，下稱增補事項），有系爭租約及增 補事項在卷可稽（見本院卷第6、9頁）。
㈡原告於系爭租約到期後未再續租，已將系爭房屋遷空交還被 告，並已繳完營業稅、租賃稅、水、電費及註銷營業登記。 ㈢被告於105年3月24日匯款返還押租保證金12萬元予原告，尚 有24萬元押租金未返還，經原告委請莊明翰律師於105年3月 28日以105年度莊律字第000000000號律師函通知被告於函到 後3日內返還押租金24萬元，被告迄未返還，有律師函暨送 達回執在卷可稽（見本院卷第11-12頁）。二、兩造爭執事項：
㈠系爭租約屆期後未再續租，原告有無將系爭房屋回復原狀之 義務？
㈡被告辯稱原告遷離後未將系爭房屋回復原狀，以2個月租金 額之押租金扣抵損害賠償，有無理由？
㈢原告請求被告返還押金24萬元，有無理由？肆、本院之判斷：
一、系爭租約屆期後未再續租，依系爭租約之增補事項第2條約 定，原告無須將系爭房屋回復原狀：
㈠按兩造於系爭租約第6條約定「乙方（即原告）於租期屆滿 時，除經甲方（即被告）同意繼續出租外，應即日將租賃房
屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權 利。…。」，又於增補事項第1條約定「本合約租期未達二 年租方須負責恢復原裝潢原狀，租約滿二年本條約自動消失 。（裝潢費186萬元整）」，有系爭租約及租約增補事項在 卷可稽（見本院卷第7、9頁）。審酌系爭租約係使用一般房 屋租賃之定型化契約書之定型化約款，兩造於系爭租約外另 定增補事項（原證2）為約定，而依上開增補事項第1條約定 意旨，租約滿2年者，原告不負回復原狀義務，其內容與系 爭租約第6條所載租期屆滿2年不續租時須負回復原狀之義務 顯有不同，併參原告承租系爭房屋時，被告係以前任承租人 所留之裝潢現狀交付原告，由原告自行依其營業需求裝潢等 情，可見前任承租人於租期屆滿後亦未將系爭房屋之裝潢拆 除回復原狀交還房屋等情，可認兩造簽立系爭租約時，已同 意就系爭租約第6條內容為變更，而以增補事項第1條之約定 取代系爭租約第6條回復原狀之約定，則兩造對於租期滿2年 者，原告是否負回復原狀義務應依增補事項第1條之約定為 據。
㈡查原告向被告承租系爭房屋，租期自103年4月1日起至105年 3月31日止，期滿後原告未再續租，則原告租期已滿2年，原 告主張依兩造於增補事項第1條約定，原告不負回復原狀之 義務，可堪採取。被告辯稱原告應負回復原狀義務云云，與 兩造增補事項第1條之約定不符，尚無可採。
二、被告辯稱原告拆除裝潢後未將系爭房屋回復為前任承租人原 西餐廳裝潢之原狀，並有諸多損壞，以2個月租金額之押租 金扣抵損害賠償，尚屬無據：
㈠查被告於原告承租之始交付與原告之系爭房屋內已有前任承 租人之其他裝潢在內，而系爭租約租期屆滿原告未再續租， 被告訴訟代理人曾萬火要求原告拆除系爭房屋之裝潢，為兩 造所不爭執。依證人即原告委託拆除裝潢之業者鍾林明於本 院證述：「張永達先生是委託一位朱先生，朱先生找我來拆 除。到現場的時候，房子從前面進去是一個店面，店面是經 營飲料店，有一個吧台，吧台後面有一個木板隔間，後面是 一個簡單的休息室。依張永達先生的指示拆除他當時營業的 裝潢，店面的裝潢，在剛開始拆除的時候，屋主跟我說要拆 到最裡面，因為我是張永達找來的，我有跟屋主說你要跟張 永達商量好要怎麼做，後來屋主、張先生、朱先生3個人都 有到場，最後的決定是要拆到木板隔間後面的木造裝潢。」 、「當時去拆時裝潢總共有3層。連張永達先生的裝潢總共 有3層。張永達先生委託拆除的是張永達的裝潢，在裡面的 還有2層，屋主與張先生、朱先生協議後，要把不是張先生
裝潢的部分也一併拆除。」、「拆除完後有將垃圾清除」、 「在完成拆除工作後，屋主有到現場看現場的狀況。屋主都 有去現場看施工作狀況。當時屋主沒有反應說有任何問題如 地面不平、牆面不平、鑽孔需要回復的情形。」，「（問： 提示本院卷第44-55頁被告所提拆除裝潢後牆上所留釘孔、 插座孔洞、坑洞、管線溝漕等照片，這些是不是在拆除裝潢 時所造成的？造成之原因？）不是。那是因為裝潢有3層， 最之前釘子釘在牆面上就會有那些釘孔，至於管溝、電管等 都是之前沒有處理好，後面的業主再用木板裝潢上去。我是 拆完之後才看到壁面上有那麼多東西。」、「拆完後屋主有 去現場看，屋主沒有要求要修復。」等語（見本院卷第67- 69頁），且參證人鍾林明所提供拆除裝潢之照片顯示原告之 裝潢係覆蓋原有裝潢外層，並未釘於牆面（參本院卷第79頁 反面編號12照片），核與證人鍾林明所述裝潢有3層等語相 符，且證人鍾林明拆除裝潢後已將垃圾雜物清理乾淨，亦有 證人提出之照片可佐（見本院卷第78頁編號5照片，未有被 告所提43頁照片中熱水器下方之紙箱等物），是證人鍾林明 證述及原告主張系爭房屋牆上之釘孔、管線溝槽、孔洞等非 原告裝潢所肇致，且已將垃圾雜物清理完畢等語，應可採信 。
㈡原告雖否認證人鍾林明證述系爭房屋「屋主」曾到場要求並 協議將系爭房屋三層裝潢全部拆除等語，查證人鍾林明所稱 之「屋主」係在系爭房屋隔鄰經營包子店之「曾先生」（見 本院卷第68頁筆錄），而該「曾先生」係被告訴訟代理人之 大兒子（即被告之兄），業據被告訴訟代理人自承在卷（見 本院卷第68頁反面）。審酌至現場要求拆除全部裝潢之「曾 先生」為被告訴訟代理人之子，為原告之兄，雖非系爭房屋 之所有權人，然該「曾先生」在系爭房屋隔鄰經營包子店， 受被告之託就近代為處理監督拆除事宜，應屬常情，且原告 拆除裝潢後將系爭房屋交還被告，被告及被告訴訟代理人未 曾為反對之表示或異議，可堪認該「曾先生」係經被告或被 告訴訟代理人授權處理系爭房屋裝潢拆除事宜。被告臨訟否 認要求原告拆除全部裝潢云云，尚無可採。
㈢承上述，原告於系爭租約2年屆期後，本無回復原狀之義務 ，而原告依被告要求拆除系爭房屋之全部裝潢後牆壁上之孔 洞、管溝、管電等係原告承租前原有裝潢釘於牆面及埋設管 線所致，且原告已將拆除之垃圾清除等情，已如前述。被告 雖提出逢春建築聯合工程公司之估價單、鳴方企業有限公司 之請款單（見本院卷第93-95頁）主張受有損害云云，然該 逢春建築聯合工程公司之估價單日期為106年5月5日，距系
爭租約期滿交還房屋日期105年3月31日已逾1年2月期間；又 鳴方企業有限公司之請款單日期104年4月14日，系爭房屋為 原告租期使用中；均不能證明系爭房屋受有損害之修繕。此 外，復無其他證據證明被告所述系爭房屋之損害係原告造成 ，被告主張原告就該損害應負賠償責任，並扣抵押租金24萬 元，尚屬無據。
三、原告請求被告返還押金24萬元，為有理由： 按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租 賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅 ，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還 押租金，自為法之所許（最高法院83年臺上字第2108號判例 意旨參照）。依系爭租約第5條約定：「乙方（即原告）應 於訂約時，交付甲方（即被告）新臺幣參拾陸萬元作為押租 保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋 後無息退還押租保證金。」（見本院卷第6頁），另據系爭 租約增補事項第2條約定「退押金租方應繳完營業稅、租賃 稅、水、電費並註銷營業登記，才能退押金。雙方同意。」 （見本院卷第9頁）。查原告於系爭租約105年3月31日屆期 時已將系爭房屋交還原告，並繳交營業稅、租賃稅、水、電 費及註銷營業登記完畢，為被告所不爭執，則依上揭約定， 被告應退還押租金與原告。
四、綜上所述，原告請求被告返還押租金24萬元，及自起訴狀繕 本送達翌日即105年5月7日起至清償日止，按週年利率5％計 算之利息，為有理由，應予准許。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
陸、本件係就民事訴訟法第427條適用簡易程序所為被告敗訴之 判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執 行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔 保，得免為假執行。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 106 年 7 月 18 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 蔡寶樺
計 算 書
┌──────┬─────────┬────────┐
│項 目│金 額（新臺幣） │ 備 註│
├──────┼─────────┼────────┤
│第一審裁判費│2,540元 │ │
│證人旅費 │ 530元 │ │
├──────┼─────────┼────────┤
│合 計│3,070元 │ │
└──────┴─────────┴────────┘
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，得於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 18 日
書記官 黃聖筑