臺灣臺北地方法院民事簡易判決 104年度店簡字第685號
原 告 唐海慶
被 告 謝美紅
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國106年6月13日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上如附圖所示B部分面積二點六七平方公尺之搭棚拆除，將該部分土地返還原告及全體共有人。
被告應給付原告新臺幣伍佰玖拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣玖仟元由被告負擔，餘由原告負擔。本判決第一項及第二項得假執行；但被告如以新臺幣陸萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎 事實同一；擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民 事訴訟法第255條第1項第2款及第3款分別定有明文。本件原告 原起訴請求「㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土地）上面積66.311平方公尺之地上物拆 除拆除，並將該部分土地返還予原告及全體共有人；㈡被告應 給付原告新臺幣（下同）111,413元」。嗣於民國106年6月13 日言詞辯論期日變更請求為「㈠被告應將坐落系爭土地上如附 圖所示B部分（下稱訟爭B部分土地）面積2.67平方公尺之搭棚 （下稱系爭搭棚）拆除，並將該部分土地返還予原告及全體共 有人；㈡被告應給付原告4,486元」，經核其請求基礎事實為 同一，且係減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，應予准許 。
貳、實體部分
原告主張：兩造與訴外人即其他共有權人共有系爭土地，而被 告為系爭搭棚之事實上處分權人，未經系爭土地之其他共有權 人同意，亦未成立分管契約，系爭搭棚無占有使用系爭土地之 合法權源，即擅自越界搭建在訟爭B部分土地上，爰依民法第 767條第1項前段、第821條及第179條規定提起本件訴訟等語， 並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上如附圖所示B部分面積2.6 7平方公尺之搭棚拆除，將該部分土地返還原告及全體共有人 ；㈡被告應給付原告4,486元。
被告則以：
㈠兩造居住在幸福社區，被告為臺北市○○區○○路0段000巷00
弄00號1樓建物之住戶，而前開社區於69年開工至71年竣工， 該社區1樓旁共有地皆由1樓住戶使用，而該社區2樓及以上住 戶均由公共樓梯間出入；又訴外人即該社區管理委員會主委李 義煌曾稱該社區集合式住宅在建商建造之初就屬意由1樓住戶 管理使用1樓共有土地，原告亦於鈞院103年度再易字第11號民 事事件審理中自陳該社區1樓住戶間存有默示分管契約；又訟 爭B部分土地，只能由前開建物32號及34號1樓出入方可到達， 足徵建商欲將訟爭B部分土地給1樓住戶使用，因此以鐵桿圍住 ；而現今1樓住戶在1樓共有土地上，或有以圍牆區隔成獨立院 落，或有設置雨棚，顯見系爭土地之共有人間已協議將1樓共 有土地分配予1樓住戶使用，具有默示之分管契約存在。㈡又84年6月28日公布施行之公寓大廈管理條例，係將既有之法 理予以明文化，依同條例第23條規定，專用權之成立須以規約 為依據，始為有效，同條例施行前，倘系爭大廈之地主、建商 與各承購戶訂有分管約定，應解為該大廈共有人已默示同意成 立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉 有該分管契約，或可得而知之情形，仍應受分管契約之約束， 自不因同條例施行後，區分所有權人會議決議另訂規約而失其 效力。該社區早於同條例前建造，並有1樓住戶使用1樓旁共有 地之專用約定；被告於94年11月28日購買前開32號1樓建物時 ，門口早已搭建系爭搭棚，訴外人即原所有權人何黃素鍊曾對 被告表示系爭搭棚為其於85年間搭建，原告亦知悉上情，多年 來無反對之表示，應受前開默示分管契約拘束，不得再依上揭 規定向被告求償，並請求拆除系爭搭棚；系爭搭棚可供曬衣、 阻絕潑雨及油煙，倘若拆除將導致油煙漫入1樓平台，且雨水 集中滴落遮雨棚，實無道理；況當地房屋之租金僅每月15,000 元，原告就系爭土地之權利範圍僅萬分之234，其求償之金額 過鉅等語，資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。兩造不爭執之事項：
系爭土地為兩造與其他共有權人所共有，系爭搭棚搭建在訟爭 B部分土地上，而被告現為系爭搭棚之事實上處分權人，並使 用系爭搭棚。
本院得心證之理由：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民 事訴訟法第277條前段定有明文。次按所有人對於無權占有或 侵奪其所有物者，得請求返還之；又共有物之管理，除契約另 有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意 行之；但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算，民法 第767條第1項前段及第820條第1項分別定有明文。又共有物分 管契約係共有人間就共有物管理方法所成立之協議，依上開規
定，應由共有人全體共同協議訂定之；而共有物分管契約，不 以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包 括在內；所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情 事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有 特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默 示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例意旨參照）； 易言之，沈默係單純之不作為，並非間接意思表示，除法律或 契約規定外，原則上不生法律效果；從而，若共有人對於他共 有人未經其同意就共有物特定部分使用收益而侵害其權利之行 為僅為單純沈默未為反對，但無特別情事依社會觀念已為一定 之意思表示，尚難認係已默示同意他共有人就特定共有物有使 用收益權，而已成立分管契約，自屬當然。
㈡又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文。次按民法第821條規定各共有人固 得為共有人全體之利益，就共有物之全部，為回復共有物之請 求；惟請求返還不當得利，並無該條規定之適用，請求返還不 當得利，而其給付可分者，各共有人自得按其應有部分請求返 還（最高法院民事判決91年度台上字第607號）。又依不當得 利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致 他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所 受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人 土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法 院61年度台上字第1695號判例意旨可資參照）。再按城市地方 房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限 ；前條規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第 1項及第105條分別定有明文；又基地租金之數額，除以基地申 報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度， 承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相 比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高 法院68年台上字第3071號判例意旨可資參照）。㈢末按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就 其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者 ，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其占有 係有正當權源之事實證明之（最高法院院18年上字第1685號、 72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號判例、98年度 台上字第863號判決意旨參照）。本件被告對於原告為系爭土 地之共有權人一事無爭執，如前所述，惟辯稱系爭搭棚已長久 搭建在該位置上，其基於默示分管契約而有權使用1樓共有土 地等語，揆諸前揭規定及說明，原告應先證明系爭搭棚占用系 爭土地之情，復由被告就其占有係有正當權源之有利於己之事
實，負舉證責任。
㈣經查，系爭土地為兩造與其他共有權人所共有，此為兩造所不 爭執，如前所述。又系爭搭棚坐落在訟爭B部分土地之上，所 占面積為2.67平方公尺乙情，業經本院協同兩造現場確認地界 及占用區域後，交由地政事務測量人員依照兩造所指予以測量 ，兩造於當場未表示異議，此有本院104年11月12日勘驗筆錄 、現場照片及複丈成果圖各1份在卷可稽（見本院104年度店簡 字第685號卷《下稱店簡卷》第71頁至第76頁、第80頁至第81 頁），足見系爭搭棚占用訟爭B部分土地面積2.67平方公尺無 訛。
㈤又被告辯稱其基於默示分管契約而有權使用1樓共有土地云云 ，固據其提出現場照片、臺北市建築管理工程處建築檔案圖說 （下稱建築檔案圖說）、本院103年度再易字第11號判決書、 幸福社區使用執照存根、永慶房屋售屋資料表（下稱售屋資料 表）及前開32號1樓建物標的物現況說明書（下稱標的物現況 說明書）為證。惟查系爭搭棚為何黃素鍊於85年間搭建，經被 告購買前開32號1樓建物後，現為系爭搭棚之事實上處分權人 ，並使用系爭搭棚乙節，此為兩造所不爭執，固可知系爭搭棚 於85年迄今即已存在。然觀諸標的物現況說明書項次1及14分 別記載略以：「無住戶規約及其他分管協議；本房地為1樓， 法定空地為自己單獨使用」等語，經何黃素鍊逐一確認無誤後 簽名乙情，此有標的物現況說明書存卷可考（見店簡卷第202 頁）；佐以售屋資料表之特色欄僅記載：「方正格局有前側院 子門口可停車」等語，可徵訟爭B部份土地於前開32號1樓建物 出賣予被告當時，雖由該建物之所有權人即何黃素鍊搭建系爭 搭棚使用收益，然系爭土地之共有人，並未曾就系爭土地成立 分管契約，亦未曾就訟爭B部份土地同意僅由前開32號1樓建物 之所有權人使用收益，雖其他住戶就訟爭B部分土地出入不便 ，前開32號1樓建物之所有權人利用訟爭B部分土地及其上之系 爭搭棚，自85年迄今由來已久，且並無其他住戶加以爭執，惟 彼等單純之沈默，尚難認定即有何默示同意分管契約存在之法 律意思。至原告雖於103年度再易字第11號民事事件審理中， 以前開社區1樓住戶使用系爭土地1樓空地係因早已協議分配等 語作為攻擊防禦之答辯，然此為前開民事事件中當事人攻擊或 防禦方法之陳述，亦屬待證事實，不能逕認於本件訴訟中構成 自認。又訟爭B部分土地及系爭搭棚之現場照片及建築檔案圖 說，僅足顯示前開不動產及地上物之地理位置及使用現況之情 ，而被告並未舉證其使用系爭搭棚確實存在明示或默示之分管 契約，不得以其他共有人未曾思及訟爭B部分土地之所有權及 使用權之歸屬，即反推被告就訟爭B部分土地有專屬使用權。
則被告辯稱其基於默示分管契約而有權使用1樓共有土地云云 ，尚難採信，是系爭搭棚無權占有訟爭B部分土地之事實，應 堪認定。
㈥又原告請求被告返還相當於租金之不當得利價額，未能證明訟 爭B部分土地出租建屋之合理租金數額，乃主張參酌前開土地 法之規定以定之，堪可採取。本院斟酌被告占用訟爭B部分土 地，僅係搭蓋系爭搭棚，並未另作其他營利使用，是其利用之 經濟價值、所受利益尚屬有限，且遭被告占用之部分，無非係 共有土地之1樓空地，雖影響原告之利益，但損害尚屬輕微， 認就訟爭B部分土地應以系爭土地申報總價年息5％計算相當租 金不當得利為適當。又系爭土地於93年1月之申報地價為每平 方公尺18,834.4元，於96年1月之申報地價為每平方公尺19,13 6元，於99年1月之申報地價為每平方公尺20,210.4元，於102 年1月之申報地價為每平方公尺20,679.2元，而原告就系爭土 地之所有權應有部分為10000分之234乙情，此有系爭土地第一 類登記謄本及地價第二類謄本各1紙在卷可佐（見店簡卷第243 頁、第26頁）。則原告就訟爭B部分土地得請求被告返還自94 年12月1日起至104年6月30日止之不當得利數額應為593元（計 算式如附表所示）。
綜上所述，被告為系爭搭棚之事實上處分權人，系爭搭棚無權 占有訟爭B部分土地，應予拆除並返還於原告及全體共有人。 從而，原告依民法第767條第1項前段、第821條及第179條規定 ，請求：㈠被告應將坐落系爭土地上如附圖所示B部分面積2.6 7平方公尺之搭棚拆除，將該部分土地返還原告及全體共有人 ；㈡被告應給付原告593元部分為有理由，應予准許，逾此範 圍之請求，為無理由，應予駁回。
本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡 易程序所為被告敗訴之判決，依第436條第2項適用同法第389 條第1項第3款規定，職權宣告假執行，並依同法第436條第2項 適用第392條第2項規定，職權宣告被告如以主文第4項所示金 額為原告預供擔保，得免為假執行。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之 證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不 足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘 明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額， 依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 106 年 7 月 7 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 洪翠芬
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 7 月 7 日
書記官 陳柏志
附表：被告自94年11月28日起至104年6月30日止之不當得利數額┌───────┬─────────────────────────────┬──────┐
│ 占用期間 │ 計算式 │ 合計 │
│ │ （元以下四捨五入） │ │
├───────┼─────────────────────────────┼──────┤
│94年11月28日起│ │ │
│至95年12月31日│18,834.4元×2.67平方公尺×234/10000×5%÷12×（13＋3/30） │ │
│止，合計13月又│月＝64元 │ │
│3日 │ │ │
├───────┼─────────────────────────────┼──────┤
│96年1月1日起至│ │ │
│98年12月31日止│19,136元×2.67平方公尺×234/10000×5%÷12×36＝179元 │ │
│，合計36月 │ │ │
├───────┼─────────────────────────────┼──────┤
│99年1月1日起至│ │ │
│101年12月31日 │20,210.4元×2.67平方公尺×234/10000×5%÷12×36＝189元 │ │
│止，合計36月 │ │ │
├───────┼─────────────────────────────┼──────┤
│102年1月1日起 │ │ │
│至104年6月30日│20,679.2元×2.67平方公尺×234/10000×5%÷12×30＝161元 │ │
│止，合計30月 │ │ │
├───────┼─────────────────────────────┼──────┤
│ │ │ 593元│
└───────┴─────────────────────────────┴──────┘
計算書：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 2,980 元
測量及謄本費 6,920 元
合 計 9,900 元
附圖：