臺灣臺北地方法院簡易民事判決 105年度店簡字第278號
原 告 敦南100大廈管理委員會
法定代理人 陳香吟
訴訟代理人 盧永和律師
被 告 黃國鐘
訴訟代理人 曾志超
上列當事人間給付管理費事件，本院於民國106年6月21日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原 告起訴時聲明：被告應給付新臺幣（下同）154,224元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息10%計算之利 息。嗣於民國106年3月20日言詞辯論期日變更聲明：被告應 給付原告244,188元，及其中154,224元自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息10%計算之利息，及其中89,964元 自106年3月1日起至清償日止，按年息10%計算之利息，核其 請求之基礎事實同一，僅擴張應受判決事項之聲明，是依前 揭規定，其所為訴之變更應予准許。
二、本件原告起訴時之法定代理人為李品嘉，嗣於本件審理中變 更為陳香吟，並由陳香吟聲明承受訴訟，核無不合，應予准 許。
三、原告主張：
（一）原告係敦南100大廈之管理委員會，被告為原告所管理大 廈建物之區分所有權人（門牌號碼：臺北市○○區○○街 0段00號11樓），依大廈規約規定，管理費每月每坪60元 ，被告所有建物面積為107.1坪，被告每月應繳納之管理 費為6,426元（計算式：107.1坪×60元＝6,424元）。詎 被告自103年1月起至106年2月止，共積欠原告管理費244, 188元（6,424元×38期＝244,188元)未繳納，原告分別於 103年9月15日、104年3月24日及104年9月25日以存證信函 催告被告繳納，惟被告均置之不理，為此提起本件訴訟等 語，並聲明：（1）被告應給付原告244,188元，及其中 154,224元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 10%計算之利息，及其中89,964元自106年3月1日起至清償 日止，按年息10%計算之利息。（2）願供擔保，請准宣告
假執行。
（二）對被告答辯之陳述：
1、依公寓大廈管理條例及敦南大廈規約之規定，給付管理費 之義務人為區分所有權人，被告為系爭房屋之區分所有權 人，自為管理費之給付義務人，故本件訴訟之適格性當無 疑義。
2、系爭水表係起造人依自來水法相關規定向自來水事業處申 辦，於84年間建築完成時合法設置於系爭露台，此既成事 實足堪推定為系爭房屋出售時之買賣條件，而被告於88年 買受系爭房屋，應受上開買賣條件拘束並繼受其義務，是 被告請求原告給付償金，並無理由。且系爭水表並不是原 告設置，被告應該向自來水事業處主張，被告向原告主張 並不符合民法第786條及第800條之1之規定。再者，兩造 間之管理費糾紛，在92、93年間即已存在，被告未曾提過 關於水表使用不當得利問題，即使要計算不當得利之損害 ，時效也只有五年，不是漫長的計算。
3、被告所述漏水修繕費用部分，原告認為應該以損害為原告 所致為前提，但被告並無法證明有這樣的因果關係，且露 台之所有權屬於被告，被告並無法律依據向原告請求補償 並主張抵銷。
4、若法院認為原告應負擔償金，希望法院能以申報地價作為 計算標準。
三、被告則抗辯：
（一）依敦南100大廈規約第11條約定：「專有部分出讓或出租 時，新住戶對於原住戶積欠未繳之公共基金及管理費，負 連帶清償責任」，足見新住戶為管理費之繳納義務人，原 告以原住戶為被告，當事人並不適格。
（二）被告主張以下列金額為抵銷：
1、被告於88年間透過法拍程序購入臺北市○○區○○街0段 00號11樓、12樓、13樓房屋（下稱系爭房屋），完成登記 後，並未居住於該處。101年間，被告訴訟代理人曾志超 搬入系爭房屋後，發現系爭房屋13樓之露台（下稱系爭露 台）雖為被告所有，惟該棟大樓49號所有自來水表（下稱 系爭水表）皆設置於系爭露台上，且水表旁尚設置一公共 門，讓所有人得任意出入，訴外人曾志超隨即要求管理委 員會將設置於系爭露台之自來水表移至他處，惟管理委員 會找人估價後，認為工程費用過高，難以實行，訴外人曾 志超遂改要求設置圍籬區隔占用區域與私人使用空間，管 理委員會亦未置理，訴外人曾志超遂於103年1月向管理委 員會提出以管理費充當占用土地之租金之要求，又於104
年區分所有權人會議中再次提出此一問題，該次區分所有 權人會議雖決議應盡速處理此問題，惟新任管理委員會成 員迄今未處理。原告於被告土地上設置管線，依民法第78 6條及第800條之1之規定，應給付被告償金，查系爭自來 水管占用面積約6坪，原告社區租金行情每坪約1,000元， 原告社區每年應給付被告72,000元租金（6坪×1,000元× 12月＝72,000元），被告自88年取得系爭房屋已16年，原 告社區應給付被告1,152,000元（72,000元×16年＝1,152 ,000元）。
2、訴外人曾志超搬入系爭房屋前，系爭房屋不論13樓露台下 方的室內空間，或是13樓的室內空間均有嚴重漏水問題， 由於原告社區各棟大樓頂樓皆有漏水問題，原告有補助其 他棟的頂樓漏水工程，故被告於施作防水工程前已報備原 告，惟完工後，原告僅補助14樓頂樓平台的部分，至於13 樓露台部分，原告以私人產權為由拒絕補助，惟被告認為 原告既然占用了露台部分，此部分漏水所生費用應該要由 原告負擔，該露台施工費用約30,000元，應由原告社區支 付。另外，被告露台遭占用部分，應與私人空間設置遮蔽 圍牆及安全設施，以保障被告之隱私與安全，此部分工程 預估施工費用為30,000元。
（三）並聲明：1、原告之訴駁回。2、如受不利益判決，願供擔 保請准宣告假執行。
四、按公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公 寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價 一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會 議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。公寓大廈 管理條例第18條第1項有所明文。又區分所有權人或住戶積 欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期 或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人 或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。 公寓大廈管理條例第21條亦有規定。查原告主張原告係敦南 100大廈之管理委員會，被告為原告所管理大廈建物之區分 所有權人（門牌號碼：臺北市○○區○○街0段00號11樓） ，依大廈規約規定，管理費每月每坪60元，被告所有建物面 積為107.1坪，被告每月應繳納之管理費為6,426元，被告自 103年1月起至106年2月止均未繳納管理費之事實，業據原告 提出與其所述相符之建物登記謄本、公寓大廈管理組織報備 證明、敦南100大廈規約、管理費繳款單、催繳存證信函3份 為證，被告對上述證物真正並未爭執。而依據上述敦南100 大廈規約第十一條第一項規定，區分所有權人應遵照區分所
有權會議議決之規定向管理委員會繳交公共基金及管理費， 同條第六項規定，區分所有權人若在規定之日期前未繳納應 繳金額時，管理委員會得訴請法院命其繳納應繳之金額及其 他另外收取遲延利息，以未繳金額之年息十%計算，是敦南 100大廈之區分所有權人自有依據規約繳交公共基金及管理 費之義務，被告既為區分所有權人之一，自亦負繳納公共基 金及管理費之責任。另被告對於原告主張被告自103年1月起 至106年2月止，共積欠原告管理費244,188元（6,424元×38 期＝244,188元)未繳納事實亦未否認，僅以原告將大樓自來 水管線設置在被告所有露台，應支付償金，原告應另支付被 告所有露台施工費用30,000元及遮蔽圍牆及安全設施費用30 ,000元，並以之與被告應繳納管理費抵銷等語置辯，是原告 起訴被告請求給付積欠之管理費自屬當事人適格。是本件爭 點厥為：原告應否給付被告償金？計算標準為何？原告應否 支付被告露台施工費用30,000元及遮蔽圍牆及安全設施費用 30,000元？抵銷後之管理費餘額為何？
五、得心證之理由：
（一）被告主張其所有門牌號碼：臺北市○○區○○街0段00號1 1樓建物之露台，設置有該棟大廈49號所有自來水表、透 氣管及消防管線之情，業據本院現場勘驗屬實，有本院10 5年12月29日勘驗筆錄（見本院卷第120頁）及所附照片在 卷可據，原告對此亦無爭執。至於被告主張上述自來水表 、透氣管及消防管線之坐落範圍、面積及被告占有使用其 所有露台之權利受影響範圍，本院審酌進出露台之通道有 2個，分別經由被告住處13樓房間及消防管線旁之公共鐵 門進出，有本院勘驗筆錄可據，可見大廈49號所有住戶均 得隨時進出露台，且自來水表、透氣管及消防管線屬大樓 公用設備，隨時有維護、保養必要，維護、保養人員並需 有空間以便進行作業，是被告主張除上述自來水表、透氣 管及消防管線坐落位置外，尚需加計一人進出約90公分寬 度通道空間，乃屬合理，是本院乃據此囑託臺北市古亭地 政事務所鑑測系爭水表坐落位置、面積，上述自來水表座 及自來水管線及其維修空間所坐落露台面積共計14.11平 方公尺，其坐落位置、面積如臺北市古亭地政事務所106 年2月13日北市古地測字第10630112300號函及所檢附土地 複丈成果圖所示（甲1＋甲2）所示（見本院卷第122頁、 第123頁）。
（二）按自來水事業應訂定營業章程，報經主管機關核准後公告 實施，修改時亦同。供水條件及自來水事業與用戶雙方應 遵守事項，須於前項營業章程內訂明。自來水法第58條有
所明文。又依據臺北自來水事業處營業章程第11條第1項 規定，用戶用水設備分外線及內線二部分。外線指配水管 至水表（或稱量水器、水量計；若設有總水表者，以總水 表為內外線分界）間之設備，由用戶向所在地本處所屬營 業處所申請並繳付應繳各項費用後，由本處裝設；內線指 水表後至水栓間之設備，由用戶委託合格自來水管承裝商 裝設。同章程第12條第1、2項則規定，用戶用水設備內線 工程，其設計圖應先送本處審定始得施工。工程完竣後， 經本處或由本處委託相關專業團體代為檢驗合格，始得供 水。前項審查及檢驗，本處得依主管機關核定之收費標準 向用戶收取。由上述規定可知，自來水用戶用水設備分外 線及內線，外線係由自來水事業設置，內線則係由用戶委 託合格自來水管承裝商裝設，並由自來水事業事先審定始 得施工，是自來水用水設備之內線，乃屬用戶所裝設之用 水設備。查系爭水表係由被告所有建物坐落大廈之起造人 向臺北自來水事業處申辦用水設備內線審查等情，有臺北 自來水事業處105年6月21日北市水技字第10531265500號 函在卷可據（見本院卷第70頁），可見系爭水表乃屬用水 設備之內線，係原告所管理公寓大廈49號所有用戶所裝設 之共同用水設備，核屬公寓大廈住戶共用之附屬設備，依 據公寓大廈管理條例第10條第2項、第36條第2款、第11款 規定，係由原告負修繕、管理、維護、保管之責，被告自 得就系爭水表之設置占有使用被告所有露台之相關權利義 務向原告為主張。
（三）而按土地所有人非通過他人之土地，不能設置電線、水管 、瓦斯管或其他管線，或雖能設置而需費過鉅者，得通過 他人土地之上下而設置之。但應擇其損害最少之處所及方 法為之，並應支付償金。依前項之規定，設置電線、水管 、瓦斯管或其他管線後，如情事有變更時，他土地所有人 得請求變更其設置。民法第786條第1項有所明文。又第77 4條至前條規定，於地上權人、農育權人、不動產役權人 、典權人、承租人、其他土地、建築物或其他工作物利用 人準用之。民法第800條之1亦有規定。是為調和相鄰關係 之利用與衝突，民法第786條相鄰關係規定不僅規範相鄰 土地所有人間，即地上權人、地役權人、典權人、承租人 、其他土地、建築物或其他工作物利用人間，亦準用之。 查系爭水表既設置於被告所有系爭房屋露台，該水表又係 同棟大廈49號所有用戶所裝設之共同用水設備，已如上述 ，被告依據上開民法規定，請求對系爭水表有修繕、管理 、維護、保管責任之原告支付償金，自屬有據。
（四）原告雖主張系爭水表係起造人依自來水法相關規定向自來 水事業處申辦，於84年間建築完成時合法設置於系爭露台 ，此既成事實足堪推定為系爭房屋出售時之買賣條件，而 被告於88年買受系爭房屋，應受上開買賣條件拘束並繼受 其義務，是被告請求原告給付償金，並無理由云云。然縱 使系爭水表係起造人所設置，惟系爭水表是否有權占有使 用系爭露台，仍需推究其占有使用之基礎法律關係，例如 租賃、使用借貸等，然原告並未能提出與被告間就系爭水 表坐落系爭露台有何有權占有法律關係存在之證明，僅以 被告繼受取得系爭房屋，即應繼受前手義務而無償提供系 爭露台供設置系爭水表使用，自屬於法無據。
（五）被告既有請求原告給付償金之權利，而民法第786條第1項 規定之償金係乃建物所有權人因管線設置致不能使用建物 所受損害之補償，該管線設置既屬繼續性質，建物所有權 人所受損害亦屬繼續發生，從而支付償金之方法，自以定 期支付為適當，至於應支付償金之額度，本院審酌原告占 有使用被告所有建物露台設置系爭水表，就占有使用被告 所有建物露台而言，乃享有相當於租金之利益，被告所受 損害乃相當於租金之收益，是償金之額度，自得以房屋之 租金標準為衡量。復按城市地方房屋之租金，以不超過土 地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條定 有明文。而所謂土地價額，依土地法第25條規定，係指法 定地價。而所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指 土地所有人依該法規定所申報之地價。又土地法第97條規 定城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息百分之10為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非 謂所有房屋租金均照申報價額年息百分之10計算，尚須斟 酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用房屋之經 濟價值、所受利益等項以為決定。經查，系爭房屋係供住 宅使用，周圍區域建物又以住宅使用為主，又系爭房屋坐 落基地即臺北市○○區○○段○○段0地號土地（所有權 應有部分10000分之184，見本院卷第28頁）自86年7月起 迄至105年1月止之申報地價分別為16,000元/平方公尺（ 86年7月、89年7月）、15,680元/平方公尺（93年1月）、 16,400元/平方公尺（96年1月）、17,680元/平方公尺（ 99年1月、102年1月）、19,280元/平方公尺（105年1月） ，則有地價謄本（見本院卷第151頁）可據，而被告係於 88年5月31日因拍賣而取得系爭房屋所有權（所有權面積 包括共同使用部分為354平方公尺，見本院卷第28頁背面 ），88年6月、89年迄至106年每年1月之建物現值（建物
現值係參酌臺北市政府地政局網站：http://www.land .gov .taipei提供之建築物價額試算公式計算），分別為 11,731,433元、11,620,841元、11,433,398元、11,245,9 55元、11,058,512元、10,871,069元、10,683,626元、 10,496,183元、10,308,740元、10,121,297元、9,933,85 4元、9,746,411元、9,558,968元、9,371,525元、9,184, 082元、8,996,639元、8,809,196元、8,621,753元、8,43 4,310元，如以自來水表座及自來水管線及其維修空間所 坐落露台面積共計14.11平方公尺占系爭房屋所有權面積 354平方公尺比例計算，並以年息百分之10為基準，88年6 月、89年迄至106年每年1月之租金最高限制應為每月4,44 8元（計算式：（11,731,434元＋16,000元×5,635㎡×18 4/ 10,000）×14.11/354×10/100÷12＝4,448元）、4, 405元（計算式：（11,602,841元＋16,000元×5,635㎡× 184/1 0,000）×14.11/354×10/100÷12＝4,405元）、 4,349元（計算式：（11,433,398元＋16,000元×5,635㎡ ×184/10,000）×14.11/354×10/100÷12＝4,349元）、 4,286元（計算式：（11,245,955元＋16,000元×5,635㎡ ×184/10,000）×14.11/354×10/100÷12＝4,286元）、 4,224元（計算式：（11,058,512元＋16,000元×5,635㎡ ×184/10,000）×14.11/354×10/100÷12＝4,224元）、 4,151元（計算式：（10,871,069元＋15,680元×5,635㎡ ×184/10,000）×14.11/354×10/100÷12＝4,151元）、 4,089元（計算式：（10,683,626元＋15,680元×5,635㎡ ×184/10,000）×14.11/354×10/100÷12＝4,089元）、 4,026元（計算式：（10,496,183元＋15,680元×5,635㎡ ×184/10,000）×14.11/354×10/100÷12＝4,026元）、 3,989元（計算式：（10,308,740元＋16,400元×5,635㎡ ×184/10,000）×14.11/354×10/100÷12＝3,989元）、 3,927元（計算式：（10,121,297元＋16,400元×5,635㎡ ×184/10,000）×14.11/354×10/100÷12＝3,927元）、 3,864元（計算式：（9,933,854元＋16,400元×5,635㎡ ×184/10,000）×14.11/354×10/100÷12＝3,864元）、 3,843元（計算式：（9,746,411元＋17,680元×5,635㎡ ×184/10,000）×14.11/354×10/100÷12＝3,843元）、 3,781元（計算式：（9,558,968元＋17,680元×5,635㎡ ×184/1 0,000）×14.11/354×10/100÷12＝3,781元 ）、3,719元（計算式：（9,371,525元＋17,680元×5,63 5㎡×184/10,000）×14.11/354×10/100÷12＝3,719元 ）、3,657元（計算式：（9,184,082元＋17,680元×5,63
5㎡×184/10,000）×14.11/354×10/100÷12＝3,657元 ）、3,594元（計算式：（8,996,639元＋17,680元×5,63 5㎡×184/10,000）×14.11/354×10/100÷12＝3,594元 ）、3,532元（計算式：（8,809,196元＋17,680元×5,63 5㎡×184/10,000）×14.11/354×10/100÷12＝3,532元 ）、3,528元（計算式：（8,621,753元＋19,280元×5,63 5㎡×184/10,000）×14.11/354×10/100÷12＝3,528元 ）、3,465元（計算式：（8,434,310元＋19,280元×5,63 5㎡×184/10,000）×14.11/354×10/100÷12＝3,465元 ）。本院酌量上情，認原告應每月給付償金，以每月2,00 0元為適當。則據此計算，被告得向原告請求之償金，88 年6月至88年12月之償金為14,000元，89年至105年每年償 金為24,000元，償金總額已達422,000元（2,000元×211 月）。
（六）按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者， 各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質 不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。抵銷 ，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及 最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅。債之請求權雖經 時效而消滅，如在時效未完成前，其債務已適於抵銷者， 亦得為抵銷。第321條至第323條之規定，於抵銷準用之。 民法第334條第1項、第335條第1項、第337條、第342條分 別定有明文。查被告應給付103年1月起至106年2月止共計 244,188元之管理費，而原告則應給付被告償金，兩造互 負債務，且給付種類相同，並均屆清償期，被告並已為抵 銷之意思表示，則依據上述民法規定，兩造間之債務，自 得為抵銷，縱使被告所得請求償金已部分時效消滅，而原 告請求管理費為244,188元，被告迄至105年12月31日止得 向原告請求之償金為422,000元，經被告為抵銷後，本件 原告已無得向被告請求之管理費。
（七）至於被告主張原告應支付被告露台施工費用30,000元及遮 蔽圍牆及安全設施費用30,000元而為抵銷部分，按公寓大 廈管理條例第10條第1項規定，專有部分、約定專用部分 之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部 分之使用人為之，並負擔其費用。查系爭露台為被告專有 部分，且系爭露台下方為被告所有12樓建物（見本院卷第 147頁），是依據上述規定，相關修繕、維護自應由被告 負責，且依卷內證據，無從證明系爭露台施工原因，與系 爭水表設置有關，是被告支出修繕費用與系爭水表設置， 並無因果關係，自無從請求原告應負給付之責。至於遮蔽
圍牆及安全設施費用30,000元部分，原告設置系爭水表， 既為民法物權相鄰關係規範所允許，自無侵害原告隱私或 安全問題，自亦無支付上述費用之必要。是被告就此部分 所為主張，自未可採。
六、從而，原告依據公寓大廈管理條例及規約規定，請求被告給 付被告應給付原告管理費244,188元，及其中154,224元自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息10%計算之利息， 及其中89,964元自106年3月1日起至清償日止，按年息10%計 算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假 執行聲請失所附麗，應併予駁回，在此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及證據，經本院斟酌 後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必 要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 7 月 5 日
新店簡易庭法 官 陳杰正
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 7 月 5 日
書記官 馮姿蓉